Cần lời khuyên của các bác đã mua nhà! Gấp! Gấp!

Cần lời khuyên của các bác đã mua nhà! Gấp! Gấp!

Chào các bác,
Bác nào đã mua nhà xin cho tôi vài lời khuyên về việc chuẩn bị mua nhà như thế nào với!
Đặc biệt là cần phải thu thập những thông tin gì về nhà, mảnh đất, community, v.v.. Tôi đang nhòm một chỗ trong một khu development mới, nhà chưa xây nhưng phải theo một mô hình có sẵn của developer.
Cảm ơn các bác rất nhiều.

Chào dbp ,
G. chỉ có kinh nghiệm về mua /bán nhà tại California ...sau đây là vài vấn đề bạn cần phải biết khi mua nhà mới xây :
1). Bạn phải so sánh giá nhà cũ ( khoảng 15 tuổi trở lại ) là bao nhiêu tiền 1 square foot và nhà mới xây 1 square foot là bao nhiêu ? ( cách đây ba năm G. trả khoảng $110 /square foot cho 1 hãng thầu lớn , còn những builders nhỏ or người VN thì họ chỉ charge có $55-90 /square foot thôi , nhưng ông bà mình thường nói tiền nào thì của đó )
2). Thường thì những khu nhà mới xây ... property tax cao hơn nhà cũ , tại cali trung bình property tax là 1.1 % - 1.3 % ... còn khu nhà mới xây property tax có khi từ 2 - 2.5 % ( rất cao , nếu nhà trị giá $ 500,000 là bạn phải trả $12,500 tiền property tax cho 1 năm ... tuy là tiền này được trừ thuế , nhưng vẫn còn rất cao )
3). Hầu hết các khu nhà mới phải trả association fee , khoảng $ 65 - 170 / month , có nhiều khu còn phải trả thêm mello-roos fee , khoảng $ 150 / month .
4). Đa số các khu nhà mới bây giờ bắt buột phải trả Television cable provider ( không thì khỏi coi TV ) $ 48 / month
Đó là những tiền có thể phải tốn thêm nếu bạn mua nhà mới xây .... ngoài ra , bạn phải để ý là :
5). Builder là hãng lớn có tiếng về phẩm chất or là builder xây những nhà thường ? ( nếu là builder hãng lớn thì đáng tin cậy ) .
6). Địa điểm là trong thành phố hay là khu đất ngoài thành phố đang khai hoan để xây nhà ... nếu là ngoài thành phố thì bạn phải chú ý đến tiền nước có thể sẽ rất đắc , có bao nhiêu căn nhà trong community ? khi họ làm street có bao nhiêu lanes dẫn ra freeway ( đây là vấn đề rất quan trọng , có nhiều khu nhà mới ở cali ..sáng ra đi làm phải kẹt hơn 1/2 hr cho 1 mile vì chỉ có 1lane lên và 1 lane xuống ... dần dần chủ nhà phải bán lỗ vì quá kẹt xe ) .
7). Bạn phải hỏi chi tiết " Standard " gồm có những gì trong nhà ? ( đôi khi phải trả thêm cả 20% cho thảm , bếp , sơn , điện và những tiện nghi khác ) home electronics gồm có những gì ?
8). Free Landscaping ( cỏ , cây và hệ thống sprinklers ) ? ... builder có thể trồng cỏ và làm hệ thống sprinklers nếu là đất nhỏ ( Landscape costs...4-14 % ) .
Cái lợi of nhà mới là khỏi trả tiền commission cho realtor và khỏi phải lo lắng hôm nay ống nước nghẹt , mai nhà lủng lổ etc... nhưng cũng có cái phiền là cái gì cũng bỏ tiền vào ... phần lớn nhà bây giờ phẩm chất không bằng 10 năm về trước ... chưa kể nhiều cái phiền khác ...à quên 1 điều quan trọng nhất là bạn phải coi kỷ khi mua nhà phải mua luôn đất , có người mua nhà , nhưng không có mua đất .
G. thấy cái lợi nhất là mua nhà khoảng 2 - 4 tuổi , save được rất nhiều tiền linh tinh .
Mách cho bạn điều này , nếu khu nhà này không đắc khách , bạn có thể hỏi họ xem mình mang realtor of mình đến mua được không ? ... thường thì realtor đến mua bán thì builder phải trả 1-3 % tiền huê hồng ... khi đó thì bạn có thể thương lượng với realtor chia cho bạn 1/2 -2/3 số tiền đó .
Khi nào mua xong G. chỉ cho vài điều quan trọng phải biết khi làm giấy tờ loan tiền .
Chúc bạn may mắn .
Được Gerbich sửa chữa / chuyển vào 14:38 ngày 13/04/2004
Được Gerbich sửa chữa / chuyển vào 02:23 ngày 14/04/2004

