Có nên đầu tư BĐS nguyên là đất ao vườn

Kính chào các Anh/Chị,

Anh A được 01 người cô ruột uỷ quyền giao dịch 01 lô đất ở Mê Linh, Hà Nội. Lô đất này vốn là đất ao vườn, sau khi bố mẹ của người cô ruột mất thì chia cho các con trong đó có người cô của Anh A theo quyết định phân chia tài sản thừa kế của toà án và lô đất này chưa có sổ đỏ. Anh A, hiện đang làm việc ở UBND xã, cam kết sẽ làm được sổ đỏ cho lô đất nói trên. Nếu em mua thì Anh A sẽ đứng ra làm hợp đồng mua bán, đặt cọc một số tiền trước để làm sổ đỏ... Vậy em muốn nhờ các Anh/Chị tư vấn giúp:
1/ Thực tế, lô đất như trên có thể chuyển đổi (đất thổ cư) và làm sổ đỏ được không?
2/ Về thủ tục mua bán với người được uỷ quyền là Anh A cần chú ý những gì ạ?

Rất mong nhận được sự tư vấn của các Anh/Chị.

Em xin chân thành cảm ơn!