Hỏi về hợp đồng không có công chứng.

Em có một vấn đề muốn hỏi.
Em cho thuê tầng 1 của nhà em. Họ thuê để kinh doanh. Hợp đồng được ký 2 năm, chỉ có 2 bên ký với nhau không qua công chứng hay bên thứ 3 nào cả.
Hợp đồng trả tiền nhà 6 tháng một lần, họ đã trả 6 tháng và đang sử dụng đến tháng thứ 5. Nay họ muốn dùng hết 6 tháng đó thì sẽ giả lại nhà, nhưng bên em không đồng ý, bắt họ thuê đến hết hợp đồng thì có được không?
Trong hợp đồng có những chi tiết sau:
Bên A là bên cho thuê và bên B là bên thuê.
"Bên A được quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng khi bên B không thanh toán tiền nhà sau 07 ngày".
"Bên B phải bồi thường 6 tháng tiền nhà nếu đơn phương chấm dứt hợp đồng"

Vậy khi bên B sau khi hết 6 tháng + 7 ngày mà không thanh toán tiếp 6 tháng tiền nhà kỳ sau thì điều gì sẽ xảy ra? Bên B có phải bồi thường cho bên A không?

Xin cảm ơn.

Về nguyên tắc nếu các bên đã thỏa thuận trong hđ vể vấn đề bồi thường do chấm dứt hđ trước thời hạn như bạn đã nêu, khi bên B muốn chấm dứt trước thời hạn (lưu ý không phải do lỗi của bên A) thì sẽ phải thực hiện nghĩa vụ bồi thường của mình. Nếu bên B không thực hiện bên A có thể khởi kiện ra Tòa yêu cầu giải quyết. Tuy nhiên bạn nên cân nhắc kỹ có nên thực hiện việc khởi kiện hay không bởi lẽ quá trình khởi kiện tại Tòa là rất phức tạp, tốn kém, khi Tòa đã xử xong thì việc thi hành bản án cũng không phải dễ dàng (đặc biệt là khi người thuê của bạn là cá nhân hoặc hộ kinh doanh) trong khi giá trị hợp đồng của bạn là không lớn. Hơn thế nữa trường hợp nhà bạn cho thuê với thời hạn 2 năm mà không công chứng, chứng thực là sai về mặt hình thức của hợp đồng
Theo quy định của BLDS 2005
" Điều 492. Hình thức hợp đồng thuê nhà ở
Hợp đồng thuê nhà ở phải được lập thành văn bản, nếu thời hạn thuê từ sáu tháng trở lên thì phải có công chứng hoặc chứng thực và phải đăng ký, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác"
Như vậy nếu kiện ra Tòa thì hợp đồng này cũng sẽ bị tuyên bố vô hiệu.
Vì vậy tốt nhất nếu bên đó muốn trả nhà trước thời hạn, bạn cũng không nên quá khó khăn, có thể thì nên thỏa thuận để bên đó bồi thường 1 phần tiền do đã phá vỡ hđ thôi. Nếu họ không thực hiện bạn cũng rất khó có cách đòi được.

Mình có trường hợp tương tự như trên nhưng mình là người đi thuê, như vậy nếu mình không muốn thuê nhà nữa, tự ý dừng thì sẽ không phải bồi thường đúng không? Mình thấy mỗi người trả lời 1 kiểu, hay là những vụ kiểu này thường có các cách xử khác nhau/? Ko có kết luận cụ thể.

Bạn ơi không phải như bạn nói đâu. Về nguyên tắc nếu đã thoả thuận trong hợp đồng, thì khi bạn chấm dứt việc thuê nhà trước thời hạn mà do lỗi hoàn toàn của bạn thì bạn phải bồi thường theo như trong hợp đồng, nếu bạn không thực hiện người cho thuê có thể khởi kiện bạn ra Toà yêu cầu thực hiện. Tuy nhiên trong trường hợp trên, minh có nói là bạn ấy có thể khởi kiện ra Toà tuy nhiên thủ tục và việc thi hành án là không dễ, mà hợp đồng của bạn ấy còn vi phạm về mặt hình thức nữa nên bạn ấy phải rất cân nhắc trong việc lựa chọn cách giải quyết.

Theo mình hợp đồng không vô hiệu do vi phạm hình thức đâu jojo. Jojo xem lại BLDS 2005 phần hình thức hợp đồng, nếu quy định là hình thức hđ là điều kiện có hiệu lực thì ko tuân thủ hình thức mới vô hiệu à, ví dụ hợp đồng mua bán nhà không công chứng... Nên nếu HĐ thuê thì không vô hiệu.

