“Giá bán bất động sản đã ở mức thấp nhất”

Theo quan sát của chúng tôi, đây là thời điểm đi lên của thị trường vì giá bất động sản đã rẻ đến mức thấp nhất trong mấy năm qua.

Nhận định trên được ông Phan Thành Mai, Tổng thư ký Hiệp hội bất động sản Việt Nam đưa ra khi nói về diễn biến của thị trường bất động sản hiện nay cũng như “sức khỏe” của các chủ đầu tư sau một thời gian dài lâm trọng bệnh.

Trao đổi với VnEconomy, ông Mai nói.

- Hiện tại, theo báo cáo của nhiều doanh nghiệp bất động sản thì lợi nhuận của hầu hết các dự án đều âm, có nghĩa là cácđầu tư dự án hiện đã không có lợi nhuận, giá bán tại thời điểm này là thấp nhất.

Đây cũng là cơ hội tốt cho người tiêu dùng để có thể lựa chọn cho mình một sản phẩm vừa ý, hợp túi tiền. Chúng ta cũng có thể nhìn nhận niềm tin của thị trường sẽ sớm được cải thiện, thị trường sẽ có chiều hướng đi lên.

Cùng với đó, Chính phủ cũng đang nỗ lực để cải thiện tính thanh khoản cho thị trường bất động sản thể hiện bằng một số văn bản nới lỏng tín dụng đối với lĩnh vực này của Ngân hàng Nhà nước.

Trong thời gian qua, các doanh nghiệp bất động sản có các khoản vay và đều phải trả nợ đã làm cho sự giằng co giữa doanh nghiệp và ngân hàng thêm khó khăn. Nay chính sách đã gợi mở hơn, tạo điều kiện mở đường cho tái cấu trúc các khoản vay mới.

Đặc biệt, đối với các dự án không nhất thiết phải hoàn thành trong năm 2012 cũng được vay vốn đã tạo ra hai cơ hội cho cả cung và cầu đều được kích thích.

Nhưng một số ý kiến cho rằng, việc tiếp sức cho các doanh nghiệp bằng cách bơm vốn cho chủ đầu tư cũng chưa hẳn đã là một giải pháp hữu hiệu vì niềm tin của người tiêu dùng đối với thị trường vẫn chưa thực sự cải thiện nhiều?

Đúng vậy, nếu muốn thúc đẩy thị trường phát triển và ổn định thì cần chú trọng thúc đẩy nguồn cầu.

Do đó, ngoài vấn đề tiếp sức về vốn cho doanh nghiệp, cơ quan quản lý cần sớm đưa vào thí điểm mô hình Quỹ tiết kiệm cho vay nhà ở. Cùng với đó phải giải quyết một số vấn đề còn tồn đọng từ 2011 như nghiên cứu, sửa đổi quy định về nộp thuế thu nhập cá nhân trong giao dịch bất động sản, ban hành quy định cho phép xây dựng nhà ở thương mại có diện tích nhỏ, tiếp tục nghiên cứu để nới các quy định cho phép người nước ngoài được phép mua nhà ở tại Việt Nam...

Ngoài ra, nhà nước cũng cần sớm áp dụng mô hình đăng ký quyền sử dụng đất một cấp trực thuộc sở tài nguyên và môi trường tại Hà Nội và Tp.HCM, tăng cường thông tin đối với tất cả các lĩnh vực liên quan đến bất động sản, từ đó tạo sự minh bạch công khai trên thị trường, hệ thống thuế, xác định giá đất... thì niềm tin của khách hàng sẽ cải thiện đáng kể.

Theo quan sát của các chuyên gia, khá nhiều tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản lớn vẫn đứng vững trong khó khăn hiện nay. Chỉ có các doanh nghiệp tầm trung là ngoắc ngoải. Theo ông, làm sao để cứu số doanh nghiệp này?

Đối với các doanh nghiệp bất động sản vừa và nhỏ, trong thời gian qua là khó khăn nhưng cũng là bài học về chiến lược, quản trị doanh nghiệp, quản trị rủi ro... cũng như phân tích dự án đầu tư.

Chúng ta không nên đầu tư vào quá nhiều dự án không đúng với nhu cầu của thị trường. Thay vào đó phải cơ cấu lại, xác định thị phần của mình đúng đắn sẽ giải được bài toán đầu ra vì thực tế nhu cầu nhà ở có diện tích nhỏ, vừa túi tiền của người dân vẫn còn lớn lắm.

Vừa qua, cơ quan quản lý có tính đến giải pháp chia nhỏ căn hộ để cứu các doanh nghiệp đã trót đầu tư sai nhu cầu thị trường như ông nói. Ông có ủng hộ giải pháp này không?

Trên thế giới, căn hộ thường chỉ 40 -50 m2, trong khi chúng ta quy định căn hộ thương mại thường phải từ 70m2, điều đó đã khiến cho sức mua của lượng cầu giảm đáng kể, do khách hàng phải có lượng tiền rất lớn mới mua được.

