bán nhà đất khi sổ đỏ bị ngân hàng giữ làm thế chấp???

bán nhà đất khi sổ đỏ bị ngân hàng giữ làm thế chấp???

dạ, ông cậu em mua 1 miếng đát, và vay tiền ngân hàng nên bi giờ ngân hàng giữ sổ đỏ làm thế chấp.
Hiện tại có khách muốn mua mà ngân hàng giữ sổ đỏ thì nhà cậu em có bán được đất không ạ?
em xin cảm ơn trước ạ

Không "bán" được đâu bạn ạ, vì muốn "bán"đất thì phải thông qua thủ tục công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mà để công chứng được thì bắt buộc phải xuất trình sổ đỏ và sổ đỏ đó phải được xóa chấp.
Do đó muốn "bán" đất thì bắt buộc phải có sổ đỏ bạn ạ.

em xin cảm ơn bác, vậy em phải tính đương khác rồi. Giả dụ em bán mà cho ngân hàng làm trung gian có được không ạ???

bác có thể nói rõ cho em thêm, "xoá chấp" là như thế nào không ạ???
Được jasminhanoi sửa chữa / chuyển vào 01:54 ngày 09/10/2009

"xoá chấp" nghĩa là sao ạ?
bác thg vui lòng giải thích thêm 1 chút được khong ạ

Xoá chấp tức là Bác phải hoàn tất việc thanh toán nợ với Ngân hàng và thanh lý Hợp đồng vay có công chứng. Có như vậy Ngân hàng mới trả lại Sổ Đỏ cho Bác. Vụ này Bác có thể trao đổi rỗ với Bên mua, nếu họ đồng ý thì việc giao sổ Đỏ có thế giao sau tức nhiên là Bên Mua phái tuyệt đối tin tưởng Bên Bán.

Mình đang làmg tại 1 ngân hàng, trường hợp này bên mình cũng có xảy ra và mình cũng đã trực tiếp làm mấy vụ. Tuy nhiên, vụ của mình là trường hợp khách hàng đã đến hạn trả nợ nhưng ko trả được nợ cho Ngân hàng nên tính đường "bán" nhà và đất để trả nợ. Đó gọi là xử lý nợ xấu nên có thể khác với trường hợp của cậu bạn.
Mình hiểu thế này đúng ko nhé:
1. Cậu của bạn mua đất, thiếu tiền nên vay ngân hàng và thế chấp bằng chính mảnh đất mua.
2. Cậu bạn vẫn còn thời hạn hợp đồng vay tiền với Ngân hàng, tuy nhiên có người thứ 3 mua đất và cậu bạn muốn bán.
Nếu như trên, mình xin được tư vấn cho bạn như sau:
Cậu của bạn có thể "bán" đất cho người thứ 3 được.
Hợp đồng tín dụng của các Ngân hàng thường có điều khoản cho phép "trả nợ trước hạn". Trả nợ trước hạn được hiểu là hợp đồng chưa hết thời hạn nhưng người vay đã trả toàn bộ số tiền vay Ngân hàng (nôm na là thanh lý hợp đồng). Ví dụ: cậu của bạn vay 5 năm, mới có 1 năm thì muốn trả nợ hết luôn... Khi trả nợ trước hạn thì người vay phải chịu phạt trả nợ trước hạn. Phạt trả nợ trước hạn là tiền bù đắp tổn thất cho Ngân hàng do không thu được số tiền lãi cho quãng thời gian còn lại.
Cậu của bạn phải có văn bản đề nghị Ngân hàng cho phép trả nợ trước hạn và phải được Ngân hàng đồng ý bằng văn bản. Sau đó, làm việc với người của Ngân hàng đề nghị Ngân hàng giúp đỡ trong việc thanh lý khoản vay. Ngân hàng phải đồng ý thì việc này mới thực hiện được, nếu Ngân hàng ko chịu giúp thì pó tay. Nhiều Ngân hàng củ chuối bảo, cứ nộp hết tiền vào thì chúng tôi sẽ trả lại sổ đỏ cho thực hiện mua bán. Nếu có tiền trả để lấy số đỏ ra thì cần phải vẽ vời tùm lum thứ để làm gì.
Các bên sẽ ký vào 1 văn bản gọi là "Bản thỏa thuận" giữa 3 bên: Người vay tiền (cậu của bạn), người "mua" đất, ngân hàng. Nội dung của bản thỏa thuận đó gồm rất nhiều quy định chặt chẽ nhằm hạn chế rủi ro. Tuy nhiên tóm gọn lại là: "Ngân hàng sẽ nhả sổ đỏ ra để 2 bên làm thủ tục công chứng mua bán, bảo đảm cho việc đó là số tiền của người mua đất gửi trong Ngân hàng":
1. Người "mua" đất sẽ mở 1 tài khoản tiền gửi không kỳ hạn (rút lúc nào cũng được) tại Ngân hàng nơi cậu bạn vay tiền - giống như gửi tiền tiết kiệm vậy đó. Ngân hàng sẽ "phong tỏa" tài khoản đó dưới sự đồng ý của người chủ tài khoản. (ko được phép rút ra). Tiền nộp vào tài khoản phải lớn hơn số nợ hiện tại của cậu bạn tại Ngân hàng (vì ngân hàng cho vay lãi nhảy theo ngày - nếu tiền nhỏ hơn hoặc bằng tiền nợ Ngân hàng sẽ ko chấp nhận). Nó có thể là toàn bộ số tiền mà cậu của bạn bán đất.

