Kinh nghiệm xây nhà

Kinh nghiệm xây nhà

Chào các bác,
Tôi xin mở ra topic này để anh em ta, những người đã từng xây nhà hoặc sắp xây nhà, vào trao đổi kinh nghiệm, học hỏi lẫn nhau.
Tôi nghĩ rằng đối với phần lớn mọi người, xây nhà là một trong những việc hệt trọng trong đời mà ta chỉ có cơ hội làm một vài lần, vì vậy không dễ để xây được một căn nhà ưng ý, mà sau đó mình không phải hối tiếc về những mặt chưa được của căn nhà. Rất nhiều người nói cứ sau mỗi lần xây nhà thì họ lại học thêm được nhiều điều. Vậy làm thế nào để rút được kinh nghiệm của những người đi trước?
Xin các bác cho ý kiến đóng góp cho topic, vì em tin rằng đây là một topic bổ ích cho mọi người.
Để mở đầu, bác nào có mẫu hợp đồng xây dựng tương đối bài bản, kín kẽ đề nghị post lên cho anh em học hỏi với.
Mong nhận được nhiều comment quý báu của các bác.

Kinh nghiệm là
bỏ ra bao nhiêu là tiền nhưng không dám bỏ một ít ra thuê tư vấn là thiệt thân.
Có nhiều kinh nghiệm trong việc làm nhà, nhất là nhà mình là việc thiệt thòi vô cùng!

Em đang định xây nhà đây
Sáng nay nghe tin thép xây dựng Trung Quốc giá rẻ đang tràn vào Việt Nam --> Sướng quá
Mẫu hợp đồng em có 1 cái đang soạn đây, các bác cho ý kiến giúp nhé
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
HỢP ĐỒNG
THI CÔNG XÂY DỰNG NHÀ Ở
- Căn cứ vào vào pháp lệnh hợp đồng kinh tế được Hội đồng Nhà nước thông qua ngày 25/09/1989
- Căn cứ Nghị định số 17/HĐBT ngày 16/01/1990 của Hội đồng Bộ Trưởng( này là Chính phủ) quy định chi tiết
Hôm nay, ngày??..tháng?????năm 2008, chúng tôi gồm:
Đại diện bên thuê xây dựng ( gọi tắt là bên A)
Ông: Trần Quốc Thắng
CMND số ??????.do công an Thái Nguyên cấp ngày ????
Hộ khẩu thường trú tại: Phường Thắng Lợi - Thị Xã Sông Công ?" Thái Nguyên
Đại diện bên nhận thi công xây dựng (gọi tắt là bên B)
Ông:
CMND số??????????.do công an
Hộ khẩu thường trú tại:

Hai bên đã tiến hành bàn bạc và tự nguyện thỏa thuận ký kết hợp đồng phá dỡ và thi công xây dựng mới nhà ở theo những điều khoản sau đây.
Điều 1: Bên A đồng ý thuê bên B:
Thi công xây dựng đồng bộ một nhà ở 2 tầng kết cấu khung bê tông chịu lực, móng dầm trên cọc trên diện tích đất 4.1m x 10m tại thôn Ngọc Trục ?" Xã Đại Mỗ - Huyện Từ Liêm ?" TP. Hà Nội và đổ đất đào móng đến điểm qui định của Thành Phố, bao gồm các nội dung sau:
- Đào móng theo đúng diện tích của bên A, không đào xâm lấn sang móng của các nhà liền kề, đổ đất móng ra bãi tập kết của bên A, xây thô và hoàn thiện tất cả các hạng mục khép kín thuộc công trình, dọn vệ sinh khi hoàn thành.
- Đổ bê tông móng trên nền cọc đã được đóng.
- Đổ dầm cột, đổ dầm mái tầng 2 và tầng 3
- Xây thô, chát hoàn thiện toàn bộ bên trong và bên ngoài tường nhà, nhà vệ sinh, cầu thang bộ.
- Lắp, chèn khuôn cửa các loại
- Đắp phào, chỉ gờ, quét xi măng mặt ngoài
- Lắp đặt các thiết bị vệ sinh và đề chừa các lỗ sau này phục vụ cho việc lắp đặt hệ thống cấp thoát nước, đường điện.
- Lát sàn nhà, cầu thang, ốp tường nhà vệ sinh khu bếp.
Điều 2: Yêu cầu kỹ thuật trong xây dựng mới
- Bên B thực hiện thi công xây dựng mới theo đúng bản vẽ kiến trúc do bên A cung cấp.
- Có giải pháp kỹ thuật chống lún cho các nhà liền kề trong quá trình đào móng.
- Trong quá trình thi công phải đảm bảo đúng các quy trình kỹ thuật, qui định về chất lượng công trình, đảm bảo nguyên tắc tối thiểu như:
+ Chiếu ngang phải thăng bằng, chiếu đứng phải thẳng, xây không trùng mạch đứng, tiết diện cột phải đúng quy cách, góc cột phải vuông không quá 20mm, tường trát phẳng để có thể lăn sơn trực tiếp được. Chi tiết phần bê tông không được để hở sắt, mặt bê tông phải mịn, sau khi đổ bê tông 10 giờ nếu trời nắng phải bảo dưỡng. Riêng đối với sàn tầng sau khi đổ 12 giờ phải xây giờ để bơm nước bảo dưỡng, đối với mái phải bảo dưỡng bằng nước hòa xi măng cứ 60 phút quét một lần và được duy trì trong thời gian 05 ngày.
+ Toàn bộ đất đào móng phải đưa ra khỏi công trình để xử lý đất nền bằng cát bão hòa nước, gạch thô phải được tưới nước trước khi xây, cuối buổi vét vữa rơi tận dụng lại, cuối ngày không để vữa thừa.
- Bên B có trách nhiệm thực hiện đầy đủ các các phương tiện về bảo hiểm lao động cho thợ và thực hiện đúng các quy trình về an toàn lao động trong thi công.
- Thực hiện che chắn đảm bảo, không để ảnh hưởng đến sinh hoạt chung của các hộ liền kề và ngõ đi.
Điều 3: Tiến độ công trình
Bên B cam kết thực hiện công trình theo đúng tiến độ sau:
- Từ ngày ???????.. đến?????????..: Hoàn thành khối đào, xây móng và các công trình kiến trúc theo móng như: bể phốt, bể nước ngầm?.
- Từ ngày???????? đến ?????????.: Hoàn thiện đổ mái tầng 2
- Từ ngày???????? đến ????????: Hoàn thiện toàn bộ phần xây dựng (Đã tính cả thời gian phục vụ cho lắp đặt điện, nước và phần mộc)
Điều 4: Giá cả và thời gian thanh toán
1.Giá cả
Đơn giá xây dựng mới được tính trọn gói là 400.000 đồng/m2 xây dựng (Đã bao gồm cả chi phí giàn giáo, cốp pha). Với giá cả như trên sẽ không có bất cứ khoản phụ phí hoặc phí phát sinh nào khác( Trừ các nội dung công việc được coi là phát sinh thêm ngoài đơn giá như: Lát cầu thang, ốp gạch mặt tiền)
- Nếu bên A yêu cầu đổ trần phụ cho nhà vệ sinh + bệ bếp + Ô văng thì đơn giá được tính bằng50% đơn giá xây mới.
2. Giá thanh toán
- Giá trị được xác định thanh toán cho phần phá dỡ??
- Giá trị được xác định làm cơ sở thanh toán cho phần xây dựng mới là:
+ Diện tích xây dựng x 400.000 đồng /m2
hoặc + Diện tích đổ trần phụ x 200.000 đồng/m2
3. Thời gian thanh toán
- Chi phí xây dựng mới được tạm ứng theo kết quả nghiệm thu từng hạng mục công trình, cụ thể:
+ Khi B đào và xây xong móng thì A tạm ứng cho B 7.000.000 đồng (Bảy triệu đồng)
+ Khi B đổ xong sàn tầng 1 và tầng 2 và mái thì A tạm ứng cho B mỗi lần 5.000.000 đồng (năm triệu đồng)