Tuy nhiên, nếu chúng ta chia nhỏ căn hộ thì áp lực về hạ tầng xã hội, giao thông trong các nội đô sẽ tăng cao. Do đó, hiện tại các địa phương chưa ủng hộ quan điểm này, dù theo một số cơ quan quản lý thì đây là giải pháp giúp cải thiện tính thanh khoản của thị trường trong thời gian tới.

Theo ông, ngoài những giải pháp về tín dụng ngân hàng, có cách nào để giúp doanh nghiệp bất động sản thoát khỏi khó khăn hiện nay?

Trong thời gian qua, các doanh nghiệp bất động sản thường sử dụng nguồn vốn huy động trước từ khách hàng, tín dụng ngân hàng. Các doanh nghiệp niêm yết trên sàn chứng khoán có thể huy động được từ thị trường chứng khoán. Các doanh nghiệp lớn, uy tín và lành mạnh có thể huy động vốn qua việc phát hành trái phiếu có bảo lãnh ngân hàng và thậm chí phát hành trên thị trường quốc tế.

Cũng trong thời gian qua, chúng ta đã chứng kiến thị trường mua bán sáp nhập (M&A) phát triển mạnh mẽ thông qua sàn chứng khoán và trực tiếp với các doanh nghiệp lành mạnh, có các dự án pháp lý chặt chẽ và hiệu quả đầu tư tốt. Đây chính là những giải pháp hữu hiệu giúp thị trường sôi động và phát triển ổn định hơn.

Bộ Xây dựng cũng đang trình Chính phủ về mô hình quỹ phát triển nhà ở và quỹ tiết kiệm cho vay nhà ở. Đây là những mô hình huy động nguồn vốn nhàn rỗi tập trung thúc đẩy nguồn cầu của thị trường, những người thực sự có nhu cầu sử dụng nhà ở.

Ngoài ra, các mô hình thành công cho tài chính trung và dài hạn bất động sản như quỹ tín thác bất động sản, quỹ tái thế chấp bất động sản… là những mô hình có thể nghiên cứu trong tương lai.

Những dự báo lạc quan

Thời gian gần đây, không ít chủ đầu tư địa ốc và chuyên gia đã đưa ra nhận định rằng mức giá bất động sản đã xuống “đáy”, nên khó có thể giảm hơn nữa. Có thể hiểu, thông điệp ở đây là, hiện là thời điểm tốt để mua vào.

Phát biểu tại Diễn đàn Kinh tế Việt Nam đầu năm 2012 tổ chức tại Hà Nội, ông Lương Trí Thìn, Tổng giám đốc Công ty Địa ốc Đất Xanh cho rằng, năm 2012 là năm mà thị trường địa ốc kết thúc 1 chu kỳ suy giảm, thị trường sẽ đi lên vào cuối năm. Theo ông Thìn, nếu lấy năm 2007 là “đỉnh” của thời kỳ tăng giá bất động sản, thì năm 2011 đã là “đáy” của thị trường.

Trước đó, phát biểu với giới đầu tư địa ốc vào cuối năm 2011, ông Nguyễn Trường Tiến (chuyên gia thẩm định dự án, Bộ Xây dựng) cho rằng, ở thời điểm này, giá xây dựng chung cư cao cấp chưa hoàn thiện nội thất trung bình ở mức 11-13 triệu đồng/m2, cộng với các chi phí gián tiếp, giá thành sẽ đội lên 18 – 25 triệu đồng/m2. Với mức giá như vậy, chủ đầu tư có lãi không nhiều và giá bất động sản khó có thể giảm hơn nữa.

Mới đây nhất, tại Hội thảo “Bất động sản 2012: Cơ hội trong khủng hoảng” tổ chức tại Hà Nội cuối tháng 4/2012, ông Phan Thành Mai, Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhận định: “Giá bất động sản đã rẻ đến mức thấp nhất trong mấy năm qua. Lợi nhuận của hầu hết các dự án bất động sản đều âm, giá bán tại thời điểm này là thấp nhất. Đây cũng là cơ hội tốt cho người tiêu dùng để có thể lựa chọn cho mình một sản phẩm vừa ý, hợp túi tiền”.

Địa ốc: Cuộc chiến giữa "sống" và "chết", Tài chính - Bất động sản, bat dong san, dia oc, thi truong, gia bat dong san, dau tu, chung cu, chung cu cao cap, noi that, chu dau tu, du an, khu do thi, bao

Thị trường địa ốc vẫn chưa có dấu hiệu khởi sắc. Ảnh: Đức Thanh

Nhưng trái với nhận định của giới chủ đầu tư dự án địa ốc, theo thống kê của Công ty TNHH CBRE Việt Nam, quý I/2012 tiếp tục chứng kiến sự giảm giá tại thị trường thứ cấp đối với khoảng 50% số dự án khu đô thị, với mức giảm 5 - 10%. Mức độ giảm giá khác nhau trong các nhóm khu đô thị phân theo tiến độ xây dựng. Dự án đang trong giai đoạn đầu hoặc dự án đang xây dựng có mức giảm giá trung bình 5% so với quý trước, cá biệt có những dự án ghi nhận mức giảm 10 – 15%. Trong khi đó, một số dự án đã hoàn thiện có mức giá ít biến động, thậm chí còn tăng nhẹ. Tuy nhiên, so với mức giá tại thời điểm quý I hoặc quý II/2011, giá bán thứ cấp tại tất cả các dự án đã giảm 20 – 50%.

