Chuyện đất đai - Người dân miền Tây có quan tâm không?

Chuyện đất đai - Người dân miền Tây có quan tâm không?

Nói thực, tôi mở topic này nhưng rất ngại đụng chạm đến những vấn đề nhạy cảm và liên quan đến chính trị cũng như ý thức hệ.
Nhưng suy nghĩ kỹ, thấy rằng đại đa số con em miền tây có gia đình, cha mẹ, bà con họ hàng vẩn còn đang sống ở tỉnh, cuộc sống hàng ngày gắn liền với đất đai. Vì vậy cần thiết phải tìm hiểu luật đất đai của nước ta, cũng như các nước. Để, nếu cần, có thể tư vấn cho người nhà hiểu được mà bảo vệ quyền lợi chính đáng của mình, cũng như ko kiện cáo lung tung ko có cơ sở, mất thì giờ vô ích khi có tranh chấp.
Những bài post bên dưới của tôi được coppy và paste lại từ các 4R ngoài nước, chủ yếu để tham khảo, chưa phải là ý kiến cá nhân ( có link sau mổi bài hoàn chỉnh).
Các mem có bài nào hay về chủ đề này, xin post lên đây cùng tìm hiểu nhé! ( đồng ý là có thể search google 1 phát là tìm ra tùm lum bài, nhưng ko phải ai cũng có time), hoặc vướng mắc của cá nhân gia đình, đưa lên đây chúng ta cùng tìm cách giải quyết.

Vì Luật đất đai (ldd) phức tạp, nên tôi không nói đến nhà cũng như việc sử dụng đất đai dành cho người nước ngòai. Để không làm mệt, và dễ tiêu hoá, các từ như chuyển nhượng quyền sử dụng đất được nói gọn thành mua bán đất; cấp quyền sử dụng đất là cấp đất; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là sổ đỏ, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà là sổ hồng.
Ở nước nào người ta cũng coi đất đai là phần quan trọng của tài nguyên thiên nhiên và cần thiết cho việc tạo nên sự thịnh vượng của quốc gia. Hệ quả của điều này là việc kiểm soát đất đai sẽ tạo nên một quyền lực kinh tế và đó sẽ là nền tảng cho quyền lực xã hội và chính trị. Để bảo vệ quyền lực ấy và để giải quyết tranh chấp phát sinh do sự nắm giữ, làm chủ và chuyển dịch lọai tài nguyên hiếm hoi này cần phải có những học thuyết và định chế. Những học thuyết này được dựa trên một sự công nhận mặc nhiên về tính chất độc đáo của đất đai và sự nhận biết về các sự thiệt hại có thể gây ra cho nền móng của xã hội bởi các sự tranh chấp về sở hữu và kiểm soát đất đai.
Hiến pháp 1980 qui định rằng: ?oĐất đai, rừng núi, sông hồ, hầm mỏ, ?. mà pháp luật qui định là của Nhà nứơc đều thuộc sở hưũ tòan dân.? Khi đất đai được qui định như vậy thì học thuyết làm nền tảng cho nó là:? Tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt không gì thay thế được, địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở khác nhau và trải qua nhiều thế hệ nhân dân ta tốn bao công sức và xương máu mới khai thác, bồi bổ, cải tạo và bảo vệ được vốn đất như ngày nay? như ghi trong LĐĐ 1987. Ngoài ra học thuyết đó còn được củng cố thêm bằng những lập luận rằng làm như thế là để (i) bảo đảm chế độ công hữu về các tư liệu sản xuất chủ yếu, bảo đảm định hứơng lên chủ nghĩa xã hội, (ii) đất đai là kết quả của một quá trình chế ngự thiên nhiên, chống giặc ngoại xâm của cả dân tộc chứ không của riêng ai. Tách khỏi những điều kiện của nhà nước, của cộng đồng, không một cá nhân nào có thể khai phá và giữ gìn bất cứ mảnh đất nào để rồi sau đó nói nó hòan tòan là của mình. Có chăng ở đây chỉ là có công khai phá và sử dụng nó và (iii) ruộng đất ở Việt nam thực tế chỉ còn hai hình thức sở hữu: tòan dân và tập thể.
Định chế nền tảng của LĐĐ là quyền sử dụng đất chứ không phải quyền sở hữu đất. Nó là công cụ để cho LĐĐ vận hành và để tác dộng lên dân chúng. Quyền sử dụng đất thay thế quyền sở hữu cá nhân mà người công dân có trứơc kia đối với miếng đất của mình. Nếu các cuộc cải tạo nông nghiệp hay nhà cửa đã lấy đi quyền sở hữu của họ thì nay quyền sử dụng đất trả lại cho họ những lợi ích nhất định trên miếng đất họ đã và đang nắm giữ. Sự thay đổi chính yếu mà mỗi người dân cảm nhận là từ chủ nhân của miếng đất, họ trở thành người sử dụng đất có thời hạn hay không. Học thuyết và định chế của LĐĐ là như thế.
Luật đất đai đầu tiên được Quốc hội thông qua ngày 29/12/1987 , sau đó một luật khác được thông qua ngày 14/7/1993; ngày 2/12/1998 luật trên được bổ sung một số điều và đến ngày 26/11/2003 thì một bộ luật mới được thông qua. Trong 16 năm đã có bốn LĐĐ được ban hành. Dầu có nhìn cách nào đi nữa thì sự kiện ở trên cho thấy đất đai là một vấn đề nan giải. Để hiểu điều này chúng ta sẽ xem lại quá trình chuyển đổi đất đai từ sở hữu cá nhân sang sở hữu tòan dân, cái nền tảng để cho Hiến pháp 1980 đã qui định như nêu ở trên và để cho LĐĐ 1987, giải thích ngắn rằng:? Đất đai thuộc sở hữu tòan dân, do Nhà nứơc thống nhất quản lý?

I. Quá trình chuyển đổi quyền sở hữu đất đai trước khi có LĐĐ 1987
Nếu lấy năm 1975 như là một mốc lịch sử thì vào năm ấy đất đai ở miền Bắc đã nằm dưới những dạng phổ biến là hợp tác xã bậc thấp, bậc cao và nông trường. Việc cải tạo nông nghiệp ở miền Bắc đã hòan thành trước năm 1960. Đất đai không còn nằm trong tay sở hữu tư nhân.
Trong miền Nam, cuộc cải tạo nông nghiệp bắt đầu từ năm 1976 và qua các giai đọan: tịch thu ruộng đất, phân chia lại cho công bằng và tập thể hóa. Những cố gắng này được đẩy rất mạnh và kết quả của nó được nhắc lại trong một chỉ thị ban hành vào năm 1988 của đảng đại loại là
?oTình hình ruộng đất ở các vùng trong cả nước ta trải qua nhiều thời kỳ lịch sử diễn biến phức tạp, có nơi xáo trộn lớn. Từ sau ngày giải phóng miền Nam, Đảng và Nhà nước đã đề ra nhiều chính sách quan trọng về ruộng đất. Tuy nhiên, ở một số vùng nông thôn còn nhiều vấn đề phức tạp về ruộng đất phải tiếp tục giải quyết. Hiện nay, ở một số địa phương, nhất là ở miền Tây và miền Đông Nam bộ, một số nông dân đang đòi lại ruộng đất cũ, có nơi xảy ra những vụ tranh chấp gay gắt.
Những ruộng đất nông dân đòi lại phổ biến là: ruộng đất đã qua mấy lần điều chỉnh, ruộng đất đã bị cắt bớt và bị ?oxáo canh? khi thực hiện khoán sản phẩm; ruộng đất do nông trường, lâm trường và đơn vị quân đội quản lý nhưng không sử dụng hết, trong đó có cả ruộng đất của nông dân trước đây đã khai phá; ruộng đất do một số cán bộ, đảng viên chiếm vì tư lợi. Ở trung du, miền núi có sự tranh chấp ruộng đất giữa đồng bào dân tộc tại chỗ với đồng bào các địa phương khác đến sản xuất và khai hoang xây dựng vùng kinh tế mới. Ngoài ra, còn có tranh chấp giữa đất trồng lúa với đất nuôi tôm; giữa đất trồng cao su với đất trồng cây tiêu, cà phê, cây điều, đất hương hỏa, đất thổ cư??
Theo chỉ thị trên, sở dĩ có tình hình nói trên là do:
(i) Trong chỉ thị Ban Bí thư số 19-CT/TƯ ngày 3-5-1983 về hoàn thành điều chỉnh ruộng đất, đẩy mạnh cải tạo xã hội chủ nghĩa đối với nông nghiệp ở các tỉnh Nam bộ đã có những điểm không đúng như: chủ trương ?ochia cấp đất cho những hộ nông dân chưa có hoặc thiếu ruộng đất, tính theo bình quân nhân khẩu ở xã?; ?oở những nơi đã điều chỉnh ruộng đất song còn chênh lệch ít nhiều về ruộng đất trong nội bộ nông dân thì kết hợp với xây dựng tập đoàn và thực hiện khoán sản phẩm để giải quyết tiếp?, đã dẫn đến tình trạng ?oxáo canh?, ?ocào bằng? về ruộng đất ở nông thôn, gây xáo trộn lớn về ruộng đất đối với nhiều hộ nông dân. Chủ trương chia ruộng đất cho cả các hộ làm nghề buôn bán hoặc đã có ngành nghề khác, không xem xét khả năng sản xuất nông nghiệp của mỗi hộ đã làm cho những hộ nông dân có khả năng sản xuất nông sản hàng hóa thiếu ruộng đất để sản xuất. ?. Các hộ nông dân nghèo hoặc các hộ không quen làm nghề nông được chia cấp ruộng đất nhưng thiếu vốn, thiếu kinh nghiệm nên sản xuất kém hiệu quả và Nhà nước chưa đủ điều kiện để đầu tư tiếp sức cho nông dân. Trong khi đó, lợi dụng chủ trương điều chỉnh ruộng đất, một số đảng viên, cán bộ dựa vào chức quyền chiếm dụng ruộng đất trái phép ?