Tieuthube cũng đang tim` mua nhà , ở Texas . Có ai ở Texas help dùm tieuthube về vấn đề này hay không ? Bên đây property
tax cao quá , 2.5 lận , không biết cuối năm khai thuế lấy lại được không ? nên mua nhà 1 trệt hay có lầu ? nhà có lầu trả tiền điện nhiều hơn hay không ? rồi loan như thế nào ? nếu cre*** không good thì loan ra sao ? vì tieuthube down 20% và cre*** không có good cho lắm nên định đi theo chương trình 20% down .
Co'' ai biết rõ về mấy vấn đề này tư vấn dùm nha . Thanks

Ngoại trừ cre*** của bạn rất là xấu, bạn dễ dàng được cho vay loan mua nhà với 20% down và nếu lợi tức hàng năm của bạn đủ cho trả loan hàng tháng và những món nợ vay hiện hữu. Bạn vào website này để tham khảo các vấn đề liên quan đến loan (khả năng mua nhà tới đâu, những lender đã được chứng thực trong khu vực của bạn ở, v.v.)
http://www.fanniemae.com/homebuyers/homepath/index.jhtml

Trùi ui thuế 2.5% mà đã la làng rùi . Ở những khu nhà mới phải trả MUD tax , có chỗ phải trả tới 3.8% lận đó . Bù lại nhà Texas tương đối rẻ nên cũng không đến nỗi nào
hehehehehehehe nhà 200K ở texas thì chắc phải giá bạc triệu bên cali nên dù thuế ở Cali chỉ có 1% thì so ra tiền thuế nhà vẫn nhiều hơn Texas.
Thuế nhà có thể khai thuế được (Texas lại không phải đóng state tax ) nên tính cho cùng vẫn save được tiền nhà để trả tiền .... máy lạnh .
Nhà ở Texas (nhất là Houston) phải mở máy lạnh gần như quanh năm trừ khi tieuthube mới ở Vn qua nên tốn khá bộn tiền cho máy lạnh .Thông thường nhà lầu có diện tích bề mặt nhỏ hơn nhà trệt nên đỡ tiền điện hơn nhưng cũng còn tuỳ phần lớn vào lớp insulation có còn tốt hay không
Đi mượn tiền thì nếu down 20% thì dễ nói chuyện hơn vì nếu trả không nổi tiền nhà phải walkout thì mất tiền down , nhà băng không sợ lỗ . Rủi ro càng nhiều thì tiền lời càng cao . Nói chung thì nguyên tắc muôn thủo vẫn là .... your cre*** will cost/save you

