Chuyện đất đai - Người dân miền Tây có quan tâm không?

III. Thị trường địa ốc ngầm
Từ sau năm 1954 ở miền Bắc và sau năm 1975 ở miền Nam Nhà nước quản lý đất theo kiểu ?ocấp phát?, cán bộ công nhân viên được cấp nhà; doanh nghiệp được cấp nhà xưởng sau một quá trình xét duyệt. Lúc đó không có ai giàu, không có thị trường bất động sản hiểu theo nghĩa mua bán đất trên đó có nhà cửa. LĐĐ 1987 cũng không dự liệu việc người đã được cấp đất chuyển nhượng đất vì lý do kinh tế.
Sau năm 1987, đất nứơc đi vào nền nền kinh tế thị trường, đầu tư nước ngòai vào, doanh nghiệp tư nhân mở ra và Nhà nước kêu gọi công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước. Đời sống người dân từ từ khấm khá hơn, nhu cầu về nhà ở tăng, việc đầu tư xây dựng nhà xưởng, trung tâm thương mại, khu dân cư cũng tăng theo tốc độ đô thị hóa. Do qúa trình này có nhiều người muốn nhà đẹp hơn; với tiền dành dụm, họ đổi nhà, hay để dành tiền mua đất. Khi có miếng đất đang bỏ không bỗng có vài người đến hỏi mua và thấy được giá họ bèn bán đi; từ đó chuyện mua bán nhà đất diễn ra và từ từ mở rộng. Vào lúc này, ai nhận ra được giá trị của đất, tức là người sinh sôi ra thêm chứ đất thì không, sẽ tìm mua đất; mua xong có cần tiền hay thấy được lãi là bán đi rồi mua miếng khác. Mỗi lần bán lại giầu thêm, họ làm giầu bằng đi mua đất và trở thành nhà đầu cơ đất đai.
Do có việc đầu cơ đất nên từ năm 1990 đến nay, giá nhà đất đã tăng liên tục, lên cơn sốt cao trong nhiều năm và chỉ ngừng lại khi chính quyền địa phương hay trung ương ra biện pháp. Đáng kể là Nghị định 18/CP năm 1995 của chính phủ và Quyết định số 8/2002 ngày 22/4/2002 của UBND thành phồ Hồ Chí Minh. Giá nhà đất đã tăng lên nhiều lần, tùy theo vị trí, gây ra cơn sốt giá đất lan rộng từ thành phố Hồ Chí Minh ra Hà Nội rồi tới khắp các đô thị lớn trên cả nước. Giá đất tăng vọt càng kích thích tâm lý đầu tư và đầu cơ vào đất, làn sóng đầu cơ lan tỏa hết đợt này đến đợt khác. Nhìn chung, giá đất ở Hà Nội hiện nay cao hơn ở thành phố Hồ Chí Minh.
Sự thay đổi cơ chế kinh tế đã tạo điều kiện hình thành nghề kinh doanh nhà đất nhiều tỷ phú nhà đất đã ra đời và danh sách ngày càng tăng. Trong những năm vừa qua, trừ hai đợt ?ođóng băng? nhu cầu về đất nhằm mục đích đầu cơ chiếm tỷ trọng khá lớn (khoảng 60-70%) do sức hút quá mạnh của siêu lợi nhuận.
Nhà đầu cơ kiếm ra tiền nhờ vào sự tăng giá trị của miếng đất họ đã mua bởi vài lý do: có người cần hay thích miếng đất đó để ở hay kinh doanh; miếng đất trở nên nơi đặt cơ sở kinh doanh vì cả khu đất chung quanh thay đổi mục đích sử dụng, thí dụ từ đất cằn cỗi, trở thành khu dân cư, khu thương mại, khu công nghiệp; hay có một con đường đi qua do sự phát triền chung của cả khu vực theo quy họach của chính quyền.
Nếu đầu tư đúng hướng vào các vị trí đất ?ongon ăn? người đầu cơ có thể đạt tỷ suất lợi nhuận chừng 25-35%/năm trên số vốn bỏ ra. Riêng một số trường hợp nếu ?ođược hưởng? những thông tin đặc biệt kín, nhanh hơn người khác về quy hoạch, kế hoạch triển khai các dự án, thực hiện mở đường, đã có vốn Nhà nước đầu tư vào hạ tầng cơ sở, xây dựng khu đô thị mới, làm cầu, cảng, sân bay? thì có thể đạt được lợi nhuận cao hơn trong thời gian ngắn, có khi chỉ một vài tháng. Cuộc săn lùng thông tin nhanh và đích thực về nhà đất của các nhà đầu tư ngày càng ráo riết và tốn tiền của hơn.
Trong thị trường địa ốc ngầm chỉ có 20% người tham gia mua bán là có nhu cầu ở thật sự, 80% là mua đi bán lại để hưởng lợi nhuận hoặc mua để dành. Giới đầu cơ không chỉ đầu cơ đất mà còn cả nhà nữa. Việc xây nhà trong các thành phố thường được giao cho các công ty phát triển nhà, là các doanh nghiệp nhà nứơc. Họ được cấp đất từ chính quyền thành phố hay quận huyện; hoặc đã mua lại của nông dân và sau đó đã hợp thức hóa. Chức năng của họ là xây nhà bán cho dân cư . Người mua phải trả trước một phần, sau đó trả dần cho dến khi nhận được nhà. Trong qúa trình trả dần đó, người đầu cơ do mối quen biết với công ty phát triển nhà hay sao đó đăng ký mua được nhà và cũng trả tiền như những người khác; nhưng khi có nhà thì họ bèn bán đi lấy lời.
Người đầu cơ có một cái tài là nhìn ra nhanh chóng giá trị của đất đai, đóan ra chúng có thể dùng vào việc gì được cho tương lai trong khuôn khổ phát triển kinh tế của khu vực đó. Khi có nhiều tiền và họat động trong ngành lâu họ làm quen được với các viên chức chính quyền địa phương phụ trách về đất đai và được mách bảo về việc quy họach của những vùng nhất định. Họ đến những chỗ sắp có quy họach mà họ bíết, nhưng chủ đất mù tịt, mua đất và chờ thời. Nhà đầu cơ rất thích đất đã quy họach. Họ tìm đến chủ đất gốc, thương lượng mua với giá rẻ mạt; sau đó cất nhà sơ sài? gió quạt máy thổi cũng bay? trồng vài lọai cây không cần rễ. Khi nào quy hoạch được thực hiện, người đầu tư đến xây dựng trên đất đó; người đầu cơ sẽ bán lại hay được bồi thường ?onhà cửa, hoa mầu? cao gấp cả chục lần so với giá họ đã trả cho chủ đất gốc.
