Doanh Nghiệp bất động sản trước quy định mới

Doanh Nghiệp Bất động Sản Nhỏ lẻ tự rút khỏi thị trường - Sân chơi địa ốc nước nhà đang dần vắng bóng nhiều tay chơi lướt sóng không chỉ riêng vì thời điểm Luật Kinh doanh bất động sản 2014 (sửa đổi) có hiệu lực mà còn bởi tâm lý “biết khó rút lui” của chính các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tự cảm thấy “yếu thế” hơn trong cuộc đua thị trường nhà đất đang ngày càng khốc liệt.

Doanh Nghiệp bất động sản trước quy định mới

Từ ngày 1/7/2015, mọi doanh nghiệp kinh doanh Mua Bán Nhà Đất muốn triển khai dự án chiếu theo quy định trong Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi thì đều phải có vốn pháp định tối thiểu là 20 tỷ đồng. Ngoài ra, nguồn vốn tối thiểu để các dự án có diện tích dưới 20ha được phép xây dựng cũng không được thấp hơn 20% tổng mức đầu tư và không được thấp hơn 15% vốn sở hữu để các dự án có diện tích dưới 15ha được cấp phép triển khai xây dựng.

Có thể nói là với quy định này thì hiện giờ cuộc chơi đã chính thức dành riêng cho những doanh nghiệp có thực lực và năng lực tài chính đủ mạnh. Đây cũng đồng thời là tiếng chuông báo hiệu hồi kết cho cái thời “ôm hàng” hưởng chênh lệch của các chủ đầu tư theo dạng lướt sóng trong suốt nhiều năm qua.

Doanh nghiệp bất động sản ngừng hoạt động​

Mặc dù thời cuộc đảo chiều nhưng thực tế thì hiện nay, số doanh nghiệp đang hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh Mua bán bất động sản trong nước sở hữu nguồn vốn pháp định trên 20 tỷ đồng vẫn còn khá khiêm tốn khi chỉ chiếm tỷ lệ 40%. Như vậy là khi quy định áp vốn pháp định có hiệu lực thì 60% các doanh nghiệp chưa đủ điều kiện về vốn pháp định sẽ buộc phải bổ sung vốn hoặc sát nhập lại với nhau mới có thể tiếp tục triển khai các dự án mới.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Nhà Đất TP HCM nhận định: “Bài toán làm thế nào để tăng vốn điều lệ lên mức quy định trong Luật Kinh doanh bất động sản đang là thách thức không nhỏ đối với các doanh nghiệp chưa đáp ứng điều kiện vốn pháp định. Hoặc nếu không thì các doanh nghiệp nói trên buộc phải tính đến việc sát nhập với các doanh nghiệp khách để mở rộng quy mô lớn hơn. Tuy vậy, nhưng tôi là không cho rằng phương án hợp nhất sẽ được nhiều doanh nghà hiệp lựa chọn nên rất có thể nếu không thể đáp ứng được nguồn vốn pháp định 20 tỷ đồng thì những doanh nghiệp trên nhiều khả năng sẽ chuyển sang làm dịch vụ, môi giới, định giá… bất động sản”.

Trong khi đó, ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam lại cho rằng sự xiết chặt hơn trong các điều kiện tài chính cần có đối với các chủ đầu tư khi tham gia phát triển dự án là cần thiết trong bối cảnh hiện nay. “Động thái này không những sẽ giúp thị trường trở nên lành mạnh, trong sạch, hạn chế được tình trạng đầu tư “lướt sóng” của các doanh nghiệp làm ăn chộp giật, yếu kém mà còn giúp người mua nhà tránh được những rủi ro, quyền lợi cũng sẽ được bảo đảm hơn khi đầu tư vào bất động sản trong nước”, ông Nam cho hay.

Đặc biệt, luật sửa đổi cũng quy định mọi dự án nhà ở hình thành trong tương lai từ 1/7 trở đi khi bán ra thị trường đều buộc phải có bảo lãnh từ các ngân hàng uy tín đang hoạt động tại Việt Nam và mức phí bảo lãnh sẽ do các bên liên quan tự thỏa thuận. Mang ý nghĩa tích cực giúp minh bạch hóa thị trường nhưng quy định này cũng vấp phải những rào cản ý kiến khi cho rằng sẽ tiếp tay cho các hoạt động bán nhà “trên giấy”. Tuy nhiên, thực tế thì việc cấp bảo lãnh cho các doanh nghiệp bất động sản lại không hề đơn giản mà đòi hỏi việc không chỉ lịch sử vay vốn của các doanh nghiệp phải sạch, ít nợ xấu mà dự án đăng kí bảo lãnh phải có ưu thế về vị trí, tính thanh khoản cao để đảm bảo an toàn thì các ngân hàng mới xem xét có nên thực hiện bảo lãnh tài chính cho các doanh nghiệp hay không. Do vậy, theo các chủ đầu tư thì cơ hội cho những doanh nghiệp yếu kém muốn bảo lãnh qua ngân hàng gần như là điều không thể.

