Biệt thự giảm giá 6 tỷ đồng/căn - sự thật gây sốc BĐS Hà Nội

Thị trường BĐS Hà Nội vừa trải qua thời gian lao dốc với tốc độ lớn. Nhiều dự án từng được kỳ vọng nhiều và giá tăng nhanh đến chóng mặt thì thời gian qua lại rớt giá thê thảm nhất.

Thời gian vừa qua, người ta nhắc nhiều đến dự án Vân Canh của Tập đoàn Phát triển nhà và đô thị Việt Nam (HUD). Sở dĩ dự án này được nhắc đến quá nhiều bởi dự án nằm gần kề trục đường 32, nằm trên một chuỗi các khu đô thị từ đường Hoàng Quốc Việt kéo dài và kết nối xuống tận khu đô thị Bắc An Khánh, khu đô thị lớn và đồng bộ bậc nhất Đông Nam Á. Đặc biệt hơn nữa, dự án này được chào bán đúng thời điểm thị trường nhà đất Hà Nội vẫn đang nóng ran, khi đất nền tại nhiều dự án đã bị đẩy giá quá cao.

Chính vì quá có nhiều yếu tố thuận lợi nên trước khi thị trường BĐS Hà Nội có những dấu hiệu đi xuống, đất nền tại dự án này vẫn như một ngôi sao, có một thời gian tăng giá với tốc độ nhanh đến chóng mặt, mặc cho các dự án khác đã có dấu hiệu giảm giá.

Thời gian đỉnh điểm, đất liền kề tại dự án này được giao dịch phổ biến ở mức 54-60 triệu đồng/m2, tăng hơn 20 triệu so với mức giá gốc bán ra của chủ dự án, chỉ ngoài 30 triệu đồng (đã bao gồm cả nhà xây thô).

Thế nhưng, giá đất tại dự án này tăng nhanh thì sau đó giảm giá cũng rất nhanh. Và, cái đáy của đất nền dự án này đã chạm tới trong tháng 7 vừa qua là 38 triệu đồng mỗi mét, giảm tới 18-20 triệu đồng mỗi mét so với thời kỳ đỉnh giá.

Không chỉ khu đô thị Vân Canh của HUD mới là một ngôi sao “đoản mệnh”. Bởi nằm cách đấy không xa, khu đô thị Bắc An Khánh – Splendora, liên doanh giữa Vinaconex Việt Nam và Posco E&C của Hàn Quốc trước đó từng là một ngôi sao sáng nhất của thị trường BĐS phía Tây Hà Nội cũng tăng giá đến chóng mặt và được giới đầu cơ và các trung tâm môi giới săn tìm ráo riết, nhưng nay trong tình trạng rớt giá thê thảm.

Theo ghi nhận của phóng viên Phunutoday thì trong năm 2009-2010, có nhiều thời điểm đất nền ở đây tăng liên tục tới 400-500 nghìn/m2 mỗi ngày. Vì vậy, ở thời kỳ thị trường còn sốt nóng, đất nền tại dự án này được bán chênh tới 40 triệu đồng/m2 so với giá gốc (khoảng 1.200 USD/m2) mà chủ dự án đã bán cho các nhà đầu tư có hợp đồng cho vay vốn.

​

Các dự án lân cận Splendora như Bảo Sơn, Galeximco nơi có sự kết nối hạ tầng tốt hơn là một trong những nguyên nhân khiến đất nền tại dự án Splendora rớt giá. (ảnh Nguyên Minh).
Anh Đoàn Xuân Hải, Giám đốc Sàn giao dịch BĐS Hà Nội Vàng thừa nhận: vào thời kỳ đỉnh giá, sàn BĐS Hà Nội Vàng đã có nhiều giao dịch đất nền tại dự án này với mức chênh đến 13-14 tỷ đồng mỗi căn biệt thự, và 4-6 tỷ đồng một căn liền kề, chưa cộng giá gốc.

Thế nhưng, giá đất nền tại dự án Splendora bị đẩy lên cao bao nhiêu, thì khi thị trường gặp khó khăn, nó lại rớt giá thảm hại bấy nhiêu.