Dù để kiếm lời to người đầu cơ cung gặp nhiều rủi ro. Thứ nhất họ buôn bán đất đai là một vật mà luật pháp không cho phép và thủ tục mua bán phức tạp. Thứ hai do chính sách hạn điền tức là nông dân không được có nhiều hơn 3ha nên nếu họ muốn 10 ha chẳng hạn thì phải nhờ bốn nông dân đứng tên, rồi những người này ủy quyền cho người đầu cơ định đọat miếng đất. Người đầu cơ cần bán họ chỉ việc ký giấy tờ là xong; nhưng nếu người nông dân ủy quyền chết tờ ủy quyền hết hiệu lực thì người đầu cơ có thể mất đất, vì miếng đất ấy sẽ được chia theo thừa kế, làm di chúc để trả lại cho người đầu cơ. Dù vậy, cũng có rắc rối nếu con cháu người đã chết đặt vấn đề, rồi người đầu cơ phải khai thừa kế, đi trước bạ mới giữ được. Thứ ba, khi mua bán đất mà phải đem thế chấp đất đã có để vay tiền và phải chịu lãi thì họ bị ảnh hưởng rất nhiều bởi các quyết định của chính quyền vì không bán đất đi được trong khi vẫn phải trả lãi và có khi giá đất xuống thấp hơn giá đã mua. Sau năm 1996 khi có Nghị định 18/CP và năm sau 2003 khi có Quyết định 08 của UBND TP. Hồ Chí Minh có vài chủ doanh nghiệp bị sạt nghiệp, có người phải chạy trốn, có người dùng thủ đọan gian dối để vay tiền ngân hàng bị ra tòa và bị phạt tử hình.
Trong thị trường này, sự cạnh tranh cũng rất nghiệt ngã. Những đại gia mới nổi trong ngành địa ốc bắt đầu khuynh đảo thị trừơng, thu tóm quyền lực, tạo ra giá cả, tạo ra cơn sốt và tạo ra cả những đợt đóng băng địa ốc dài ngày, buộc những người khác đã đầu cơ để hy vọng chênh lệch giá cả phải bỏ nghề vì giá của miếng đất đang nắm xuống giá nhiều so với giá mua.
Trứơc khi có LĐĐ 2003, thị trường địa ốc không có cơ chế. Nó không chính thức vì chính quyền không quản lý hay không thể quản lý vì thủ tục thu hồi cấp đất, người ta sang nhựơng cho nhau bằng giấy tay, hoặc cứ làm liều rồi chạy chọt để hợp thức hóa. Người đầu cơ không đăng ký kinh doanh, không khai nộp thuế, xây dựng nhà không theo quy họach nào mà chủ yếu theo quá trình đô thị hóa tự phát. Thị trường này lúc sôi động, lúc đóng băng vì cung không đủ cầu, vì cầu giả tạo, còn cung thì đã thiếu mà lại không đa dạng, hoặc chủng lọai không phù hợp nhu cầu. Hiện nay, người cần nhà là giới có thu nhập thấp và trung bình, nhưng nhà bán trên thị truờng lại là nhà biệt thự dành cho người giàu. Ngươì giàu mua để đó, nhiều năm không xây dựng. Thứ nữa, giá cả không theo giá trị sử dụng, cũng chẳng dựa vào giá thành. Phần giá trị gia tăng do đầu tư xây dưng ngày càng chiếm tỷ lệ thấp hơn trong tổng giá trị. Tất cả lợi nhuận là do chênh lệch giá mua đất. Do đó người đầu cơ thấy không cần thiết phải lo xây dựng nhà cứ để đất tự nó sẽ lên giá. Người mua bán đất tự do không nề hà giá cả, giá nào cũng mua cho được. Người có tiền mua đất để dành cũng không tính tóan lắm về giá cả vì dù sao cũng còn có lời hơn gửi tiền vào ngân hàng. Còn kẻ tham nhũng thì giá trên trời cũng mua miễn sao rửa tiền được. ?oBệnh ham đất? cũng lây lan sang khu vực kinh tế trang trại. Người ta dồn vốn mua thật nhiều đất, thay vì đầu tư cải tạo đất, xây dựng hệ thống tưới, trang bị kỹ thuật, xây dựng đội ngũ lao động?. Một khối lượng hàng chục ngàn tỉ đồng hiện đang luân chuyển lãng phí trong thị trường đất đai. Đa số những công ty, đơn vị, cá nhân tham gia kinh doanh nhà đất không quan tâm đến chất lượng sản phẩm, không quan tâm cạnh tranh tiêu thụ. Họ tích cực chạy lo thủ tục để được giao đất hoặc mua cho được nhiều đất chứ không vội vàng đầu tư xây dựng. Một số công ty nhiều năm chuyên doanh nhà đất, quan tâm đến chất lượng không phải vì yêu cầu cạnh tranh mà vì uy tín.
(còn tiếp)

V. Tranh chấp
Việc tranh chấp đất đai rất đa dạng và phức tạp đã và đang diễn ra từ năm 1988 đến nay, lúc ít, lúc nhiều. Một luận văn nghiên cứu vấn đề này đã phân loại theo chủ thể tham gia và theo mục đích sử dụng đất và liệt kê như sau:
1. Tranh chấp về quyền sử dụng đất giữa cá nhân với cá nhân:
? Đòi lại ruộng đất của người thân trong gia đình trước đây mà qua các cuộc gọi là cải cách ruộng đất sau 1975 đã chia cấp cho người khác; chủ yếu là ở các tỉnh phía Nam, nhiều nhất là ở An Giang, Đồng Tháp, Minh Hải, Sông Bé.
? Tranh chấp đất giữa đồng bào địa phương với nhân dân nơi khác đến khai hoang, xen cư, xen canh (chủ yếu là ở các tỉnh miền núi) gồm: đồng bào miền xuôi lên miền núi khai hoang, đồng bào ?ohạ sơn? đến các tỉnh Tây Nguyên (Đắc Lắc, Lâm Đồng) khai hoang.
? Tranh chấp đất trong việc giao khoán sản phẩm theo Nghị quyết 10 về đổi mới quản lý kinh tế nông nghiệp của Bộ Chính trị ngày 5-4-1988, chủ yếu là ở các tỉnh Bắc bộ và Nam bộ.
? Tranh đất giữa những người làm nghề thủ công nay thất nghiệp, đòi lại đất của người làm nông nghiệp, chủ yếu ở một số tỉnh như Thái Bình, Hà Nam Ninh, một số huyện ngoại thành Hà Nội.
? Tranh chấp đất thân tộc.
2. Tranh chấp quyền sử dụng đất giữa các tổ chức với nhau:
? Giữa các hợp tác xã cùng một hợp tác xã lớn chia ra, chủ yếu là ở đồng bằng Bắc bộ và giữa các thôn xóm cũ (nhất là ở Khu Bốn cũ).
? Tranh chấp đất giữa các nông-lâm trường, trạm trại, các tổ chức sử dụng đất khác của Nhà nước với các tổ chức của nhân dân địa phương (hợp tác xã, tổ chức tôn giáo?).
? Tranh chấp đất giữa tổ chức với cá nhân vùng xung quanh (chủ yếu là các đơn vị kinh tế, các đơn vị quân đội, các tổ chức tôn giáo hoặc mang tính chất tôn giáo với những người xung quanh).
? Tranh chấp địa giới hành chính giữa các xã, huyện, tỉnh? thường tập trung ở ven các sông lớn có bãi bồi ?" lở hoặc các vùng địa giới không rõ ràng, không có mốc giới cụ thể, vùng có vị trí kinh tế, xã hội quan trọng (có lâm sản quý, có mỏ quý?).
3. Các nguyên nhân dẫn đến tranh chấp đất đai:
a. Các nguyên nhân khách quan:
? Thứ nhất, quan hệ đất đai ở Việt Nam đã trải qua nhiều thời kỳ lịch sử với những diễn biến phức tạp và xáo trộn lớn.
? Thứ hai, dân số nước ta ngày càng nhiều, nhu cầu đất đai ngày càng tăng nhưng diện tích đất lại không gia tăng theo dân số và nhu cầu.
