Bàn về giá đất các trục đường chính TP Thái Nguyên và các dự đoán

Normal 0 false false false MicrosoftInternetExplorer4 st1\{behavior:url(#ieooui) } /* Style Definitions */ table.MsoNormalTable {mso-style-name:"Table Normal"; mso-tstyle-rowband-size:0; mso-tstyle-colband-size:0; mso-style-noshow:yes; mso-style-parent:""; mso-padding-alt:0in 5.4pt 0in 5.4pt; mso-para-margin:0in; mso-para-margin-bottom:.0001pt; mso-pagination:widow-orphan; font-size:10.0pt; font-family:"Times New Roman"; mso-fareast-font-family:"Times New Roman"; mso-ansi-language:#0400; mso-fareast-language:#0400; mso-bidi-language:#0400;} Loạt bài viết này điểm lại khung giá quy định của nhà nước (năm 2010) và giá thị trường hiện tại (tính đến tháng 11/2010) của đất mặt đường một số trục đường chính TP Thái Nguyên kèm một số phân tích, dự đoán hy vọng mọi người có thể tham khảo. Lưu ý khung giá đất của nhà nước thay đổi hàng năm, giá đất thị trường thay đổi hàng tháng, thậm chí hàng tuần tùy vào sự biến động chung về giá cũng như quy hoạch của TP về các dự án có mặt trên các trục đường. Đặt biệt, bài viết cung cấp thông tin về các dự án trọng điểm, hot nhất của TP TN hiện nay.

1. Đường Hoàng Văn Thụ
Tuyến đường được đánh giá là đắt nhất TP TN là đường Hoàng Văn Thụ với giá nhà nước quy định là từ 16 tr (từ đảo tròn Đồng Quang đến đường tàu) - 30 tr (đoạn từ đảo tròn Trung tâm đến ngã tư đường Chu Văn An) / m2, giá thị truờng dao động từ 40 tr - 80 tr / m2 tùy vị trí. Tuyến đường này là tuyến đuờng tuy ngắn nhưng là bộ mặt TP, rất thích hợp đặt văn phòng công ty, doanh nghiệp hoặc kinh doanh lớn. Nếu kinh doanh vừa và nhỏ, đặc biệt là kinh doanh các mặt hàng dịch vụ trực tiếp tới người tiêu dùng, nhà hàng – khách sạn, ăn uống giải trí mặt đường HVT được cho là không phù hợp do đường có dải phân cách làn đường (trừ phía từ đảo tròn Đồng Quang đến đường sắt như khu vực bia Thường Hằng là khu vực thoáng cho xe cộ vào ra). Hơn nữa do quỹ đất trên đường HVT gần như không còn chỗ trống nên để tìm được địa điểm kinh doanh vừa ý là rất khó. Dự đoán trong thời gian tới đất tại đường HVT không có nhiều biến động riêng về giá mà chỉ biến động theo giá đất chung của TP TN, và đường HVT nhiều khả năng vẫn giữ được vị trí số 1 trong xếp hạng các con đường đắt nhất TP trong vài năm tới (ít nhất trước khi đường Bắc Sơn và dự án Hồ điều hòa Xương Rồng hoàn thiện).

2. Đường Lương Ngọc Quyến
Tuyến đường đắt thứ 2 TP là đường Lương Ngọc Quyến, một trong những con đường lâu đời nhất TP Thái Nguyên với những địa điểm gắn liền với lịch sử Thái Nguyên như bến xe Thái Nguyên, bệnh viện Đa khoa, trường ĐH Y,…. Giá đất nhà nước mặt đường LNQ dao động từ 10 tr (đoạn từ đường Phan Đình Phùng đến ngã 3 Bắc Nam) – 18 tr /m2 (đoạn từ ngã ba Mỏ Bạch đến ngõ rẽ Sở Giáo dục). Giá thị trường dao động từ 30-70 tr /m2 tùy vị trí. Tuyến đường này từ lâu được coi là tuyến đường đắc địa cho kinh doanh cả kinh doanh lớn, đặt văn phòng đến kinh doanh vừa và nhỏ do vị trí như một xuơng sống cho cả TP (đường LNQ chính là 1 đoạn đường QL3 chạy qua TP). Tuy nhiên do là con đường lâu đời, xét về thẩm mĩ đường LNQ không phải con đường đẹp với nhà cửa xây dựng thiếu quy hoạch chung, vỉa hè không đồng đều (và rất khó để cải tạo). Cũng như đường Hoàng Văn Thụ, đường LNQ nhiều khả năng vẫn giữ được vị trí số 2 trong xếp hạng các con đường đắt nhất TP trong vài năm tới, giá đất đường LNQ được dự đoán sẽ tăng nhanh kịch trần trong 1-2 năm tới và sau đó sẽ có thể giảm dần khi nhà kinh doanh có nhiều lựa chọn về địa điểm kinh doanh hơn, quan tâm đến nhu cầu thẩm mĩ nhiều hơn.