(ii) Khi xây dựng các tập đoàn sản xuất, hợp tác xã nông nghiệp, một số nơi nóng vội, gò ép, chưa thật sự tôn trọng nguyên tắc để nông dân tự nguyện tham gia; chưa chuẩn bị đầy đủ các điều kiện nhất là về cán bộ; chưa xác định nội dung, bước đi, hình thức phù hợp ? ?
Trong hòan cảnh mà chỉ thị vừa nhận định hãy còn diễn ra thì tám năm trước đó Hiến pháp 1980 ra đời và bẩy năm sau có LĐĐ.

II. Việc triển khai Hiến pháp qua bốn LĐĐ (Luật Đất Đai)
A. LĐĐ 1987
LĐĐ 1987, trong phần chính yếu, ấn định quan hệ về đất đai giữa hai bên là Nhà nứơc và người sử dụng đất, không có người thứ ba.
Nhà nước - người quản lý đất đai thay cho tòan dân - chia đất thành năm lọai, quản lý nó bằng cách làm sáu việc và giao đất cho người sử dụng theo hạn điền và theo thời gian. Người nhận có những quyền lợi và bổn phận nhất định và được chuyển quyền đó đi trong ba truờng hợp và nếu không làm đúng thì quyền sử dụng có thể bị thu hồi. LĐĐ 1987 đặt trọng tâm vào đất nông nghiệp và vào nông dân. Nó nhằm điển chế hóa chủ trương giao đất cho hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. Nhà nứơc có nhiều cấp, nhưng được quyền giao đất thì chỉ có hai nơi là Uỷ ban Nhân dân tỉnh/thành phố và quận/huyện (UBND). Người sử dụng có vài lọai: tổ chức kinh tế quốc doanh, nhân dân làm nhà ở, hợp tác xã, tập đoàn sản xuất và cá nhân.
Một điều cực kỳ quan trọng là LĐĐ lập ra một trật tự mới: cứ ai có nhà ở do được hưởng thừa kế, hoặc được chính quyền công nhận rằng có quyền sở hữu nhà thì đương nhiên họ có quyền sử dụng miếng đất nằm ở dưới. Qui định này làm cho đất, một vật bất động, đi theo căn nhà, là một vật biến động. Và như thấy 18 năm sau (2004) nhà không có đất đi kèm (như nhà chung cư) thì không được cấp chủ quyền nhà.
Nghe nói là được sọan thảo tới 60 lần nhưng LĐĐ 1987 còn đơn giản. Trong những năm từ 1987 đến 1993 chỉ có hai văn bản dưới luật hứơng dẫn thi hành. Đó là một chỉ thị của Hội đồng bộ trưởng, một Nghị định và một quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử đất (?oGCNQSDĐ?).
B. LĐD 1993
Chính vì những khiếm khuyết trên và cũng nhằm tháo gỡ tình hình thực tế về mua bán đất diễn ra nhiều sau năm 1990, một luật mới được Quốc hội thông qua ngày 14/7/1993. LĐĐ 1993 đưa ra thêm các qui định chính sau: ấn định thuế chuyển quyền sử dụng đất, việc cho thuê đất bên cạnh việc cấp đất đã có, và mở rộng nội dung quyền của người sử dụng đất ra năm quyền (sử dụng, chuyển quyền sử dụng, thừa kế, thế chấp và cho thuê đất). Về mặt kỹ thuật thì các loại đất, nhất là đất nông nghiệp, được phân chia chi tiết hơn phù hợp với những giao dịch kinh doanh đang có trong xã hội, trong đó có cả các nhà đầu tư nước ngoài. LĐĐ 1993 được mô tả là một sự hội tụ rộng rãi nhiều trí tuệ . Nó bổ túc các sự thiếu sót của Luật 1987 về quyền của người sử dụng đất. Với năm quyền dành cho họ luật đã nhìn nhận một thực tế là những người sử dụng đất chuyển đất cho nhau. Về mặt pháp lý, họ không có đất, nhưng vẫn chuyển nhượng nó được dứơi cái tên ?ochuyển nhượng quyền sử dụng đất.?
Dù đã có những qui định mới như thế nhưng sự vận hành kinh tế xã hội chuyển biến nhanh và LĐĐ 1993 lộ ra là còn thiếu những qui định về sử dụng quỹ đất để phát triển cơ sở hạ tầng, chuyển đổi đất nông nghiệp và thiếu cả qui định chế độ sử dụng đất của các cơ quan, tổ chức ?. Bởi vậy, chỉ một năm sau ngày thông qua LĐĐ 1993 Quốc hội lại phải ban hành hai pháp lệnh qui định việc giao đất và cho thuê đất; một là ?o quyền và nghĩa vụ của tổ chức trong nước được Nhà nứơc giao đất, cho thuê đất? cái nữa là ?o quyền và nghĩa vụ của tổ chức nước ngòai được thuê đất ở Việt Nam?. (Pháp lệnh giao đất 1994). Riêng bản đầu thì được bổ sung chỉ hai năm sau khi ra đời vì đã khước từ thực tế khi ban hành. Thật vậy, ngày 13/2/1995 một văn bản nổi tiếng là Nghị định số 18/CP ra đời, hướng dẫn thi hành Pháp lệnh đó, đã qui định trong điều 5 rằng doanh nghiệp các lọai sử dụng đất vào mục đích kinh doanh, không phải là nông, lâm, thủy sản, đều phải chuyển sang thuê đất của Nhà nứơc, tiền thuê đất tính từ ngày 1/1/1995. Đối với các doanh nghiệp nằm trong lọai trên hôm qua đất được cấp, sáng dậy trở thành người đi thuê hết! Dư luận cho rằng qui định này nhằm ngăn chặn việc một số công ty kinh doanh đất đai lợi dụng làn sóng đầu tư của nước ngòai vào Việt Nam, đem đất đã được cấp cho họ thuê để kiếm lợi do sự tăng giá trị của đất đai. Sự kiện này cũng nói lên một nguyên tắc là ở Việt Nam sự tăng giá của đất đai không dành cho tư nhân hưởng.
Cũng trong thời gian này, năm 1995, Bộ Luật dân sự được ban hành trong đó qui định về việc xác lập quyền sử dụng đất và các hợp đồng về chuyển đổi, chuyển nhượng, thuê, thế chấp và thừa kế quyền sử dụng đất.
Tiếp theo hai Pháp lệnh giao đất 1994, chính phủ đã ban hành một lọat nghị định về giá đất, cơ chế đền bù, giải phóng mặt bằng và xác nhận nhiều chốt kiểm sóat đã được đặt ra như hạn điền, thời hạn sử dụng, các hình thức sử dụng, qui họach luận chứng kinh tế kỹ thuật, nghĩa vụ tài chính và ngay cả điều kiện chuyển nhựơng cũng khắt khe hơn. Trong số các qui định mới này có ba vấn đề nhạy cảm và do đó trở thành phức tạp mà còn kéo dài đến nay là giá đất và khung giá các loại đất, thu tiền sử dụng đất và giải toả cùng bồi thường.
Dù luật có qui định như thế thì thực tế đã diễn ra khác hẳn. Thật vậy, việc mua bán đất đai trên toàn quốc đã diễn ra dưới nhiều hình thức. Tình trạng tranh chấp đất trong các khu dân cư cũng nhiều. Việc cấp đất, sử dụng đất trái với pháp luật rất phổ biến. Các vụ vi phạm đất công xảy ra rất nhiều, dưới nhiều hình thức khác nhau; và người có quyền sử dụng đất rất lãng phí. Quyền sử dụng đất chủ yếu được giao cho các công ty quốc doanh nhưng có đến 90% là giao đất mà không thu được tiền.
Cũng trong thời gian này để khuyến khích việc xây cơ sở hạ tầng, xây dựng nhà mới chính quyền tại một số địa phương cho các doanh nghiệp đổi đất lấy cơ sở hạ tầng. Chính quyền giao một số đất nào đó cho doanh nghiệp, đổi lại họ làm một con đường, hay cây cầu gì đó cho tỉnh hay thành phố. Ngoài ra tại nhiều tỉnh đã xuất hiện những trang trại, mỗi cái rộng hàng chục, hàng trăm mẫu điều mà LĐĐ chưa bao giờ lường ra. Dù đã có hai Pháp lệnh giao đất 1994, nhưng vẫn còn có những điều khỏan đã có trong LĐĐ 1993 mà vẫn chưa thể triển khai được như việc sử dụng năm quyền mới nằm trong nội dung của quyền sử dụng đất. Về việc này một vị chủ nhiệm ủy ban trong Quốc hội giải thích đại ý là chúng ta đặt vấn đề đất đai thuộc sở hữu tòan dân, nhưng khi giao đất nhà nứơc lại giao đủ năm quyền như là sở hữu. Vừa bảo đảm tính sở hữu tòan dân vừa bảo đảm thực hiện năm quyền thì như thế nào, đó làmột vấn đề rất mới.