? Thứ ba, một số nơi có những chủ trương hoặc việc làm sai lầm khiến cho người dân hiểu lầm Nhà nước có chính sách trả lại ruộng đất cho chủ cũ.
b. Các nguyên nhân chủ quan:
? Thứ nhất, do sai lầm trong việc thực hiện chính sách cải tạo nông nghiệp XHCN ở nước ta.
? Thứ hai, chính sách, pháp luật đất đai và các chính sách, pháp luật liên quan đến đất đai chưa được ban hành kịp thời, đồng bộ, có những điểm không rõ ràng, chưa đáp ứng yêu cầu thực tế, có nhiều điểm mâu thuẫn, chồng chéo nhau làm cho việc hiểu, thực hiện chúng sai, tùy tiện, gặp nhiều khó khăn, lung túng.
? Thứ ba, tổ chức bộ máy và cơ chế quản lý đất đai không tương xứng với nhiệm vụ quản lý Nhà nước đối với đất đai, việc quản lý Nhà nước đối với đất đai còn nhiều lỏng lẻo, sơ hở.
? Thứ tư, một số cán bộ, Đảng viên, nhân dân có hành vi vi phạm pháp luật đất đai chưa được xử lý kịp thời và nghiêm minh.
Tranh chấp đất đai hiện đang chiếm trên 80% các vụ khiếu nại. Theo một báo cáo của Sở Địa chính-Nhà đất TP.HCM: ?oTrong thời gian qua, đặc biệt trong năm 2001, tại TP.HCM đã phát sinh nhiều vụ khiếu kiện đông người. Các vụ khiếu kiện này chủ yếu liên quan đến chính sách giải tỏa đền bù, đến giá trị quyền sử dụng đất?. Ông NVT ngụ tại xã Tân An Hội, có ruộng trực canh ở Tân Phú Trung, Củ Chi, được xã xác nhận: ?ođất không tranh chấp?, huyện cấp ?osổ đỏ? cho ông. Nhưng quyết định chưa ráo mực, họ hàng ông đã kéo về yêu cầu chia đều miếng đất của ông cha. Theo bà Phó chánh Thanh tra Sở Địa chính-Nhà đất của TP. Hồ Chí Minh: ?oTa thường giao đất cho người đang trực tiếp sử dụng theo luật, coi đất như là tư liệu sản xuất, trong khi dân coi đất là tài sản, tài sản đôi khi không phải của người đang canh tác trên đất đó, mà của gia tộc?. Xử theo ?ođất đai thuộc sở hữu toàn dân? thì dân kiện tới? Hà Nội nên gần đây UBND TP.HCM cũng thường xử lý theo tinh thần ?otránh can thiệp khi trong nội bộ gia tộc còn thương lượng được?.
Bà Phó kia còn nói: ?oTội nghiệp chính quyền cơ sở. Họ ở gần dân, trong khi quan niệm của dân về quyền sở hữu ruộng đất của họ còn quá nặng nề?. Chính vì vậy, theo bà: ?oXã, huyện vẫn chủ yếu dùng đạo lý để xử lý tranh chấp đất đai?. Trong một hội nghị của ngành địa chính, một quan chức địa phương đã thú nhận rằng: ?oTôi có thể nói với anh chị là đất đai thuộc sở hữu toàn dân nhưng nếu nói thế với ba tôi thì ông không bao giờ chịu?. Một Phó giám đốc Sở Địa chính-Nhà đất thành phố nói: ?oThực tế, không mấy khi Nhà nước thực sự giao đất công cho người dân, nói là giao đất nhưng người dân thấy cái mà họ được giao chỉ là một mảnh giấy?. Chính điều này đã làm cho ngay cả khi người dân chấp nhận đất bị thu hồi để làm công trình công ích thì họ vẫn đòi cho được giá theo đúng thị trường. Về phía Nhà nước thì trên thực tế muốn có đất vẫn phải bỏ tiền ra nhưng vì nghĩ đất đai là? của toàn dân giao cho mình quản lý nên cố gắng tự làm yên lòng bằng vô vàn thủ tục quản lý rối rắm. Những thủ tục, trước hết, làm khổ bộ máy từ Trung ương đến địa phương, sau đó là làm khổ những người có đất.
Một cán bộ xã nói rằng, công việc họ đang làm giống như một anh? cò đất: lo xác định ranh, thửa; lo xác nhận đất có tranh chấp hay không? Trong trường hợp có chủ đầu tư (những nhà kinh doanh đất theo dự án), nếu dân không chấp nhận giá đền bù do nhà đầu tư đưa ra thì còn phải huy động chính quyền, đoàn thể ?ovận động nhân dân chấp hành?. Ở quận 12, theo ông Chủ tịch quận: ?oTôi phải giữ chức chủ tịch của? 100 hội đồng giải tỏa đền bù. Ấy là chúng tôi không làm giải tỏa đền bù cho các dự án kinh doanh?.
Chức vụ của một ông Trưởng phòng Đô thị của một quận bao gồm chức năng quản lý xây dựng, giao thông vận tải. Nhưng theo ông: ?oNếu hồ sơ đất đai cứ như thế này thì tôi không còn bao nhiêu thời gian để lo các lĩnh vực khác?. Một Chủ tịch xã xác nhận đất đai chiếm hai phần ba công việc của ông. Còn ông Chủ tịch quận nói: ?oKhi được điều động từ Sở Tư pháp về làm Chủ tịch quận 12, tôi cũng không ngờ nó nhiều việc như thế?. Ông thường phải ký hoặc xem xét hồ sơ cho tới tận 8 giờ đêm mới ra khỏi văn phòng. Thế nhưng, ông nói: ?oVề ngủ tôi vẫn còn mơ thấy tranh chấp đất?.
(còn tiếp)

CÁI GIÁ CÒN PHẢI TRẢ
Đối với nhà cầm quyền đất đai tạo nguồn thu cho ngân sách. Quản lý đất đai là để phục vụ mục đích này. Luật về đất đai của các nước được ban hành dựa trên nền tảng của địa chính. Tùy theo quan niệm triết học về quyền sở hữu của mỗi quốc gia và thái độ của chính quyền đối với những bằng chứng thể hiện quyền này, luật đất đai của các nước đi theo hai hướng hoặc chú trọng về thuế khóa hay về quyền sở hữu. , trong khi ở ta, nền tảng triết học trong chủ nghĩa Marx-Lenin lại là nền tảng, gắn nó với một nhãn mác là tư liệu sản xuất, là một dạng tài nguyên và nguời ta chỉ có quyền sử dụng, không thể sở hữu.
Nếu chú trọng đến thuế khóa thì luật không coi Nhà nứơc có khả năng chứng minh quyền sở hữu và cũng không cho chính các sở hữu chủ tự chứng minh. Thay vào đó, luật ấn định việc công bố đất đai để thông tin cho những người thứ ba về quyền sở hữu của những người khác và xây dựng một bản đồ địa chính đủ sức thể hiện các thửa đất một cách đáng tin cậy nhất. Các nước đi theo hướng này là Tây Ban Nha, Luxembourg và Hà Lan.
Nếu quan tâm đến quyền sở hữu thì luật cho chính quyền can thiệp trực tiếp vào việc xác định chứng cứ về quyền sở hữu bằng cách sắp xếp một hệ thống công bố đất đai và một bản đồ địa chính sao cho chúng giúp quyết định quyền sở hữu và độ xác thực của quyền đó. Các nước đi theo hướng này là Đức, Thụy Điển, Kenya và Áo.