3. Đường Cách Mạng Tháng Tám
Tuyến đường lớn tiếp theo là đường Cách Mạng Tháng Tám, con đường nội thị dài nhất Thái Nguyên, nối liền trung tâm TP với khu Gang Thép, trung tâm phía Nam – cái nôi của ngành thép Việt Nam. Do là con đường dài nên sư phát triển (và dẫn tới giá đất) ở trên mặt đường này là không đồng đều. Nếu như giá đất nhà nước đoạn cao nhất (từ Đảo tròn Trung tâm đến Chi nhánh điện thành phố) là 18 tr thì đoạn thấp nhất (Từ Cầu Loàng đến đường sắt đi kép) chỉ có 4,5 tr/m2. Giá đất thị trường do đó cũng dao động trong phạm vi lớn từ khoảng 9 tr – 60 tr/m2. Trong thời gian tới, nhiều đoạn của đường CMT8 sẽ có nhiều biến động rất mạnh về giá do ảnh hưởng của dự án Hồ Điều Hòa Xương Rồng. Hiện tại giá đất nhà nước quy định mặt đường CMT8 đoạn qua khu vực hồ từ 8.5 tr (Từ phố Xương Rồng đến ngã ba Gia Sàng) đến 9.5 tr (Từ hết BCH quân sự thành phố đến phố Xương Rồng). Giá thị trường ở đoạn gần hồ này dao động từ 20 tr – 30 tr/m2 tùy vị trí. Tuy nhiên, với việc chuyển giao dự án Hồ Xương Rồng cho tổng công ty Sông Đà với tiến độ thi công rất nhanh chóng, đoạn đường CMT8 tiếp giáp với hồ được dự đoán sẽ tăng giá rất nhanh trong thời gian tới. Các đoạn đường còn lại của đường CMT8 được dự đoán không có nhiều biến động riêng về giá mà chỉ theo biến động chung của giá đất TP.

4. Đường Bắc Kạn
Tuyến đường tiếp theo là đường Bắc Kạn. Đây là con đường nối 2 khu vực sầm uất của TP là ngã ba Mỏ Bạch và đường tròn TP, đường BK cũng là đường giao với cầu Gia Bảy, cây cầu lịch sử của TN và là cửa ngõ sang khu vực phía Bắc TP (với việc sát nhập 2 xã Đồng Bẩm – Cao Ngạn về TP TN). Đường BK cũng là con đường chịu nhiều ảnh hưởng của một số dự án lớn trong thời gian tới của TP như dự án đường Bắc Sơn nối liền đường LNQ (đoạn Cứu hỏa) với đường BK (đoạn đầu cầu Gia Bảy), dự án khu đô thị Bắc Sơn – Sông Hồng thông ra đường BK, cũng như một số dự án xa hơn ở khu vực phía Bắc TP. Mặc dù có nhiều lợi thế như vậy, đường BK cũng có một số hạn chế cho kinh doanh. Trước hết do tên gọi dân gian là phố Quan Tài (hiện nay vẫn còn nhiều nhà đóng quan tài trên đường này) dẫn tới tâm lý e ngại của nhiều nhà kinh doanh và của khách hàng, đặc biệt là với các dịch vụ ăn chơi, giải trí, nhà hàng, khách sạn. Đường BK cũng có vỉa hè không đồng đều, nhiều đoạn rất hẹp không có chỗ để xe cho khách để có thể kinh doanh. Giá đất nhà nước trên đường BK từ 12 tr (Từ đất Công ty CPXD TN đến ngã 3 Mỏ Bạch) đến 16 tr/m2 (Từ đảo tròn trung tâm đến hết đất Ki ốt xăng dầu Gia Bẩy). Giá đất thị trường cũng dao động từ 30 tr/m2 đến 60 tr/m2 tùy vị trí. Dự đoán trong thời gian tới, đất mặt đường BK sẽ có dao động mạnh ở khu vực đầu cầu Gia Bảy, nơi hội tụ các dự án Bắc Sơn, Bắc Sơn – Sông Hồng và các dự án phía Bắc. Các khu vực còn lại được cho là ít có biến động riêng.