+ Căn cứ vào kết quả nghiệm thu toàn bộ công trình thì A sẽ thanh, quyết toán cho B.
Điều 5: Trách nhiệm của các bên
1. Trách nhiệm của bên A
- Bàn giao hiện trường, hoàn thiện đầy đủ các thủ tục pháp lý liên quan
- Bàn giao thiết kế cho B và chủ động đề xuất những nội dung cần điều chỉnh rtong thiết kế cho B trước khi thi công.
- Cử người giám sát thi công
- Cung cấp điện nước cho công trình (chỉ phục vụ cho thi công)
- Cung cấp dây buộc, thừng, đinh và bạt che đã được thỏa thuận ngoài đơn giá xây dựng
- Cung cấp kịp thời các loại vật tư theo đúng yêu cầu và thời gian của bên B tại các điểm tập kết mà 2 bên đã thống nhất.
- Tạm ứng và thanh toán đầy đủ theo đúng các điều khoản đã được ghi trong hợp đồng
- Đăng ký tamh trú cho thợ của bên B và chuẩn bị địa điểm cho B dựng lán trại tạm thời trong thời gian thi công.
2. Trách nhiệm của bên B
- Phải có cán bộ kỹ thuật đủ trình độ để tổ chức và chỉ đạo thi công, phải thường xuyên có mặt tại công trình để cùng A giải quyết kịp thời mọi vấn đề về thiết kế, kỹ thuật, mỹ thuật và các vấn đề khác phát sinh. Ư
- Đảm bảo ổn định về số lượng, chất lượng thợ chính, thợ phụ nhằm đáp ứng yêu cầu cho chất lượng của công trình và tiến độ đề ra, trong đó cần chú trọng đến thợ làm sắt và kỹ thuật đổ bê tông.
- Có trách nhiệm lo toàn bộ đà, giáo, cốp pha và các công cụ, dụng cụ phương tiện khác phục vụ đầy đủ kịp thời cho công tác thi công ( trong đó cốp pha cột, dầm phải là cốp pha mới, đổ bê tông phải dùng đầm máy)
- Có phương án và thiết bị, phương tiện đảm bảo an toàn tuyệt đối cho thợ xây và những người xung quanh đặc biệt như công tác an toàn về điện, đà giáo, vật tư từ trên cao rơi xuống, dây an toàn cho thợ ở trên cao.
- Bên B tự chịu toàn bộ trách nhiệm về vật chất và pháp lý do sự cố, do thiếu an toàn trong thi công gây ra.
- Trong quá trình phá dỡ, nếu B làm ảnh hưởng đến chất lượng của các công trình liền kề thì B có trách nhiệm bồi thường 50% chi phí khắc phục hậu quả do cho các công trình đó.
- Tự tổ chức việc ăn, ở, đi lại, điều trị khi thợ ốm đau. Không sử dụng điện vào nấu ăn. Nghiêm chỉnh chấp hành mọi nội quy, quy định về đảm bảo giữ gìn trật tự trị an, an toàn xã hội, vệ sinh công cộng của Nhà nước và khu phố tại khu vực thi công.
- Tự xây dựng lán trại va thực hiện công tác bảo quản vật tư, các hạng mục công trình đang thi công dở dang.
- Cung cấp cho bên A kế hoạch sử dụng vật tư, sử dụng vật tư đúng định mức, tránh lãng phí.
- Mọi vi phạm về kỹ thuật và chất lượng mà không được bên A chấp thuận thì bên B phải làm lại. Chi phí phá dỡ và làm lại do B chịu và được trừ vào giá trị thanh toán công trình mà B được hưởng.
Điều 6: Chấm dứt hợp đồng và giải quyết tranh chấp
1. Chấm dứt hợp đồng
- Nếu một trong hai bên vi phạm các điều đã được ghi trong Hợp đồng thì bên kia có quyền chấm dứt hợp đồng.
- Khi hợp đồng đã được chấm dứt, khối lượng thi công dở dang sẽ được quyết toán như sau:
+ Nếu A vi phạm, B đề nghị chấm dứt Hợp đồng thì:
Chi phí nhân công phần xây thô được tính bằng 50% chi phí nhân công toàn bộ
Chi phí nhân công phần hoàn thiện được tính bằng 50% chi phí nhân công toàn bộ
Chi phí nhân công phần móng hoặc xây + đổ sàn từng tầng được tính bằng 30% chi phí nhân công xây thô.
+ Nếu B vi phạm, A đề nghị chấm dứt hợp đồng thì việc quyết toán chi phí nhân công của khối lượng thi công dở dang được xác định bằng 70% chi phí nhân công được thanh toán đã nêu ở trên.
2. Giải quyết tranh chấp
Mọi tranh chấp phát sinh nếu hai bên không thỏa thuận được với nhau thì sẽ nhờ Tòa Án kinh tế Quận, Thành phố phán xử. Phán xử của Tòa là quyết định cuối cùng bắt buộc các bên thực hiện.
Hợp đồng được lập 02 bản, có giá trị pháp lý như nhau và có hiệu lực ngay sau khi các bên đã ký./.
Bên A giữ 01 bản
Bên B giữ 01 bản
ĐẠI DIỆN BÊN B ĐẠI DIỆN BÊN A
Được ThangAcc sửa chữa / chuyển vào 11:24 ngày 06/05/2008

