Bất động sản đà nẵng đang đứng trước áp lực dư cung

Nguồn cung từ các khách sạn, khu nghỉ dưỡng tại Đà Nẵng đang ngày càng gia tăng khiến cho nguy cơ dư thừa nguồn cung có thể xảy ra, tạo áp lực lớn với các chủ đầu tư.


Bất động sản nghỉ dưỡng tại Đà Nẵng đang đứng trước nhiều áp lực


Theo khảo sát của CBRE, doanh thu trung bình phòng của căn hộ chung cư đà nẵng trong thành phố phân khúc 5 sao và 4 sao tăng lần lượt là 66% và 29%. Trong quý tiếp theo, với những kì nghỉ lễ và mùa cao điểm, công suất phòng dự đoán sẽ đạt mức cao hơn. Tuy nhiên, với một lượng lớn dự án mới sẽ khai trương vào quý II, ảnh hưởng từ nguồn cung tăng thêm đến giá phòng vẫn còn là một câu hỏi.

Tương tự, BĐS nghỉ dưỡng cũng không tránh khỏi nhiều áp lực. Căn hộ nghỉ dưỡng ghi nhận khoảng 50 giao dịch ở thị trường sơ cấp, thấp hơn 32% so với quý trước nhưng tăng gần gấp đôi so với quý I/2014. Hầu hết số lượng căn bán ra trong quý vừa rồi từ những dự án thuộc phân khúc trung cấp. Trong quý tới, dự đoán sẽ không có nguồn cung mới nào vì hầu hết chủ đầu tư vẫn còn giữ thái độ dè dặt.

Bà Dương Thuỳ Dung cho rằng, việc chủ động điều chỉnh giá chào bán, tăng tỷ lệ chiết khấu và đưa ra những gói khuyến mãi khác nhau cho thấy chủ đầu tư đang cố gắng làm cho dự án của họ bán ra tốt hơn. Hy vọng những nỗ lực này sẽ đáp ứng được kỳ vọng của người mua.

Ngoài việc đưa ra chương trình giảm giá, ưu đãi, đảm bảo tỷ suất lợi nhuận hàng năm cho khách hàng trả trước, một vài chủ đầu tư còn chấp nhận giảm mức giá chào bán từ 3% đến 5% so với quý trước để thúc đẩy doanh số. Do đó, giá bán thực tế ước tính thấp hơn 10-24% so với giá chào bán.

Biệt thự nghỉ dưỡng, giao dịch ghi nhận tốt tại các căn có giá từ 300.000 đến 350.000 USD/biệt thự; những biệt thự giá trên 500.000 USD thì hầu như yên ắng.

Theo đánh giá của các chuyên gia, mặc dù thị trường du lịch Đà Nẵng có nhiều hấp dẫn song, bài học về nhiều dự án "đón đầu" hoành tráng khi công bố và bỏ hoang cho tới nay là lời cảnh báo cho các chủ đầu tư cũng như cơ quan chức năng trong việc đua nhau phát triển du lịch.

Theo thống kê của các doanh nghiệp bất động sản, hiện Đà Nẵng có trên dưới 45 dự án nghỉ dưỡng, đủ mọi phân cấp, trải dài từ resort 6 sao InterContinational tại bán đảo Sơn Trà xuống dọc đường Hoàng Sa - Trường Sa - Võ Nguyễn Giáp về phía Quảng Nam. Trong số này có khoảng 10 dự án đã đi vào hoạt động với số vốn khoảng 2.500 tỷ đồng và khoảng 30 công trình đang triển khai.

Những dự án này là một phần trong bức tranh sôi động của bất động sản Đà Nẵng, trong đó chủ yếu là khu đô thị nam cầu nguyễn tri phương được những đại gia như Hoàng Anh Gia Lai, Sungroup, Vinacapital... vẽ nên cách đây vài năm. Tuy nhiên, sự đi xuống của nền kinh tế cũng như thị trường bất động sản sau đó đã phần nào khiến bức tranh này xỉn màu và chưa thực sự khởi sắc trở lại.

Theo báo cáo của Savills Việt Nam, trong nửa đầu năm 2014, bất động sản Đà Nẵng không ghi nhận dự án biệt thự và căn hộ mới nào gia nhập thị trường. Nguồn cung đối với sản phẩm này ổn định với 927 căn từ 16 dự án, không đổi từ năm 2012. Trong bối cảnh đó, tỷ lệ hấp thụ phân khúc biệt thự cũng chỉ ở mức thấp với 5%, giảm 4% so với năm trước do tâm lý khách hàng vẫn chờ đợi. Về giá, mức trung bình 23,1 triệu đồng mỗi m2 cũng giảm 8% so với năm 2013.

Trong khi đó, ông Đinh Ngọc Sinh, Giám đốc tư vấn công ty TNHH BĐS 247 cho biết, trong khi những dự án triệu đô ở Đà Nẵng án binh bất động từ năm 2007 đến nay thì mô hình căn hộ khách sạn ven biển là điểm mới cho thị trường. Tuy nhiên đây là phân khúc mới nên chưa đủ thời gian khẳng định ưu thế. "Mô hình villa, biệt thự nghỉ dưỡng ven biển thì với giá bán khá cao so với mặt bằng chung tại Đà Nẵng, ít nhất cũng phải 3-4 tỷ đồng một căn. Khách hàng đầu tư vẫn đang nếm "trái đắng", bởi lượng khách du lịch cao cấp đến Đà Nẵng chưa thực sự nhiều và việc kinh doanh loại hình mới này chưa thực sự sinh lời", vị này nhận định.

Ông Sinh phân tích, nguyên nhân là cung chưa gặp cầu. Một số dự án mới chào bán hiện nay thực chất là những dự án cũ, xào nấu lại về thiết kế, giá bán, tên gọi... rồi tung ra thị trường. Người mua vẫn còn tâm lý e ngại sử dụng đòn bẩy vay ngân hàng vì "ngán" lãi suất không ổn định.

Hiện cả thành phố chỉ còn 3 đơn vị phân phối dự án (sàn giao dịch) hoạt động đúng nghĩa và sàn nào cũng chỉ "đủ sống" do không có nhiều dự án đế phân phối. Trong khi đó, các chủ đầu tư đều muốn tự bán sản phẩm của mình để tiết kiệm chi phí và kiểm soát được thị trường. "Điểm sáng hiện nay chính là việc đã xuất hiện những người mua thực sự đi tìm các bất động sản tốt, hợp lý về giá cả. Nếu tìm được những sản phẩm như vậy, họ mới sẵn sàng xuống tiền để đầu tư", vị này nói.