Hiện, nhiều nhà đầu tư đang sở hữu suất biệt thự tại dự án này sẵn sàng bán với mức chênh khoảng 8 tỷ đồng. Đây là mức chênh lệch khủng khiếp, hiếm thấy trên thị trường. Tuy nhiên, nếu so với thời kỳ đỉnh giá thì dự án Splendora mới là dự án có mức giảm giá lớn nhất tại Hà Nội thời gian vừa qua.

Chính vì giá đất nền tại dự án này giảm mạnh nên đợt mở bán lần 2 vừa qua, khi chủ dự án định giá bán ra khoảng 3.000 USD/m2, nhiều nhà đầu tư mua được đất tại dự án này rao bán với mức chênh rất thấp, từ 300 - 500 triệu đồng một suất biệt thự, liền kề, nhưng vẫn không thể tìm được người mua.

Theo anh Nguyễn Văn Mạnh, đại diện Trung tâm Giao dịch BĐS Minh Quang trên đường Lê Trọng Tấn (Hà Đông): việc nhiều nhà đầu tư đang rao bán đất nền tại dự án này thấp như vậy vẫn không hấp dẫn người mua vì thị trường BĐS đang rất trầm lắng. Nhưng nguyên nhân chính khiến mức chênh cực thấp này không mấy hấp dẫn là vì đượt mở bán lần 2, chủ dự án Splendora đã định giá bán ra quá cao, lên đến 3.000 USD/m2.

Một nguyên nhân khác nữa khiến nhiều nhà đầu tư không mấy hào hứng với dự án thuộc hàng nhiều sao này, theo anh Mạnh, ấy là vì sự cạnh tranh của các dự án lân cận như Galeximco, dự án của Bảo Sơn hay Nam An Khánh.

Hiện kết nối hạ tầng giao thông và hạ tầng xã hội khu vực dự án Galeximco và Nam Anh Khánh đã tương đối hoàn thiện và giá cả phải chăng, phổ biến từ 40-50 triệu đồng/m2. Trong khi đó, dự án Bắc An Khánh giá cao hơn chủ yếu nhờ thương hiệu chủ dự án, chứ thực tế, sự kết nối hạ tầng giữa các khu đô thị lân cận đến nay chưa thấy đâu.

Mặt khác, với tình hình thị trường ảm đạm hiện nay, chủ dự án này rất khó có thể đẩy mạnh tiến độ triển khai sản phẩm của các đợt bán hàng kế tiếp. Trong khi đó, các dự án lân cận cũng khó đẩy mạnh triển khai dự án do thiếu vốn và không bán được hàng. Vì vậy, anh Mạnh cho rằng, dự án Bắc An Khánh Splendora, sau 5 năm nữa rất có khả năng sẽ trở thành một “ốc đảo” bộn bề, chứ chưa thể mang tầm một dự án đô thị hàng đầu khu vực như chủ dự án vẫn quảng cáo!

​

Theo Nguyên Minh
Phunutoday

Vì sao giá nhà đất/thu nhập ở Hà Nội cao top đầu thế giới?




Bình quân thu nhập ở HN là 37 triệu đồng/người/năm thấp hơn 25,3 lần so với TP Berlin. Giá chung cư bình dân ở Berlin chỉ 1.000 USD/m2 thì tại Hà Nội khó ttìm ra CC nào mức giá như vậy.
Thế giới: Bao nhiêu năm góp lương mua được nhà?
Một điều tra của Công ty Tư vấn bất động sản hàng đầu ở Nga đưa ra các căn cứ để đánh giá mức thu nhập và khả năng mua nhà ở của người dân ở 36 thành phố thuộc 5 châu lục (lấy tiêu chuẩn là một căn hộ chung cư ngoại thành, diện tích 70m2).
Theo điều tra này, người dân Berlin (Đức) mất ít thời gian nhất để trả tiền mua nhà, không quá 3 năm. Thủ đô nước Đức cũng là nơi có giá nhà đất rẻ nhất, chỉ 1.000 USD/m2, trong khi thu nhập bình quân người dân ở đây là 44.600 USD/người/năm (so với Hà Nội là 1.760 USD/người/năm, nhưng giá chung cư ở Hà Nội đều trên 1.000 USD/m2).