LĐĐ của chúng ta không đi theo hai hướng này. Nhà nước không chấp nhận quyền sở hữu đất đai của người dân và cũng không nghĩ đến nguồn thu cho ngân sách từ đất đai, coi đất là nguồn tài nguyên cho sản xuất, nhà nứơc phải nắm lấy nó để không cho xảy ra cảnh người bóc lột người và để làm thế thì định mức hạn điền. Dùng qui hoạch để quản lý kiểm soát việc sử dụng đất, dùng thời gian cấp đất để chế tài việc sử dụng đất; nhưng không nghĩ đến một công cụ, như bản đồ địa chính và địa chính, để kiểm soát việc nắm giữ và chuyển nhựơng đất đai. Luật DĐ xứ ta đã làm khác thiên hạ.
Thứ nữa, luật pháp đã không quan tâm đến nhu cầu sinh sống (nhà đẹp hơn) và kinh tế (làm giầu) của người dân có đất, dù có nhiều hay ít, nên đã không lường ra việc chuyển nhượng đất; cho nên khi nó xẩy ra thì không có công cụ nào để hạn chế hay điều hướng, mà chỉ còn cách là để cho nó hoặc bùng nổ tự phát hoặc cấm tiệt. Khi bị rơi vào những hoàn cảnh ấy chính người đầu cơ cũng bị ảnh hưởng. Và quan trọng hơn, chúng ta không có một thị truờng bất động sản hỗ trợ cho các thị trường khác trong việc phát triển kinh tế. Hậu quả của chính sách đất đai như thế gây ra hai vấn đề sau: kinh tế phát triển chậm; đạo đức xã hội và niềm tin của dân chúng với chính quyền bị xói mòn. Đây là những giá còn phải trả.
I. Kinh tế phát triển chậm
Chúng ta đang phải đối phó với nạn đầu cơ đất. Nạn này gây ra những hai hậu quả (i) ngăn chặn sự phát huy năng lực sản xuất; (ii) phá vỡ các qui họach của chính quyền.
A. Ngăn chặn sự phát huy năng lực sản xuất
Sinh họat của xã hội là một vòng tròn gồm có các đọan: (i) doanh nghiệp tạo ra sản phẩm và cung cấp dịch vụ; (ii) dân cư có công ăn việc làm, chi tiêu và để dành; (iii) hàng và dịch vụ sản xuất ra được tiêu thụ đem lại lợi tức cho doanh nghiệp; (iv) tiền để dành được bỏ vào doanh nghiệp để họ mở rộng sản xuất. Vòng quay này làm tăng lợi tức đầu người và giúp kinh tế phát triển. Những thứ bị mất đi để tạo nên vòng quay là tài nguyên và sức người. Tài nguyên thiên nhiên sẽ bị giảm, còn con người sẽ chết. Nhưng đó là sinh họat của nhân lọai.
Đất đai nắm vai trò quan trọng trong đọan (i) của vòng kia, vì muốn sản xuất phải có nhà xưởng, kho bãi và nhà đầu tư , sau này thành doanh nghiệp, phải bỏ tiền ra mua. Chi phí mua đất đai là vốn liếng của họ, gọi là tài sản cố định. Khi bỏ như thế họ phải tính tóan (i) số tiền cần thiết và chi phí để có nó (trả lãi tiền vay, trả cổ tức tiền góp); (ii) kinh doanh sẽ ra sao để thu hồi số tiền đó và còn có lời lãi nữa; (iii) thời gian lấy lại được số tiền đó dựa trên kết quả kinh doanh. Nếu giá mua đất cao thì việc thu lời và lấy vốn lại khó họ sẽ không đầu tư nữa. Vậy là đọan (i) và (iv) của vòng quay kia bị đứt, các vòng còn lại sẽ không có. Lợi tức đầu nguời bị giảm và nền kinh tế sẽ phát triển thấp. Đấy là một mặt của vấn đề.
Sang mặt khác, khi tiền được bỏ vào việc mua bán đất đai thì nó làm tăng giá đất và có một số người rất giầu nhờ mua bán đất. Nhưng đất không tạo ra hàng hóa hay dịch vụ như một doanh nghiệp. Do đó đầu tư vào đất sẽ làm cho sản xuất giảm, lao động thất nghiệp, và sẽ có nhiều người nghèo. Vấn đề xã hội sẽ nẩy sinh: tệ nạn xã hội diễn ra; xã hội mất an ninh. Lời lãi to lớn từ mua bán đất, mà phần lớn tiền không hợp pháp, sẽ thúc đẩy những yếu tố ?ođánh bạc? trong xã hội để làm giàu và làm nản lòng những người muốn kiếm lời lãi qua các họat động cạnh tranh bình thường trong kinh doanh. Trứơc nguy cơ đó chính quyền sẽ có khuynh hứơng phải ra những biện pháp mạnh. Việc này sẽ tác động đến toàn xã hội và làm cuộc sống mọi người trở nên bấp bênh vì tác động của hai thế lực kia.
Ở những nước mà thị trường bất động sản họat động không có những cơn sốt nóng sốt rét như ta thì nó họat động đại thể như sau.
Đất là của tư nhân, theo qui định của chính quyền, họ khai thác đến đâu thì đất là của mình đến đó, làm xong thì khai báo với chính quyền. Chính quyền đã có bản đồ và sổ địa chính, nay sẽ thêm vào đó rồi cấp quyền sở hữu và đánh thuế đất đai. Ai có nhiều đất thì trả thuế nhiều. Khỏang 1% trên tổng giá trị. Trong quá trình đô thị hóa của một thành phố đất nông nghiệp và đất ngoại thành giảm dần. Chính quyền lập quy họach. Dựa trên quy họach, người có nhu cầu về nhà ỡ hay nhà xưởng sẽ đến chủ đất mua đất. Thủ tục mua bán là một thủ tục dân sự. Mua xong phải trứơc bạ và đăng ký với chính quyền để điều chỉnh bản đồ địa chính và cấp giấy chủ quyền. Vì chính quyền đánh thuế đất đai, theo dõi sự thay đổi chủ quyền đất đai bằng bản đồ và sổ địa chính, nên họ kiểm sóat đượcsự mua bán, thế chấp đất đai. Ở đó có đầu cơ nhưng ai mua đất hay nhà để đó chờ bán hay cho thuê thì trong khi chờ đợi vẫn phải trả thuế; như thế họ phải tính kỹ. Người mua nhà để dành mà khi bán đi có lời là nhờ vào sự phát triển kinh tế chung chứ không nhờ vào việc hợp thức hóa được giấy tờ như ở ta. Chẳng hạn khu vực ấy có những công ty sản xuất phần mềm, ngành này đang lên, lao động từ các nơi khác dồn đến làm việc, họ phải thuê nhà hay mua nhà, vậy là giá nhà tăng. Nếu người đầu cơ tính sai hứơng phát triển này thì thua là chuyện thuờng. Ngòai ra, ở những nước này, nguời ta đã lập nên một thị trường mà trong tài chính họ gọi là họat động thế chấp (mortgage). Họat động này khởi sự từ các nông dân chủ trang trại. Họ có đất và muốn xây dựng mở mang, mua sắm máy móc?. bèn phải đi vay tiền và thế chấp đất cho ngân hàng. Đất của họ đang ở và canh tác bị ngân hàng giám sát. Nếu có một nhà đầu tư nào múôn mua đất của chủ trang trại kia thì sẽ phải qua ngân hàng; rồi nếu người sau có vay ngân hàng thì lại thế chấp đất đó. Việc thế chấp đều được đăng ký với chính quyền để ghi vào bản đồ và sổ địa chính. Đất luôn luôn bị kiểm sóat không bởi chính quyền thì bởi ngân hàng nên đầu cơ đất ít xảy ra. Bù lại họ có những vụ gọi là ?obong bóng nổ? (balloon bursting) làm bất động sản xúông giá và nhiều ngân hàng phá sản.
