5 Vấn đề đặt ra từ thực tiễn triển khai các dự án Nhà ở xã hội hiện nay

Phát triển nhà ở xã hội qua một thời gian đã được khẳng định là một chủ trương đúng đắn, giúp nhiều đối tượng chính sách xã hội tạo lập được chỗ ở, “an cư, lạc nghiệp”, góp phần giải quyết nhiều vấn đề an sinh xã hội của đất nước trong giai đoạn hiện nay. Hệ thống pháp lý, các chính sách ưu đãi và hỗ trợ của nhà nước liên quan đến phát triển nhà ở xã hội đã được ban hành tương đối đầy đủ.

Tuy nhiên, qua thực tiễn triển khai các dự án nhà ở xã hội trong thời gian qua, còn một số vấn đề còn bất cập cần giải quyết, tháo gỡ để các dự án nhà ở xã hội được triển khai thuận lợi, hiệu quả, đóng góp tích cực vào các mục tiêu Chiến lược Phát triển nhà ở Quốc gia đến năm 2020, tầm nhìn đến năm 2030 đã đề ra, cụ thể như sau:

1. Về việc quy hoạch và bố trí quỹ đất cho các dự án Nhà ở xã hội:

Theo quy định hiện hành, các dự án phát triển đô thị phải dành 20% tổng diện tích đất ở để bố trí nhà ở xã hội. Tuy nhiên, đối với các dự án đã triển khai trước đây thì không bố trí quỹ đất hoặc quỹ đất 20% đã được địa phương đầu tư xây dựng cho các mục đích khác; các dự án phát triển mới phải mất thời gian rất dài mới có được quỹ đất sạch để triển khai. Chính vì vậy, tại thời điểm hiện nay, quỹ đất phát triển nhà ở xã hội rất hạn hẹp, nhất là tại các địa phương có nhu cầu cao về nhà ở xã hội (như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh).

Mặt khác, trong quá trình lập quy hoạch phân khu và quy hoạch chi tiết đô thị, nhiều địa phương có quan điểm bố trí tập trung các dự án nhà ở xã hội vào một khu vực để các cư dân tương đồng về điều kiện sống, dễ quản lý và bố trí các dịch vụ phục vụ cũng như tránh sự thương tổn tâm lý do khoảng cách thu nhập, sự cách biệt lối sống giữa nhà ở cao cấp và nhà ở xã hội; nhiều địa phương khác muốn bố trí xen kẽ nhà ở xã hội với các loại hình nhà ở khác, trong khi hiện nay, ở nước ta chưa có một điều tra xã hội học đô thị chính thức được tổ chức để đánh giá những tác động xã hội của các dự án nhà ở xã hội với sự phát triển đô thị, làm cơ sở khoa học để bố trí quỹ đất xây dựng các dự án nhà ở xã hội trong quá trình lập và thực hiện quy hoạch xây dựng.

2. Về quy định dành 20% diện tích nhà ở xã hội để cho thuê:

Theo quy định hiện hành, các dự án nhà ở xã hội phải dành 20% diện tích để cho thuê, không phân biệt địa bàn, khu vực dự án. Trên thực tế, tại các đô thị lớn, nhu cầu thuê nhà ở xã hội lớn và quỹ nhà cho thuê là cần thiết, dễ dàng lấp đầy.

Nhưng tại các khu vực đô thị của nhiều địa phương xa, do tập quán sống và quan niệm về sở hữu, quỹ nhà cho thuê rất khó được lấp đầy. Chính vì vậy, không nên quy định “cứng” tỷ lệ cho thuê đối với các dự án nhà ở xã hội mà nên giao cho Hội đồng nhân dân cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương căn cứ đặc thù địa phương mình mà quy định tỷ lệ diện tích nhà ở xã hội cho thuê này.

3. Về lợi nhuận định mức quy định đối với dự án nhà ở xã hội:

Quy định giá bán nhà ở xã hội do chủ đầu tư xác định trên cơ sở tính đủ các chi phí để thu hồi vốn đầu tư (kể cả lãi vay) với lợi nhuận định mức các dự án nhà ở xã hội không vượt quá 10% tổng chi phí đầu tư dự án, nhằm khống chế các chủ đầu tư không được xác định giá bán với lợi nhuận quá cao, ảnh hưởng đến khả năng chi trả của người mua là nhóm đối tượng chính sách xã hội.

Tuy nhiên, việc quy định “cứng” tỷ lệ lợi nhuận định mức vô hình trung đã không khuyến khích, không tạo động lực để các chủ đầu tư áp dụng các tiến bộ khoa học công nghệ và các giải pháp tiết kiệm trong xây dựng để giảm giá thành sản phẩm.

4. Về cơ chế hỗ trợ tài chính cho phát triển nhà ở xã hội:

Năm 2013, Chính phủ ban hành Nghị quyết số 02/NQ-CP với nhiều giải pháp hỗ trợ thị trường, trong đó có gói tín dụng hỗ trợ nhà ở hơn 30.000 tỷ đồng hỗ trợ cho các dự án nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá thấp. Gói tín dụng này do ngân hàng nhà nước tái cấp vốn thông qua một số ngân hàng thương mại để thực hiện. Gói tín dụng này được triển khai tạo điều kiện rất thuận lợi cho các chủ đầu tư nhà ở xã hội và người mua nhà ở xã hội những hỗ trợ về tài chính khi mua nhà ở xã hội và nhà thương mại giá thấp.

Tuy nhiên gói hỗ trợ 30.000 tỷ chỉ có giá trị đến 30/6/2016 (các đối tượng khách hàng cá nhân được gia hạn đến 31/12/2016) và theo Luật nhà ở 2015, các dự án nhà ở xã hội sẽ được vay ưu đãi từ ngân hàng chính sách xã hội trong khi các hướng dẫn về vay vốn từ ngân hàng chính sách xã hội đối với các Chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở xã hội hiện vẫn chưa được ban hành.

Cần só sự chuyển tiếp giữa các dự án vay gói 30.000 tỷ sang việc vay Ngân hàng chính sách xã hội để tạo thuận lợi cho các chủ đầu tư và khách hàng.

5. Về việc phân bổ chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật các dự án nhà ở xã hội trong giá bán:

Theo quy định hiện hành, dự án nhà ở xã hội được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nhưng đối với chi phí đền bù giải phóng mặt bằng và đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật thì không có quy định cụ thể. Các chi phí này có thể được nhà nước hỗ trợ/ hỗ trợ một phần hoặc không hỗ trợ tùy theo từng dự án, từng địa phương dẫn đến giá bán nhà ở xã hội có dự án phân bổ thêm chi phí đền bù giải phóng mặt bằng và đầu tư hạ tầng kỹ thuật, có dự án thì không phân bổ hoặc chỉ phân bổ một phần chi phí này.

Cần có sự thống nhất trong các tiêu chí và cách thức phân bổ các chi phí này để đảm bảo sự minh bạch và công bằng đối với các chủ đầu tư cũng như người mua các dự án nhà ở xã hội.