Đòn bẩy tài chính là gì và những rủi ro khi lạm dụng trong đầu tư BĐS

1. Đòn bẩy tài chính là gì?
Thuật ngữ đòn bẩy tài chính là một thuật ngữ tương đối phổ biến trong giới tài chính, nó hiện cũng đang được áp dụng đồng thời trong lĩnh vực bất động sản.

Đòn bẩy thường là chỉ việc chúng ta sử dụng một vật liệu nào đó làm điểm tựa để biến đổi lực tác động lên vật khác. Lực tác động sau khi đã được biến đổi sẽ hiệu quả hơn so với lực tạo ra ban đầu.

Theo đó các nhà kinh tế học cũng áp dụng thuật ngữ “đòn bẩy” trong các mô hình kinh doanh của mình. Điểm tựa ở đây là chỉ số vốn chủ đầu tư vay từ đối tác, ngân hàng hoặc công ty tài chính. Nhờ vào điểm tựa này mà doanh nghiệp sẽ được tăng số vốn đầu tư khởi điểm và có khả năng sinh lợi nhuận tốt hơn. Nhìn chung sử dụng đòn bẩy tài chính đồng nghĩa với việc dùng vốn vay để tạo lợi nhuận kinh tế.


Sử dụng đòn bẩy tài chính là việc tạo lợi nhuận từ các khoản vay đầu tư

Nếu bạn muốn một định nghĩa “học thuật” và “hàn lâm” hơn thì đòn bẩy tài chính (DFL) được giới nghiên cứu xem như một chỉ số thể hiện khả năng sinh lãi của một mô hình kinh doanh sử dụng vốn vay bên ngoài. DFL thường được so sánh tương quan trực tiếp với vốn của chủ sở hữu (ROE) hoặc cổ phần doanh nghiệp (EPS).

Doanh nghiệp có tỉ trọng nợ phải trả cao thì chỉ số DFL sẽ lớn và ngược lại. Xin lưu ý rằng để xác định tỉ trọng nợ phải trả của một doanh nghiệp chúng ta sẽ so sánh số vốn vay bên ngoài với vốn do chủ sở hữu đầu tư. Hiện nay chỉ số đòn bẩy tài chính trong chứng khoán và trong bất động sản là hai trường hợp nghiên cứu và ứng dụng DFL phổ biến nhất.

2. Đòn bẩy tài chính có phải là một thuật ngữ quốc tế?
Thuật ngữ chúng ta đang xem xét chính thức được ra đời như một thuật ngữ sử dụng toàn cầu. Dù bạn đang làm việc trong ngành kinh tế nói chung, ngành chứng khoán hay bất động sản thì thuật ngữ này đều có ý nghĩa. Đặc biệt trong một vài năm trở lại đây người ta có xu hướng sử dụng thuật ngữ này nhiều hơn hẳn trong các mô hình kinh doanh bất động sản.

Vậy đòn bẩy tài chính tiếng Anh là gì?
Chúng ta có cụm từ “Financial Leverage” để chỉ thuật ngữ “đòn bẩy” trong tài chính và bất động sản. Qua đó chúng ta sẽ có thêm từ viết tắt của thuật ngữ này là FL. Từ viết tắt mà giới đầu tư Việt Nam chúng ta vẫn dùng là DFL (tương đương với “Degree of Financial Leverage” – hệ số đòn bẩy tài chính). Kí hiệu DFL và FL vẫn có thể được coi là tương đương nhau trong các văn bản chính thống, trong giới hạn bài viết này chúng tôi sẽ sử dụng DFL.

3. Ý nghĩa của đòn bẩy tài chính trong kinh doanh bất động sản
Ý nghĩa của thuật ngữ trong kinh tế học
Khi bạn sử dụng dạng thuật ngữ này bạn sẽ nắm được mức độ ảnh hưởng cũng như tác động qua lại giữa lợi nhuận và vốn doanh nghiệp có vốn vay nói chung. Trong một số trường hợp rộng hơn nhà đầu tư cũng sử dụng chỉ số này để xem xét và đánh giá sự hiệu quả của kết cấu vốn trong mô hình kinh doanh nào đó.

Thông qua chỉ số đòn bẩy tính toán được bản thân nhà đầu tư sẽ dễ dàng đánh giá khả năng hoạt động của kết cấu vốn hiện tại, điều chỉnh nguồn vay, lãi vay cũng như xoay vòng lợi nhuận khi cần thiết.