C. LĐĐ 1998
Vì những lý do trên, ngày 2/12/1998 một số điều bổ sung cho LĐĐ 1993 được Quốc hội thông qua. Những điều bổ sung liên quan chính yếu đến việc giao đất cho các thành phần dân chúng và tổ chức khác nhau, có thu và không thu tiền sử dụng đất, cùng quyền hạn của họ sau khi đã trả tiền thuê đất hay tiền sử dụng đất cùng với quyền của những người nhận chuyển nhượng đất từ họ. Thực tế mà LĐĐ 1987 khước từ, tức là chỉ có Nhà nước và người sử dụng mà không có người thứ ba, thì LĐĐ 1998 nhìn nhận và điển chế hóa.
Qua lời giải thích của một viên chức có thẩm quyền thì LĐĐ 1998 vẫn giữ những nguyên tắc cơ bản của luật 1993 nhưng giúp cho đất được phát huy và sử dụng có hiệu quả hơn. Việc sửa đổi nhằm làm rõ thế nào là quản lý nhà nứơc với đất đai, các đối tượng được giao, được cho thuê đất. Luật 1993 cho người sử dụng đất năm quyền nhưng chỉ mới giao cho cá nhân và hộ gia đình sản xuất nông nghiệp. Nói năm quyền nhưng qui định từng quyền cũng chưa rõ, khó thực hiện. Lần này, LĐĐ 1998, qui định cụ thể từng quyền, từng nghĩa vụ cho từng đối tượng cụ thể Chẳng hạn, đất nông nghiệp trong luật 1993 giao cho hộ nông dân. Nhưng thời gian qua có rất nhiều nhà đầu tư đầu tư vào các miền trung du, miền núi, vào những vùng hoang hoá, họ không biết mình thuộc vào đối tựơng sử dụng đất nào. Tỉnh thì cho thuê, tỉnh thì tạm giao, tỉnh thì để đấy, bản thân họ cũng không yên tâm. Nay luật qui định rõ họ thuộc diện thuê đất, với thời hạn và quyền lợi rõ ràng. Cho họ thuê đất như thế là để xác định giữa họ là người đầu tư mang tính kinh doanh khác với những người nông dân trực tiếp sản xuất và sống bằng nông nghiệp. Nông dân được cấp theo hạn điền (3 mẫu), vượt quá thì cũng phải thuê; trong khi diện tích đất cho thuê của những nhà đầu tư này là bao nhiêu thì tuỳ theo dự án đã được phê duyệt. Ngoài ra, trong luật 1993 đã có qui định năm quyền, nhưng không chi tiết hoá ra là sẽ thực hiện như thế nào, cho nên thị trường mua bán đất đai ngầm đã phát sinh không kiểm soát được nay LĐĐ 1998 ấn định rõ và việc chuyển nhượng ngầm sẽ ngưng. Cuối cùng hai Pháp lệnh giao đất 1994 cũng không qui định nguời thuê đất được chuyển nhượng nên người sử dụng cũng phải làm ngầm và nay luật mới cho người thuê cũng được chuyển nhựơng.
Tuy nhiên, vì luật pháp chưa thừa nhận có thị trường đất đai, nên việc chuyển nhựơng đất không được thực hiện như một hành vi dân sự, tức là mua bán bình thường theo hợp đồng, mà vẫn phải làm thủ tục thông qua những cơ quan có thẩm quyền.
D. LĐĐ 2003
Vào năm 2003, để đáp ứng yêu cầu của quá trình chuyển đổi cơ cấu kinh tế từ nông nghiệp sang công nghiệp và dịch vụ trong 10 năm tới Quốc hội thông qua một luật mới. Lần này Quốc hội chỉ tập trung vào việc phân cấp quản lý đất đai cho quận huyện, và để Quốc hội các khóa sau đổi mới pháp luật đất đai mạnh mẽ hơn. Đó là một tiến trình đã định. Đến năm 2005 sẽ bắt đầu tư duy hình thành một luật đất đai hòan chỉnh theo hướng bảo đảm tính ổn định cao hơn và áp dụng cho thời kỳ sau 10 năm tới.
LĐĐ 2003, có bẩy chương và 146 điều, so với LĐĐ 1993 thì nhiều hơn 43 điều và dài gấp ba luật 1987. Trong chương 1, luật này đưa ra những điều tổng quát về quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai, những bảo đảm cho người sử dụng đất và nguyên tắc sử dụng đất. Ở chương 2, luật ấn định quyền của Nhà nuớc đối với đất đai và quản lý nhà nứơc về đất đai. Chương 3 qui định các chế độ sử dụng đất. Khác với trước lần này đất đai chỉ còn ba khung lớn là đất nông nghiệp, phi nông nghiệp và đất chưa sử dụng, nhưng trong mỗi khung lại chia ra làm nhiều lọai nhỏ (thí dụ, đất phi nông nghiệp có đất ở tại nông thôn, tại đô thị, khu chung cư, đất để chỉnh trang, đất khu công nghiệp ?.) Chương 4 qui định về quyền và nghĩa vụ của những người sử dụng đất. Ba chương còn lại là thủ tục hành chính cho việc quản lý và sử dụng đất; thanh tra và giải quyết tranh chấp khiếu nại; cuối cùng là các điều khoản thi hành. Vì luật này đang hiện hành, ta đi vào một số chi tiết về người được cấp đất hay thuê đất cùng những quyền lợi của ho; những thứ mà LĐĐ 1987 tưởng rằng không cần quan tâm.

1. Giao đất
Nhà nước giao đất cho người sử dụng theo hai cách là có thu và không thu tiền sử dụng đất. Thời hạn giao tuỳ trường hợp, có chín trường hợp được sử dụng đất ổn định và lâu dài, trong đó có đất ở, đất nghĩa trang; ngoài chín trường hợp kia ra thì đất sử dụng có thời hạn. Thí dụ đất sử dụng trong nông nghiệp và lâm nghiệp là từ 20 ?" 70 năm; đất giao để dùng trong kinh doanh có thời hạn tối đa là 70 năm. Hạn diền được ấn định cho đất trồng cây hàng năm và đất làm muối là không quá ba hécta. Đất trồng cây lâu năm là từ 10 đến 30 héc ta tuỳ vùng đồng bằng hay miền trung du và núi. Tương tự như thế đối với đất rừng sản xuất và rừng phòng hộ.
Người được giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; và được bồi thường khi bị thu đất. Mức độ của các quyền được hưởng khác nhau tuỳ tùy họ đã có trả tiền sử dụng đất hay không và họ là tổ chức kinh tế, hay hộ gia đình và cá nhân. Những quyền ở trên thường được gọi chung là năm quyền.
Những người thuê lại hay được chuyển nhượng lại đất được hưởng năm quyền y như những người đã cho họ thuê hay chuyển nhượng.
a. Giao đất không thu tiền sử dụng đất
Đất thuộc loại này được giao cho: quân đội để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối hoặc sản xuất kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh; cho cộng đồng dân cư sử dụng đất nông nghiệp và cho cơ sở tôn giáo có kèm điều kiện.
Tổ chức có đất mà không phải trả tiền không được hưởng năm quyền. Tuy nhiên Những hạn chế này không áp dụng cho các tổ chức kinh tế xây dựng các công trình không bằng nguồn vốn từ ngân sách nhà nước. Tài sản họ đã xây dựng trên đất đó có thể được bán, thế chấp, bảo lãnh hay góp vốn.
Hộ gia đình và cá nhân nằm trong trường hợp này được đổi quyền sử dụng đất với cá nhân, hộ gia đình khác trong cùng một đia phương; được chuyển nhượng và cho thừa kế; tặng cho, thế chấp, bảo lãnh và góp vốn.
b. Giao đất có thu tiền sử dụng đất
Đất loại này được giao cho:
- Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân để làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh hoặc để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh;
- Tổ chức kinh tế để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài để thực hiện các dự án đầu tư.
Tổ chức kinh tế đã trả tiền mà tiền không phải là từ ngân sách nhà nứơc được hưởng năm quyền; còn ai đã trả tiền đất nhưng tiền đó có gốc từ ngân sách nhà nước thì không có năm quyền này.
2. Cho thuê đất
Nhà nước cho thuê đất và thu tiền sử dụng đất theo hai cách là thu hàng năm hoặc thu một lần cho cả thời gian thuê. Đối với mỗi trường hợp, quyền và nghĩa vụ trong việc sử dụng đất cũng sẽ khác nhau.
a. Những trường hợp được trả tiền thuê đất hàng năm:
- Hộ gia đình, cá nhân để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;
- Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tiếp tục sử dụng diện tích đất nông nghiệp vượt mức được giao trước ngày 1-1-1999 và thời hạn sử dụng đất đã hết;
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất từ ngày 1-1-1999 đến trước ngày Luật đất đai có hiệu lực thi hành, trừ diện tích đất do nhận chuyển quyền sử dụng đất;
- Hộ gia đình, cá nhân thuê đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh, hoạt động khoáng sản, sản xuất vật liệu xây dựng, đồ gốm;
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh;
- Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê; hoạt động khoáng sản, sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm;
- Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao thuê đất để xây dựng trụ sở làm việc.
b. Những trường hợp phải trả tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê:
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê; hoạt động khoáng sản, sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê;
- Tổ chức ngoại giao thuê đất để xây dựng trụ sở làm việc.
Tổ chức kinh tế thuê đất đã trả tiền thuê một lần cho gần hết thời gian thuê (còn thiếu năm năm) được hưởng đủ năm quyền.
3. Chuyển mục đích sử dụng đất
Có hai loại chuyển mục đích sử dụng đất: chuyển phải xin phép của chính quyền và không phải xin phép.
