Kinh nghiệm danh cho khách mua Nhà đất an toàn

Những điều cần Biết khi Mua Nhà Đất

Trước một giao dịch Mua Bán Bất động sản, không có gì tốt hơn việc tự bảo vệ mình khỏi những rủi ro, mánh khóe “lách luật”, Thiếu minh bạch của một số chủ đầu tư và nhiều tay môi giới thiếu lương tâm nghề nghiệp bằng việc tự trang bị kiến thức, kĩ năng tăng khả năng nhận định, phân tích, kiểm chứng bất động sản thay vì tin vào những lời hứa hẹn “đường mật” quảng cáo của các công tác tư vấn, “cò” nhà đất để rồi phải nếm phải “trái đắng”.

Kinh Nghiệm Khi Mua Nhà Đất

May mắn biết đến chuyên đề “Hạn Chế những rủi ro trong giao dịch bất động sản” do Tiến sỹ Lê Bá Chí Nhân biên soạn – một trong những công trình nghiên cứu chuyên sâu trong lĩnh vực hạn chế rủi ro khi tiến hành giao dịch Bất động sản với quy mô, bài bản nhất tại Việt Nam hiện nay, chúng tôi xin mạn phép trích lược một số nội dung quan trọng và thiết yếu nhất để thông tin đến quý bạn đọc quan tâm.

Có thể thấy là mặc dù nhiều cảnh báo về nguy cơ xảy ra tranh chấp, kiện tụng được rất nhiều chuyên gia đưa ra nhưng nhiều trường hợp do chủ quan hoặc không chú ý đến những căn cứ làm cơ sở thực hiện giao dịch có ghi rõ trong các hợp đồng mua bán, cho thuê bất động sản mà chỉ tập trung vào việc quan tâm đến giá bán, thời hạn tất toán, phương thức thanh toán… đã đẩy không ít người phải rơi vào tình trạng “tiền mất tật mang”, chật vật tìm cách xoay sở khi “việc đã rồi”, vướng phải những rủi ro không đáng có.

Những Lưu ý Khi Mua Nhà Đất​

Vậy, làm thế nào để nhận biết những rủi ro pháp lí phổ biến nhất và làm sao để đề phòng chúng trong các giao dịch bất động sản? Đây thật sự vẫn luôn là mối quan tâm hàng đầu không những của khách mua nhà ở, các nhà đầu tư, đại diện các sàn giao dịch mà còn là những chuyên viên thẩm định, phân tích dự án…

Trong chuyên đề nghiên cứu của mình, Tiến sĩ Lê Bá Chí Nhân cũng đã khẳng định rằng khó mà bóc tách hết những “hằng hà đa số” rủi ro cho thật cụ thể trong các giao dịch Mua Bán Nhà Đất. Tuy nhiên, chuyên đề cũng đã giúp khách hàng có thêm cái nhìn đa chiều hơn khi chỉ ra 10 rủi ro pháp lý phổ biến nhất khi thực hiện các giao dịch bất động sản để có cách phòng tránh hiệu quả. Cụ thể như sau:

Chủ đầu tư tự ý thay đổi kết cấu, thiết kế bằng cách di dời trang thiết bị, vật dụng thuộc sở hữu chung, phân chia, tăng số phòng căn hộ, xây mới căn hộ, cơi nới diện tích trong dự án ở mọi hình thức mà chưa có văn bản chấp thuận của cơ quan chức năng. Khách hàng cần nắm rõ bản chất hành vi này là trái với quy định của pháp luật mà cụ thể là phạm vào Khoản 5, Điều 23 Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư (Ban hành kèm theo Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD ngày 28/5/2008). Khi mua phải những dự án thuộc trường hợp trên, người mua nhà sẽ rất khó làm giấy giấy nhận chủ quyền, chưa kể việc can thiệp vào kết cấu cũng sẽ không đảm bảo an toàn, tiện ích của dự án khi hoàn công.

Không rõ ràng về chủ đầu tư và các đơn vị phối hợp xây dựng dự án. Người mua nhà cũng cần nhận biết sớm để phòng ngừa vì các trường hợp nhiều tay đầu cơ, cò môi giới nhà đất giả danh chủ đầu tư thực hiện giao dịch với khách cũng không phải là hiếm.

Kí kết hợp đồng giao dịch khi không xác định được thẩm quyền của bên đại diện pháp luật của chủ đầu tư. Theo quy định, bên đứng ra kí hợp đồng phải là bên có đủ thẩm quyền, năng lực đại diện cho chủ đầu tư thực hiện giao dịch bất động sản với người mua còn trong trường hợp bất khả kháng bên đại diện phải xuất trình giấy ủy quyền. Còn về phía khách hàng, khi nhận được giấy ủy quyền và hạn chế việc phát sinh tranh chấp, kiện tụng sau này khi hợp đồng phải kí với “người lạ” thì hãy nên kiểm tra các thông tin cần thiết như: thời gian hiệu lực, nội dung ủy quyền, uy tín của bên nhận ủy quyền…

Những điều cần biết khi mua nhà đất​

Thận trọng khi giao dịch nhà sẽ hình thành trong tương lai. Chỉ mua nhà, công trình xây dựng đã có sẵn. Trường hợp chủ đầu tư cố tình làm trái, sẽ bị xử phạt theo quy định tại Khoản 2, Điều 31, Nghị định 23/2009/ND-CP.

Mua phải những dự án không đủ điều kiện kinh doanh theo quy định như: dự án chưa có giấy phép, chưa hoàn thiện xong phần móng. Thường thì những hợp đồng đã kí mua nhà này sẽ không có hiệu lực pháp lý và việc chủ đầu tư bất chấp vi phạm để bán nhà chưa hoàn thiện xong theo quy định thì người mua nhà cũng nên đặt dấu hỏi về uy tín và năng lực tài chính của họ trước khi đưa ra quyết định cuối cùng.