Có mấy cái chủ thớt cần làm rõ thêm: vụ "trả trước" 6 tháng thì chủ thớt xác định lại là trả trước hay đặt cọc, nếu đặt cọc thì đặt cọc để giao kết hay đặt cọc để giao kết và thực hiện hợp đồng, có thỏa thuận phạt cọc không nhé, vì hậu quả của chúng khác nhau. Tốt nhất là post đoạn đó lên đây.

HD của chủ thớt có ghi thời hạn báo trước khi chấm dứt không? Bởi đây cũng là căn cứ tòa xem xét thiệt hại.

Vụ của chủ thớt thì chủ quan theo ý mình có thể như thế này: Về việc họ có chấm dứt được không thì đương nhiên chấm dứt được, chỉ có hậu quả của nó như thế nào thôi. Nếu chấm dứt không theo các trường hợp được phép nêu tại hợp đồng hoặc luật cho phép chấm dứt thì phải bồi thường thiệt hại, nếu ko có thỏa thuận thiệt hại thì bồi thường toàn bộ, nghĩa là nếu có thỏa thuận thì bồi thường theo mức thỏa thuận.

Về phần 07 ngày chủ thớt được chấm dứt thì đây là quyền của chủ thớt, chủ thớt muốn sử dụng hay không là tùy, nếu sử dụng dẫn đến hợp đồng chấm dứt trước hạn mà nếu có thiệt hại thì chủ thớt được bồi thường nhưng phải chứng minh thiệt hại và được tòa công nhận.

Bộ luật Dân sự 2005 quy định:

Điều 122. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự
2. Hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch trong trường hợp pháp luật có quy định.

Điều 492. Hình thức hợp đồng thuê nhà ở
Hợp đồng thuê nhà ở phải được lập thành văn bản, nếu thời hạn thuê từ sáu tháng trở lên thì phải có công chứng hoặc chứng thực và phải đăng ký, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

Trong trường hợp này: hợp đồng thuê nhà, thời hạn thuê hai năm và không qua công chứng!

Bạn justice_more có thể giải thích thêm cho mình hiểu vì sao hợp đồng này không vô hiệu về hình thức không?

Normal 0 false false false MicrosoftInternetExplorer4 /* Style Definitions */ table.MsoNormalTable {mso-style-name:"Table Normal"; mso-tstyle-rowband-size:0; mso-tstyle-colband-size:0; mso-style-noshow:yes; mso-style-parent:""; mso-padding-alt:0cm 5.4pt 0cm 5.4pt; mso-para-margin:0cm; mso-para-margin-bottom:.0001pt; mso-pagination:widow-orphan; font-size:10.0pt; font-family:"Times New Roman"; mso-ansi-language:#0400; mso-fareast-language:#0400; mso-bidi-language:#0400;} Bạn justice_more ơi mình không đồng ý với ý kiến của bạn đâu. Bạn xem lại Điều 450 và 492 của BLDS nhé
"Điều 450. Hình thức hợp đồng mua bán nhà ở
Hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác."

"Điều 492. Hình thức hợp đồng thuê nhà ở
Hợp đồng thuê nhà ở phải được lập thành văn bản, nếu thời hạn thuê từ sáu tháng trở lên thì phải có công chứng hoặc chứng thực và phải đăng ký, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác."



Bạn có thấy sự tương đồng trong 2 quy định này không. Đó chính là sự bắt buộc về mặt hình thức của hợp đồng đấy. Cả 2 hợp đồng này đều phải công chứng, chứng thực. Nếu không đều là vô hiệu về mặt hình thức. Việc buộc hợp đồng thuê nhà trên 6 tháng phải công chứng, chứng thực và đăng ký là bắt buộc vì nó còn ảnh hưởng đến việc đóng thuê thu nhập cá nhân với phần tiền thuê nhà nữa bạn ah.

Chào các bạn!

Hợp đồng trên nếu đưa ra Tòa thì Tòa sẽ không tuyên bố là vô hiệu ngay đâu vì nóchỉ vi phạm về mặt hình thức theo quy định tại điểu 134 BLDS 2005 thôi.

