Giải quyết quyền lợi của vợ chồng đối với nhà, đất thuê của Nhà nước

Vụ án ly hôn: Giải quyết quyền lợi của vợ chồng đối với nhà, đất thuê của Nhà nước

[FONT=&quot]Trong nhiều vụ án ly hôn, hai bên đương sự tranh chấp với nhau về quyền thuê nhà của Nhà nước. Đương sự nào cũng yêu cầu được sử dụng diện tích nhà đang thuê của Nhà nước. Đối với trường hợp vợ chồng vừa có quyền sở hữu nhà đất, vừa có diện tích nhà thuê của Nhà nước thì trước năm 2001 các tòa án đều không coi quyền thuê nhà của Nhà nước là tài sản chung của vợ chồng...[/FONT]
1. Phải xác định giá trị quyền thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước là tài sản chung của vợ chồng
Trong nhiều vụ án ly hôn, hai bên đương sự tranh chấp với nhau về quyền thuê nhà của Nhà nước. Đương sự nào cũng yêu cầu được sử dụng diện tích nhà đang thuê của Nhà nước. Đối với trường hợp vợ chồng vừa có quyền sở hữu nhà đất, vừa có diện tích nhà thuê của Nhà nước thì trước năm 2001 các tòa án đều không coi quyền thuê nhà của Nhà nước là tài sản chung của vợ chồng. Sau năm 2001, mặc dù đã có Nghị định 70/2001/NĐ-CP ngày 3/10/2001 của Chính phủ nhưng khi giải quyết, nhiều tòa án vẫn tỏ ra lúng túng, có không ít trường hợp tòa án không coi quyền thuê nhà là tài sản chung vợ chồng, nên không xác định giá trị để chia. Đây là một điều không hợp lý, một ví dụ điển hình:
Chị Bình, anh Chuyên – Đội Cấn Ba Đình Hà Nội. Năm 2000, vợ chồng chị Bình anh Chuyên nhận chuyển nhượng(Lại từ một người bán) quyền thuê nhà của Nhà nước đối với căn nhà số 13 B Tập thể VKHCN, nhà 3 tầng, diện tích 30,7 m2, chiều ngang theo mặt đường là 2,06m - với giá 495.000.000 đồng. Ngày 20/02/2001 anh Chuyên đứng tên hợp đồng thuê căn nhà này với cơ quan quản lý nhà của Nhà nước.
Trong quá trình giải quyết vụ án, tòa án đã tiến hành định giá vào đầu năm 2004 thì theo giá nhà do Nhà nước bán cho người đang ở thuê thì căn nhà này có giá là 37.500.000 đồng; trong khi đó giá chuyển nhượng thực tế theo thị trường là 1.200.000.000 đồng.
Khi giải quyết tranh chấp quyền sử dụng căn nhà này, Tòa án đã rất lung túng không biết xác định đây có phải là tài sản chung của vợ chồng chị Bình – Chuyên hay không? Hoặc xác định đây là tài sản chung của vợ chồng thì mức giá áp dụng để chia là mức giá nào? Vì giữa giá trị thực theo thị trường và giá trị theo giá của nhà nước là quá chênh lệch?
2. Quan điểm giải quyết:
Thực tiễn giải quyết, chúng tôi cho rằng quyền sử dụng nhà thuê là một quyền về tài sản, trên thực tế Nhà nước đã thừa nhận việc chuyển nhượng quyền thuê nhà thuộc sở hữu nhà nước. Đặc biệt, Nghị định 70/2001/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật hôn nhân và gia đình, tại Điều 28 Nghị định này có quy định: “Việc giải quyết quyền lợi của vợ chồng khi ly hôn đối với nhà ở do vợ hoặc chồng hoặc cả vợ và chồng được thuê của Nhà nước trước hoặc sau khi kết hôn, được thực hiện theo quy định sau đây:
a. Trong trường hợp hợp đồng thuê nhà ở vẫn còn thời hạn, thì các bên thỏa thuận về việc tiếp tục thuê nhà ở đó; nếu các bên không thỏa thuận được và cả hai bên đều có nhu cầu sử dụng, thì được tòa án giải quyết theo quy định tại Điều 95 của Luật Hôn nhân và gia đình.
Trong trường hợp vợ chồng đã nâng cấp, sửa chữa, cải tạo nhà thuê của Nhà nước hoặc xây dựng mới trên diện tích có nhà thuê của Nhà nước, thì khi ly hôn, việc chia quyền sử dụng nhà ở và phần diện tích nâng cấp, sửa chữa, cải tạo, xây dựng mới do các bên thoả thuận; nếu không thỏa thuận được, thì được tòa án giải quyết theo quy định tại Điều 95 của Luật hôn nhân và gia đình. Nếu chỉ một bên có nhu cầu sử dụng, thì bên sử dụng phải thanh toán cho bên kia phần giá trị quyền thuê nhà của Nhà nước và một phần giá trị nhà đã nâng cấp, cải tạo, sửa chữa, xây dựng mới mà bên đó được hưởng vào thời điểm chia tài sản khi ly hôn.
b. Trong trường hợp vợ chồng đã được Nhà nước chuyển quyền sở hữu đối với nhà ở đó, thì việc chia nhà khi ly hôn được thực hiện theo quy định tại Điều 95 của Luật Hôn nhân và gia đình. Như vậy, giá trị quyền thuê nhà đối với nhà ở của Nhà nước do vợ hoặc chồng hoặc cả vợ và chồng được thuê của Nhà nước trước hoặc sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng (trường hợp hợp đồng thuê nhà ở còn thời hạn thuê trong hợp đồng hoặc còn quyền thuê nhà trên thực tế).
Đối với trường hợp hợp đồng thuê nhà đã hết, thì phải hỏi ý kiến của cơ quan nhà nước có thẩm quyền quản lý nhà cho thuê, nếu cơ quan đó cho biết vẫn công nhận cho chủ đã ký hợp đồng thuê vẫn tiếp tục được thuê, vẫn thu tiền thuê nhà thì cũng coi giá trị quyền thuê nhà là tài sản chung. Do đó, khi ly hôn Tòa án phải áp dụng Điều 95 Luật Hôn nhân và gia đình để giải quyết.
Trường hợp diện tích nhà không thể phân chia quyền sử dụng được hoặc một bên đương sự chỉ xin chia giá trị, thì Tòa án giao nhà cho bên có nhu cầu sử dụng và buộc bên được Tòa án giao quyền sử dụng nhà phải thanh toán cho bên kia một phần giá trị quyền thuê nhà tương ứng với quyền lợi của họ.
[FONT=&quot]Luật sư: Lê huy Quang – Giám đốc công ty luật hợp danh Danzko – Đoàn luật sư Hà Nội.[/FONT]
[FONT=&quot]DĐ: 0904230023/0912519823. ĐT:043.7931223/ Fax: 043.7931224. Email: [/FONT]huyquang12001@yahoo.com[FONT=&quot]. Http: [/FONT]www.tuvanphapluat.mobi[FONT=&quot]. [/FONT]www.thutuclyhon.vn[FONT=&quot] [/FONT]
[FONT=&quot] [/FONT]