Dự án chung cư cao cấp nguy cơ "hụt hơi"

Dự án chung cư cao cấp nguy cơ "hụt hơi"
24/03/2011 14:58:36

Nhà đầu tư nên đánh giá kỹ sản phẩm thay vì chạy theo các xu thế của thị trường để tránh rủi ro​

Nhiều chuyên gia bất động sản cho rằng, dự án nhà chung cư đặc biệt là phân khúc cao cấp tại Hà Nội có nguy cơ hụt hơi trong cuộc chạy đua bán hàng do nguồn vốn bị thu hẹp và sức mua trên thị trường giảm sút.
Tại buổi giao lưu trực tuyến về nhận diện thị trường bất động sản năm 2011, cơ hội và rủi ro diễn ra ngày 23/3, nhiều chuyên gia cho rằng, các dự án cao cấp đang phải cạnh tranh khốc liệt do nhiều nhiều chủ đầu tư đang rầm rộ bung hàng. Tiêu biểu là dự án Royal City (Nguyễn Trãi) tung ra 4.000 căn hộ. GoldenPalace (Mễ Trì) cũng chào bán 1.000 căn hộ. Sắp tới là CastlePlaza (Hồ Tùng Mậu) cũng rậm rịch chào bán 4.000 căn. Lãnh đạo một doanh nghiệp tiết lộ, hiện tỷ lệ bán thành công ở các dự án cao cấp có giá trên 1.800 USD mỗi m2 trở lên không cao, phân khúc này đang có nguy cơ khủng hoảng thừa.

Ông Nguyễn Đỗ Việt, Phó tổng giám đốc Công ty cổ phần Sông Đà Thăng Long cho hay, nhiều khả năng, thị trường chung cư cao cấp tại Hà Nội sẽ giảm giá do nguồn cung hiện tại đang quá nhiều. Sức cầu đối với thị trường này bị giảm sút lớn do giới đầu cơ đang dần rút khỏi thị trường và khách hàng mua phục vụ nhu cầu thực cũng bị hạn chế. "Một số chủ đầu tư có nhiều hàng tồn đọng. Họ gặp sức ép của các khoản đáo hạn vay trước đó nên sẽ buộc phải hạ giá để tạo dòng tiền", ông Việt nhận định.

Thực tế, giá bán căn hộ Hà Nội đang bị đẩy lên quá cao so với giá trị thực. Ông Việt đưa ra ví dụ, tại Hà Nội, có nhiều khu vực giá căn hộ cách đây 5 năm chỉ khoảng 6 triệu đồng mỗi m2 nhưng đến nay đã vọt lên tới 35 triệu đồng. Theo ông Việt, với giá 6 triệu đồng mỗi m2, chủ đầu tư có lãi khoảng 1 triệu đồng mỗi m2 khi trừ các chi phí. Như vậy giá thành của sản phẩm là 5 triệu đồng mỗi m2 và giả sử mỗi năm trượt giá là 20%, thì sau 5 năm, giá căn hộ sẽ là 10 triệu đồng. Như vậy, thực tế khách hàng phải trả tới 35 triệu đồng mỗi m2 cho một sản phẩm có giá trị thật là 10 triệu đồng.

Dưới sức ép của các yếu tố đầu vào như vật liệu xây dựng, nhân công, giá ngoại tệ không ngừng tăng, nhiều doanh nghiệp sẽ phải hạ giá bán. Ông Việt cho rằng, sẽ có nhiều chủ đầu tư vướng vào tình trạng "cháy nhà hai đầu" do không bán được hàng lại khó xoay vốn để tiếp tục triển khai dự án. Để cân đối, nhiều chủ đầu tư sẽ phải chấp nhận giảm lợi nhuận kỳ vọng của mình, chấp nhận bán hòa thậm chí là lỗ.

Đa số các chuyên gia cho rằng, trong năm nay, căn hộ trung bình và nhà thu thập thấp sẽ lên ngôi. Thống kê của Bộ Xây dựng cho thấy, hiện Hà Nội cần 5,5 triệu m2 nhà ở tương đương 110.000 căn hộ và 11.000 chỗ ở cho công nhân trong các khu công nghiệp.

Ông Vũ Xuân Thiện, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho rằng, trong năm nay, thị trường bất động sản sẽ ổn định do nguồn cung tăng lên. Tuy nhiên, địa ốc vẫn phụ thuộc nhiều vào chính sách tài chính tiền tệ. "Tôi cho rằng phân khúc nhà ở cao cấp sẽ bão hòa, nhà ở giá trung bình, giá thấp có xu hướng phát triển mạnh, đặc biệt là nhà ở cho người thu nhập thấp ở đô thị và phân khúc nhà ở cho thuê", ông Thiện nói.

Thị trường bất động sản năm nay được dự báo còn nhiều khó khăn. Các chuyên gia tính toán, nguồn vốn cho bất động sản ngày càng thu hẹp. Tổng dư nợ tín dụng bị rút từ 38% năm 2009 xuống còn 27% vào cuối năm 2010. Sang năm 2011, Chính phủ lại rút tiếp 7% tổng dư nợ tín dụng. Bất động sản cùng với chứng khoán bị siết chặt hơn với quy định dư nợ cho vay phi sản xuất phải điều chỉnh từ trung bình 18,3% xuống còn 16% .

Chính phủ đang kiểm tra việc mua bán USD trên thị trường tự do và việc kinh doanh vàng miếng cũng đang có nhiều ý kiến trái chiều nên dòng tiền vẫn có cơ hội đổ vào bất động sản. Ông Phan Thành Mai, Trưởng ban điều hành Mạng các sàn giao dịch bất động sản khu vực phía Bắc cho hay, bất động sản mang tính chất hiện hữu, có tỷ suất lợi nhuận cao, và có độ trễ khi chịu tác động của chính sách nên vẫn là kênh hấp dẫn trong thời điểm này.

Ông Nguyễn Dũng Minh, Giám đốc kinh doanh bất động sản nhà ở Savills Việt Nam nhấn mạnh, đối với những dự án chung cư đang được triển khai, trong điều kiện hiện tại, chủ đầu tư có thể khó điều chỉnh tăng giá bán vì chịu áp lực cạnh tranh lớn. Một số dự án không còn mang tính khả thi cao và có nguy cơ bị dừng triển khai. Do đó, trước khi đầu tư vào phân khúc nào, khách hàng cần nghiên cứu kỹ sản phẩm, sức mạnh, kinh nghiệm và tên tuổi của chủ đầu tư cũng như những thế mạnh cạnh tranh của dự án. "Nhà đầu tư nên đánh giá kỹ sản phẩm thay vì chạy theo các xu thế của thị trường để tránh rủi ro", ông Minh khuyên.

Theo Vnexpress ​