Hợp đồng thuê nhà vô hiệu

Hợp đồng thuê nhà vô hiệu

Tôi vừa nhật được yêu cầu xem xét giá trị pháp lý của một hợp đồng thuê nhà như sau:

Tháng 6/2007, Công ty xây dựng X (có đăng ký kinh doanh hoạt động xây dựng nhà để bán và cho thuê) là chủ đầu tư của một toà nhà chung cư có ký hợp đồng cho thuê tầng 1 của toà nhà chung cư cho 01 Công ty thương mại sử dụng làm siêu thị.
-Thời hạn cho thuê là 5 năm
-Giá thuê: xxxxđồng/m2/tháng
-Trả tiền 03tháng /lần
- Đặt cọc một khoản tiền tương đương 02 tháng thê nhà để đảm bảo việc thanh toán
- Không có công chứng

Đến tháng 06/2008, bên thuê nhà yêu cầu ký lại hợp đồng nhưng 02 bên không thống nhất được, sau đó bên thuê không thanh toán tiền nữa và hai bên tranh chấp.

Quan điểm của tôi: Hợp đồng này vô hiệu vì các lý do sau:
- Cho thuê nhà trên 6 tháng nhưng không có công chứng theo quy định của Bộ luật dân sự (trường hợp này không áp dụng luật nhà ở vì việc cho thuê nhà này không phải là để ở nên không thuộc đối tượng điều chỉnh của luật nhà ở).
- Vi phạm luật kinh doan bất động sản (có hiệu lực từ 01/01/2007) vì giao dịch cho tuê bất động sản nhưng không qua sàn

Mong nhận được ý kiến đóng góp của các thành viên.
Cảm ơn nhiều

Anh VietNguyen, đồng ý với anh về tính vô hiệu xét trên bề mặt khi hợp đồng này không công chứng như luật dân sự. Tuy nhiên, anh cho biết anh đại diện bên nào để biết rằng nếu việc không có hiệu lực pháp lý ngay từ đầu thì bên nào sẽ bị thiệt hại. Nếu điều không có hiệu lực đó mà không tốt cho quyền lợi của thân chủ anh anh phải tìm cách chứng minh nó không thuộc luật dân sự governing law.
Cái nữa là anh phải nói thêm thiệt hại sau khi tranh chấp là cái gì để biết là bên nào bị thiệt hại. Nếu không thanh toán nữa bên thuê trả lại nhà thì chẳng có gì phải thiệt hại cả.

Cảm ơn Analyst về góp ý bên topic về Keangnam. Tôi đã sửa lại bài.
Trả lời các yêu cầu của bạn trong topic này như sau:
1. Hai bên tranh chấp là vì, Bên thuê không thanh toán tiền thuê nhà nữa mà vẫn tiếp tục sử dụng nhà do đó bên cho thuê khởi kiện yêu cầu:Chấm dứt hợp đồng, buộc bên thuê phải trả ại nhà, phạt cọc do không thực hiện đúng nghĩa vụ tanh toán, đòi tiền thuê nhà còn nợ cùng lãi trả chậm.
2. Tôi được bên thuê nhà nhờ tư vấn và bảo vệ quyền lợi: Yêu cầu của họ là kéo dài thời gian sử dụng nhà và thời gian phải thanh toán càng lâu càng tốt để họ tìm địa điểm thuê mới (vì giá thuê ở đây cao hơn mặt bằng thị trường và họ cũng đang gặp khó khăn về khả năng thanh toán)
3. Giải quyết đến nay:
- Toà án đã thụ lý và đã có yêu cầu 2 bên đi hoàn thiện hình thức hợp đồng (làm thủ tục công chứng) nhưng hai bên không thực hiện.
- Là LS bên thuê nhà tôi cũng đã có văn bản gửi toà án đưa quan điểm pháp lý là Hợp đông này vô hiệu.
4. Theo luật Việt Nam hiện nay, Hợp đồng dân sự vô hiệu thì tài sản của ai trả về người ấy, thu nhập bất hợp pháp từ giao dịch vô hiệu bị sung ngân sách nhà nước, Bên nào có lõi gây thiệt hại co bên kia thì phải bồi htường. Trong trường hợp này, hai bên cùng có lỗi làm hợp đồng vô hiệu, Nhà thì đương nhiên trước sau gì cũng phải trả chỉ có cái là trả khi có bản án cóhiệu lực hay trả ngay thôi, Tiền thuê nhà dã trả là thu nhập bát hợp pháp phải xung công, tiền đặt cọc phải trả lại co bên đặt cọc, tiền thuê nhà còn nợ không phải thanh toán. Thiệt hại thì đến nay không bên nào tính toán thiệt hại đòi bồi thường cả.
về nội dung thì vụ này khá giống vụ thuê nhà xưởng của Viettracimex (do LS Phan Hương Thuỷ - Cty Luật Hoàng Long bảo vệ) và Liên doanh ôto Hoà Bình VMC (do Ls Phan Trung Hoài bảo vệ). Vụ này do Toà Đống Đa xử sơ thẩm và xét xử phúc thẩm tại Toà kinh tế Toà án ND Hà Nội do Chánh toà Kinh tế HN, Tp Nguyễn Tuấn Anh chủ toạ xét xử cuối tháng 12/2007.
(Sau đó, LS Phan Hương Thuỷ có đơn kiện cáo thẩm phán Nguyễn Tuấn Anh)
Điểm khác của hia vụ này là do thời điểm ký kết hợp dồng khác nhau nên văn bản pháp luật áp dụng khác nhau. Vụ của Toà Hà Nội do Hợp đồng cho thuê nhà xưởng kho bãi số 01 ký ngày 10/9/1996 nên luật áp dụng là Bộ luật dân sự 1995 và Pháp lệnh Hợp đồng kinh tế
Vụ của tôi Hợp đòng thuê mặt bằng ký tháng 6/2007 nên áp dụng Bộ luật dân sự 2005, Luật thương mại và Luật kinh doanh bất động sản