Ở các nước đã phát triển mua bất động sản cũng là một cách đầu tư. Người có tiền thay vì mua chứng khóan thì họ mua nhà để cho thuê hay sau này bán lại. Ho tính tóan tiền lời do chứng khóan mang lại và do mua nhà sinh ra để chọn đầu tư vào đâu. Tuy nhiên cả chứng khóan lẫn bất động sản đều tăng hay giảm giá tùy vào tình hình phát triển kinh tế. Sự phát triển kinh tế chủ yếu lại nhờ vào họat động của doanh nghiệp và mức chi tiêu của dân chúng. Từ đó họ mua nhà mua chứng khóan. Sự giàu có gia tăng nhưng mức độ chênh lêch không cách xa nhau lắm.
Ở ta tình hình khác hẳn. Nông dân có đất sau nhiều thời kỳ thay đổi tập thể hóa, hợp tác hóa?. Bây giờ nắm đất đấy nhưng họ không có quyển số nào ngòai tờ hộ khẩu. Nếu có tự khai phá thì cũng chưa chắc có sổ đỏ. Trừ những vùng nào có ít tranh chấp, và đất đai không trải qua những xáo trộn cải tạo xã hội chủ nghĩa thì chính quyền đã lập được bản đồ, sổ địa chính và cấp sổ đỏ và nhờ vậy kiểm sóat được việc chuyển nhượng; nhiều vùng khác không được như thế, nhất là nhà ở trong các thành phố và vùng ngọai ô. Do sự thiếu vắng này nên việc mua bán đất bắt buộc phải làm bằng giấy tay, hay chỉ có UBND xã chứng nhận. Thêm vào đó quy họach lại thay đổi nên các tay đầu cơ đua nhau mua đất, rồi bán lại; muốn hợp thức hóa thì sẽ đi chạy; nhưng nếu không xây dựng trên đó mà tìm cách bán đất ngay thì hợp thức hóa cũng không cần thiết. Do đó, họ tranh nhau mua, giá lên vù vù; cho đến khi chính quyền ra biện pháp chấn chỉnh thì việc mua bán bị đóng băng và có không ít người đầu cơ phải bỏ trốn vì nợ.
Trong khi ấy nhà đầu tư thực sự lại gặp nhiều khó khăn. Như một doanh nhân trong nghề đã mô tả họ phải đi qua ba ?onhà?. Thứ nhất là Nhà nước. Khi họ đã bỏ tiền mua được dất của nông dân thì thực sự họ sẽ nắm đất đó vô hạn định; thế nhưng đến khi làm dự án để xin Nhà nuớc cấp miếng đất ấy cho mình thì họ lại trở thành người thuê đất có thời hạn và phải trả tiền thuê đất. Thứ hai là nhà quy hạch. Hiện nay qui họach sử dụng đất liên tục thay đổi, công tác qui họach chưa đi vào cuộc sống. Tệ hơn, thông tin về qui họach bị bưng bít như một đặc quyền dành cho một số nguời nắm rất rõ thông tin qui họach và có thể sửa đổi quy họach để trục lợi một cách hợp pháp. Thứ ba là nhà đầu cơ. Nếu các nhà đầu tư và người dân có nhu cầu sử dụng rất sợ vứơng đất quy họạch, thì các nhà đầu cơ lại giành giật để thâu tóm lọai đất này. Có thể nói, thu mua đất đã có quy họach cụ thể là một họat động kinh doanh chắc ăn nhất dành cho những người thạo tin. ?" vì khi gom đất họ có bản đồ giải thửa đã được khoanh vùng đất dự án! Sau đó, họ tìm đến người có quyền sử dụng đất tung tin đất bị quy họach để thương luợng với một cái giá rẻ mạt, rồi cất xơ xỉa lên đó một số nhà, trồng vài lọai cây không cần rễ để làm màu, nhằm lấy tiền đền bù thật cao hoặc để chuyển nhượng lại cho các nhà đầu tư với giá trên trời. Vì dự án đã dược duyệt, nên các chủ đầu tư phải bấm bụng thương lượng để có đất, nhưng cũng có một số dự án chủ đầu tư buộc lòng xếp lại vì giá quá cao. Điển hình là một vụ mới đây ở Cần Thơ.
?oCó thể chúng tôi sẽ rút khỏi Cần Thơ, chấp nhận lỗ dù đã đầu tư vào dự án khu dân cư Tây Nam quốc lộ 91B (phường An Bình, quận Ninh Kiều) trên 10 tỷ đồng? - bà N.T. K, Giám đốc công ty cổ phần (ở TP.HCM) than thở.
Dự án khu dân cư này được UBND tỉnh Cần Thơ (nay là thành phố Cần Thơ) phê duyệt cách nay đã gần hai năm, có quyết định thu hồi đất, nhưng gặp bế tắc trong việc giải tỏa đền bù. Một trong những nguyên nhân chính là vì người dân đòi giá đền bù quá cao ?" có người đòi đến 5 triệu đồng/mét vuông đất vườn (đơn giá đền bù của UBND thành phố Cần Thơ hiện nay chưa tới 100.000 đồng/mét vuông).
Bà K. kể, nhiều nhân viên của công ty đã thôi việc vì không chịu nổi những lời hăm dọa, những cử chỉ thiếu thân thiện của người dân khi đến thương lượng đền bù, kiểm kê hiện trạng đất. Rối hơn, từ lúc công bố quy hoạch đến ngày 15-9-2004, công ty và Ban Giải phóng mặt bằng phát hiện có 18 trường hợp xây dựng trái phép, dù công ty đã bốn lần gửi kiến nghị đến cơ quan chức năng nhờ ngăn chặn. Trong số các hộ chưa chịu, có 29 chủ hộ là cán bộ Nhà nước. Có cả một vị đang đảm nhiệm công tác? đền bù giải tỏa. Và theo bà K., người dân nói rằng, bao giờ cán bộ nhà nước chấp hành quyết định thu hồi đất thì họ mới làm theo.
Đó là thông tin từ phía nhà đầu tư. Còn theo Chủ tịch UBND phường An Bình thì nhà đầu tư không công khai đơn giá đền bù, tự thỏa thuận riêng với từng hộ dân khiến nhiều hộ khác nghi ngờ? Trên thực tế, ở Cần Thơ, chuyện người dân trong khu quy hoạch tự ý cất thêm nhà cửa (để được nhận thêm tiền đền bù), làm ?oeo? giá? là chuyện thường xảy ra. Hầu hết các dự án đầu tư khu dân cư ở Cần Thơ đều gặp tình trạng này. Lãnh đạo tỉnh trước đây và thành phố hiện nay đã họp bàn nhiều lần, nhưng? vẫn chưa thay đổi được gì nhiều.