Dự án Bất động sản Mở bán chưa hoàn thiện hạ tầng đã được các chủ đầu tư phân lô, bán đất nền là trái với quy định nghiêm cấm tại Khoản 7, Điều 4, Nghị định số 11/2013/NĐ-CP.

Mập mờ, gian lận trong cách tính diện tích sàn căn hộ bán cho khách hàng của chủ đầu tư trong khi Khoản 2, Điều 21, Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 1/9/2010 hướng dẫn thi hành Nghị định số 71/2010/NĐ-CP đã xác định có hai cách tính rõ ràng. Cụ thể như sau: Thứ nhất là theo nguyên tắc tính kích thước thông thuỷ của căn hộ hoặc tính từ tim tường bao, tường ngăn chia các căn hộ tuy nhiên nhiều chủ đầu tư vẫn cố tình làm trái khi cho thêm phần phần cột, vách chịu lực, hộp gen, tính luôn diện tích phủ bì gộp chung vào diện tích căn hộ.

Không nắm rõ các điều kiện bất khả kháng khi dự án bị buộc phải thu hồi đã nêu trong hợp đồng cũng là một trong những rủi ro phổ biến khiến người mua nhà phải chịu lâm vào thế “nắm dao đằng lưỡi”.

Hợp đồng không nêu rõ các khoản tiền kèm theo giá trị căn hộ như tiền sử dụng đất, lệ phí, thuế khác…

Chủ đầu tư ăn gian thuế GTGT của khách mua nhà. Việc này tưởng chừng như đã được quy định rõ ràng ở mức 10% trong hợp đồng nhưng thực ra chỉ cần một chút khéo léo trong việc “lách” Thông tư số 06/2012/TT-BTC là nhiều chủ đầu tư dự án đã “đút” túi một khoản tiền không nhỏ của khách. Người mua nhà cần xem xét kĩ cách tính thuế GTGT để tránh bị “rút tiền” một cách tinh vi.

10 rủi ro trên chẳng những có thể tránh mà cách phòng ngừa nó còn vô cùng đơn giản với 5 bước sau đây:

Bên bán phải xuất trình đủ đã được chứng nhận từ cơ quan có thẩm quyền như: giấy giao đất, giấy phê duyệt dự án, giấy phép xây dựng, bản thiết kế chi tiết… Sau khi yêu cầu bên bán nhà đưa các giấy tờ, người mua nhà cần kiểm tra cẩn trọng qua đó đối chiếu các thông tin mà bên bán đã cung cấp trước đó để xác minh. Tuyệt đối không ký hợp đồng với dự án mà chủ đầu tư không thể hoặc cố tình không đưa ra được hồ sơ pháp lý dự án đầy đủ khi người mua yêu cầu.

Thận trọng xác minh bên bán có đúng là chủ đầu tư dự án dự định mua hay không. Bên cạnh đó, người mua cũng nên kiểm tra kĩ tính hợp pháp của giấy ủy quyền của bên đại điện kí hợp đồng giao dịch khi chủ đầu tư dự án không thể kí kết.

Yêu cầu chủ đầu tư cung cấp biên bản nghiệm thu hoàn thành phần móng. Chỉ kí hợp đồng giao dịch khi chắc chắn rằng phần móng (gồm cọc và đài, giằng móng) đã được hoàn thiện xong. Chú ý, thiếu một trong ba hạng mục trong phần thi công móng thì dự án đó cũng chưa được xem là đã đủ điều kiện mua bán, chuyển nhượng theo diện được phép bán nhà, đất nền hình thành trong tương lai.

Trước khi đặt bút kí hợp đồng, khách hàng nhất thiết nên yêu cầu chủ đầu tư tách bạch cụ thể đây là giá trị căn nhà, đâu là giá trị tiền thuế GTGT.

Nghiên cứu kĩ hợp đồng là điều cần thiết không thể bỏ qua trong bất cứ một giao dịch bất động sản nào. Nếu cần thời gian xem xét kĩ lưỡng, khách hàng hoàn toàn có quyền yêu cầu chủ đầu tư cung cấp bản hợp đồng chi tiết về xem xét cho thật kĩ. Những điểm cần chú ý trong hợp đồng như sau: các loại phí, thuế khác ngoài giá trị căn hộ và thế GTGT; thời hạn bàn giao nhà; cách tính diện tích; chế tài xử phạt nếu chủ đầu tư không thực hiện trách nhiệm; các điều kiện bất khả kháng khi dự án không thể tiếp tục; quy định về diện tích sở hữu chung; thời hạn giao sổ hồng; trang thiết bị và vật dụng thuộc sở hữu riêng, chung và các khoản quy định khác…

Trường hợp bên mua chưa có kinh nghiệm nhiều trong việc phân tích hồ sơ mua bán, hợp đồng giao dịch, để cẩn thận hãy nhờ một chuyên gia, luật sự hoặc cũng có thể là một người thân quen có kinh nghiệm trong giao dịch bất động sản nhờ hướng dẫn, tư vấn để tránh bị lừa đảo, hối hận muộn màng khi “bút sa gà chết”.

Hy vọng những kinh nghiệm được đúc kết từ các trường hợp, vụ việc cộm cán điển hình thời gian qua qua ngòi bút biên soạn của Tiến sĩ Lê Bá Chí Nhân sẽ cung cấp thêm những thông tin cơ bản nhưng hữu ích, thiết yếu để khách mua nhà chủ động hơn trong việc tự bảo vệ quyền lợi của mình cũng như hạn chế tối đa các rủi ro vốn-có-thể-tránh-được trong các giao dịch bất động sản.
theo Bất Động Sản Hà Nội