Thị trường không nghe… định hướng

Trái với những phát biểu mang tính “định hướng” thị trường của các nhà đầu tư, thị trường địa ốc vẫn chưa có dấu hiệu đi lên sau các đợt ngân hàng giảm lãi suất hay những tín hiệu tốt từ kinh tế vĩ mô như lạm phát giảm hay thặng dư thương mại gia tăng.

Ông Cấn Văn Lực, cố vấn cao cấp HĐQT Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) cho biết, thống kê từ các ngân hàng hàng thương mại cho thấy, lượng tiền gửi trong dân cư vào các ngân hàng tiếp tục tăng trong quý I/2012. Điều này chứng tỏ người dân vẫn tiếp tục cảnh giác với các kênh đầu tư, trong đó có bất động sản.

Theo ông Lực, hoạt động đầu cơ tràn lan trong thời gian kéo dài, kinh doanh không theo quy luật cung - cầu, hội chứng “làm giá” vật liệu xây dựng như: xi măng, sắt, thép, gạch… tràn lan trong những năm 2007 – 2009 là nguyên nhân trực tiếp khiến thị trường địa ốc “tụt dốc”. Tiếp đó, hàng loạt vụ lừa đảo, kiện tụng, phá giá thị trường… trong các năm 2010 - 2011 đã khiến niềm tin của giới đầu tư địa ốc suy giảm nghiêm trọng. Chính vậy, hiện tại, người mua tiếp tục đứng ngoài thị trường nghe ngóng, chờ đợt những xu hướng rõ ràng hơn trước khi quyết định đầu tư.

Từ đầu năm đến nay, giá bán thứ cấp chung cư liên tục “xuyên thủng” các ngưỡng hỗ trợ vốn được coi là “giá gốc” do chủ dự án đưa ra. Đó là những căn hộ mà các nhà đầu tư thứ cấp đã “ôm” từ nhiều tháng trước, nay chấp nhận bán dưới giá mua để “cắt lỗ”. Chẳng hạn, Dự án căn hộ chung cư Ngoại giao đoàn (Tây Hồ, Hà Nội) đang chào bán hàng loạt căn hộ có diện tích từ 99 m2 đến 164 m2, với giá 20 - 21 triệu đồng/m2, giảm mạnh so với giá bán do chủ đầu tư đưa ra là 24,5 triệu đồng/m2. Nhiều dự án căn hộ khác tại Xa La, Dương Nội, Văn Phú (Hà Đông) cũng chấp nhận giảm giá 8 – 15% so với giá gốc để “đẩy hàng”.

Theo GS.TSKH Đặng Hùng Võ, chuyện lỗ hay lãi trong thị trường bất động sản còn tuỳ từng “góc nhìn”. Trong một thời gian dài, các nhà đầu tư khi bước vào thị trường bất động sản là nhìn thấy “siêu lợi nhuận”.

Cung thật luôn thiếu nhiều so với cầu ảo trong phân khúc nhà ở giá cao gắn với đầu cơ. Bối cảnh này làm cho nhà đầu tư luôn coi mình là thượng đế, không cần biết tới nhu cầu của người tiêu dùng và không cần tính tới các phương án sản xuất hợp lý để giảm giá sản phẩm. Công nghệ và vật liệu xây dựng không cần tính toán sao cho tiết kiệm, chi phí huy động vốn cao cũng không cần lưu tâm, chi phí quản lý cao cũng chấp nhận. Ngoài ra, rất nhiều chi phí ‘bôi trơn’ cũng được cho vào giá thành bất động sản. Vì vậy, nhà đầu tư cho rằng, giá sản xuất ở mức 16 triệu đồng/m2 là hợp lý khi mọi thứ lãng phí đều được tính vào giá sản phẩm. Nhưng người mua lại cho rằng, giá cả sản xuất phải ở mức 8 triệu đồng/m2 mới hợp lý, khi tính toán kỹ lưỡng phương án sản xuất để tránh mọi lãng phí có thể.

Bi kịch trên dẫn tới tình trạng nhà đầu tư nếu giảm giá hơn nữa sẽ lỗ, trong khi người mua chờ giá giảm hơn, vì cho rằng mức giá hiện tại vẫn cao. Do giá bất động sản vẫn ở thế giằng co giữa bên bán và bên mua, nên dù giá bất động sản đã giảm khá sâu, song giao dịch rất ít.