Tại châu Mỹ, người dân New York (Mỹ) chỉ mất 5,7 năm để mua được căn hộ, trong khi tại TP Montreal (Canada) là 5,2 năm. Tại khu vực châu Á, nước gần Việt Nam là Thái Lan, người dân Thủ đô Bangkok mất khoảng 7 năm dành lương là mua được nhà. Giá nhà đất tại nước này rẻ hơn Việt Nam nhiều lần, chỉ khoảng 500 USD/m2. Trong khi đó, nước giàu có Nhật Bản, thu nhập bình quân rất cao nhưng do mức chi tiêu lớn, họ cũng mất khoảng 16 năm để mua nhà. Còn người dân Hồng Kông (Trung Quốc), Seoul (Hàn Quốc) phải dành khoảng 20 năm để có được 1 căn hộ.
Lưu ý rằng, số tiền dành cho việc mua nhà nói trên là đã trừ chi tiêu hằng tháng của người dân. Tại các nước phát triển như Mỹ, Nhật, Đức, dù mức thu nhập rất cao nhưng chi tiêu cũng cực lớn, họ chỉ dành khoảng 20% làm “của để dành” (điều này trái ngược với Việt Nam, dành phần lớn thu nhập để tích cóp mua nhà). Như vậy, nếu chỉ tính riêng thu nhập không trừ chi tiêu hoặc chi tiêu khiêm tốn như ở ta thì khoảng thời gian đủ tiền để mua nhà ngắn hơn nhiều.
Việt Nam: Thu nhập bằng lương không có khả năng mua nhà
Số liệu điều tra không đưa ra dẫn chứng ở Việt Nam. Tuy nhiên, bằng mức thu nhập thực tế của người dân và các nghiên cứu gần đây, chúng ta có cơ sở tính mức thời gian tích cóp lương công chức để mua nhà. Chẳng hạn, áp dụng mức lương tối thiểu hiện hành (830 nghìn đồng/tháng) thì nhân viên nhà nước nếu tạm tính bình quân hệ số 3,0 thì thu nhập trung bình 2,5 triệu/tháng. Với mức lương đó, để duy trì cuộc sống hàng tháng còn chật vật nên khả năng tích cóp mua nhà là 0%.
Với chuyên viên cao cấp, cán bộ lãnh đạo có hệ số lương khoảng 8,0 thì thu nhập bình quân 6,64 triệu đồng/tháng, chưa kể các khoản phụ cấp. Giả sử họ phải chi 3,64 triệu đồng/tháng thì mức tích cóp còn lại 3 triệu đồng, tương đương 36 triệu đồng/năm. Một căn hộ thu nhập thấp khoảng 70m2, mức 12 triệu đồng/m2, tương đương 840 triệu đồng. Như vậy, cán bộ trên phải mất 23,3 năm.