Trường hợp đầu gồm:
- Chuyển đất chuyên trồng lúa nước sang trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản;
- Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác;
- Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
- Chuyển đất phi nông nghiệp đã được giao đất không phải trả tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được đã đuợc giao có thu tiền sử dụng đất, hoặc đất thuê;
- Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở.
Trong những trường hợp khác thì khi đổi không phải xin phép nhưng phải đăng ký với chính quyền nơi có đất. Luật quy định rằng dù phải xin phép hay không thì chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất và thời hạn sử dụng được áp dụng tùy theo loại đất sau khi đất ấy được chuyển mục đích.
LĐĐ 2003 có hai quy định mới đáng chú ý. Thứ nhất, thu hồi đất sau một thời hạn qui định thí dụ nếu đất được giao hay cho thuê để làm nông nghiệp, trồng rừng mà không được sử dụng trong vòng từ 12 ?" 18 tháng kể từ ngày giao thì có thể bị thu hồi. Tương tự, đất được giao hay cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong 12 tháng hoặc tiến độ sử dụng đất chậm hơn hai năm so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư thì cũng có thể bị thu hồi. Những điều khoản này nhằm chống đầu cơ đất dựa trên những kinh nghiệm đã qua.
Thứ hai, đất được tham gia thị trường bất động sản. Người nào có năm quyền đầy đủ theo LĐĐ và ai có đất mà trên đó có tài sản được pháp luật cho phép tham gia vào thị trường bất động sản thì có thể đưa chúng vào mua bán trên thị trường này. Việc sau này xuất phát từ một chủ trương của Đảng múôn thiết lập các thị trường khác nhau cho nền kinh tế thị trường.
II. Việc thực hiện LĐĐ
Qua các LĐĐ khác nhau, Nhà nước qui định chủ yếu bốn vấn đề: bản chất đất đai ?" nhà nước quản lý ?" người được cấp quyền sử dụng ?" việc chuyển nhựơng quyền sử dụng đất.
Nếu so sánh luật pháp, ta thấy luật của mình chú trọng vào đất và việc chuyển dịch nó, ít chú ý đến việc sinh sống của người ta trên đất. Nếu xem luật của Anh ta thấy họ qui định cho người sở hữu đất các quyền lợi và bổn phận khác với của ta.
Về quyền lợi. Chủ đất có những quyền tự nhiên bao gồm: được quyền hỗ trợ của hàng xóm để đất mình không bị hư hại do hành động của hàng xóm (đào hầm sát ranh làm sụt đất của mình); quyền được hưởng khí trời lưu thông trong lành, không bị ô nhiễm; quyền định đoạt, giao, bán cho người khác và quyền sử dụng miếng đất.
Về bổn phận. Khi sử dụng quyền định đoạt phải tuân theo luật thừa kế về đất đai (bị buộc phải dành đất cho ai đó theo luật); chấp nhận quyền của người khác trên đất của mình (để họ đi ngang qua đất mình để vào nhà họ, quyền của người thuê đất mình, bị hạn chế không được làm gì đó); chịu trách nhiệm dân sự (nuôi trâu bò để mùi phân bay sang nhà xóm, nuớc bẩn nhà mình chảy sang hàng xóm); giới hạn đối với khoáng sản, vàng bạc, tài sản tìm thấy dưới đất nhà mình; giới hạn về quyền đối với động vật hoang dã; quyền đối với khoảng không gian ở trên; quyền đối với nước, việc câu cá; tuân theo quy hoạch hay đáp ứng các biện pháp bảo vệ do chính quyền ấn định.
Đất ở Việt nam được coi là tài nguyên, là tư liệu sản xuất bê nguyên xi theo quan điểm lão Mác; tức là tách nó ra khỏi nhà cửa, không coi nó là tài sản. Với quan niệm như thế, một quan chức có thẩm quyền về LĐĐ cho rằng để thực hiện các qui định của LĐĐ thì hai công tác quan trọng nhất là làm tốt việc quy họach và quản lý giá đất.
(còn tiếp)

A. Quản lý bằng quy họach
Quản lý nhà nước đối với đất đai là làm các việc sau:
(i) lập bản đồ địa chính;
(ii) lập và giữ sổ địa chính
(iii) lập quy hoạch và kế hoạch cho việc sử dụng đất đai;
(iv) qui định các chế độ và thể lệ quản lý việc sử dụng đất;
(v) giao đất và thu hồi đất; cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
(vi) thanh tra việc chấp hành các chế độ sử dụng đất
(vii) giải quyết tranh chấp đất đai.
Trong 17 năm qua điều đáng ghi nhận là ba việc đầu đã được thực hiện nhưng làm rất kém; việc (v) được làm nhiều nhất và có nhiều vi phạm nhất. Các quan chức nói nhiều về quy họach mà ít nói về lập bản đồ địa chính và sổ địa chính. Vào năm 2003, một viên chức nói với báo chí rằng:? Bản thân nhà nước cho đến nay chưa có số liệu đầy đủ về đất đai, chưa quản đến được từng thửa đất. Cán bộ cơ sở cấp xã biết việc chuyển nhượng đất đai trao tay là vi phạm pháp luật nhưng vẫn xác nhận cho chuyển nhượng. Qui hoạch thì không ổn định, người làm quy hoạch cứ làm quy hoạch, còn người ta có thực hiện hay không lại chẳng có ai giám sát. Ngay cả khi thay đổi quy hoạch cũng không có ai theo dõi sự thay đổi ấy nên quy hoạch thường xuyên bị phá vỡ hoặc bị điều chỉnh.?
Theo bà phó chủ tịch UBND tỉnh Bình Dương thì:? Các công ty tư vấn quy họach (thuộc Bộ Xây Dựng) làm việc chưa hiệu quả, lại quá tải do địa phương nào cũng đặt hàng. Có những dự án quy hoạch làm rất chung chung không triển khai vào thực tế được, buộc địa phương phải làm lại.? Trng khi đó, tại các đô thị lớn như T.P. Hồ Chí Minh, vấn đề quy họach vấp phải khó khăn khi đi vào chi tiết. Ông Phó giám đốc Sở Xây dựng TP. Hồ Chí Minh nêu ví dụ: ?oChủ tịch UBND TP giao cho Sở Xây dựng phối hợp với Hội Kiến trúc sư thành phố thiết kế chi tiết quận 1, quận 3 nhưng đã 15 tháng trôi qua vẫn chưa làm được gì cả.? Nguyên nhân là do? các chỉ tiêu và văn bản pháp quy của Nhà núơc chưa rõ ràng.? Ông Giám đốc Sở Xây dựng Bà Rịa ?"Vũng Tàu cho biết:? Quy họach đang bùng nổ nhưng người làm quy họach lại thiếu và yếu kém, có những nơi một kỹ sư thủy lợi phải kiêm nhiệm cả 3-4 việc, kể cả quy họach xây dựng.? Một lãnh đao ngành xây dựng tỉnh Cần Thơ thú nhận:? Thành phố Cần Thơ hiện phải thay đổi gần như tòan bộ quy haọch. Một số dự án quy họach đã công bố cho dân cũng phải bỏ luôn. Hiện nay chỉ có 14/63 dự án ở Cần Thơ là triển khai được, số còn lại chậm do vứơng đền bù giải tỏa.?
Quy họach không đòi hỏi phải đo đạc thực tế như khi làm bản đồ nhưng đòi hỏi một tầm nhìn xa, trông rộng và một đầu óc thẩm mỹ. Nó là một công việc trí óc ở trình độ cao. Thực tế ở thành phố Hồ Chí Minh cho thấy việc làm quy họach kém cỏi. Trong thành phố, ở các quận nội thành, đất còn trống để quy họach như ý muốn không có bao nhiêu, đa phần đều có nhà cửa; để cho nhà cửa, đường phố đang hiện hữu phù hợp với những dự định trong đầu là một điều không dễ dàng. Người lập quy họach ít chú ý đến thực trạng, không khảo sát đủ trứơc khi khi quy họach; nên qui họach thường bất chấp thực tế, sau đó dùng quyền hành để cấm thay đổi hiện trạng. Vì vậy đã có nhiều qui họach treo hàng chục năm và suốt trong thời gian đó những người ở trong khu bị quy họach không thể sửa chữa và cũng không bán được nhà cửa.
Quản lý đất không phải là chú trọng ngay vào quy họach ngay, mà trứơc hết phải biết tình trạng của đất ra sao, đang được dùng làm gì và do ai nắm. Đấy là việc lập bản đồ dịa chính và sổ địa chính. Công việc này đã không được coi trọng, và thậm chỉ đã bị bỏ hoang không kế thừa dữ liệu của Pháp hay của VNCH.
Thời phong kiến thối nát, bọn vua chúa cũng biết lập sổ địa bạ. Theo gia Nguyễn Đình Đầu thì trong 31 năm từ 1805 đến 1836 vua Gia Long và Minh Mạng đã hòan tất công trình đo đạc và lập sổ địa bạ cho khỏang 15 ?" 18 nghìn xã, thôn súôt từ Ai Nam Quan đến mũi Cà Mau. Nhà vua thường cử các quan đầu triều tài cao đức trọng cùng đòan điền đạc quan đến hợp đồng với các quan địa phương (tỉnh, phủ , huyện) cùng tổng lý và cả chủ sở hữu nữa, để đo đạc, ghi chép tính chất từng thửa ruộng đất ?ocủa ai, sử dụng làm gì, kích thước bao nhiêu?. Có hòan tòan nhất trí rồi mới lần lượt được ghi vào địa bạ. Triều đình Huế còn để lại gần nguyên vẹn 10.044 tập địa bạ.