5. Đường Phan Đình Phùng.
Đây là một trong những con đường khá mới của Thái Nguyên, dân gian hay gọi là đưỡng Vỡ. Vì là đường mới nên bộ mặt đường Phan Đình Phùng là đẹp so với các con đường cổ khác, đặc biệt là đoạn khu dân cư Tư San Nền. Tuy nhiên cũng do mới nên mức độ đông đúc, sầm uất chưa bằng các con đường cũ khác nên việc kinh doanh tại đường PĐP được cho là vẫn hơi yếu thế so với các trục đường cổ khác. Giá đất nhà nước là 10 tr (đoạn từ đường Bến Tượng đến gặp đường Lương Ngọc Quyến) và 8 tr với các đoạn còn lại. Giá đất thị trường cũng dao động từ khoảng 20 tr - 50 tr/m2 tùy vị trí. Trong thời gian tới, đường PĐP cũng là đường bị ảnh hưởng bởi dự án khu đô thị Hồ Xương Rồng nên các khu vực tiếp giáp sẽ có những biến động về giá. Ngay cả đoạn đường kém phát triển nhất của đường PĐP (đoạn giáp Túc Duyên) cũng đươc cho là sẽ có biến động về giá nhiều do tốc độ xây dựng của các khu dân cư 5,6,7,8 Túc Duyên.

6. Đường Minh Cầu
Con đường tiếp theo được nói đến là đườngMinh Cầu, tên gọi cũ là đường Quy Bơ. Đương Quy Bơ vốn là một con đường ngắn và khá nhỏ, kể từ khi nâng cấp lên đường MC, tốc độ xây dựng và phát triển của đường MC là đáng ngạc nhiên, hiện nay đây là con đường đông đúc, sầm uất nhất cho các dịch vụ ăn uống, nhà hàng, “Lẩu Minh Cầu” đã đi vào thương hiệu. Đây là con đường có sự mở rộng lớn nhất trong tất cả các trục đường chính đang có của Thái Nguyên, cũng là con đường chịu nhiều ảnh hưởng nhất của các dự án lớn, trọng điểm đang thực hiện tại Thái Nguyên. Về phía Tây, đường MC được nối dài gặp đường Bắc Sơn, đoạn ngã tư Bắc Sơn – Minh Cầu cũng là cửa ngõ chính của khu đô thị Bắc Sơn – Sông Hồng.
http://thainguyentv.vn/uploaded/bacson-songhong.jpg
Về phía Đông, đường MC được kéo dài gặp đường CMT8 với một bên là khu tái định cư Hồ Xương Rồng và một bên là phía lòng Hồ. Trục chính vào Hồ Xương Rồng cũng là đoạn đường đi từ đường MC kéo dài sang CMT8.
http://tinduan.com/wp-content/uploads/TDA_WD_04052010.gif
Không những thế, đường MC còn được quy hoạch tiếp để kéo dài tiếp trên đường Xuân Hòa cũ (đường vào công ty xây dựng số 2) và là cửa ngõ chính của cụm khu dân cư số 5,6,7,8 Túc Duyên, trong đó có khu dân cư đô thị số 5 Túc Duyên đầu tư 1000 tỷ của APEC .
http://images1.cafef.vn/Images/Uploaded/Share/2010/09/21/API.jpg
Với việc mở rộng kéo dài như vậy, đường MC trở thành một đường “ngang” cắt gần như tất cả các trục đường đại lộ chính của TP TN. Đường MC giao với 3 đại lộ lớn nhất TP TN là HVT, CMT8, Bắc Sơn cũng như 3 con đường chính khác là Phan Đình Phùng, Phủ Liễn, Túc Duyên. Theo kinh nghiệm của nhiều nhà kinh doanh, nếu như các đại lộ thích hợp để đặt văn phòng công ty thì chính các đường ngang cắt nhiều đại lộ mới là trục đường lý tưởng cho kinh doanh các dịch vụ công cộng, ăn chơi, giải trí, thương mại… Đường MC cũng là con đường không có dải phân cách, vỉa hè rất rộng và đồng đều. Hiện tại giá đất nhà nước cho mặt đường MC là từ 11 tr (Từ đường Phủ Liễn đến gặp đường Hoàng Văn thụ) đến 13 tr /m2 (Từ đường HVT đến gặp đường PĐP), giá đất các đoạn kéo dài chưa được đưa vào khung giá. Giá đất thị trường trên đường CD dao động cỡ 20 tr – 40 tr/m2 tùy vị trí, các đoạn kéo dài thì giá dao động rất nhanh tùy vào tiến độ thi công. Hiện tại, đoạn kéo dài sang CMT8 đã rải nhựa chuẩn bị hoàn thành, đoạn kéo dài sang Bắc Sơn cũng sẽ là đoạn thuộc gói thầu nghiệm thu đầu tiên của dự án xây dựng đường Bắc Sơn – Minh Cầu, đoạn kéo dài sang Xuân Hòa nối với đường Túc Duyên chưa thi công nhưng đã có quy hoạch. Dự đoán trong thời gian tới, đất đường Minh Cầu sẽ có biến động “sốc” về giá và nhiều khả năng theo kịp giá các đoạn đẹp của các trục đại lộ chính.

