CÔNG TRÌNH MỚI (PHẦN V) -Các bạn nhớ đưa mặt bằng, mặt cắt, mặt đứng cho a e dễ thảo luận!

Cái khe không như miệng chai được vì phía bếp chắc chắn có cửa, sẽ có lúc mở. Hơn nữa, cái khe rất cao và sâu nên gió bốc theo cả chiều đứng chứ không chỉ chiều ngang. Khi các nhà đều mở điều hoà và đóng cửa thì hơi nóng không vào được, chỉ cần nhà nào mở cửa thì bị sấy là chắc, hơi nóng theo gió tạt vào chứ. Tất nhiên vấn đề này không quá nghiêm trọng. Sẽ có tầm 6 cục nóng treo ở đó chứ bác Lê.

Mấy thứ gió máy này bọn Tây có soft tính toán được.

Nói chung từ bài trả lời gần nhất của mình đến giờ thì ý kiến của các bạn xung quanh các vấn đề sau: Hướng nhìn vs hướng Tây (Rách, Ack); kỹ thuật cấp thoát nước cho khu WC + Bếp (Rách, Ba-lê, Air); thông gió tự nhiên (Rách, Tường, Pia); đồ đạc nội thất (Pia).

Về tầm nhìn vs hướng Tây:

Như mình đã nói ở mấy bài trước, tầm nhìn ra cảnh quan chắc chắn là tiêu chí quan trọng của một dự án bất động sản, đặc biệt là nhà cao tầng, ảnh hưởng đến giá trị và giá mua bán của căn hộ. Đây là kinh nghiệm làm việc của mình ở nước ngoài, cụ thể là Úc và New Zealand, nơi mà người mua hay thuê nhà chung cư ở phân khúc trung cao cấp rất quan trọng tầm nhìn ra bên ngoài, và tầm nhìn ra sông, biển hay trung tâm có thể đấy giá căn hộ lên cao hơn 15-25%.

Quay lại chuyện ở VN mình thì cùng với sự phát triển khá nhanh chóng (nhưng manh mún lôm côm) của dạng chung cư trung cao cấp 5-7 năm gần đây thì tầm nhìn tốt cũng bắt đầu trở thành một yếu tố thuộc về tiện nghi sống thực sự chứ không phải chỉ là chuyện marketing của giới chủ đầu tư. Người ta đã bắt đầu có thể bỏ thêm tiền để mua tầm nhìn, như là mua thêm tiện nghi cho không gian ở. Ví dụ như cái chung cư mà mình đang ở có hai mặt chính, một mặt hướng sông và Quận 1, mặt còn lại hướng về Quận 4, Quận 7. Giá nhà trung bình tại thời điểm mình mua là 24tr/m2 (cho mặt hướng Quận 7) và 28tr/m2 (cho mặt hướng sông và trung tâm).

Nói về hướng Tây, nhiều người thường e ngại nó như một điều rất khó chịu, điều này cũng là dễ hiểu bởi nhà hướng Tây ở VN đồng nghĩa với việc chịu hướng nắng chiều oi bức. Tuy nhiên, sự khó chịu của hướng Tây không phải là không khắc chế được. Nói về kiến trúc, thứ nhất, ta có thể sử dụng các loggia, terrace kết hợp lam che nắng mưa, ở hướng Tây; thứ hai, với công trình này thì việc mở mặt tiền ra hướng Tây-Tây Nam cũng là 1 hướng gió chính ở TP.HCM sẽ giúp cho khả năng thông gió ngang điều hòa được lượng bức xạ nhiệt vào buổi chiều và tối. Trong điều kiện xấu nhất thì người ta vẫn có thể sử dụng máy điều hòa nhiệt độ. Nói về yếu tố phi kiến trúc, một số người mua nhà (đặc biệt là dân làm ăn) rất coi trọng yếu tố phong thủy (hướng nhà hợp mạng), với những người thuộc Tây Tứ Trạch thì họ sẽ mua nhà hướng Tây, Tây Nam, Tây Bắc hoặc Đông Bắc (mặc dù đối với nhà chung cư thì việc coi hướng nhà hay hướng cửa cũng còn chưa thống nhất).

Nói tóm lại thì tầm nhìn và hướng Tây đều là những cái có thể mua (hay không mua) lúc đầu, nhưng tầm nhìn không thay đổi được về sau còn sự khó chịu của nắng Tây có thể được cải thiện. Đây cũng là một bài toán mà phía mình và chủ đầu tư đã cùng cân nhắc và quyết định.