Thế nhưng, bức xúc của bà K. là chuyện khác. Hồi mới nhận dự án, bà Khiết đã nhờ Trung tâm Đo đạc bản đồ (thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường) và Ban Giải phóng mặt bằng (nay thuộc quận Ninh Kiều) kiểm kê đất, kiến trúc, hoa màu. Có hợp đồng hẳn hoi. Thế nhưng, nhận được hồ sơ kỹ thuật của đối tác giao, bà K. cho kiểm tra lại 193/533 thửa thì phát hiện có đến 43 thửa phát sinh thêm do người dân chia tách ?" có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hẳn hoi. Có thửa, trên hồ sơ ghi đất vườn, kiểm lại, phát hiện là đất thổ cư (giá đền bù chênh lệch tương đối lớn)? Sở tài nguyên và Môi trường giải thích: ?oDo người dân không hợp tác, không trình giấy đất nên cán bộ đo đạc chỉ biết tự ghi nhận hiện trạng đất?. Đại diện UBND quận lại cho rằng: do việc chia tách? không được cập nhật kịp thời. Giải pháp mà các vị này đưa ra là phát hiện đến đâu, điều chỉnh đến đó.
Theo bà K., ở phường, quận? đều có cán bộ địa chính mà còn khó nắm biến động đất đai chính xác, thì công ty làm sao kiểm kê cho được khi người dân bất hợp tác. Bà nói: ?oĐiều công ty cần là chính quyền địa phương cung cấp những số liệu chính xác nhất? để tính mức đền bù. Cứ phát hiện tới đâu, điều chỉnh đến đó thì khác gì chơi xổ số. Bởi đầu tư mà chi phí ?otới đâu hay tới đó? thì làm sao dự báo trước chuyện lời, lỗ??.

B. Quy hoạch bị phá vỡ
Dứơi đây là một vài chi tiết về vấn đề này dược nêu lên trong một buổi họp tại thành phố Hồ Chí Minh vào tháng 8 năm 2002 sau khi UBND thành phố ra Quyết định 08/2002/CT-UB nhằm ngăn chặn nạn đầu cơ đất đăng trong báo Phụ Nữ ở thành phố Hồ Chí Minh.
?oBộ mặt? của thị trường bất động sản TP.HCM được phác họa qua cái nhìn của Tiến sĩ Trần Thế Ngọc ?" PGĐ thường trực Sở Địa chính ?" Nhà đất như sau: ?oThị trường bất động sản của TP mang tính tự phát, thị trường không chính quy chiếm tỷ trọng áp đảo 50%-70%, bên cạnh đó là thị trường bán chính quy và phi pháp. Nhà ở chưa phân bố hợp lý, hiện nay chủ yếu chỉ tập trung vào thị trường nhà ở cho người có thu nhập trung bình và cao, chưa có chính sách phát triển nhà ở, cho thuê và bán trả góp cho người có thu nhập thấp. Các dự án sử dụng đất chủ yếu là xin giao đất theo từng nhu cầu riêng lẻ, dẫn đến hiện tượng cạnh tranh không lành mạnh. Các dự án nhà ở chủ yếu là quy hoạch phân lô bán nền, chưa quản lý được phần thẩm mỹ kiến trúc, tầng cao, kết cấu hạ tầng và chất lượng công trình. Luật Đất đai nước ta cứ bình quân năm năm thay đổi một lần vì những điều chúng ta ban hành vừa thừa, vừa thiếu, vừa bất cập. Trong khi ở các nước trung bình mười lăm năm mới phải chỉnh sửa đổi một lần?.
Theo TS. Trần Thế Ngọc, ?ocùng với thị trường vốn và thị trường lao động, thị trường bất động sản là thị trường nền tảng của một nền kinh tế. Thế nhưng, vấn đề ở đây là chúng ta chưa dự báo được các chu kỳ (ổn định, phát triển, suy thoái khủng hoảng) của thị trường quan trọng này. Do đó, không thể chủ động ổn định giá bất động sản trong hai thời điểm ?osốt nặng? 1990 và 2001 (việc tăng giá bất động sản trong hai thời điểm đó không đồng bộ với chu kỳ phát triển kinh tế). Công cụ quản lý và phát triển thị trường bất động sản cũng chưa đầy đủ như cần thiết?.
Ông Trần Thế Phượng, tổ trưởng tổ Định giá thuộc Sở Tài chính ?" Vật giá, nhận định ?oSở dĩ có ý kiến nhận định khác nhau về cung-cầu trong nhà đất là do Nhà nước chưa có điều tra nghiên cứu về nhu cầu thật sự của thị trường?. Ông Phương cho rằng, buộc phải tiến hành điều tra kỹ lưỡng nhu cầu thực sự của thị trường mới có thể biết chính xác phải phát triển loại nhà nào, số lượng bao nhiêu là cần thiết, tránh tình trạng ?ovừa thừa lại vừa thiếu như hiện nay?.
?oVai trò quản lý Nhà nước về đất đai tại các địa phương chưa phát huy đúng mức, từ xây dựng không phép một căn nhà không kiên quyết tháo dỡ, dẫn đến xây dựng không phép hàng ngàn căn nhà làm phá vỡ quy hoạch. Cũng chính vì lợi nhuận mà người đầu cơ sẵn sàng tìm mọi cách vô hiệu hóa vai trò quản lý của Nhà nước tại địa phương?.
Một điều bất hợp lý nữa, theo TS. Tưởng là sự chạy đua không cân sức giữa các nhà đầu tư hợp pháp và các nhà đầu cơ đất không hợp pháp. Thường nhà đầu cơ chỉ cần một tháng vừa mua đất, san lấp, phân nền ?obán? ngay mà không phải đóng thuế, không phải chịu trách nhiệm về quyền sử dụng đất đối với người sử dụng. Trong khi đó, đối với các nhà đầu tư thì hành trình đầu tư hoàn chỉnh một dự án kéo dài từ hai-năm năm ?.
Riêng ông Trần Du Lịch cho rằng, ?olâu nay chúng ta đi ngược: chủ đầu tư tự thương lượng mua đất của dân, lập quy hoạch chi tiết, san lấp, bán nền? Trong khi lý ra, phải làm ngược lại: Nhà nước phải chủ động lập quy hoạch, lập dự án rồi đấu thầu từng dự án. Có như vậy, tính khả thi của từng dự án mới cao?.
Ngay từ phát biểu khai mạc, Chủ tịch UBNDTP Lê Thanh Hải đã đặt thẳng vấn đề: Việc quản lý lỏng lẻo của bộ máy chính quyền các cấp, các cơ quan chuyên ngành về nhà đất, công tác thanh tra, kiểm tra, xử lý các vi phạm pháp luật về đất đai chưa nghiêm, thiếu kiên quyết và do một bộ phận cán bộ, công chức có tiêu cực dẫn đến tình trạng hiện nay trên địa bàn TP.HCM có trên một ngàn dự án xây dựng nhà ở với diện tích trên 6.600ha, trong đó 90% dự án là kinh doanh theo phương thức phân lô bán nền với tổng vốn đầu tư trên chín tỷ USD (khoảng 136.000 tỷ đồng). Hiện các dự án này đang trong tình trạng ?ođô thị hóa một nửa? muốn xây dựng nhà ở, hoàn thiện hạ tầng cho một ngàn dự án này cần phải có thêm trên mười tỷ USD, một lượng vốn vượt quá khả năng tài chính của TP.
Ông Trần Du Lịch ?" Viện trưởng Viện Kinh tế cho rằng: Vấn đề chính là lộ trình nào để huy động được mười tỷ USD đầu tư hạ tầng cho 6.600ha đất này vì để phát triển tự phát như hiện nay sẽ ?obăm nát đô thị?.