7. Đường Bắc Sơn.
http://nongnghiep.vn/Upload/Image/2009/10/19/thainguyen.jpg
Dự án đường BS được quy hoạch từ cách đây hơn 20 năm với tên gọi cũ là đường Cứu Hỏa – Gia Bảy nhưng phải đợi đến 2010 mới được khởi động thi công. Đường Bắc Sơn nằm trọn trong khu vực phường Hoàng Văn Thụ, giải quyết tình trạng “làng trong phố” tại các khu dân cư phường HVT. Sự khác biệt lớn nhất của đường BS là dự án không chỉ giải phóng mặt bằng xây dựng đường mà còn giải phóng cả 2 bên mặt đường để xây dựng khu đô thị mới với quy hoạch đồng bộ. Sự khác biệt này sẽ đem đến cho đường BS bộ mặt đẹp, hiện đại nhất TP TN. Dự án được hoàn thiện vào đầu năm 2015, cá nhân và doanh nghiệp có thể góp vốn mua đất ngay từ khi bắt đầu giải phóng mặt bằng. Sau khi cho góp vốn với mức 10 tr/m2 đợt đầu năm 2010, hiện tại chủ đầu tư do nhiều lí do đã không giao dịch các lô đất mặt đường Bắc Sơn nữa. Giá thị trường giao dịch bán lại hợp đồng góp vốn hiện nay ở mức 20-25 tr/m2. Do việc bàn giao mặt bằng phải đợi đến 2015 nên mức giá góp vốn chưa phải là cao so với giá đất các tuyến đường khác, tuy nhiên sau khi hoàn thành sơ bộ, đường BS chắc chắn sẽ tạo ra 1 cú sốc về giá đất và có khả năng theo kịp thậm chí vượt giá các đại lộ lớn tại TP TN.

8. Đường bao mặt hồ điều hòa Xương Rồng.

http://tinduan.com/wp-content/uploads/TDA_WD_04052010.gif
http://images1.cafef.vn/Images/Uploaded/Share/2010/07/14/KDT-Ho-Xuong-Rong.JPG

Chắc chắn nếu được bình chọn, dự án hồ điều hòa Xương Rồng sẽ là dự án lớn nhất, tiêu tốn giấy mực nhất TP TN. Dự án sau nhiều thời gian ấp ủ được giao cho chủ đầu tư Intra Nhật bản với vốn đầu tư 100 tr USD (2000 tỷ đồng). Sau một thời gian dài hoạt động không hiệu quả, Intra Nhật bản đã bị rút giấy phép đầu tư để giao lại cho tổng công ty Sông Đà 2 (toàn bộ hệ thống đường trục khu đô thị giữ nguyên so với thiết kế của Intra, SĐ2 chỉ thay đổi thiết kế quy hoạch vị trí các lô liền kề và biệt thự). Kể từ ngày được giao giấy phép đầu tư, SĐ2 đã thực hiện thi công với tiến độ rất nhanh, đường Bắc Nam bao lòng hồ về phía Nam đã được nâng cấp sắp hoàn thiện, công tác đền bù, giải phóng mặt bằng rất nhanh, khu tái định cư (nằm giữa đường PĐP và đường MC kéo dài) đang được các hộ xây dựng rất nhanh. SĐ2 đã làm yên tâm các nhà đầu tư sẽ thực hiện cam kết hoàn thiện dự án đầu 2015. Theo bản đồ quy hoạch, mặt hồ sẽ được bao quanh bởi 1 con đường vòng, có nhiều đường dẫn vào con đường này, cửa ngõ chính (NORTH GATE trên bản đồ quy hoạch) là đường nối ra phía đường Minh Cầu kéo dài. Dự án hoàn thành sẽ tạo ra 1 Hồ Gươm của Thái Nguyên, thiên đường nghỉ dưỡng, các dịch vụ nhà hàng, khách sạn cao cấp sẽ phát triển sầm uất. Hiện tại SĐ2 chưa bán các lô đất dự án ra nhưng giá đất các khu vực xung quanh hồ đã bắt đầu nóng lên. Dự đoán khi hoàn thành (2015), nhiều khả năng giá đất mặt tiền bờ hồ Xương Rồng sẽ chiếm ngôi số 1 về giá đất Thái Nguyên.