Tôi sẽ nghiên cứu kỹ HĐ của bác để xem có comment được gì không
Như vậy là bác chỉ thuê xây phần thô thôi nhỉ? Còn các phần khác như đồ gỗ, sơn tường, lát gạch, v.v.. thì bác thuê riêng phải không? Như vậy để phối hợp được chặt chẽ mà không xảy ra tình trạng phải chờ thợ thì cũng khá phức tạp đấy nhỉ?
Chúc bác thành công

Bác có thể nói rõ hơn không? Thuê tư vấn như thế nào? Tư vấn kinh nghiệm cho mình một buổi rồi thôi hay thuê họ theo dõi suốt quá trình xây nhà, cứ phát sinh vấn đề gì thì lại gọi tư vấn?

Cái nhà bác này có cái bản hợp đồng "hoành tráng" qúa. Em rất lấy làm nguỡng mộ. Chỉ xin góp ý 2 điều sau:
1- Bác chịu khó download, hoặc mua sách có mẫu hợp đồng mà BXD ta ban hành về mà tham khảo rồi từ đó soạn ra cái hợp đồng của mình cho nó đúng, đủ, dễ hiểu, và thuận tiện cho công tác thi công, giám sát chất luợng.
2- Mọi thành phần tham gia HĐKT đều phải tuân thủ theo luật pháp, quy chuẩn, tiêu chuẩn mà NN đã ban hành. Vậy nên bác đừng mô tả công việc theo kiểu bê tông không đuợc hở sắt, tuờng vuông không quá 20 v.v...Tất cả những điều đó đã có trong TCVN bác có tả hết mấy chục trang giấy thì cũng không hết việc như thế nào là đạt, thế nào là không đạt cho các cấu kiện trong XD đâu. Ghi nhiều rối rắm, thừa mà thiếu vẫn hoàn thiếu.

Đúng là có ghi cụ thể đến đâu cũng thiếu, nhưng mà tại vì cái TCVN em cũng không rành lắm nên biết gì thì ghi vào hợp đồng như thế, nó rõ ràng cho cả em cả thợ
Mà thực sự thì cái chính là đội thợ mình thuê nó làm ăn thế nào, là đội thợ tốt thì có khi không cần hợp đồng cũng làm tốt, đội thợ kém làm ăn ẩu có theo hợp đồng phạt họ thì mình cũng nhức đầu lắm không sướng gì

@ thangacc:
Sau khi đọc hợp đồng của bác, trên quan điểm của một người hoàn toàn không có chuyên môn hay kinh nghiệm gì về xây dựng mà chỉ dựa trên kiến thức thông thường, tôi xin có một số ý kiến bổ sung như sau:
- Nhìn chung hợp đồng nên quy định các mức phạt cho cả 2 bên cho các trường hợp và mức độ vi phạm hợp đồng. Đối với mỗi quy định :?phải thế này?, ?okhông được thế kia? thì nên kèm theo quy định: nếu không thực hiện như thế thì xử lý như thế nào. Ví dụ: bác yêu cầu cột bê tong không được để hở sắt thì cũng phải có thêm quy định: nếu để hở sắt từ mức độ thế nào trở lên thì phải đập bỏ và bên B chịu chi phí vật tư cho việc làm cột mới,chẳng hạn thế. Hoặc ví dụ bác đưa ra tiến độ như thế thì cũng nên quy định nếu chậm bao nhiêu ngày thì bắt đầu phạt, hình thức phạt như thế nào?
- Nên có quy định về tỷ lệ vật tư thừa/hỏng: Ví dụ tỷ lệ gạch vỡ không được quá bao nhiêu %; cuối ngày vữa thừa bỏ đi không được quá bao nhiêu kg chẳng hạn.
- Đến mỗi công đoạn quan trọng bên B cần chờ Bên A nghiệm thu xong rồi mới làm tiếp. Ví dụ trước khi đổ bê tong bên B phải chờ bên A kiểm tra sắt thép, đồng ý cho đổ mới được đổ, v.v..
-Chỗ quy định nếu bên B đóng cọc làm lút nứt nhà bên cạnh thì bên B phải chịu 50% chi phí khắc phục hậu quả: Tại sao không phải là 100%?
- Chỗ quy định khi chấm dưt hợp đồng Bên A thanh toán 70% chi phí nhân công dc thanh toán là nghĩa thế nào nhỉ? Chưa được rõ lắm, bác nên viết rõ ràng hơn tránh tranh cãi sau này.
-Ngoài ra cần có các quy định về việc giám sát bên A có quyền đình chỉ thi công hoặc yêu cầu thay thế một thợ nào đó hay các quyền tương tự, tức là bên B phải tuân theo yêu cầu của giám sát bên A, tránh tình trạng sau này cứ cãi nhau lung tung. Mà không phải lúc nào thợ nó cũng chịu nghe mình.
Đấy sợ bộ tôi có một vài góp ý nhỏ bác xem xét nhé, nếu có thêm ý kiến gì tôi sẽ bổ sung sau.

Các vấn đề cần nói thì các bác trên nói hết rồi. Em chỉ nói thêm là Pháp lệnh hợp đồng kinh tế được Hội đồng Nhà nước thông qua ngày 25/09/1989 và Nghị định số 17/HĐBT ngày 16/01/1990 của Hội đồng Bộ Trưởng( này là Chính phủ) quy định chi tiết hết hiệu lực từ lâu rồi. Bây giờ căn cứ vào Luật thương mại và Luật dân sự bác à.

hỢP ĐỒNG NÀY QUÁ NHIỀU KẼ HỞ, sẽ chết với mấy thằng thầu.