1. Cám ơn anh đã sửa lại bài viết trong topic kia và gửi thêm thông tin trong bài viết này. Về thông tin của anh, em thấy có nhiều điểm lạ, mong anh nếu có thời gian giải thích thử em nghe:
2. Anh nói là toà án đã có đề nghị hai bên công chứng nhưng hai bên không làm. Đối với em em thấy điều này rất là kỳ lạ. Một khi toà án đã quyết định là phải nghe theo không có việc toà nói mà không làm. Em không hiểu về việc này ở vn anh giải thích thêm cho em hiểu vì sao ở vn lại có việc toà nói mà không làm theo. Chẳng lẽ em ra toà nếu toà phán đúng ý em thì em làm theo nếu không thì em không làm theo ah?
3. Em thấy client của anh có vấn đề về tính công bằng trong kinh doanh. Sau khi tranh chấp với nhau, họ tiếp tục chiếm căn nhà để tạo lợi nhuận nhưng không trả tiền thuê cho người cho thuê. Một con người bình thường làm ăn đàng hoàng là thuê phải trả tiền chứ nếu không đồng ý thuê thì phải trả lại chỗ cho người ta hoặc ít nhất phải trả tiền thuê theo hợp đồng. Em nghĩ là có thông tin gì nữa mà anh chưa kịp nói lên. Nếu không, client của anh có vấn đề sao anh lại đi đại diện cho một người không fair như vậy?
4. Theo lời anh nói ở trên, hợp đồng thuê đến 2011 mới hết hạn (5 năm). Chỉ sau 1 năm client của anh đòi thương lượng lại hợp đồng (vì có lẽ họ nghĩ là giá thuê cao). Câu hỏi là cơ sở nào trong hợp đồng cho phép họ đòi đàm phán lại. Điều nào khoản nào? Chắc chắn là trong hợp đồng sẽ có điều khoản về giá thuê và thay đổi giá thuê. Anh vui lòng cho biết về việc này thử.
Em bận không nói được nhiều về việc này nhưng em thấy client của anh có điều không ổn.

Theo em cách giải quyết hợp đồng vô hiệu như anh Việt đưa ra là còn phải bàn vì:
Thứ nhất: Tiền thuê nhà thu được trong trường hợp trên không phải thu nhập bất hợp pháp. Thu nhập bất hợp pháp tức là thu nhập từ hành vi pháp luật cấm như đánh bạc, buôn lậu, buôn ma tuý...Còn cho thuê nhà là ngành kinh doanh có điều kiện, không phải là ngành pháp luật cấm kinh doanh. Do đó tiền thuê nhà không thể bị xem là thu nhập bất hợp pháp để xung công quỹ nhà nước được.
Thứ hai giải quyết tiền thuê nhà này như thế nào.
Như anh Việt nói, luật dân sự có quy định hợp đồng vô hiệu các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Tuy nhiên luật cũng quy định ?onếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền?. Như vậy trong thời gian thuê nhà, cái mà bên Thuê nhà nhận được trong trường hợp trên là thời gian sử dụng căn nhà trên. Thời gian sử dụng căn nhà trên không thể trả lại bằng hiện vật được do đó bên thuê nhà phải trả bằng tiền trong thời gian thuê(bao gồm cả tiền đã trả và tiền còn nợ).
Trên đây là ý kiến của em, anh và các bạn tham khảo.
Thân

Bạn Vietnguyen08 biết vụ tranh chấp thuê 201 Minh Khai của VMC đưa lên phúc thẩm chỗ ông Tuấn Anh hả? Bạn cho biết thêm một số tình tiết vụ này nhé (trừ phải bảo mật nếu một trong các bên là khách hàng của bạn)!