Đến thời người Pháp, họ rất thán phục cách lập sổ địa bạ của ta, nhưng cách tính sào mẫu thứơc tấc xưa không giống hệ mét lại không có bản đồ vẽ theo vĩ độ và kinh độ. Vì vậy Pháp cho tiến hành làm sổ địa bạ mới. Cách kiểm sóat và hợp đồng thì cũng đại khái nghiêm túc như trước. Chỉ có điều khác là thay thế ?ođạc điền quan? bằng ?otrắc địa sư?. Nam Bộ làm xong hồi cuối thế kỷ trước, Bắc Bộ làm xong hồi 1925. Trung Bộ bắt đầu làm từ 1929 đến trứơc Cách mạng Tháng tám.
Kết quả cũng công việc này là trong miền Nam, trứơc năm 1975, thường thường tỉnh lớn nào cũng có một nơi gọi là Phòng quản thủ điền địa lưu trữ các bản đồ địa chính, sổ địa chính. Ở Saigon, phòng đó nằm tại đường Yên Đổ, tức là Lý Chính Thắng bây giờ, các luật sư đến đó để đăng ký và xóa thế chấp nhà đất. Những ngày đầu tháng 5/1975 phòng này không có ai trông coi, dân chúng vào lục sóat và phá họai hồ sơ ở đó, không biết còn giữ lại được bao nhiêu.
Tiếp theo sự phá hủy ấy là việc cải tạo tư sản, rồi cải tạo nhà đất được thực hiện. Chủ quyền nhà đất đã thiết lập trước kia bị phá bỏ. Giấy tờ nhà đất của chế độ cũ không còn được nhìn nhận, hoặc chỉ còn được coi như là tham khảo. Hậu quả của việc ấy là những ai là sở hữu chủ nhà đất trứơc kia, có số bị mất vì chính sách, số còn lại bị chuyển từ sở hữu chủ trên pháp lý sang sở hữu chủ thực tế. Đây là một lỗ hổng lớn trong việc quản lý nhà và đất và người ta phải dùng tờ hộ khẩu để chứng minh chủ quyền nhà. Có hộ khẩu là coi như có quyền làm chủ căn nhà. Trong LĐĐ việc lập bản đồ địa chính cũng có được đề cập nhưng qui định chỉ trong một câu . Nhà nước coi nhẹ việc lập bản đồ địa chính. Có lẽ với bản chất suy nghĩ đất đai là của nhà nước, nên khi mình đã nắm quyền sở hữu vào trong tay rồi bây giờ thì chỉ còn giao đất, giao cho ai thì cấp cho người ta giấy chứng nhận làm quái gì cần bản đồ địa chính?

B. Quản lý giá đất
Về giá đất ta phân biệt giá người dân trả cho Nhà nước, và giá Nhà nứơc trả cho dân cùng người dân trả cho nhau. Đất là của tòan dân nên Nhà nứơc ấn định giá đất nhưng khi chi trả thì khác nhau.
Trước hết, chính phủ đưa ra một khung giá các loại đất tính theo mét vuông; gồm có đất nông và lâm nghiệp; đất khu dân cư ở nông thôn; đất khu dân cư ở các vùng ven đô, đầu mối giao thông, trục đường giao thông, khu thương mại, du lịch?, và đất đô thị. Trong mỗi khung lại có từ 5 ?" 6 loại giá. UBND các tỉnh dựa trên khung này làm một bảng chi tiết cho các loại đất nằm trong thẩm quyền của mình để ấn định giá đất. Giá này được dùng để dân trả tiền cho Nhà nứơc khi trả thuế chuyển quyền sử dụng đất, nộp tiền sử dụng đất, trả tiền thuê đất và tính giá trị tài sản khi giao đất.
Khi quy định giá đất các UBND tỉnh/thành phố không được để giá thấp hơn giá tối thiểu và cao hơn giá tối đa, tuy nhiên có thể điều chỉnh chúng theo một hệ số, gọi là hệ số K, cho phép nâng từ 0,5 đến 1,8 lần mức giá cùng lọai. Hệ số này được tính theo quan hệ tỉ lệ giữa giá đất tính theo khả năng sinh lợi của giá đất nông nghiệp với giá do UBND tỉnh/thành phố qui định; hoặc theo quan hệ tỉ lệ giữa giá chuyển nhựơng quyền sử dụng đất nông nghiệp thực tế với giá đất do UBND tỉnh/thành phố quy định; mục đích là để cho hợp với thực tế khi có biến động vì có đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng.
Giá đất khi được trả một lần thì nó trở thành tiền sử dụng đất trả cho Nhà nứơc lúc được cấp đất; hay khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ lọai đang có hiện thời sang đất làm nhà ở. Khi trả theo một tỉ lệ bách phân thì nó là tiền thuê đất. Thí dụ một doanh nghiệp được thuê đất thì giá thuê hàng năm cho một mét vuông sẽ bằng 0,5% hoặc 0,7% (tuỳ loại ngành nghề kinh doanh là sản xuất hay dịch vụ) của giá đất.
Khi chuyển nhượng đất, người bán phải trả thuế chuyển quyền sử dụng đất tính theo bảng giá đất. Vào năm 1994 mức thuế kia là 10% của giá đất cho việc chuyển nhượng đất nông, lâm nghiệp, là 20% cho các loại đất khác và 40% khi vừa chuyển nhựơng vừa thay đổi mục đích sử dụng đất ; chuyển nhượng lần thứ hai thì đóng 5%. Đến năm 2000 thì chỉ còn hai mức là 2% cho đất nông, lâm nghiệp, thủy sản và muối; 4% cho các lọai đất khác.
Giá đất cũng là căn cứ để tính tiền bồi thường cho người dân khi bị thu hồi đất. Thu hồi có hai trường hợp: một là cho mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng (mục đích công cộng) và hai là những trường hợp không phải công cộng. Cho mục đích đầu, tiền đền sẽ theo giá qui định trong một nghị định của chính phủ , cho các mục đích khác thì căn cứ vào bảng giá đất như là khởi điểm và sau đó là thương thảo giữa người được cấp đất và người bị thu hồi đất.
Việc lập khung đất và giá đất khó khăn vì phải cân nhắc nhiều thứ trong khi chưa có một thị trường bất động sản. Tìền thuê đất, chuyển nhựơng quyền sử dụng đất là chi phí đầu vào của sản xuất. Nếu không tính toán kỹ, giá đất sẽ ảnh hưởng đến đầu ra của sản phẩm. Khi định giá đất cũng phải tính đến nhu cầu nhà ở của cán bộ, công nhân viên chức.
Khi không có thị trường để định giá đất, các chuyên viên đã đưa ra các yếu tố của giá đất. Giá đó hàm chứa (a) giá trị sử dụng của quá khứ ; (b) giá trị gia tăng do thay đổi công năng sử dụng theo một kế hoạch dự kiến; (c) giá chi phí cải tạo và xây dựng thêm; (d) giá trị gia tăng do nguời thực hiện chuyển đổi đựơc giá trị sử dụng quá khứ của vùng đất ra giá trị sử dụng mới qua quá trình sáng tạo tổng hợp của trí tuệ của cá nhân hay tập thẻ tạo ra và (e) giá trị gia tăng trong tương lai do ý chí chủ quan của người bán hay mua mong uớc tạo ra. Trong năm yếu tố này thì (d) là yếu tố quyết định, (e) là môi trường cho người đầu cơ, và cho người kinh doanh dịp may thời vận.
Bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất là một vấn đề khó khăn vì giá đất do chính quyền đưa ra không được người bị thiệt hại chấp nhận nếu không nhân nó lên vài lần. Thí dụ, tại TP. Hồ Chí Minh từ tháng 1/1995, UBND thành phố ra Quyết định 05 ấn định giá đất trên toàn thành phố, khi tính giá đền bù ở một khu đất nào đó, người ta phải nhân giá ấn định trong bảng với một hệ số K. Tuy nhiên việc dùng hệ số đó không theo một cơ sở nào. Ở tại một nơi nọ trong thành phố người dân liên tục khiếu nại vì trên cùng một loại đất nơi thì áp dụng 40.000 $/mét vuông, nơi khác 80.000$; nơi khác lại đến 100.000 ?" 130.000$. Sau đó chủ đầu tư san nền, xây dựng cơ sở hạ tầng, tốn kém bao nhiêu không biết, rồi phân lô bán lại với giá 1,5 ?" 3,6 trịệu $/mét vuông. Tại một nơi khác, trên cùng một con đường giá ấn định trong bảng là 1,5 triệu đồng/mét vuông; nhưng khi đền bù có đọan được áp dụng hệ số K là 5, được đền 9 triệu $/mét vuông; đoạn khác hệ số là 4,4 chỉ được đền 7,9 triệu đồng/mét vuông. Chênh lệch gần một triệu đồng mét nhưng vị trí hai đọan đường không có gì thay đổi lớn. Về việc này để tham khảo ta xem cách làm ở hai nước Pháp và Mỹ.

C. Việc định giá đất ở Pháp
Thủ tục định giá các bất động sản có xây dựng được chia ra làm ba giai đọan. Thứ nhất, gồm việc ấn định các biện pháp có tính đồng nhất. Người ta mở một cuộc điều tra trên bình diện tỉnh cho phép xác định các khu vực cho thuê khác nhau, rồi chọn lựa trong từng khu vực này các xã làm tham chiếu để từ đó có thể rút ra những ngôi nhà có ý nghĩa đối với việc so sánh cần tiến hành và đánh giá tình hình chung của các bất động sản xét theo khả năng cư trú.
