Thị trường bất động sản nằm trong tay giới đầu tư?

Dù các doanh nghiệp hô hào thị trường bất động sản đang thuộc về người mua nhà ở thực, nhưng thực tế, đây vẫn là sân chơi chủ yếu của các nhà đầu tư. Người mua nhà để ở chỉ chiếm một phần rất nhỏ trong số lượng sản phẩm tiêu thụ “khổng lồ” mà một số đơn vị công bố.

>>> Chung cư the vesta hà đông
Thanh khoản thị trường trong quý II vừa qua có thể nói là “tươi sáng” vượt dự báo thậm chí kỳ vọng của các chuyên gia. Con số kỷ lục trong lịch sử tiêu thụ hàng quý với hơn 10.000 căn đã bán, cao cấp hơn 5.800 căn, bình dân cũng 2.800 căn. Thanh khoản căn hộ cao cấp tăng cũng không lấy gì làm lạ khi nguồn cung trong quý vừa rồi chủ yếu là từ các dự án cao cấp như Estella Heights (giai đoạn 2 của dự án The Estella), The Sun Avenue, The Krista (giai đoạn 2 của dự án PARCSpring), Vista Verde – tòa tháp Lotus, Gateway Thảo Điền, Sarimi thuộc khu đô thị Sala Thủ Thiêm và các tòa Landmark 1, 2, 4, 5 thuộc dự án Vinhomes Central Park… Nguồn cung thì khủng, giá bán lại ở mức từ 22 - 45tr/m2 và vẫn liên tục tăng, đây rõ ràng là mức giá mà đại bộ phận người mua nhà có nhu cầu thực khó có thể chạm tay đến. Vậy lượng thanh khoản đáng mơ đó đến từ đâu nếu không phải từ giới đầu tư?

Hầu hết các dự án cao cấp mới mở bán ở khu vực quận 2, quận 7, quận 9, Bình Thạnh và Thủ Đức đều có sức tiêu thụ tăng chóng mặt, một số còn ghi nhận tình trạng người mua xếp hàng tranh nhau bốc thăm giữ căn hộ tốt. Theo khảo sát của Batdongsan.com.vn, hầu hết các dự án cao cấp tại quận 2, quận 9 đếu bán ít nhất 50 - 70% lượng sản phẩm chỉ tròng vài tuần mở bán. Điển hình như một dự án tại khu vực quận 7, chỉ trong một ngày chủ đầu tư công bố bán được 200 căn trong tổng số hơn 250 căn được tung ra thị trường. Tuy nhiên, theo một nhân viên kinh doanh thuộc sàn phân phối dự án cho biết, trong ngày mở bán, người bán được ít thì 1-2 căn, nhiều thì đến 4-5 căn, khách mua ở cũng có nhưng 60% là mua để đầu tư. Bản thân nhân viên này cũng đã chốt đặt cọc được 6 khách hàng, trong đó 5 khách mua là để đầu tư bán lại, 1 khách còn lại mua không để ở mà để cho thuê.

đầu tư bất động sản
Người mua nhà ở thực chiếm một phần rất nhỏ trong số sản phẩm căn hộ khổng lổ mà thị trường hấp thụ? Ảnh: Vneconomy
Cũng trong lễ giới thiệu một dự án phân khúc bình dân trên đường Lũy Bán Bích (Tân Phú), tuy chủ đầu tư chưa chính thức mở bán và công bố giá nhưng nhân viên kinh doanh cũng đã chốt được một lượng khách hàng đáng kể. Đóng vai khách hàng, người viết được một nhân viên kinh doanh bán hàng cho chủ đầu tư nhiệt tình tư vấn. Theo đó, nhân viên này cam kết trong vòng 1 năm sẽ bán lại căn hộ cho khách mua với lợi tức tăng ít nhất là 8-9% so với giá ban đầu. Chỉ trong một buổi sáng nhân viên trên cũng chốt thành công 5 khách hàng và cả 5 người mua đều là dân mua đầu tư.

Việc hàng loạt dự án như Vinhomes Central Park, Masteri Thảo Điền, Landmark 4, Gateway Thảo Điền… sau mỗi đợt mở bán đều “cháy” hàng, nhân viên kinh doanh có người bán được 5 đến 10 căn hộ cùng một khách hàng không phải hiếm, chứng tỏ người mua chủ yếu không phải là mua để ở.