Về thông thoáng tự nhiên:

Thông thoáng tự nhiên là một tiêu chí quan trọng của thiết kế qua việc bố cục tòa nhà hình chữ L để đón hướng gió mùa Tây Nam và gió tín phong Đông Nam một cách trực tiếp. Các cửa thoát gió bố trí ở cao độ >2m trên mặt tường căn hộ (kể cả tường của sân phơi) tiếp giáp với hành lang thoáng ở hướng Bắc và Đông cho phép gió thổi từ mặt hướng sông xuyên qua các phòng và cả các khe trống chỗ sân phơi để đến mặt khuất gió. Khí nóng thoát ra từ AC đặt ở các khe trống cũng sẽ được gió thổi qua cửa lam thoát gió trên tường sân phơi ra phía sau cho nên sẽ rất ít có vấn đề khí nóng lùa vào các căn hộ khác. Mặt khác, khi có sự thông thoáng theo phương ngang như vậy thì gió quẩn (vortex) sẽ không còn là vấn đề nữa.

Một điều cần nói kỹ hơn là đối với những vùng ven sông nước thì ngoài gió mùa ra, gió mát từ sông thổi vào đất liền cũng diễn ra theo chu kỳ ngày đêm. Chênh lệch nhiệt độ giữa phía Quận Bình Thạnh, Quận 1 nhiều nhà cửa và vùng Thủ Thiêm, sông Sài Gòn sẽ tạo ra đối lưu gió mang theo hơi nước từ sông thổi vào công trình, nhanh chóng làm giảm nhiệt độ trong nhà và điều hòa tiện nghi nhiệt.

Về kỹ thuật cấp thoát nước:

Về thiết kế mặt bằng thì sự biến thiên đa dạng của các căn hộ chủ yếu ở phía mặt đứng với các loggia và terrace, tất cả các khu kỹ thuật WC + bếp + sân phơi đều thằng hàng nhau (cho các căn hộ 2PN, 3PN và duplex). Chỉ riêng 2 căn penthouse so có yêu cầu không gian khác biệt do đó cần có xử lý kỹ thuật cho khu WC và Bếp, nhưng về cơ bản thì khu kỹ thuật của penthouse cũng không nằm quá xa so với đường ống kỹ thuật của các tầng dưới và nền nhà penthouse có thể được năng lên thêm. Mặc khác, mặt bằng penthouse chưa cố định và đang được điều chỉnh nghiên cứu thêm, do đó vấn đề xử lý kỹ thuật sao cho hợp lý và kinh tế là hoàn toàn khả thi.

Về đồ đạc nội thất:

Như đã nói, vật dụng nội thất là theo thư viện CAD tiêu chuẩn và những sắp xếp vật dụng trên mặt bằng của phương án thiết kế sơ bộ là mang tính tham khảo đề nghị. Những vấn đề Bj ở bếp hay f**king ở sofa theo như Pianist nói thì khi đi sâu vào phần nội thất (căn hộ mẫu) sẽ được nghiên cứu kỹ lưỡng, còn tạm thời thì sofa cho căn 2PN nó như hình phía dưới. Mình cũng ghi nhận ý kiến của Pianist để nâng cấp bộ thư viện CAD dùng cho các mặt bằng thiết kế sơ bộ.

Cứ cho là giá nhà có view được cho là đẹp thì được lợi hơn 4/28*50% ~ 7% về giá. Trong đó 50% là 1/2 diện tích nhà được thêm tiền vì có view đẹp, 4 và 28 lần lượt là số tiền gia tăng và giá bán một m2 căn hộ. Vậy Hót đã thử tính xem phương án bất lợi về KC này sẽ tốn thêm bao nhiêu % so với phương án có mặt bằng cân đối? Theo cảm quan của mình thì phương án mặt bằng này sẽ có chi phí đắt hơn phương án cân đối không dưới 15%. Hơn nữa, mặt bằng mỏng dính thế này không có cách gì tạo ra được không gian đẹp cho tầng penthouse.

Chém đê. Mô hình hỗn hợp. Trung tâm thương mại + ở.

Vẽ tay xấu vãi

Kiểm tra phát.

Thêm phát nữa.

Gần nhau nhỉ, kiểu này không cần ống nhòm. Nhà ở cong, đặc và toàn kính này tk hơi nhục đấy. Với các đồ án đang phát triển thế này có khi các bạn tác giả đề xuất luôn phí tư vấn nhỉ? Ít nhất cũng phải bữa bia (có tay vịn), chả đáng bao nhiêu so với nhưng gì các bạn nhận được, như bạn Hót chẳng hạn. Như thế để anh em chém cho khí thế.

Bia tươi Tiệp uống bét nhè.... Cả nhà chép mạnh đị.
Khoẳng cách giữa các tháp đều trên 15m các bác nhé.
Đất 1.7ha.
Vị trí. Hà Nội.
Tiêu chuẩn cao cấp. Nói mãi ông chú néo nghe về quả nì. Em TV chỉ nàm loại chưng cư BT thôi, dễ bán -> bảo : Việc của tao mày cứ can thiệp -> hic hic.

Cái khe rất gợi hình trong bản vẽ tay đâu Kạc?

M@

" Một cây làm chẳng lên non, ba cây chụm lại lên hòn núi cao"
Kạk đang làm thơ đây mờ. Bươi tươi Tiệp chấp đóe giề, phải làm bữa lợn Mường, lợn Mán Hòa Bình mới có khí thế để chém.
Khoảng cách 15m là dek đủ.