Ngoài ra, những quy định về phương thức thanh toán nhà ở hình thành trong tương lai cũng đã có thêm nhiều điểm mới. Cụ thể là khi mua nhà theo diện này, khách hàng sẽ được thanh toán theo nhiều đợt khác nhau, trong đó đợt đầu sẽ không phải trả quá 30% tổng giá trị sản phẩm và không quá 70% nếu chủ dự án bất động sản chưa bàn giao nhà. Kèm theo đó, các doanh nghiệp bán, cho thuê nhà, Mua Nhà hình thành trong tương lai mà có vốn đầu tư nước ngoài cũng chỉ có thể nhận được trước số tiền đặt cọc không quá 50% giá trị hợp đồng từ khách mua nhà.

Trong khi các trường hợp nhà ở đã hoàn thiện nhưng chủ dự án vẫn chưa bàn giao sổ đỏ cho khách thì người mua nhà hoàn toàn có quyền giữ lại 5% tổng giá trị căn hộ đó để làm cơ sở buộc các chủ dự án phải thực hiện nghĩa vụ của mình. Theo nhiều ý kiến cho rằng, với quy định này thì các doanh nghiệp không có đủ tiềm lực tài chính sẽ khó lòng mà xoay sở nổi.

Nếu trước đây, các hoạt động mua bán sát nhập diễn ra sôi nổi, nhộn nhịp bao nhiêu thì giờ đây ngay khi luật mới có hiệu lực thì nhiều doanh nghiệp lại đang khá dè dặt, không dám mạnh tay triển khai các hoạt động mới bấy nhiêu. Nhìn chung, tâm lý của các doanh nghiệp chủ yếu vẫn là “án binh bất động”, chờ đợi các động thái mới tích cực hơn từ thị trường sau thời điểm các quy định mới được đưa vào thực hiện một thời gian rồi mới quyết định hướng đi của mình.

Thời hạn triển khai dự án được xiết chặt hơn cũng khiến nhiều chủ đầu tư dạng “lướt sóng” dù muốn cũng khó lòng “ôm hàng” chờ đợi lâu hơn. Thực tế là đã có nhiều doanh nghiệp đã phải chấp nhận từ bỏ dự án đang triển khai để tìm kiếm một cơ hội đầu tư khác sáng sủa hơn mà vụ từ bỏ dự án đã xây xong phần móng và 5 tầng nổi Tecco Hà Tĩnh là một ví dụ.

“Có thể khẳng định rằng những điểm mới trong luật đang tạo ra động lực phát triển công bằng, minh bạch và lành mạnh hơn cho các doanh nghiệp làm ăn chân chính, có tiềm năng cũng như năng lực tài chính phát triển đồng thời cũng mang lại tác động thanh lọc thị trường khi cho “ra rìa” các doanh nghiệp yếu kém. Điều này là quy luật tất yếu bởi lẽ đối với một thị trường có đặc thù cạnh tranh gay gắt như bất động sản thì không phải ai, doanh nghiệp nào muốn trụ là có thể trụ vững được”, ông Nguyễn Tử Quang, Phó tổng giám đốc Tổng công ty Đầu tư và phát triển Bất động Sản Hà Nội (Handico) nhận định.

Có vẻ như thị trường đang dần “thay da đổi thịt” với sự ra đi của nhiều khuôn mặt thân quen bấy lâu nay mà không cần phải để chính “sân chơi” thị trường kinh doanh địa ốc đào thải. Cụ thể điển hình nhất có lẽ là vụ thay chủ mới Dự án 8X Thái An giữa Công ty Đất Lành và Hưng Thịnh.

Trao đổi với PV, ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty Đất Lành cho biết: “Không nhất thiết phải bị động khi luật mới có hiệu lực mà cách khôn ngoan nhất cho các doanh nghiệp chưa đáp ứng được yêu cầu của thời cuộc mới vẫn là nên hợp tác hoặc chuyển nhượng cho các đối tác lớn hơn. Trong bối cảnh hiện nay thì việc lượng sức mình cũng chính là chuyện thức thời, đi trước thời đại mà cụ thể là bước trước quy định một bước vậy.”
Theo Tin tức Báo Mua Bán Nhà Đất