2. Sau khi người mua đóng tiền vào, đã có biên nhận nộp tiền. Cậu của bạn và người mua tiến hành soạn thảo Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Khi hoàn thành xong hợp đồng, định ngày đi công chứng tại phòng công chứng thì thông báo trước cho Ngân hàng biết khoảng 1-2 ngày để có sự góp mặt của Ngân hàng cùng đi.
3. Sở dĩ phải thông báo trước cho Ngân hàng vì để họ chuẩn bị "văn bản xóa chấp". Khi Ngân hàng nhận thế chấp đất, họ làm thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm và gửi nhiều công văn đến các cơ quan nhà nước như: Sở tài nguyên môi trường, ủy ban, sở tư pháp, phòng công chứng... Mục đích là để ngân chặn người vay tiền đem tài sản đã thế chấp bán cho người khác. Vì vậy, nếu không có sự đồng ý của ngân hàng bằng văn bản thì các cơ quan nhà nước sẽ từ chối thực hiện yêu cầu của cậu bạn và người mua đất: yêu cầu chứng thực hợp đồng mua bán, yêu cầu sang tên đổi chủ... Ngân hàng phải có công văn về việc đồng ý cho thực hiện việc mua bán trên.
4. Sau khi hợp đồng mua bán được công chứng xong. việc mua bán kể như đã hoàn thành 90%: còn thủ tục sang tên, nộp phí... do 2 bên tự tiến hành và thỏa thuận với nhau. Khi đến cơ quan nào thì trình ra cái công văn của Ngân hàng gửi cho cơ quan đó là ok. Ngân hàng sẽ về thực hiện thao tác trích thu tiền từ tài khoản của người mua đất.
Vấn đề này rất phức tạp và qua nhiều bước. Mình chỉ cố gắng giúp cho bạn hiểu vấn đề cơ bản nhất. Để thực hiện được việc này cần phải có 1 người thực sự kinh nghiệm mới giải quyết được. Vì trong quá trình làm sẽ gặp những sự kiện mà mình ko tính đến như: người mua ko đóng tiền vào Ngân hàng vì sợ mất tiền oan, ngân hàng ko đồng ý vì sợ 2 bên thông đồng để lừa ngân hàng, có trường hợp làm hợp đồng mua bán xong giữa 2 bên, người mua đất quay luôn về Ngân hàng rút tiền (do ko có lệnh phong tỏa), nhân viên thấy đủ điều kiện nên cứ cho rút bình thường, cơ quan công chứng ko chịu công chứng vì mở mạng lên thấy tài sản đang bị phong tỏa mặc dù đã có Ngân hàng đứng ra đồng ý bằng văn bản..v....v... nói chung rất nà mệt...
Chúc cậu của bạn may mắn.

Nếu khó khăn như vậy thì sẽ dẫn tới trường hợp không trả được nợ / Khách hàng lúc này trở thành con nợ xấu và vẫn phải bán tài sản thế chấp do không trả được nợ.
Tôi hỏi trong trường hợp đó thì thủ tục chắc sẽ dễ thở hơn không ?

Không những không dễ đi mà còn khó khăn hơn đó bạn. Đơn giản vì khi đó KH không còn bình đẳng với Ngân hàng nữa mà ở vào "chiếu dưới", bị áp lực phải trả nợ nếu ko sẽ bị tính lãi quá hạn, bị khởi kiện, bị siết tài sản...

Mình không phải chuyên gia pháp lí nhưng vẫn mạn phép tư vấn theo kinh nghiệm xã hội.
- Vay nóng lấy tiền trả ngân hàng rút sổ đỏ ra, nhưng phải chắc là người mua thực sự phải mua -bắt đặt cọc chẳng hạn.
- Bán và lấy xiến trả nợ nóng (-:
Theo cách ngân hàng thì đúng là mệt và mất nhiều thời gian lắm.

Bác có thể thoả thuận trực tiếp với người mua chuyển trước số tiền sao cho số tiền đấy cộng tiền xoay sở của bác đủ để lấy sổ đỏ của bác ra.