Đắt ngang ngửa với New York.Các mức tính trên chỉ áp dụng với căn hộ thu nhập thấp (khoảng 600 – 850 triệu/căn). Còn nếu áp dụng với mức giá thị trường, một căn hộ 70m2 trung bình tại Hà Nội (Linh Đàm, Định Công, Pháp Vân…) hiện có giá trên 2 tỷ đồng, tức cao hơn khoảng 2,5 lần mức giá nhà thu nhập thấp.
Tuy nhiên, đó chỉ là cách tính cơ học. Thực tế, một người nếu có mức lương cao (tương đương 6 triệu đồng trở lên, cao nhất hệ số 10,0, tương đương 8,3 triệu đồng, chưa kể phụ cấp) thì mức đó cũng chỉ đủ sinh hoạt, khó có thể tích luỹ trong điều kiện sống ở Hà Nội. Chưa kể, cách tính mỗi tháng dành bao nhiêu lương để cộng dồn mấy chục năm mua được nhà là rất thiếu khoa học, bởi mức đó chỉ áp dụng cho giá nhà trong thời điểm hiện tại, trong khi thực tế sau hàng chục năm như vậy, giá đã tăng gấp bội.
Theo tính toán của Liên hiệp quốc, chỉ số giá nhà/thu nhập của người dân mức 3 đến 4 lần là hợp lý. Tuy nhiên, hiện ở Việt Nam, con số này là từ 24,5 đến 26,6, tức cao 6 - 8 lần so với mức bình quân của thế giới. Còn nếu so sánh tại Hà Nội, mức chênh lệch còn cao hơn nhiều. Cũng theo cách tính của Liên hiệp quốc, chỉ số giá nhà/thu nhập người dân ở châu Á khá mềm: Nam Á là 6,25, Đông Á 4,14. Đáng ngạc nhiên là vùng đất nghèo khổ như châu Phi lại có tỷ lệ giá nhà/thu nhập thấp nhất, chỉ 2,21. Trong khi đó, châu Âu, Trung Đông và Bắc Mỹ là 6,25, Mỹ La tinh và vùng Caribê là 2,38.
Như vậy, đã thu nhập thấp thì không thể mua nhà và nói rộng hơn, thu nhập từ lương ở Hà Nội không thể mua nhà.
Tại sao giá chọc trời?
Chính phủ đã và đang nỗ lực giải quyết bài toán này bằng các ưu đãi về nhà ở xã hội, nhà thu nhập thấp nhưng nguồn cung khó lòng đáp ứng cầu. Trong 10 năm qua, cả nước đã phát triển thêm khoảng 706 triệu m2 (bao gồm cả cải tạo và xây dựng mới). Trong đó, diện tích phát triển nhà ở theo dự án đạt hơn 85 triệu m2 (chủ yếu tại khu vực đô thị), nhà ở do nhân dân tự xây dựng đạt khoảng 621 triệu m2, bình quân mỗi năm xây dựng được hơn 70 triệu m2. Dù vậy, giá nhà cao ngất ngưởng, diễn biến phức tạp, khó kiểm soát là thách thức lớn tới nền kinh tế cũng như nỗ lực giải quyết nhà ở cho các đối tượng có thu nhập thấp.
Nhà ở tại các đô thị lớn như Hà Nội quá cao so với mặt bằng thu nhập của người dân, vượt quá giá trị thực của bất động sản. Góp phần vào việc đẩy giá nhà ở lên cao là hiện tượng đầu cơ, làm giá và tâm lý mua bán theo tin đồn, chạy theo cơn sốt diễn ra phổ biến làm cho thị trường này điên đảo khó lường. Nhiều năm nay, đất đai, nhà ở trở thành kênh đầu tư siêu lợi nhuận, đến mức định hình quan niệm, cứ mua được nhà, được đất là lợi lớn, bất kể giá cả cao đến đâu. Lượng người mua nhà đất ở Hà Nội rất lớn, trong đó chỉ một phần để ở, còn lại đều mua đi bán lại, thậm chí nhiều gia đình ở các tỉnh cũng tìm cách về Hà Nội mua đất, vừa để đầu cơ, vừa để dành cho con cái và “cắm chốt” lúc nghỉ hưu… Hiện trạng biệt thự bỏ hoang là minh chứng cụ thể nạn đầu cơ găm hàng, bởi đa phần người mua biệt thự tại các dự án thì đều đã có nhà.
Sự thiếu thống nhất trong hệ thống tài chính và thiếu đồng bộ giữa chính sách đất đai và tài chính đất đai cũng khiến tình hình diễn biến phức tạp, đẩy thị trường này diễn biến phức tạp, khó kiểm soát. Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản mặc dù được chỉnh sửa nhiều lần vẫn tỏ ra lạc hậu, không theo kịp diễn biến, trong khi các chế tài xử lý vi phạm lĩnh vực này chưa đủ mạnh, thiếu các giải pháp đủ mạnh.
Triển vọng nào cho người nghèo?
Hiện, Chính phủ đang có nhiều chính sách ưu đãi để khuyến khích doanh nghiệp đầu tư vào nhà thu nhập thấp, nhà ở cho công nhân. Tính đến nay, nhà thu nhập thấp cũng khởi công được 37 dự án với tổng vốn đầu tư khoảng 3.600 tỷ đồng, cung cấp 750.000m2 nhà ở, góp phần giải quyết chỗ ở cho 64.000 người. Hiện Hà Nội là địa phương dẫn đầu trong cả nước về việc triển khai các dự án xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp với 11 dự án đang thực hiện, cung cấp cho thị trường khoảng 12.000 căn hộ. Tuy nhiên, trong số này mới chỉ có duy nhất một dự án được hỗ trợ vay vốn ưu đãi từ Ngân hàng Phát triển Việt Nam, đó là dự án nhà thu nhập thấp Đặng Xá (Gia Lâm, Hà Nội).
Đến thời điểm này, ngoài dự án đầu tiên là CT1 - Ngô Thì Nhậm (quận Hà Đông) đã được bán và ký hợp đồng với khách hàng thì 5 dự án nhà thu nhập thấp khác trên địa bàn thành phố cũng đang mở bán với nguồn cung cho thị trường khoảng 3.000 căn hộ. Hiện cả nước có 25 dự án nhà ở công nhân khởi công với tổng số vốn đầu tư khoảng 2.800 tỷ đồng, dự kiến giải quyết chỗ ở cho gần 129.000 công nhân.
Nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân là chính sách thể hiện tính nhân văn, được Chính phủ rất quan tâm. Tuy nhiên, do nhu cầu về nhà ở còn quá lớn, trong khi việc thực hiện loại hình nhà ở này gặp nhiều khó khăn, doanh nghiệp không mặn mà vì ít lợi nhuận nên chưa thể đáp ứng trong thời gian ngắn. Bên cạnh đó, do chênh lệch giá đất nên cùng một chủ đầu tư nhưng giá chung cư giữa Hà Nội và các thành phố lớn khác trong cả nước vẫn chênh lệch lớn. Chẳng hạn, Vicoland đầu tư căn hộ tại Đà Nẵng, giá chỉ 5,3 triệu đồng/m2, tại Huế là 6,2 triệu đồng/m2, trong khi Vicoland xây dựng căn hộ dành cho người thu nhập thấp ở Pháp Vân Tứ Hiệp từ 11 - 14 triệu đồng/m2.