Vừa viết một bài dài post lên thế nào bị lỗi mát hết. Tức thật.
Đại loại có mấy điều muốn chia xẻ như sau:
Để mua nhà cần phải xác định mấy yếu tố sau:
Chủ quan & Khách quan:
1/ vấn đề đầu tiên là tiền đâu ( J/K) Ngân sách mua nhà dự định là bao nhiêu, mua nhà nằm trong tầm khoảng nào? dự định down xuống bao nhiêu, vay bao nhiêu và khả năng có thể trả được hàng tháng là bao nhiêu?
2/ độc thân hay có gia đình hay mua nhà để cưới vợ
Nếu độc thân thường mua nhà khu sầm uất, có thể la fcăn hộ cao cấp trong downtown hoặc căn nhà nhỏ sát downtown. Có gia đình thường phải chọn khu vực tốt, nếu có con cái phải cân nhắc trường học, ngân sách cho giáo dục phẩn bổ trên đầu người của town, bao nhiêu giáo viên trên học sinh, rồi y tế, phúc lợi công cộng, v...v.
3/ Khoanh vùng khu vực: Chọn khu vực phù hợp với mình, ai cũng mong best neighborhood, gated community nhưng đôi lúc chi phí vượt quá khả năng, lực bất tòng tâm, mình phải chọn cái phù hợp với mình.

