Chuyển nhượng dự án chỉ nên coi là hoạt động kinh doanh bình thường

Trong một kiến nghị trình Chính phủ mới đây, Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM (Horea) đề xuất Bộ Xây dựng nên cho phép doanh nghiệp BĐS được quyền chuyển nhượng tuốt luốt hoặc một phần dự án ngay sau khi đã hoàn thành việc GPMB, tạo quỹ đất sạch của dự án, thay cho quy định cũ là phải có giấy chứng thực, quyền sử dụng đất với thảy hoặc một phần dự án chung cư The Vesta được chuyển nhượng.
Dưới đây là những đàm luận cụ thể của ông Lê Hoàng Châu, chủ toạ Horea về kiến nghị này.

- Ông có thể cho biết điểm khác biệt rõ nét nhất giữa Luật kinh dinh BĐS 2006 và Luật kinh doanh BĐS 2014 về quy định chuyển nhượng dự án BĐS?

Có thể thấy, Luật 2006 quy định về việc chuyển nhượng dự án BĐS quá khắt khe. Cụ thể, dự án muốn được chuyển nhượng phải đảm bảo các điều kiện: đã giải phóng đền bù xong 100%, đã được duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, đã đóng xong tiền sử dụng đất, cấp sổ đỏ và phải khai triển xong cơ sở hạ tầng của dự án. Trong khi đó, Luật 2014 có quy định đơn giản hơn, cụ thể, chủ dự án đã có giấy chứng nhận về quyền dùng đất đối với ắt hoặc một phần dự án định chuyển nhượng.

Như vậy, so với luật cũ thì các quy định, điều kiện trong Luật mới có phần nhẹ nhàng hơn, tuy nhiên điều đó vẫn chưa đủ để giải quyết được các vấn đề đang tồn tại bây giờ.

- Vậy Horea đưa ra những kiến nghị trên thực chất là gì?

HoRea đề nghị Chính phủ, Bộ Xây dựng cần coi xét đề xuất sửa đổi Luật kinh dinh BĐS 2014 trong việc cho phép các doanh nghiệp BĐS được quyền chuyển nhượng tuốt hoặc một phần của dự án ngay khi đã hoàn thành việc GPMB và tạo quỹ đất sạch của dự án.

tức là, có thể dự án đó vẫn chưa được chủ đầu tư thực hiện đầy đủ theo quy định cũ như chưa nộp tiền dùng đất, chưa xong quy hoạch 1/500, chưa có sổ đỏ. Nhà quản lý nên coi việc chuyển nhượng dự án hoặc một phần dự án giống như hoạt động kinh doanh thường nhật trong quá trình đầu tư, kinh doanh BĐS theo nhu cầu của các doanh nghiệp.

- Một số ý kiến đánh giá, việc buộc các doanh nghiệp phải có giấy chứng nhận quyền dùng đất mới được chuyển nhượng dự án nhằm mục đích loại bỏ những nhà đầu tư yếu kém. Ông có bình luận gì về ý kiến này không?

HoRea nhận thấy, việc phát triển, đầu tư kinh doanh dự án BĐS là một quá trình với một chuỗi các hoạt động đầu tư bao gồm nhiều thời đoạn khác nhau, từ bồi hoàn GPMB để có quỹ đất sạch đến quy hoạch, thiết kế dự án rồi lập thủ tục và nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; rút cuộc là xây dựng cơ sở hạ tầng và các công trình kiến trúc theo đúng quy hoạch đã được duyệt để kinh dinh. Các doanh nghiệp cần được trọng quyền tự chủ và tự do trong kinh dinh theo nhu cầu của mình.

Việc Horea đề xuất cho phép các doanh nghiệp chỉ cần có đất sạch (điều kiện tối thiểu) là được chuyển nhượng vì muốn coi việc chuyển nhượng dự án như một hoạt động kinh doanh thường nhật.

- Thế nhưng khi doanh nghiệp được chuyển nhượng dự án khi chỉ mới có đất sạch mà chưa đảm bảo các điều kiện khác như được duyệt quy hoạch 1/500, đã cấp sổ đỏ… thì có thể xảy ra tình trạng mua bán dự án nói quanh không, thưa ông?

Về vấn đề này, chúng ta lại cần nhìn trái lại những tồn tại trong quá khứ. Khi chưa có Luật kinh dinh BĐS năm 2006, việc chuyển nhượng lại dự án là câu chuyện không thường nhật, rất nhiêu khê với nhiều vướng mắc và bất hợp lý. Vì quan niệm cụ cho rằng, việc chuyển nhượng dự án BĐS tự do có thể dẫn tới việc bán dự án nói quanh, qua tay nhiều chủ dự án để rồi giá bị đẩy lên cao, gây thiệt hại cho người mua.