II. Xói mòn đạo đức và niềm tin, tạo sự bất an
Những sự phi lý cùng những sự vi phạm LĐĐ đã từng diễn ra sẽ tạo nên một ảnh hưởng tâm lý và nó sẽ kéo dài. Những sự tranh chấp giữa người thân, người ruột thịt sẽ để lại trong lòng của chính họ cùng con cháu họ những ác cảm với nhau, nếu không nói là sự thù hằn. Người ngòai nhìn vào đấy họ không chê cười vì biết đó là do luật pháp qui định và cho phép làm; cho nên đến lượt họ nếu có phải tranh chấp thì họ sẽ làm theo vì đã có tiền lệ. Tiền lệ trong những vụ tương tự như thế này còn là tấm gương thúc đẩy để người ta làm ác làm xấu trong những vụ khác có cùng tính chất hay khác, có cùng mức độ hay không vì sự lây lan của gương xấu đi nhanh hơn gương tốt. Như vậy, đạo đức gia đình, tình cảm thân thương bị phá hủy mà chính những tình cảm này là gốc rễ cho những sự giao tiếp khác trong xã hội; do đó những cái sau sẽ bị ảnh hưởng. Sự tham lam của một số người có đất bị giải tỏa cũng một phần xuất phát từ những tiền lệ này.
Khi gốc rễ của mối liên lạc bị phá hủy như thế con người tự nhiên sẽ đặt câu hỏi ?ota còn trông cậy vào ai??. Câu trả lời thường dẫn tới chính quyền, người đảm trách trật tự xã hội, và tiêu biểu cho sức mạnh vật chất. Qua chính quyền họ tìm thấy luật pháp mà chính quyền đã đặt ra và sẽ thất vọng với chính quyền. Niềm tin vào sự bảo vệ của chính quyền từ từ giảm. Họ sẽ trở nên nhút nhát vì biết không ai bảo vệ mình. Cái xấu trong xã hội nói chung sẽ dễ dàng phát triển bởi thiếu những người dũng cảm chống đối nó. Trong một môi trường xấu thì cái tốt không thể tồn tại và phát huy được.
Thời gian có quyền sử dụng đất là có hạn, từ 20 -70 năm tùy lọai đất. Mục đích của việc này không biết là gì; thế nhưng nó gây một tâm lý bất an trong người sử dụng, vào những năm cuối họ sẽ không cố gắng giữ gìn đất như những năm đầu nữa. Trên thực tế, nếu người sử dụng đất không vi phạm gì và đóng thuế đất đai đầy đủ thì, thí dụ, sau khi gần hết 20 năm họ đi xin gia hạn và chắc là sẽ được chấp nhận; vì nếu không thì chính quyền đuổi họ đi đâu? Hơn nữa nếu là một doanh nghiệp đang họat động tốt với hàng trăm công nhân, không cho họ gia hạn thời gian thuê đất thì giải quyết cơ sở và người công nhân như thế nào? Thành ra chuyện thu hồi đất sau khi hết hạn khó xẩy ra, trong truờng hợp bình thường. Còn nếu phải trưng mua cho mục đích công cộng hay thu hồi vì phạm pháp là chuyện đương nhiên. Dẫu sao, thời hạn sử dụng cuả đất tạo một tâm lý bất an khi nguời ta nghĩ đến.
(còn tiếp)

Tôi đã đọc những thông tin mà bạn lượm lặt khắp mọi ngóc ngách về chuyên đề đất đai, mà bạn gọi là "Luật đất đai". Tôi nghĩ rằng kho tư liệu của bạn sẽ còn dài dài, với rất nhiều thông tin. Như vậy, bạn cũng đã có ít nhiều chính kiến. Tôi cũng quan tâm đến vấn đề này nên rất mong bạn bày tỏ đôi điều. Hoặc là, tôi đưa một vài khúc mắc nhờ bạn giải đáp. Chắc bạn sẽ rất sẵn sàng ?

Vâng! Xin mời bạn nêu lên những khúc mắc của mình, tôi sẻ cố gắng trong khả năng cho phép.

xin bạn lưu ý giúp cho bài post 1st. của tôi tại topic này.

Đương nhiên là tôi đã đọc rồi.
Tôi có khúc mắc như thế này, Luật Đất đai có đề cập đến khái niệm tranh chấp : đất có tranh chấp. Theo bạn, làm sao xác định là có tranh chấp. Khi một người cho là có tranh chấp, một người cho là không có tranh chấp, thì việc gì xảy ra ? Liệu có một quy định thống nhất để không thể hiểu khác ?

III. Một triển vọng tốt hé mở.
Nếu ta hình dung đất đai giống như tấm vải dài và một đầu của nó là luật pháp còn đầu kia là thực tế; khi hai cái kia ăn khớp với nhau thì tấm vải bằng phẳng từ đầu này đến đầu kia và nếu để một quả bóng đi qua, nó sẽ lăn thẳng từ đầu đến cuối. Ở ta băng vải bị vặn chéo ở giữa vì luật pháp và thực tế chỏi nhau, quả bóng lăn trên đó sẽ bị rơi xuống ở giữa. Hình ảnh của quả bóng bị rơi tiêu biểu cho những khó khăn mà LĐĐ gây ra cho cả chính quyền lẫn dân chúng như đã phần nào trình bày ở trên.
Trứơc khi đi xa hơn ta thử hỏi sự chọn lựa đất đai là sở hữu tòan dân thực sự đem lại cho Nhà nước cái gì? Thưa hai điều là kiểm sóat việc sử dụng đất và thu được tiền khi cấp đất (tuy nhiên không phải trong mọi trường hợp). Hai cái này thì quốc gia nào cũng làm và chúng ta đã thấy cách họ làm. Ở ta, qua những gì đã trình bày, thì trên thực tế cả hai mục tiêu này đều không đạt được. Nguyên do chính là vì chưa chưa xây dựng xong được bản đồ và sổ địa chính. Nhà nước đã coi nặng việc cấp đất mà coi nhẹ việc lập địa bạ. Có phá mà không có xây; nghĩa là thay đổi từ quyền sở hữu sang sử dụng nhưng không tạo ra một cơ sở giấy tờ để dễ dàng làm việc đó.
Trong việc cấp đất có hai giai đọan: (i) từ Nhà nước đến người được cấp đất đầu tiên, gọi là giai đọan sơ cấp; (ii) người đã được cấp đất bán hay chuyển cho người khác, giai đoạn thứ cấp. Hiện nay các khó khăn của việc thực hiện LĐĐ nằm ở giai đọan sơ cấp. Nhà núơc không có một quỹ đất của riêng mình để cấp cho ai (trừ ở đảo Phú Quốc); mà phải lấy đất của người này cấp cho người khác hoặc lấy đất của họ cấp cho chính họ. Khi đã cấp như thế không có sự chuyển nhượng tự do đất đai từ người này sang người khác và do đó không có thị trường bất động sản và cũng không có giá đất theo thị trường. Khó khăn không nằm ở việc sử dụng đất đúng mục đích vì đã có quy họach, và vì việc khai thác đất cho mục đích nào cũng đều phải xin phép. Còn thời gian sử dụng đất chỉ là chuyện phải tái tục thời hạn mỗi khi nó hết.