Giá đất Hà Nội "vượt mặt" London?

Theo nghiên cứu mới đây của Công ty Bất động sản Knight Frank phối hợp với Ngân hàng Citi Private Bank (đăng trên tạp chí The Independent, Mỹ), giá đất tại London hiện đắt nhất thế giới: 49.200 USD/m2. Tại New York là 34.200 USD/m2. Ở châu Á, Hồng Kông (Trung Quốc) đứng đầu với 26.300 USD/m2, kế đó là Tokyo 23.500 USD/m2.

Giá trên là tính mức trung bình. Nghiên cứu không đưa ra giá đất tại Việt Nam. Nhưng với những gì đã diễn ra, nhất là vụ đòi đền bù 1 tỷ đồng/m2 ở Hà Nội và việc một số căn nhà ở đường Đồng Khởi, TP Hồ Chí Minh rao bán trên 1 tỷ đồng/m2 (hơn 50 nghìn USD) thì xem ra hai thành phố ở ta đang "vượt mặt" London, New York, Tokyo.

​

Lo lắng​

​

​

Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam "Nhiều người đặt bài toán cho ngành Xây dựng là phải làm nhà để người có mức lương hai triệu/tháng mua được nhà, tôi đầu hàng luôn. Không thể làm được. Báo chí đừng nói với mức lương thế này thì giá nhà cao thế làm sao mua được? Không bao giờ mua được. Tôi đã nói rất nhiều lần rồi, nếu chỉ trông vào đồng lương đừng nghĩ đến chuyện mua nhà" - Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam.

Lạc quan​

​

​

Giáo sư Đặng Hùng Võ. "Xét về tương lai, chắc chắn giá bất động sản sẽ phải giảm, giảm về mức bình thường, nhưng tất nhiên nó cũng phải qua nhiều lần ít giao dịch và nguội lạnh như bây giờ. Nhưng lúc nào giảm phù hợp với mức sống của người lao động? Thời gian có thể trong vòng 15 năm, cũng có thể 30 năm hay 50 năm" - Giáo sư Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên & Môi trường.

Theo Đăng Trường

CAND​