Tiến trình:
1/ Nên đi xin cái pre-approval, pre- qualified của bất kỳ ngân hàng hoặc cơ sở tài chính nào vì chỉ là prequalified thôi cho nên không cần để ý đến nó tính lãi suất mình bao nhiêu, chỉ cần biết chắc mình sẽ vay được tiền. Cái này sẽ là công cụ để mình deal khi kiếm được nhà.
Nếu hai bạn dbp và tieuthube lần đầu tiên mua nhà nên sử dụng các quỹ tài chính housing của chính phủ (governmental housing fund), hoặc các cơ sở được chính phủ tài trợ. Các bạn nên đăng ký tham gia lớp học mua nhà dành cho người mua nhà lần đầu, các lớp học này được tài trợ của chính phủ cho nên miễn phí. Họ sẽ chỉ dẫn cho cách thức, quy tình, vay tiền như thế nào, v...v. Tieuthube ở Boston có thể liên lạc với văn phòng VietAid ở trên đường Dorchester, họ có tổ chức lớp học này miễn phí, có thông ngôn tiếng Việt. Vay tiền của quỹ được chính phủ tài trợ thường thấp hơn vay ngân hàng vài %, thậm chí có thể không phải trả closing cost, tiền down thấp và low income không thành vấn đề. Nếu mua nàh đầu tư hoặc cho mướn không được vay tiền của các tổ chức này và thường lãi suất cao hơn.
2/ Vào mạng MLS ( Multi Listing Services) của khu vực đó search nhà với những tiêu chí (catergories) của mình, như cần nhà có bao nhiêu phòng ngủ, bao nhiêu phòng tắm, cần garage cho 1 xe, 2 xe, 3 xe hay không cần, cần đất rộng bao nhiêu ( lot size), có cần central air, central filter/vacum hay không, giá nhà nằm khoảng từ tối thiểu bao nhiêu tiền đến tối đa bao nhiêu tiền, nhà ở các town/ neighborhood/community nào, v...v và v...v. Sau khi nhìn ảnh giới thiệu, xem các tiêu chí, giá cả phù hợp với mình, gọi điện thoại liên lạc với Listing agent xin địa chỉ để đi xem bên ngoài trước. Sau khi lái xe dạo qua khu vực, xem hình thức bên ngoài, hoàn cảnh sống của khu vực, tình hình trị an, v...v mà bạn ưng ý, bạn gọi điện lấy hẹn vào xem bên trong.
3/ Sau khi vào xem bên trong mà ưng ý, lúc này bắt đầu deal giá nhà. Bạn yêu cầu, listing agent làm một cái sales report của tất cả các sale transaction trong 3 năm trở lại ở khu vực đó và listing hiện tại của khu vực đó. Bạn yêu cầu listing agent làm cẩn thận bởi nếu không bạn sẽ thuê agent riêng làm buying agent cho bạn. Với câu nói này, chắc chắn đem lại hiệu ứng cho bạn. Sau khi có bản báo cáo giá bán nhà quanh đó trong 3 năm trở lại và giá nhà hiện tại, bạn có thể biết được cái giá nhà của bạn là đắt hay rẻ, hay vừa phải. Điều khác lưu ý là nhà bạn đang định mua là New to market hay đã "nằm phơi nắng vài tháng". Nếu nằm phơi nắng vài tháng là có thể giá nhà cao hơn trung bình, nếu mới up lên mà giá rẻ, nên deal mua ngay.
4/ Deal/ negotiate price: Sau đó, bạn nói với Listing agent là, hãy đưa ra một cái giá cuối cùng ( final price) khác với ( offer price) làm sao hợp lý nhất vì bạn khong muốn kéo buying agent vào, vì buying agent không có ăn tiền commission của bạn mà chỉ ăn tiền của người bán và như vậy thay vì Listing agent được hưởng 100% commission sẽ phải chia 50% cho buying agent.
Nếu thấy giá này hợp lý rồi, bạn có thể done deal luôn để chuyển thành sale pending. Vì đôi lúc nhà đã bán nhưng nếu không đổi sign, người khác ưng ý, người tâ sẽ hỏi và kể cả khi sale pending, người ta sẵn sàng trả giá cao hơn để mua. Nếu để sale pending, ít ra làm cụt hứng của người dự định mua.
Nếu bạn muốn deal thêm nữa, bạn có thể xem xét độ tuổi của mái nhà, xem nội thất, có cần phải sửa sữa gì không, bạn có thể deal xin giảm tiền hoặc cre*** back để thay thảm ( cho dù người ta bảo là thảm mới cứng, bạn vẫn có thể yêu cầu đổi sang hardwood floor, marble floor), rồi tiền sơn lại nhà, v...v.
5/ Trong lúc này, nếu không vay được tiền chính phủ, bạn nên shop around tìm mortgage rẻ là vừa.
6/ Nếu chưa có kinh nghiệm nên mướn một luật sư giỏi về lĩnh vực bất động sản ( Về mặt luật pháp có những tiểu bang cho phép luạt sư hoạt động trên đủ các lĩnh vực nhưng nếu chọn người chuyên về lĩnh vực bất động sản sẽ có lợi hợn)
Xây nhà mới :
Nhà mua ở khu vực đang phát triển, bác Gerbich và bác mikim đã nói khá chi tiết. Tôi chỉ xin bổ sung như sau:
Thường mua nhà ở các khu vực thuộc quyền của một developer sẽ đắt hơn khá nhiều và phải trả nhiều thứ phụ phí khác. Làm developer là hốt bạc đấy. Nhất là chủ của mấy cái gated community, chỉ cần làm sao mua mảnh đất nào đủ lớn, phát triển khoảng 20 chục hộ, mỗi hộ không dưới 2 ha, là có thể kinh doanh khép kín, mở đủ các tiện ích, câu lạc bộ, cửa hàng, dịch vụ lau dọn nhà cửa, trông trẻ, v...v.
Nếu thuê General Contractor thường giá thành đội lên khoảng 50 -100%. Các công ty lớn có tên tuổi giá cũng đắt hơn nhiều các nhà thầu nhỏ nhưng thuê các nhà thầu nhỏ lại không yên tâm. Thật ra, nếu có người trong nhà hiểu biết sẽ có thể tiết kiệm rất nhiều bởi vì các general contractor cũng thường subcontract lại cho các nhà thầu nhỏ. Vì vậy, nếu thuê trực tiếp sẽ tiết kiệm đi nhiều. Khi chọn nhà thầu, nên gọi vài nhà thầu đến, ít nhất là 3, thường họ sẽ cho free estimate. Nói với các nhà thầu cung cấp references để xem độ uy tín của họ, nếu cẩn thận nữa có thể liên lạc với Better Business Bureau xem uy tín của họ thế nào. Sau khi nghiên cứu so sánh, giá cả, độ uy tín, sẽ chọn nhà thầu nào tốt nhất với giá hợp lý nhất. Khi ký hợp đồng cần phải rõ ràng, chi tiết, từ phương thức thanh toán cho đến tiến trình công việc. Người Việt thường mắc bệnh cả nể, nhiều khi người ta làm sai, nói khó một chút là bỏ qua. Dân Mỹ đã bỏ tiền ra, nếu làm không đúng cứ thế phá ra làm lại, thậm chí có thể phạt làm chậm tiến độ thi công, bắt đền tiền khách sạn ( vì không có nhà ở), nhiều người còn không chấp nhận cho làm tiép mà chỉ định nhà thầu khác và bắt nhà thầu kia trả cả tiền chi phí đập đi ( demolition cost), v...v. Vì vậy nói với các nhà thầu cần phải làm đúng theo yêu cầu của mình, đúng với luật và tiêu chuẩn xây dựng của địa phương ( construction code & regulation) nếu không mình sẽ không nhân nhượng, mình không muốn điều đó xảy ra nhưng mình cũng sẵn sàng nếu họ không giữ uy tín. Một khi bạn "hard & tough" ngay từ đầu như vậy, các nhà thầu biết phải làm gì và như vậy bạn đã có được cả chất lượng và giá cả.
Hy vọng thông tin trên giúp ích được cho các bạn!
Được netwalker sửa chữa / chuyển vào 15:16 ngày 14/04/2004