Giai đoạn hai là tiến hành việc phân loại theo từng xã để xác định các loại nhà khác nhau có trong xã (hoặc phân xã) tuỳ theo bản chất xây dựng (nhà riêng, chung cư, phần phụ tách biệt có xây dựng ) sau đó là phân loại xuất phát từ những ngôi nhà tham chiếu bằng cách so sánh các tiêu chí liên quan đến hình thức kiến trúc của ngôi nhà, đến chất lượng xây dựng của nó chẳng hạn.
Giai đọan ba gồm việc ấn định các lọai giá. Các giá đã được định này (?ođịnh giá?) này ứng với giá trị cho thuê của một mét vuông đã được tính theo mức trung bình (chỉnh bình) của nhà ở hoặc nhà dùng cho công việc, và được xác lập trong sự thoả thuận chi tiết với các uỷ ban xã. Các định giá này đã được xác định theo giá thuê nhà tự do trong điều kiện thông thường và sẽ được niêm yết ở toà thị chính cùng với danh sách các ngôi nhà tham chiếu kèm theo diện tích chỉnh bình của chúng.
Giá trị cho thuê gần sát của mỗi ngôi nhà trong xã được xác định bằng cách nhân diện tích chỉnh bình toàn phần của nó với giá theo mét vuông tương ứng với cấp hạng hàng xã mà ngôi nhà đã được xếp vào. Đến đây, toàn bộ các phương án về giá trị cho thuê đối với các lọai nhà trong xã được chuyển tới uỷ ban xã để có quyết định cuối cùng. Toàn bộ những cơ sở đánh thuế được xác định như vậy đều được cập nhật hoá cả đối với bất động sản có xây dựng lẫn không xây dựng.
D. Việc đền bù thiệt hại ở Mỹ
Ở Mỹ, không chỉ chính quyền bang hoặc liên bang có thể trưng mua đất đai của dân chúng để phục vụ mục đích chung mà cả cơ quan giáo dục, giao thông cũng có quyền ấy. Khi bị trưng mua, người chủ được ?ođền bù công bằng? và qua một thủ tục pháp lý đầy đủ. Yêu cầu trứơc giúp người chủ được đền thoả đáng, đo lường theo giá thị trường công bằng của tài sản. Qui định thì như thế, nhưng thực tế không đơn giản. Thật vậy, phải đánh giá tài sản dựa trên sự sử dụng hiện thời của nó hay theo một triển vọng đem lại lời lãi nhiều hơn? Luật chung là ?oviệc sử dụng cao nhất và tốt nhất? của tài sản ấy bao lâu nó có khả năng được sử dụng trong một thời gian hợp lý; tuy nhiên toà án không cho phép đầu cơ. Giả sử có một miếng đất trống chưa dùng vào việc gì, người chủ có ý định phân lô bán nền thì miếng đất ấy được định giá theo phuơng thức là nếu như đã có những khu nhà khác ở cách đó không xa, người chủ có thể đầu tư để biến nó thành khu dân cư và khi ấy họ có thể tính giá đất theo mục đích này; tuy nhiên phải tính nguyên khu chứ không được tính theo từng nền nhà, chỗ đẹp, chỗ xấu, vì chưa thực sự có việc phân lô bán nền. Tòa án có thể bảo là tính lẻ từng nền như thế là đi quá xa và việc đó được coi là đầu cơ.
Việc trưng mua phải đi qua một thủ tục pháp lý đầy đủ để những người liên quan có cơ hội trình bày và đưa ra bằng chứng. Có hai cách làm. Thứ nhất là một ủy ban hành chính ra quyết định trưng mua và nộp hồ sơ cho Phòng đăng ký đất đai. Cách làm này không đi qua tòa án, nhưng người chủ có thể thưa ra tòa nếu không hài lòng về số tiền đền bù. Cách thứ hai phổ biến hơn là đi qua một thủ tục tư pháp. Cơ quan phụ trách trưng mua nộp đơn xin tòa án quyết định quyền trưng mua tài sản và số tiền đền bù phải trả. Mọi người bị ảnh hưởng bởi việc trưng mua đều được thông báo. Có một phiên xử để tòa quyết định tài sản có thể bị lấy đi một cách hợp pháp không. Thủ tục ở các bang không giống nhau. Việc định giá sẽ do những chuyên gia định giá hay một bồi thẩm đòan được tòa bổ nhiệm quyết định.
Trứơc tòa, người bị trưng mua có quyền đề nghị tòa bác bỏ quyết định trưng mua vì những lý do nào đó; họ cũng có thể từ chối giá đền bù do cơ quan trưng mua đề nghị và đưa ra nhân chứng của mình để trình bày về những thiệt hại gánh chịu. Bồi thẩm đòan sẽ xem xét và cho ý kiến với thẩm phán. Người bị trưng mua thường thuê các chuyên viên định giá để cho ý kiến về giá đền bù được đề nghị.
Nguyên tắc đền bù là với số tiền đền bù, chủ nhân tái lập được tình trạng cũ và do đó không bị thiệt thòi. Tiền trả sẽ theo giá thị trường của phần tài sản đã bị lấy đi, và phần thiệt hại phần còn lại phải chịu. Gía thị trường là giá mà một người muốn mua và một người muốn bán đồng ý chấp nhận tại một thị trường có đông người tham gia, và cả hai hiểu biết đầy đủ về việc sử dụng tài sản. Tài sản được đánh giá như một tổng thể: đất, nhà, trang thiết bị, mùa màng, gỗ, khóang sản tất cả gộp chung lại chứ không tính riêng lẻ. Dù có ai khác có lợi ích trong tài sản (người thuê, người nhận thế chấp) thì cả tài sản vẫn được coi như là thuộc về một chủ; người khác có bị thiệt hại sẽ điều đình với chủ nhân. Công việc kinh doanh của chủ nhân không được đền bù, tòa án coi rằng sự thiệt hại của công việc kinh doanh không phải là một sự trưng mua để được đền bù. Đền bù chỉ dành cho tài sản nên những sự thiệt hại không chắc chắn, xa vời hay có tính đầu cơ không được đền. Tương tự , chi phí dọn nhà, không tìm được địa điểm kinh doanh như cũ, thiệt hại vì đường đổi hướng không còn qua nhà mình đều là những thứ không được đền bù.
1. Việc đất đai ở Nhật và ở Việt khác, quản lý tốt, quy hoạch tốt thì việc tranh chấp với nhau về ranh giới đất (hay nói khác đi là lấn chiếm), và sự minh bạch trong quản lý sẽ không dẫn đến tình trạng mù mờ thôn tin, gây bất lợi cho nhóm người này, siêu lợi nhuận cho bọn khác, ấy là lẽ công bằng XH. Cái tranh chấp bạn của bác nói chắc thuộc dạng này. Còn đối vớ Vn, nó khác về bản chất, vì từ việc sở hữu tư nhân đất, bị hủy bỏ thành sở hữu chung, sau lại biến tấu là quyền sử dụng. Sau mỗi đợt thay đổi về định chế, nó phá vỡ cái vốn có làm trật tự bị đảo lộn. Tôi lấy td, tại miền nam, sau 1975 qua các cuộc gọi là cải tạo quyền sở hữu đất mất đi, nhà nước quan tâm đến người thực tế sử dụng đất; nên có trường hợp những người làm thuê trên đất, lại trở thành người được nhà nước công nhận sử dụng hợp pháp trên đất ấy. Sau này, lại cho phép "đòi đất" (chỉ một số trường hợp), như vậy, về mặt ổn cố xã hội, luật gián tiếp gây ra sự tranh chấp. Tôi sẽ cố gắng post tiếp về phần này.
2. Theo tôi được biết, không có chuyện thu hồi đất bằng đang sở hữu hợp pháp bằng 1 văn bản như ở ta, và đền bù bằng giá gọi là thị trường. Khi nhà nước muốn lấy miếng đất nào đó để phục vụ công cộng, phải thương lượng theo giá thị trường, nếu người dân không đồng ý, thì vụ việc phải giải quyết qua tòa án.
3. Bản chất của đất tại xứ ta là ''tài nguyên'' không xem là "tài sản", nên muốn được xem là tài sản sỡ hữu như những tài sản khác, thì nó phải thay đổi bản chất của nhà nước. (...tự kiểm duyệt, xóa bớt)
(còn tiếp)

LĐĐ khởi đầu từ sự ưu tư về đất nông nghiệp vì lúc đó hơn 70% dân số là nông dân. Quan niệm của nhà sọan thảo luật đất đai là một quan niệm tĩnh. Tài nguyên của mình nằm ở đó, cấp cho ai thì cho họ tờ giấy; họ sẽ an tâm làm ăn, giữ gìn tài nguyên và chỉ chuyển nhượng trong vài dịp hãn hữu. Tầm nhìn cơ bản của LĐĐ 1987 là như thế. Nó muốn thiết lập một định chế cho tương lai vừa manh nha hình thành qua cuộc cải tạo xã hội chủ nghĩa. Có thể nói đó là cách thực hiện cái mà Hiến pháp đã lựa chọn.