Khi đó, Hiệp hội cũng từng chứng minh và kiến nghị rằng, quan ngại đó hoàn toàn không có cơ sở, vì bao giờ thị trường cũng chỉ hài lòng những dự án có mức giá thích hợp, chứ chủ đầu tư không thể thích đưa ra mức giá nào cũng được và không có chuyện họ tự quyết định được giá bán.

Vì sao HoRea lại khẳng định như vậy? Vì có 3 nguyên tố tác động đến giá bán sản phẩm tuân theo các quy luật kinh tế thị trường.

Một là, quy luật giá trị, đây là quy luật khách quan, lấy nền tảng cơ sở là năng suất, hiệu quả của doanh nghiệp, chủ đầu tư dự án, nên quy luật này quyết định chính yếu đến giá bán của sản phẩm khi đến tay người mua.

Hai là, quy luật cạnh tranh. Các chủ đầu tư hoàn toàn có khả năng lôi kéo người mua từ phân khúc này sang phân khúc khác, nhưng sự lôi kéo này phải dựa trên các yếu tố như vị trí dự án, giá trị gia tăng có thể đem lại… Do đó quy luật này cũng mang tính khách quan.

Ba là, quy luật cung cầu của thị trường. Đây là quy luật quan trọng nhất, quyết định đến giá bán sản phẩm. giả như cung quá nhiều mà cầu lại ít thì tất nhiên chủ đầu tư phải giảm giá bán và ngược lại. Quy luật này cũng khách quan, chủ dự án không thể tự quyết định được.

chuyển nhượng dự án
Việc nới lỏng quy định về chuyển nhượng dự án sẽ giúp nhiều dự án được "tái sinh"? Ảnh: nld
Như vậy, vấn đề chuyển nhượng dự án mặc dù có tác động nhưng không phải là nhân tố quyết định đến giá bán sản phẩm. chả hạn, một dự án cho đối tượng thu nhập làng nhàng thì chỉ có thể ở tầm giá kiếm 1 tỷ đồng/căn, không thể đẩy cao hơn được.

Do đó, việc lo ngại chuyển nhượng dự án có thể khiến giá sản phẩm đẩy lên cao là hơi thừa. Chủ đầu tư rút cuộc bán sản phẩm nếu không phù hợp thì rất khó bán, dẫn tới ế đọng, thậm chí là vỡ nợ. Việc này có thể chỉ diễn ra trong thị trường độc quyền, còn theo cơ chế thị trường bây chừ thì tình trạng này không tồn tại được.

- ví thử doanh nghiệp được phéo chuyển nhượng dự án chỉ khi có đất sạch thì điều gì sẽ diễn ra, thưa ông?

Thử lấy Tp.HCM để làm một tỉ dụ. Theo số liệu thống kê, ngày nay Tp.HCM có thảy trên 1.400 dự án BĐS, trong số này đã có tới 689 dự án bị tạm ngưng triển khai và 85 dự án buộc phải thu hồi chủ trương đầu tư… Điều này phản ánh thực trạng dự án đầu tư ồ ạt nhưng chủ đầu tư lại thiếu kinh nghiệm, không đủ năng lực tài chính…

Do đó, nếu đề xuất của Hiệp hội được phê chuẩn sẽ giúp mở ra một chu kỳ mới cho thị trường BĐS về khuynh hướng của hoạt động mua bán và sáp nhập dự án. Đồng thời, cũng giúp giảm bớt các dự án “trùm mền”.

BĐS cũng là một loại hàng hóa trên thị trường do đó phải có sự lưu thông. Một khi Luật cho phép các nhà đầu tư được tự do chuyển nhượng dự án cũng có nghĩa những dự án của nhà đầu tư không đủ vốn, thiếu chuyên nghiệp hoặc không có nhu cầu sẽ được chuyển giao cho các nhà đầu tư có có năng lực tài chính và đích thực chuyên nghiệp để tiếp chuyện triển khai dự án, góp phần vào sự lưu thông hàng hóa, giải quyết các dự án tạm ngưng. Điều này sẽ rất có lợi cho thị trường, kể cả với các dự án đã bị thu hồi chủ trương đầu tư.

thực tại cũng cho thấy, dù Luật mới chưa được thực thi nhưng thị trường mua bán, sáp nhập dự án BĐS tại Tp.HCM trong năm qua đã có chuyển động rất mạnh mẽ, đặc biệt là xu hướng chuyển nhượng dự án BĐS giữa các nhà đầu tư trong nước với nhau.

Tuy nhiên, hiện giờ, do còn vướng cầu tiêu pháp lý nên các thương vụ chuyển nhượng vẫn đang phải “lách” bằng cách không chuyển nhượng dự án, mà thực hiện dưới dạng hiệp tác đầu tư, cộng tác kinh doanh, thậm chí là chuyển nhượng lại cổ phần, đổi thay cổ đông… Việc sử dụng các hình thức này cũng được cảnh báo là có rủi ro và thiếu minh bạch.