Việt nam theo trường phái luật thực định (nghĩa là văn bản pháp luật quy định như thế nào thì các chủ thể, kể cả toà án cứ thế mà áp dụng, không thừa nhận những gì pháp luật không quy định dù có thể là không công bằng, không dạt đwọc cái mà tư bản gọi là công lý ,Toà án không có quyền sáng tạo ra luật). Do dó, trong một số trương hợp người ta có thể lợi dụng các quy định pháp luật chưa hợp lý và sự thiếu hiểu luật của đối tác để có lợi (cái này có thể rất khác so với luật tư bổn bạn học).
Về các vấn đề Alalyst nêu ra, mình trả lời từng điểm như sau:
1. Thực hiện yêu cầu của Toà án: : Điều 134 Bộ luật Dân sự 2005 quy định; "Trong trường hợp PL quy định hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch mà các bên không tuân theo thì theo yêu cầu của một hoặc các bên, Toà án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn; quá thờih ạn dó mà không thực hiện thì giao dịch vô hiệu"
Như vậy, khi giải quyết tranh chấp hợp đồng, Toà án thấy hợp đồng không tuân thủ hình thức do pháp luật quy định (ở đây là HĐ thuê nhà trên 6 tháng thì phải công chứng) thì Toà án buộc các bên phải hoàn thiện hình thức của HĐ là đi công chứng. Nếu hai bên không thực hiện thì Toà án cũng chỉ là tuyên hợp đồng đó vô hiệu mà thôi. Toà án không áp dụng được bất cứ chế tài (xử phạt) nào khác vì pháp luật không quy định nào khác cả. Do đó, nếu một trong hai bên thấy để hợp đồng vô hiệu có lợi hơn (dể không tiếp tục thực hiện hợp đồng, đòi lại tài sản đã giao. . . ) thì họ có thể không thực hiện yêu cầu của toà án để buộc toà án phải tuyên hợp đồng này vô hiệu mà họ hoàn toàn không bị xử phạt gì cả.
(ở Mỹ thì có thể bị truy tố tội chống án lệnh, bị buộc lỗi cố ý làm giao dịch không thực hiện được nhưng ở VN bạn cứ vô tư đi)
2. Đúng là thân chủ của tôi trong trường hợp này là không fair play. Họ lợi dụng sự thiếu hiểu luật của các bên khi giao kết hợp đồng để có lợi hơn những gì họ xứng đáng được hưởng (ở VN thì cái này không vi phạm điều nào của pháp luật) và là luật sư được họ trả thù lao tôi có quyền bảo vệ những lợi ích hợp pháp của họ (không trái luật là được). Ở Mỹ bạn có thể nói là nó vi phạm nguyên tắc công bàng, hay công lý gì gì đó, nhưng ở VN thì cái này không có (từng tự hoà là tinh hoa của trí tuệ loài người đấy bạn ạ, đừng có buồn)
3. Trong hợp đồng, không có điều khoản về việc thương lượng lại hợp đồng. Tuy nhiên, khi phát hiện giá thuê trong hợp đồng cao, họ có thể tìm được địa điểm thuê khác có giá thấp hơn thì họ đã chuyển hồ sơ cho luật sư để nghĩ cách thương lượng hoặc huỷ hợp đồng mà có lợi nhất. Khi đó, lý do để đòi thương lượng lại hợp đồng của bên thuê nhà đưa ra là: Hợp đồng không có giá trị pháp lý, yêu cầu các anh thương lượng và ký lại hợp đồng cho đúng luật. Do bên cho thuê không thương lượng và ký lại hợp đồng theo các điệu kiện do bên thuê đưa ra nên họ dừng không thanh toán nữa buộc bên co thuê muốn đòi được nhà thì phải khởi kiện họ. Do hợp đồng vô hiệu do lỗi của cả hai bên (cả hai bên cùng không hiểu luật nên ký hợp đồng vô hiệu) nên không ai phải bồi thường ai cả. Bên thuê cùng lắm cũng chỉ bị buộc trả lại nhà, tiền thuê nhà cho những tháng đã sử dụng có thể phải trả hoặc không phải trả, cái này thì tuỳ vào lý luận của luật sư như thế nào và toà án chấp nhận đến đâu(Nếu toà án chấp nhận lý luận của Vietnguyen thì khác mà chấp nhận lý luận của Pretty thì Toà án sẽ chấp nhận khác), cái được khác là họ không mất tiền đặt cọc và được chấm dứt hợp dồng thuê nhà để tìm chỗ thuê khác rẻ hơn và hơn nữa dằn mặt bên cho thuê nhà (bị thiệt hại hơi bị nhiều) vì cái lỗi không chịu thương lượng.
Tóm lại: trong vụ này, chỉ vì không hiểu luạt khi giao kết hợp đồng nên chỉ có bên cho thuê nhà là thiệt hại còn bên thuê nhà không thiệt hại mà chỉ là được lợi đến đâu.
(gửi: Old buff, vụ thue enhà 201 Minh Khia, tôi không ở bên nào cả, có biết chút thông tin nên có theo dõi mà thôi. Vụ này bà Phan Hương Thuỷ kiện cáo thẩm phán Tuấn Anh tùm lum nên đấy thôi)
Được vietnguyen08 sửa chữa / chuyển vào 15:02 ngày 29/11/2008