Cách thực hiện đó không chú ý đến thực tại. Trong khi Nhà nước nhìn đất đai là một tài nguyên; thì người có đất coi nó là một tài sản. Tài nguyên khác tài sản ở chỗ tài nguyên có thể nằm im một chỗ, lúc đó nó không có một giá cả; trong khi tài sản là một thứ có thể đem ra mua, bán và có một giá cả nào đó. Đất vốn là tài sản lâu đời của nhiều người nay bị mất đi trên pháp lý bởi sự chuyển đổi từ quyền sở hữu sang quyền sử dụng. Người dân vẫn ở trên đất của họ, không ai có thể đi vào đó, nhưng nó không còn là của họ; muốn bán họ phải đi qua những thủ tục tốn kém và mất thời gian. Từ những sự kiện này năm vấn đề đã nẩy sinh trong quá trình thực hiện sự chọn lựa của Hiến pháp và đó là cái giá phải trả: (i) những sự phi lý do luật pháp và thực tế xung đột nhau; (ii) sự vi phạm của một số cấp chính quyền địa phương lẫn người dân trong việc cấp đất và chuyển nhượng đất; (iii) sự ngược đời của việc cấp đất mà không có đất trong tay; (iv) sự hình thành một thị trường địa ốc ngầm và (v) là sự tranh chấp. Chúng ta sẽ xem qua các điểm trên và giữ trong lòng rằng câu chuyện đất đai đã là câu chuyện hàng ngày trên cả nước, phức tạp, và nghe mãi thành nhàm.
I. Sự xung đột giữa luật pháp và thực tế
Định chế về quyền sử dụng đất, tức là một người có đất trên thực tế nhưng không có về mặt pháp lý, thì trong lịch sử nhân lọai cũng đã xẩy ra. Ở nước Anh ngày xưa, đất đai thuộc về nhà vua, người dân chỉ có một cái gọi là ?oestate? một quyền sử dụng như ở ta vậy. Chỉ có khác là có những người nắm ?oestate? kia vô thời hạn (gọi là freehold) và có những người nắm giữ theo thời gian nhất định (gọi là leasehold).
LĐĐ của chúng ta khác họ ở chỗ là đối với dân chúng chỉ khi sử dụng đất làm nhà ở họ mới được hưởng vô thời hạn còn ở những trường hợp khác thì có thời gian. Vấn đề mà LĐĐ phải đương đầu cho đến ngày nay là việc chuyển nhựơng đất đai mà lúc đầu trong luật 1987 chỉ dự liệu ba trường hợp (khi ra vào hợp tác xã, đổi đất, chuyển đi nơi khác hay chết); trong khi ấy chuyển nhượng đất đai giữa người dân với nhau là nhu cầu cuộc sống và nhu cầu kinh tế của họ. LĐĐ 1987 bỏ qua thực tế này và đang phải đối phó với thực tế ấy chưa kể đến chuyện phớt lờ các hậu quả của việc cải tạo đã diễn ra trước đó. Thành thử luật chạy theo sinh họat xã hội chứ không còn hướng dẫn chúng nữa. Ta đã thấy những vấn đề sau.
A. Bỏ qua thực tại
Khi pháp luật ấn định ?ođất đai thuộc sở hữu toàn dân?, mặc nhiên tất cả những ai có đất trước đây (và cả sau này) đều không có quyền sở hữu. Nhà nước chỉ công nhận và bảo vệ quyền sử dụng đất của người đang sử dụng hợp pháp và người nào được cấp hợp pháp. Thế nhưng trong thực tế, chuyện giao đất cho ai, giao bao nhiêu đã trở thành chuyện đấu tranh, giành giựt, khiếu nại, tranh chấp căng thẳng ở nhiều nơi và ẩn ở đằng sau là biết bao tiêu cực, đặc quyền, đặc lợi, gây bất bình trong dư luận.
Những năm đầu thập niên 80, đất nông nghiệp đã bị xáo trộn dữ dội do điều chỉnh, cắt xén, gộp chung vào làm ăn tập thể. Tình trạng ?ocha chung không ai khóc?, ?onhiều sãi không ai đóng cửa chùa? đã mang đến những hậu quả nhãn tiền, sản xuất đình đốn, đời sống đói kém, cán bộ địa phương tham ô, tư túi, đặc quyền đặc lợi ?
Chủ trương khoán gọn đất đai cho từng hộ nông dân sau này cũng chỉ là biện pháp chữa cháy nhất thời. Họ chỉ được quyền sử dụng - như là một dạng ?omướn lại? - đất của Nhà nước, của tập thể. Mà đâu phải ai cũng được cái quyền có đất để sử dụng. Trải qua biến động, nhiều hộ nông dân bị cắt bớt đất ?ocủa mình?, thậm chí có hộ giờ bị trắng tay. Người có đất bị ?ođiều chỉnh? không hiểu được tại sao đất của ông bà họ để lại hoặc do họ dành dụm, bỏ công sức tạo lập giờ lại nằm trong tay người khác sử dụng và có trường hợp lại bị đem bán đi để hưởng lợi. Công sức, mồ hôi, nước mắt người có đất trước đây đã không được quan tâm đúng mức. ?oBồi hoàn?, ?otrả hoa lợi ruộng đất? nếu có cũng chỉ là tượng trưng cho có, khó ai chấp nhận.
Đất khu dân cư cũng vậy, chủ sở hữu cũng không có quyền gì trên đất. Ai đang sử dụng thì cứ tiếp tục sử dụng. Nhiều trường hợp đất ?ocó chủ? trước đây nhưng do nhiều lý do: chiến tranh ly tán, và cả nhà thoát ly tham gia cách mạng ?, người khác đã chiếm đất xây nhà, giờ họ quay trở về xin lại một chỗ để ổn định cuộc sống cũng không được, vì đã có người khác sử dụng hoặc địa phương đã quy hoạch.
Việc sử dụng đất thế nào là hợp pháp, luật pháp vẫn chưa có những quy định cụ thể. Nhiều người có đất trước đây bị cắt giao cho người khác sử dụng vẫn đang còn tiếp tục khiếu nại. Trường hợp nào nên trả lại cho chủ cũ sử dụng hoặc công nhận quyền sử dụng cho chủ mới. Nếu không có cách xử lý thích hợp thì tình hình đất canh tác ở nông thôn sẽ còn rối rắm dài dài.
Theo các bộ luật cũ, hương hỏa là một phần tài sản để thờ cúng ông bà, tổ tiên. Người thừa hưởng không phải là chủ đất mà phải giữ gìn và khi mãn phần sẽ giao lại cho người thừa tự chiếu theo tục lệ của đại gia đình. Trong tập quán của nhiều nơi, hương hỏa có ba đặc tính pháp lý: không chuyển dịch được, không bị sai áp được và không bị tiêu diệt thời hiệu. Sau ngày Giải phóng, khái niệm đất hương hỏa được nhắc đến trong Thông tư 81/TANDTC ngày 24-7-1982 của TAND tối cao hướng dẫn giải quyết các tranh chấp về thừa kế, theo đó, Khoản 1, Chương II nêu rõ: đất đai (kể cả canh tác, đất ở, hương hỏa) không thuộc quyền sở hữu riêng của công dân nên không thể là di sản thừa kế? Tại Bộ luật Dân sự, Khoản 2, Điều 637 lại quy định quyền sử dụng đất cũng thuộc di sản thừa kế và để lại thừa kế? Điều 673 cũng quy định trong trường hợp người lập di chúc có để lại một phần di sản dùng vào việc thờ cúng thì phần di sản đó không được chia thừa kế, và được giao cho một người đã được chỉ định trong di chúc quản lý? Như vậy, khái niệm hương hỏa trong hệ thống pháp luật từ xa xưa tới nay đều được thừa nhận. Thế nhưng các quy định về quản lý và sử dụng nhà đất đã không quan tâm đến định chế này.

B. Tạo ra sự phi lý
Điều này có thể thấy qua những vụ việc có thật đã xẩy ra dứơi đây:
1. Một bà ở quận 9, TP. HCM, có lô đất 5.350 m2 , sau năm 1975 bà này giao cho một ông tên A trông coi, hàng năm trả tiền công, có biên nhận. Sau khi ông A chết bà vợ bèn xây trên đất đó ba căn nhà. Bà chủ đất khiếu nại, nhưng UBND Quận 9 đã căn cứ vào yếu tố người đã trực tiếp sử dụng đất ổn định lâu dài để công nhận quyền sử dụng đất cho bà vợ ông A. Có nhiều chủ đất phải gánh chịu những bất hợp lý do luật đất đai qui định: nguời sử dụng đất hợp pháp là người sử dụng ổn định, có đăng ký trong sổ địa chính và được phường xã xác nhận thay vì ai có các giấy tờ về nguồn gốc đất.
2. Năm 1976, một bà mẹ chia đều miếng đất 21.000 m2 cho ba cô con gái. Có một cô tên A vì còn con nhỏ nên giao đất cho chị mình là bà B trông nom hộ. Năm 1988, bà A lấy lại phần đất này, bà B trong một cuộc họp gia tộc đã làm giấy tờ trả lại. Cuối năm 1988, LĐĐ ra đời cùng với những bản hướng dẫn khác khiến bà B đổi ý. Vụ việc được đưa ra UBND huyện Bình Chánh và nơi đây quyết định Bà B phải trả cho bà A. Bà này trả nhưng vẫn tiếp tục làm đơn thưa lên Hội Nông dân, Hội này bảo bà B trả lại là sai pháp luật vì là người trực canh đã qua nhiều năm. Cuối cùng UBNDTP quyết định bà B trả cho bà A 2.000 m2! Quan hệ giữa hai chị em A và B trở nên căng thẳng. Bà mẹ bèn viết đơn lên chính quyền nói rằng đất đã chia đều các con không có gì phải giành giật lẫn nhau. Tôi là mẹ, tôi không muốn hai đứa con tôi vì miếng ruộng mà gây đổ máu với nhau.