Tòa sẽ cho các bên 1 tháng để hoàn thiện hình thức của hợp đồng nếu sau thời hạn đó mà các bên không thực hiện thì Tòa sẽ tuyên vô hiệu, bên có lỗi làm cho hợp đồng vô hiệu phải bồi thường và chịu án phí.

Mình rất cám ơn các bạn đã trả lời.
6 tháng đó là 6 tháng tiền nhà trả trước chứ không phải cọc.

Điều bạn QuyetQuyet945 nói có đúng thật không? Nếu vậy nếu khi họ chấm dứt hợp đồng và ra tòa, tòa sẽ cho 1 tháng để đi công chứng, nếu họ không chịu công chứng thì họ sẽ phải đền bù đúng không?

Bạn hãy đọc thêm khoản 2 điều 401 BLDS 2005

Điều 401. Hình thức hợp đồng dân sự
"2. Trong trường hợp pháp luật có quy định hợp đồng phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng hoặc chứng thực, phải đăng ký hoặc xin phép thì phải tuân theo các quy định đó. <FONT class=imageattach face=Arial size=4 onload=[/IMG]Hợp đồng không bị vô hiệu trong trường hợp có vi phạm về hình thức, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác."

Đi sâu hơn một chút, so sánh quy định của năm 1995 với quy định của năm 2005, có thể thấy nhận thức của nhà làm luật về việc "vi phạm hình thức dẫn đến vô hiệu hợp đồng" đã thay đổi.
Đây là quy định năm 1995:
"Điều 400. Hình thức hợp đồng dân sự
1- Hợp đồng dân sự có thể được giao kết bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể, khi pháp luật không quy định đối với loại hợp đồng đó phải được giao kết bằng một hình thức nhất định.
Khi các bên thoả thuận giao kết hợp đồng bằng hình thức nhất định, thì hợp đồng được coi là đã giao kết khi đã tuân theo hình thức đó.
2- Trong trường hợp pháp luật có quy định hợp đồng phải được thể hiện bằng văn bản, phải được chứng nhận của Công chứng nhà nước, chứng thực, đăng ký hoặc xin phép, thì phải tuân theo các quy định này."

Quy định 1995 đến đây là chấm dứt, ko có cái câu quan trọng trên kia. Nghĩa là BLDS 2005 - luật "mẹ" đã cho phép các luật "con"quy định hình thức hợp đồng vô hiệu trong từng loại cụ thể miễn là phải minh thị ra trong luật con rằng vi phạm hình thức là vô hiệu, ngược lại, ko minh thị rõ ra thì ko vô hiệu.

Chỗ này bạn Jojo làm research thêm nhé, bạn tìm tất cả các văn bản quy định về mua bán, chuyển nhượng bđs, kể cả luật công chứng xem thử họ có quy định ko tuân thủ là vô hiệu không? nếu có thì ko tuân thủ là vô hiệu. Tương tự bạn tìm tất cả các văn bản quy định về cho thuê nhà, nếu ko có văn bản nào quy định ko tuân thủ là vô hiệu thì nó không vô hiệu.

Thêm một chỗ mình muốn trao đổi với Jojo về mục đích của việc quy định vp hình thức là vô hiệu. Ko như jojo nói là thuế TNCN gì đó đâu. Vấn đề nó lớn hơn. Khi nhà làm luật xác định vi phạm ht là vô hiệu, như trong mua bán nhà, bởi lẽ họ muốn giao dịch có tính quan trọng, đối với tài sản có tính đặc biệt như nhà đất cần được bảo vệ một cách chặt chẽ cả ở khía cạnh nhà nước cần quản lý giao dịch đó lẫn bảo vệ quyền lợi của người bán và người mua, tránh các xáo trộn lớn trong đời sống xã hội. Nói chung là xét trên nhiều khía cạnh họ thấy nó quan trọng, cần bảo vệ và giám sát cao do đó họ yêu cầu phải tuân thủ hình thức, phải đi đến phòng công chứng này kia, phải tra cứu ngăn chặn... Còn thuê nhà thì bạn cũng so sánh được mức độ quan trọng với mua bán và nói vui rằng trong thực tiễn thì ta thấy ko ký công chứng cũng có sao đâu?

Về việc 1 tháng cho hai bên khắc phục như bạn gì đó nói thì đó là biện pháp khắc phục thôi. Mình vẫn thấy có một số thẩm phán có suy nghĩ rằng hợp đồng thuê nhà 6 tháng ko ký công chứng là vô hiệu nhưng theo mình suy nghĩ này sai với tinh thần BLDS 2005.