Thị trường BĐS tươi sáng có thể nhìn thấy thông qua sự bùng nổ hoạt động của đội ngũ nhân viên môi giới, kinh doanh tại các sàn. Anh Hồ Thanh Sang, một môi giới dự án cao cấp tại khu Đông Sài Gòn chia sẻ, so với bán nhà cho người có nhu cầu thực, bán cho nhà đầu tư, dân môi giới sẽ có được nhiều lợi ích hơn. Một nhà đầu tư thường sẽ mua ít nhất 1-2 căn thuộc dự án, có người còn mua hơn chục căn. Có một số nhà đầu tư có thể mua ít nhưng lại là đối tượng tiềm năng lâu dài, tuy mất thời gian dài chăm sóc nhưng kết quả lại rất “ngọt”. Trong khi đó, người mua thực thì thường chỉ mua duy nhất một căn nhưng tìm hiểu, đòi hỏi cũng phức tạp hơn nhiều. Thêm vào đó, khi một môi giới bán lại thành công căn hộ cho nhà đầu tư sẽ được hưởng ít nhất 1 – 1,5% hoa hồng, chưa kể khoản thù lao của chủ đầu tư. Cùng một căn hộ mà ăn lợi đến hai lần nên giới kinh doanh cũng chuộng chăm những nhà đầu tư lâu năm, xây dựng mối quan hệ lâu dài hơn là đi tìm khách mua thực lâu lâu mới có. Chủ đầu tư chỉ cần bán hết căn hộ, còn các môi giới bán cho ai, tiền chênh sau này thế nào là chuyện…của thị trường.

Sự ra quân ồ ạt của giới đầu tư không phải lúc nào cũng mang lại thắng lợi và chắc chắn không phải là tín hiệu tốt đối với thị trường vừa mới qua cơn bạo bệnh. Theo ông Nguyễn Quang Thuận, chuyên gia lâu năm trong lĩnh vực BĐS thì việc giới đầu tư ôm quá nhiều nguồn cung như hiện nay rất dễ gây ra tình trạng nhiễu loạn, phá giá thị trường. Một khi nắm trong tay nguồn cung lớn, giới đầu tư có thể gây ra tình trạng nâng giá lên cao hoặc phá giá thị trường. Thực tế cho thấy, hiện tại nhiều nhà đầu tư đang lâm vào tình trạng "chết dở" khi một tay ôm quá nhiều dự án. Một nhà đầu tư đang sở hữu một lượng lớn căn hộ cao cấp cho biết, cuối năm 2014 anh đã bỏ ra hơn cả chục tỷ bạc mua 5 căn hộ thuộc dự án lớn tại Bình Thạnh. Theo dự kiến, trong năm nay anh sẽ nâng giá và bán ra kiếm lời, thế nhưng giá thị trường hiện tại lại không đến được như kỳ vọng ban đầu nên anh đành chấp nhận bán ra với giá gốc. “Tính ra thì mình lỗ khá nhiều, vốn chôn chân cả năm trời mà giờ bán ra chỉ lời được 2-3%, còn thấp hơn lãi suất gửi ngân hàng. Nhưng nếu không bán lúc này thì rất có thể thời gian tới khó mà bán được với giá gốc chứ không nói đến lời lãi, càng chôn vốn lâu càng chết thảm”.

Ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Lê Thành cũng nhận xét, cán cân cung – cầu BĐS mãi vẫn chưa tìm thấy điểm cân đối. Nguồn cung thực vượt quá xa so với nhu cầu mua thực chỉ càng khiến lượng hàng tồn tích lũy càng nhiều qua các năm. Không giải quyết được lượng hàng này thì sẽ có ngày nó phát nổ, thị trường lại rơi vào rối rắm như trước đây. Tuy các công ty nghiên cứu thị trường nhận định BĐS khó mà quay lại thời kỳ bong bóng như năm 2007, khi mà hiện tại người mua phải xếp hàng để mua căn hộ và dễ dàng bán lại trong một đêm, nhưng vấn đề là người mua đã bán lại cho ai, nhà đầu tư hay là người mua thực? Nếu thị trường năm 2014 là thị trường mua để ở thì trong năm 2015 này, xu hướng đó đã bị lấn át bởi giới đầu tư. Nhu cầu mua thực là dòng sản phẩm dưới một tỷ đồng còn nguồn cung đại đa số lại ở khoảng giá cao hơn.

Còn nhớ nhiều doanh nghiệp, chuyên gia đã đưa ra nhận định, thị trường BĐS 2014 sở dĩ phát triển ổn định chủ yếu là nhờ vào nhu cầu tiêu thụ lúc đó là nhu cầu thực. Vậy một khi nhu cầu thực không còn giữ vị trí áp đảo, sự ổn định của thị trường liệu có kéo dài được lâu?