Hợp đồng vô hiệu, thì thực hiện xử lý hợp đồng vô hiệu theo nguyên tắc người có lỗi phải bồi thường thiệt hại.
Khi thực hiện yêu cầu công chứng của Tòa án, một bên không đồng ý ra công chứng tức là bên đó có lỗi.
Đúng hông ?

Anh VietNguyen, cám ơn anh nhiều đã viết một bài giải thích ở trên. Mình đã đọc nhưng đã chưa hồi âm lại kịp cho anh. Mình không biết ở vn luật sư trong trường có được dạy môn đạo đức nghề nghiệp professional ethics hay không. Ở xứ tư bản, cho dù có dạy, vẫn có luật sư xem tiền và khách hàng quan trọng hơn đạo đức nghề nghiệp và công lý và công bằng như thường. Chính vì điều đó làm cho xã hội xem luật sư như là những người đổi trắng thay đen. Tuy nhiên, điều đó không có nghĩa là luật sư nào cũng vậy.
Theo mình nghĩ, trong trường hợp muốn làm và có thể làm được, một luật sư nên suy nghĩ đến hệ quả lâu dài (thay vì chỉ nhìn vào cái lợi trước mắt) của việc vì thân chủ sử dụng việc lắc léo của luập pháp (hoặc việc thiếu chặt chẽ của luật pháp) để gây ra sự mất công bằng trong xã hội trường hợp của client của anh là một ví dụ. Về lâu về dài, nó sẽ tạo ra một thành kiến không tốt từ bên kia của khách hàng và nó sẽ làm cho xã hội càng xem thường luật sư và vô tình đánh đồng tất cả luật sư điều giống một loại như nhau (là chỉ thấy tiền).
Vào dịp Xmas tất cả các văn phòng luật ở bên này hầu như đều đóng cửa chỉ một số ít làm việc (skeleton team) nếu mình rảnh mình sẽ viết một số thông tin cho anh suy nghĩ về vấn đề đạo đức mình lấy ví dụ như:
+ anh biết một khách hàng đã giết người (say ví dụ họ nói thật với anh). Không có nhân chứng khác ở đó, rất khó khăn để có thể công tố có bằng chứng buộc tội anh ta. Anh ta đến nhờ anh biện hộ.
- câu hỏi 1 - trách nhiệm của công dân phải báo cáo với cảnh sát về việc giết người. Bây giờ anh phải làm sao.
- câu 2 - anh biết họ giết người bây giờ họ kêu anh biện hộ, anh phải làm sao?
+ một ví dụ khác, khách hàng họ đến nói với anh họ sẽ đi giết người A nọ (khoan nói đến vì lý do gì) và anh cảm giác là họ sẽ làm như vậy. Câu hỏi là anh sẽ phải có trách nhiệm báo với cảnh sát về việc giết người sắp diễn ra hay không hay anh giữ đó là bí mật khách hàng?
Những vấn đề này nếu anh học tụi tư bản nó sẽ dạy cho anh.
Được analyst sửa chữa / chuyển vào 05:37 ngày 03/12/2008

trả lời để ghi điểm