Chào tieuthube ,
Property tax và home mortgage interest sẽ được khấu trừ vào taxable income , thí dụ ... taxable income of bạn là $60,000 / year .. property tax = $6,000/ year ; mortgage interest = $15,000 / year thì taxable income of bạn còn lại là $39,000 cho năm đó .
Còn về phần nên mua nhà lầu hay nhà trệt là do sở thích of mỗi người ... có người thích nhà lầu để có tầng trên riêng biệt cho phòng ngũ ... nhưng nhà lầu cũng khá bất tiện cho gia đình có người lớn tuổi và trẻ em .
Nếu cre*** không tốt thì cũng có thể tiền down payment is less than 20 percent , nhưng tiền lời phải trả cao hơn những người có cre*** tốt là 0.5 - 0.75% .... nếu đi theo chương trình < 20% down thì phải trả tiền PMI ( private mortgage insurance ... khoảng $150 - 225 /month ) .

Cảm ơn các bác rất nhiều. Thông tin của các bác rất bổ ích, tôi sẽ dùng để "đấu tranh" với developer.
Hỏi bác netwalker một tí: nếu không phải là công dân Mỹ thì có được hỗ trợ của govermental housing fund hay không?
Hỏi chung các bác luôn thể:
- Nếu lot ở có front golf course view (golf course ở bên kia đường) thì giá trị tăng thêm nhiều hay ít (tất nhiên là tương đối thôi)?
- Nếu đường trước mặt là đường đông (tuy nhiên không đến mức như downtown hay interstate) thì có bị ảnh hưởng nhiều không?
Thanks!!!

Cái view là để hưởng . Bất cứ cái view nào đẹp mắt (lake view, ocean view , cliff view , cô hàng xóm view .....) cũng làm tăng giá trị của căn nhà . Và lại còn tuỳ vào thị hiếu của mỗi người nữa . Thông thường , người ta ở nhà buổi chiều (sau giờ làm ) và phía sau nhà (more privacy ) nên nếu nhà có view đẹp vào hướng này và vào thời điểm này thì tất nhiên có giá hơn . Nếu nhà có view đẹp đằng sau nhà nhưng buổi chiều lại được mặt trời chiếu thẳng vào mặt thì cũng .... cụt hứng lắm
Nếu mua nhà ở (thường không nằm trong khu vực thương mại) dân mỹ thường thích những con đường vắng xe cho được yên tịnh và an toàn cho con nít vì ít xe qua lại . những căn nhà cul-de-sac (ở cuối cùng đường) có giá hơn là thế . dân việt mình thích ..... đông vui nên không ưa nhà cul-de-sac vì lý do này nhưng lại thích vì có sân sau to và nhà thường bị/được ... hẹp trước rộng sau (nhà có hậu ) hehehehe chả hiểu được các mít nhà mình
Nhưng nếu mua đất để làm ăn thì càng đông xe qua lại càng tốt