Ý nghĩa của việc sử dụng lý thuyết về đòn bẩy tài chính trong bất động sản
Nhìn chung việc sử dụng “đòn bẩy” về tài chính được coi là cách giải quyết bài toán thiếu hụt vốn đầu tư nhanh chóng nhất. Thay vì các doanh nghiệp phải đợi thời gian dài để tự huy động cũng như tạo vốn và bỏ lỡ một số “thời điểm vàng” thì nay họ có thể tận dụng các khoản vay.

Đó là chưa kể khi sử dụng các “đòn bẩy” bản thân doanh nghiệp sẽ có lá chắn thuế hiệu quả. Lý do là vì khi doanh nghiệp đã phải trả khoản lãi cho vốn vay thì thu nhập chịu thuế của doanh nghiệp đó sẽ được trừ đi đáng kể. Đây thực sự là một phương án tốt để gia tăng lợi nhuận nói chung.


Đòn bẩy tài chính sẽ giúp chủ đầu tư tạo lợi nhuận vượt bậc

4. Có bao nhiêu chỉ số trong nhóm đòn bẩy tài chính?
Ngoài việc tìm hiểu đòn bẩy tài chính là gì, khi bạn tham gia giao dịch trên sàn bất động sản thì thường bạn sẽ gặp được các loại đòn bẩy tài chính sau:

Hệ số nợ/Tài sản
Với công thức tính Tổng nợ/Tổng tài sản (D/A), các doanh nghiệp sẽ thể hiện minh bạch được phần trăm nợ vay trên tổng số vốn chung. Hệ số nợ cao đi kèm với khả năng sinh lời cao là dấu hiệu đáng mừng cho chủ đầu tư. Tuy nhiên nếu hệ số nợ cao và khả năng sinh lời thấp thì đồng nghĩa với việc đòn bẩy tài chính đang không được khai thác trong mô hình kinh doanh đó.

Một số yếu tố có thể ảnh hưởng đến hệ số nợ của một mô hình kinh doanh có thể kể đến như loại hình kinh doanh, quy mô, mục đích vay vốn,...

Hệ số nợ/Vốn
Hệ số nợ/Vốn được tính bằng công thức: (Tổng nợ)/(Tổng nợ + Vốn ban đầu).

Đây cũng được coi là một trong những chỉ số đo lường quy mô doanh nghiệp hiệu quả và đáng tin cậy. Khi bạn có dự định đầu tư và đặc biệt là bất động sản thì hệ số này sẽ cho bạn cái nhìn khách quan nhất về bức tranh tài chính cũng như cấu trúc kinh doanh của mô hình đối tác đang sử dụng. Cơ sở để nhận định hệ số nợ/Vốn cao hay thấp thường được so sánh với mức bình quân của ngành đó.

Hệ số đòn bẩy tài chính
Hệ số đòn bẩy tài chính là gì? Đây được coi như công cụ thăm dò khả năng tự chủ tài chính của một doanh nghiệp cũng như mức độ hiệu quả khi doanh nghiệp triển khai phương án dùng “đòn bẩy” trong tài chính.

Công thức đòn bẩy tài chính được tính như sau: (Tổng tài sản bình quân)/(Vốn chủ sở hữu bình quân). Tuy nhiên bản thân công thức này lại có một hạn chế nhất định là chỉ dùng các chỉ tiêu tài chính bình quân. Vì lý do này mà đôi khi công thức này không phản ánh được khách quan tình hình tài chính tại cả thời kỳ của doanh nghiệp.


Hệ số đòn bẩy tài chính luôn là một trong những chỉ số hạng ưu đối với các nhà đầu tư

5. Có nên sử dụng đòn bẩy tài chính trong bất động sản
Đòn bẩy tài chính là một phương án đầu tư BĐS thông minh
Một trong những ví dụ về đòn bẩy tài chính có thể kể đến như bạn đang thiếu vốn để mua căn hộ, bạn đã tiến hành vay ngân hàng số tiền còn thiếu trên. Sau khi đã mua được căn hộ thì bạn tiếp tục rao bán khi giá bất động sản lên cao. Kết quả là bạn có lãi đến vài trăm triệu sau khi đã chi trả tất cả số nợ từ ngân hàng. Như vậy có thể thấy việc sử dụng đòn bẩy tài chính là một hướng đầu tư nhà đất tương đối hiệu quả và thông minh.


Sử dụng đòn bẩy tài chính thực sự là một phương án đầu tư bất động sản khả quan


CÒN TIẾP ........Đọc tiếp tại : https://batdongsan.com.vn/loi-khuyen-cho-nha-dau-tu/don-bay-tai-chinh-la-gi-va-nhung-rui-ro-khi-lam-dung-trong-dau-tu-bds-ar104661