Lập một thị trường bất động sản không phải là dành ra một quỹ đất nào đó để mua bán mà làm cho các bất động sản hiệu hữu hay sẽ tạo lập sau này có thể chuyển dịch được giữa những người khác nhau. Đất nằm cố định, khi nó được mua bán thì thực sự là người bán đi và nguời mua lại. Đất được mua bán có thể nằm ở bất cứ đâu, giữa trung tâm của một thành phố lớn hay một địa điểm nằm nơi đèo heo hút gió. Để biết người nào đến người nào đi, đất phải được vẽ trong bản đồ địa chính và ghi chú trong sổ địa chính. Ở ta, như đã nói, cả hai việc này đều rất kém.
Bởi vậy, trong một hai năm trở lại, Bộ Tài Nguyên và Môi trường đã đẩy mạnh việc lập bản đồ địa chính và cấp sổ đỏ, và văn phòng đăng ký sử dụng đất thì đó là những dấu hiệu tốt và là cơ sở cho việc thiết lập một thị trường bất động sản.
Bây giờ, dù đã có luật kinh doanh bất động sản, nhưng luật này nhắm vào giai đọan thứ cấp của việc cấp đất; nó định nghĩa các lọai bất động sản được mua bán, họat động kinh doanh bất động sản, quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản. Mục đích là điều chỉnh các chủ thể tạo lập để bán, cho thuê, chuyển nhượng và quan trọng hơn là đưa họat động môi giới, tư vấn về bất động sản và những ?ocò? vào quản lý. Tổ chức, cá nhân hạot động kinh doanh bất bất động sản phải đăng ký, nộp thuế?; bất động sản được mua bán phải là tài sản hợp pháp; giao dịch bất động sản phải công khai, bình đẳng và hoạt động đúng pháp luật. Người múôn tạo lập bất động sản thì phải có vốn, năng lực họat động về xây dựng; khi ấy một người kinh doanh có thể cùng lúc mua mấy chục căn nhà.
Hiện nay ở ta đất vẫn do Nhà nước giao hay cho thuê. Vì không có quy họach chi tiết nên việc thực hiện qui họach vẫn do ý riêng của nguời có quyền. Ai xin cấp đất để làm gì thì cũng duyệt cả, nên người ta muốn xây dựng thế nào cũng được. Trong tương lai khi đã có qui họach chi tiết đến 1/2000 thì UBND tỉnh/huyện phải thực hiện theo đúng qui họach đó. Dựa trên đó, chính quyền cắm bảng nơi này làm trường, nơi kia làm khách sạn?. và ra giá. Có ai đăng ký mua thì bán với giá sàn đó, nếu nhiều người mua thì cho đấu giá. Đây là những cách để đưa LBĐS vào thực tế.
Như có thể thấy LBĐS là cho giai đọạn thứ cấp, còn trong giai đọan sơ cấp thì LĐĐ vẫn chi phối. Ở đây có ba việc phải làm xong càng sớm càng tốt là lập bản đồ và sổ địa chính để xác nhận người đang ở; cấp sổ đỏ cho họ; ban hành một luật về nhà cửa thay cho Pháp lệnh Nhà ở năm 1991 để có thể cấp sổ hồng cho những nhà năm trong chung cư mà vốn không có đất nằm ở dưới theo LĐĐ. Chỉ khi những việc này làm xong thì giai đọan thứ cấp mới thành hình để có môt thị trường bất động sản. Tất nhiên, do sự phi lý nằm sẵn trong luật pháp là nhà bán được nhưng đất không được bán nên khái niệm bất động sản ở ta sẽ khác với những nước khác. Bất động sản ở ta là nhà cửa có dính đất đai, chứ không phải đất đai trên đó có nhà cửa. Còn như định nghĩa trong dự thảo LBĐS rằng ?obất động sản là đất đai và tài sản trên đất như đất đai và tài nguyên thiên nhiên đang sử dụng; đất chưa sử dụng?. ?o thì rõ ràng đó là một định nghĩa về đất đai!
Vào năm 1992, khi góp ý kiến về LĐĐ có một chuyên gia đã viết rằng :? ? Việc công nhận chế độ sở hữu đất đai tư nhân sẽ có khả năng gây nên nạn đầu cơ đất với quy mô lớn. Thực tế đầu cơ đã diễn ra rồi, do sự tồn tại của thị trường hợp pháp (kinh doanh có đăng ký) và bất hợp pháp (kinh doanh không đăng ký). Chúng ta cứ công nhận thị trường đi đã, có quy chế giống nhau dành cho mọi nhà đầu tư để chống kinh doanh không đăng ký đi đã, rồi mới có cơ sở đề ra biện pháp chống đầu cơ. Nhà nước không thể làm vú em mãi, sợ đứa bé này cảm, đứa kia ho nên bắt tất cả không được ra gió. Cho dù mấy năm gần đây, Nhà nước đã có rất nhiều chủ trương để làm thông thoáng thị trường nhưng cái gốc là luật không thay đổi thì tất cả giải pháp thông thoáng thị trường cũng chỉ là tạm bợ. Kinh tế phi chính thức cứ việc tồn tại, đầu cơ vẫn tiếp diễn, Nhà nước lâm vào tình trạng bất lực. Tại một số quốc gia, đầu cơ là do tiêu cực của nhà nước chứ không phải do công nhận sở hữu tư nhân.
Công nhận thị trường đất đai không có nghĩa là Nhà nước thả nổi. Giá trị đất đai được xác định dựa vào quy luật giá trị, quy luật thị trường, quy luật cạnh tranh, yếu tố cung cầu. Và Nhà nước có sự tác động hợp lý bằng những công cụ thích hợp như: thuế, lãi suất, tỷ giá hối đoái ? Ngoài ra còn có các chế tài, chẳng hạn: bỏ đất hoang thì phải đóng thuế cao hơn, sử dụng đất sai mục đích thì bị phạt ? Nếu chưa công nhận chế độ sở hữu tư nhân đất đai thì chưa thể có một thị trường bất động sản hoàn chỉnh.?
Nhìn lại quá khứ, một sự thật là nhà nước thật giỏi trong đánh nhau dù đánh thằng bên ngoài hay đứa em cùng bào mẹ; nhưng từ sau 1975 đến nay, xây dựng đất nước là một sự nghiệp khó khăn mà việc thực hiện LĐĐ là một trong nhiêu bằng chứng. Nó được chọn vì nó là một trong những nguồn tài nguyên chính cho sự giầu có của đất nước. Nó cho chúng thấy thiết lập một trật tự mới không dễ dàng. Bao giờ quả bóng sẽ không còn rơi xuống khi đi đến giữa tấm vải nơi bị xoắn? Đã phải mất rất nhiều sức lực, mồ hôi, và đôi khi nuớc mắt từ cả ở phía chính quyền lẫn dân chúng. Chúng ta mệt mỏi để giữ cho quả bóng không rơi. Và chúng ta thấy triển vọng nó không còn rơi nữa vẫn chưa đang ló dạng.

Đất có tranh chấp: hiểu trên tinh thần luật đất đai, là tranh chấp về quyền sử dụng đất.
Trong khi đó, người dân thường nhầm lẩn giửa quyền sử dụng và quyền sở hửu.
LĐĐ bắt buộc phải theo khung của Hiến Pháp, mà HP đã nói rỏ " đất đai là sở hửu toàn dân..." ; như vậy nếu muốn ko còn chuyện tranh chấp về đất đai, nhất thiết nhà nước cần một cuộc trưng cầu dân ý về sửa đổi Hiến Pháp.