Như bác mikim đã nói, cái view là để hưởng, và nó còn tuỳ thuộc vào mỗi cá nhân, mỗi gia đình và văn hoá của từng dân tộc.
Nó có thể phù hợp với người này nhưng cũng không có giá trị mấy đối với người khác.
Nó có thể là selling point mà cũng là điểm để bargain và đối với một số trường hợp khác như sát biển, sát hồ ( water front, private beach) nó sẽ làm tăng giá trị lên rất nhiều kể cả ở vùng Đông Bắc này ( mặc dù nhà sát biển, rất tốn tiền heat )
Bạn có thể đọc thêm một số bài nói về vấn đề này ở trang 7 của chủ đề sau:
[topic]223964[/topic]
Về vấn đề vay tiền chính phủ, chỉ áp dụng với công dân Mỹ ( có quốc tịch) và thường trú nhân ( có thẻ xanh). Người nước ngoài ( alien) vẫn có thể tự do mua bán nhà cửa, đất đai trên lãnh thổ Mỹ thoải mái nhưng phải là tiền mặt. Các dạng visa H-1, L-1 có thể vay tiền mua nhà của các ngân hàng và cơ sở tài chính. Nếu good cre*** và biết deal vẫn có thể vay với lãi suất 7-8%. Thông thường các tập đoàn chỉ làm visa H-1B cho các nhân viên có mức thu nhập $80 K/năm trở lên và các option package khác, vì vậy nếu down vào nhiều tiền một chút, cộng thêm cái paycheck và nếu có các bằng chứng của stock option cũng nên chưng ra làm lá bài để deal. Với những lá bài như vậy, bạn sẽ có được mức lãi suất thấp hơn hẳn.
Một số tips khác để chứng minh thu nhập (income) và tín dụng (cre***).
Nếu là người có thu nhập thấp và cần chứng minh tài chính để mua nhà hoặc để vay tiền với tiền lời thấp. Bạn có thể mua income. Nếu bạn quen biết với cơ sở kinh doanh nào đó, nói khéo với ông chủ là bạn sẽ có một income hoàn hảo. Nhất là các công ty nhỏ rất sẵn lòng, vì chỉ cần vài người mua income là họ "đá" đi được cả trăm ngàn tiền thuế. Còn đối với người mua, chỉ đóng thuế 1 năm nhưng tiết kiệm tiền lời cho 30 năm và là tiền lời của một khoản tiền lớn vài trăm ngàn.
Có rất nhiều người Việt, người Hoa làm tiền mặt và ăn tiền trợ cấp vì vậy không chứng minh được thu nhập nhưng họ lại có cả một đống tiền mặt. Họ làm tiền mặt và cũng tiêu tiền mặt, không dùng cre*** card, mua xe hơi cũng trả tiền mặt, vì vậy điểm tín dụng cũng bằng không. Trước khi mua nhà họ thường phải dùng chiêu này, và thường trước đó một năm cũng apply thẻ tín dụng.
Nếu các bạn trẻ mới ra trường hoặc ngay từ khi đi học cũng nên sắm cái thẻ tín dụng ( có thể không tiêu mấy, chỉ để đổ xăng và chi trả linh tinh) và cố gắng xây dựng để nếu sau này cần mua nhà, mua xe sẽ có lợi rất nhiều. Đừng có lạm dụng quá, tiêu over limit và tiêu quá khả năng chi trả thì lại thành công cốc. Cái đó để cho mấy cụ già, tiêu cho sướng, cho đã cuộc đời, chết xù