3. Sau giải phóng, xã Tân Mỹ, huyện Tân Uyên, tỉnh Bình Dương, thuộc vùng chiến khu D, vẫn còn nhiều diện tích đất bỏ hoang. Hưởng ứng chủ trương, vận động của chính quyền, nhiều người dân trong vùng và cả nơi khác đến khẩn hoang lập nghiệp. Họ phải tốn nhiều công sức để phá tre lập rẫy. Mỗi hộ khai hoang được từ vài ngàn m2 đến cả ha đất. Từ đó đến nay, những đồi tre cũ được bà con trồng tỉa, chăm sóc thành những ray điều hoặc vườn cây ăn quả xum xuê, không có ai tranh chấp.
Tháng 10-1999, theo quy định, bà con Tân Mỹ ra xã đăng ký xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. UBND xã chấp thuận cho bà con đăng ký và cấp biên nhận cho dân. Ai cũng vui mừng chờ được cấp giấy đỏ.
Đến ngày 30-10-2000, UBND xã thông báo đã có giấy đỏ và mời bà con đến nhận. Tuy nhiên, ngay sau khi phát giấy, chính quyền xã liền cử cán bộ đến tận nhà yêu cầu nhiều hộ dân giao nộp lại giấy ấy. Hơn chục hộ phải giao nộp lại giấy, còn các hộ đến nhận chậm đều bị từ chối phát giấy đỏ.
Trả lời thắc mắc của dân về việc này, cán bộ địa chính và ông Chủ tịch xã cho biết là xã chỉ cấp giấy đỏ cho những hộ sử dụng đất có nguồn gốc do ông bà để lại, còn đất của những hộ dân khai hoang bị coi là đất công, chưa có lệnh của UBND huyện nên xã chưa phát cho dân được.
Sự phân biệt giữa đất được thừa hưởng từ ông bà với đất do người dân khai hoang theo bà con là không có cơ sở pháp lý. Có vài hộ đồng loạt viết đơn khiếu nại gửi đến UBND tỉnh, huyện nhưng cho đến nay vẫn không được trả lời.
Bà HTT ấm ức cho biết khi khai hoang, người dân đã không nề hà vất vả bứng từng bụi tre rừng và không ngại nguy hiểm (rắn, muỗi?) để tạo dựng mảnh đất rẫy thuần ngày nay. Ngay khi họp dân, cán bộ huyện cũng từng phát biểu là theo chủ trương của Nhà nước thì những miếng đất khai hoang từ 10 năm trở lên cũng được cấp giấy đỏ. Nay chính quyền lại làm khác. Nếu nó là ?ođất công? thì tại sao bao nhiêu năm qua, chính quyền lại không dán bảng cấm khai hoang để giờ dân khỏi phải khốn đốn?
Nếu đúng như thông tin trên thì những người đã bỏ công khai khẩn và trực canh trên đất trong bao nhiêu năm vất vả, cực khổ hóa ra chỉ là người phải đi thuê đất canh tác?
Việc công nhận đất cũ, đất mới trái khóay nhau như thế. Bàn các chuyện trên, một vị chánh thanh tra Sở Địa chính ?"Nhà đất nhận xét: ?Nói đất đai thuộc sở hữu tòan dân để rồi chỉ công nhận quyền sử dụng đất cho người trực tiếp canh tác mà không xem xét nguồn gốc đất, chủ thực sự của đất thì chỉ làm cho quan hệ trong nhân dân càng rộ lên. Người mượn, người thuê, người ở nhờ, thậm chí anh em cũng có thể lật lọng nhau để gìanh đất?. Một viên chức khác nói:? Luật đất đai ban hành và biện pháp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đều có cùng mục đích là ổn định xã hội nông thôn. Nhưng với qui định như hịên nay thì càng cấp giấy chứng nhận, càng nảy sinh tranh chấp.? Theo thống kê của Thanh tra TPHCM, nếu như năm 1992 trứơc khi có LĐĐ 1993, khiếu nại về đất chỉ chiếm 28%, nhà 44% thì năm 1997 con số này thay đổi hẳn, khiếu nại về đất chiếm 54%, về nhà còn 34,5%. Tranh chấp đất đai trong gia tộc chiếm tới hơn 30% các vụ khiếu nại.
Theo một nhà nghiên cứu thì tình trạng vi phạm luật đất đai đã diễn ra như sau.
Việc mua bán đất đai ở các tỉnh và xã trong toàn quốc đã diễn ra dưới nhiều hình thức như ?ogiao đất?, thu tiền đền bù, sang nhượng, chuyển quyền sử dụng? Thực tế đã cho thấy thị trường không chính thức về đất đã tồn tại và phát triển mạnh mẽ.
Việc cấp đất, sử dụng đất trái với pháp luật là hiện tượng phổ biến. Việc cấp, giao, mua bán, chuyển nhượng, chia đất không đúng thủ tục hành chính và quy định pháp luật; các cơ quan nhà nước xin cấp đất rồi bán chuyển nhượng một phần, vi phạm nghiêm trọng luật lệ.
Các vụ việc vi phạm đất công xảy ra rất nhiều, dưới nhiều hình thức khác nhau: để ở, để kinh doanh, để bán? Những khu đất công bị lấn chiếm không từ một chỗ nào; đất hoang hóa; đất bãi bồi ven sông, ven biển; đất thuộc khu vực hành lang an toàn của lưới điện cao thế, đường sắt, ven đê, gầm cầu; đất bảo vệ các khu di tích lịch sử văn hóa, chùa chiền; đất bảo vệ an ninh quốc gia như căn cứ quân sự, trận địa; khu trống giữa các nhà cao tầng? ở đâu có đất trống mà có giá thuận lợi cho việc kinh doanh buôn bán là bị lấn chiếm.
Sau ngày Giải phóng, số đất đai do quân đội quản lý rất lớn, có những khu vực nằm ngay trong đô thị. Do không coi trọng việc quản lý nên việc sử dụng đất rất lãng phí. Nhiều nhà đất được chuyển đổi mục đích sử dụng tùy tiện, hoặc đem cho thuê, chuyển nhượng trái phép.
Đất chủ yếu được giao cho các công ty quốc doanh nhưng có đến 90% là giao đất mà không thu được tiền. Theo số liệu tổng hợp báo cáo năm 1992 của 35 tỉnh, thành phố trong cả nước, hầu hết đất đai được sử dụng cho kinh doanh đều thuộc doanh nghiệp nhà nước; tùy địa phương số đất họ nắm đi từ 70% đến hơn 90% diện tích đất kinh doanh. Trong khi đó, các doanh nghiệp tư nhân hầu như không được giao đất cho mục đích kinh doanh hoặc được giao rất ít.
Cũng theo số liệu tổng hợp từ báo cáo của 53 tỉnh, thành, diện tích đất giao cho các doanh nghiệp mà không thu được tiền chiếm 90% tổng diện tích các doanh nghiệp đang sử dụng đất. Hầu hết đất giao từ năm 1990 trở về trước đều không thu tiền, song đáng lưu ý là từ đầu năm 1990 trở về sau, khi đã có quyết định 186/HĐBT (xác định giá đất để tính giá trị quyền sử dụng đất), tỷ lệ đất giao không thu tiền vẫn chiếm phần rất lớn. Có tới 1.955/2.317 ha đất giao không thu tiền, chiếm 84,3%. Cộng tất cả lại tỷ lệ giao đất có thu tiền chỉ chiếm khoảng 5% tổng diện tích các doanh nghiệp đang sử dụng. Số còn lại là không. Được giao đất không phải trả tiền nên doanh nghiệp được lời một khoản đáng kể ngay từ khi chưa kinh doanh, nhưng ngân sách nhà nước thì thất thu số tiền lớn về đất
Sự lạm quyền của các cơ quan hay đơn vị có quyền cấp đất và của các đơn vị có nắm giữ đất thì nhiều vô kể; hầu như ai có đất được giao thì ít nhiều có thể làm theo ý mình muốn. Đặc biệt là các doanh nghiệp nhà nước. Thanh tra vi phạm cũng nhiều, nhưng xử lý vi phạm chẳng thấy bao nhiêu. Hình phạt nặng nhất theo LĐĐ và theo Nghị định xử phạt vi phạm hành chính trong lãnh vực quản lý và sử dụng đất đai là thu hồi đất, nhẹ hơn là phạt tiền, tịch thu tang vật, buộc khôi phục tình trạng cũ, buộc tháo dỡ công trình xây dựng trái phép, hoặc bồi thường thiệt hại. Những biện pháp này dường như không hiệu nghiệm đối với những viên chức chính quyền đảm nhận việc cấp quyền sử dụng đất
?oSở hữu của tòan dân? được cấp phát như thế! Tất cả những người kể trên đều được trả nhiều tiền. Riêng chủ tịch huyện có 34 lô đất nằm ở các vị trí đẹp nhất ở sáu nơi trên đảo, mỗi lô có giá hàng tỉ đồng; trong số đó có khu du lịch sinh thái rộng trên 7 ha! UBND tỉnh sau khi kiểm tra tình hình quản lý, giao đất trên địa bàn đã ban hành hơn 1.000 quyết định thu hồi đất do cấp sai đối tượng, bao chiếm đất rừng, sang nhượng ?" mua bán trái phép ? với tổng diện tích hơn 1.000 ha.