Mô hình nhà chung cư ở Việt Nam - Bao giờ sẽ chết???

Người ta bắt đầu hoài nghi về chung cư ! điều đó là hết sức có cơ sở ! Cụm từ chung cư ( theo tôi ) phải được hiểu là một chủ thể cấu thành từ nhiều yếu tố khác như không gian ở + hạ tầng kỹ thuật ( công viên + cây xanh ) và các dịch vụ vệ tinh khác ( dv thương mại + y tế + ..... +vân vân và vân vân !
Các bạn đi đâu cho xa - hãy nhìn vào thực trạng một số chung cư mới xây ở Hà Nội . Tôi lấy vị dụ như khu Trung Hoà - Nhân Chính !Không có nổi một chỗ đậu xe cho ra hồn chứ đừng nghĩ là phải có cái gọi là " Không gian sinh hoạt cộng đồng " !
Nói tóm lại Chung cư là sự phát triển tất yếu và là giải pháp cuối cùng cho các đô thị lớn như HN và HCMC . Tuy nhiên chúng ta phải nhìn nhận và phải hành động để trả nó về với đúng nghĩa của nó !
Lại nói thêm về nhà ở liền kề ! cái cụm từ quy hoạch chia lô hay quy hoạch nhà ở liền kề là một cụm từ phản cảm và phản ánh hiện trạng của xã hội hiện nay . Nó sẽ giúp cho bộ mặt của đô thị ngày càng nát bét . Tất nhiên giải pháp đầu tư xây dựng ( cđt thuê tư vấn đồng bộ và xây dựng đồng bộ , sau đó hoàn thiện và quản lý hình thức thẩm mỹ bên ngoài ) của một số cđt như nhà Vui , Nam Long .... vvv . thì theo tôi là rất đáng khuyến khích !
Mấy lời mạo muội !

Theo mình nên nêu rõ vấn đề bạn đề cập là chung cư cao tầng, một mô hình bên cạnh nó là chung cư không cao tầng, Rem Koolhaas có xây một chung cư như thế ở nhật bản Nexus housing, là một ví dụ.
Quay lại vấn đề chung cư cao tầng. Lịch sử của mô hình này, ra đời trong thời đại công nghiệp, khi việc làm , nơi ở, vui chơi....bị phân chia rõ rệt ( zoning), và Lecobuier sẽ gọi nó là Living -machine. Mọi thói quen trước đó đều thay đổi, không còn vườn nửa, cùng không có quan hệ láng giềng thực sự.
Mô hình cả thành phố như một cái máy vậy.
Trong hoàn cảnh của việt nam hiện nay, mô hình chung cư cao tầng trong thành phố, có thể là một hướng để giải thoát nhu cầu nhà ở cho số đông, nhất là khi thành phố lên tới 10 triệu dân. Tuy nhiên mô hình bây giờ không dành cho đối tượng người nghèo.
Điểm thứ hai, người dân kể cả ở thành phố việt nam vẫn có nhu cầu có vườn cây, nhu cầu lê la hàng xóm, còn lại đậm nét của thời đại nông nghiệp. ( ở viet nam quá trình công nghiệp hoá mới bắt đầu). Nhà chung cư sẽ không thoả mãn những nhu cầu này của họ.
Mô hình nhà cung cư thầp tầng có thể là một mô hình phù hợp hơn, theo ý của mình.Nó không đòi hỏi bảo dưỡng nhiều như nhà cao tầng, và cũng gần với lối sống mình đang quen.
Được re_pinochote sửa chữa / chuyển vào 06:03 ngày 05/12/2006

Nhà chung cư không và sẽ không bao giờ chêt. Đó sẽ là xu hướng của tương lai. Trong hoàn cảnh hiện tại, tranh tối tranh sáng của sự chuyển đổi xã hội, khi mà ảnh hưởng lối sống cộng đồng của người việt nam còn bắt rễ (cái này có bạn đã nói rồi) cộng thêm sự chưa hòan chỉnh của các công trình (lại là điều kiện xã hội) tạo ra cái nhìn ko hòan chỉnh về nhà chung cư.
1/ Bạn khoinguyen xuất phát từ vấn nhà chung cư không giải quyết được "đó là thiếu nhà ở và thiếu không gian cây xanh sinh hoạt chung". Sau đó "nếu để đáp ứng nhu cầu nhà ở, cần duy trì và phát triển mạnh mô hình nhà phân lô. Bởi nhà phân lô là loại nhà linh động, phát triển theo tiềm lực." Theo tôi, đây là 2 ý kiến hòan tòan trái ngược nhau. Ngọai trừ những yếu tố chủ quan, về công nghệ, về chính sách hiện tại,chính nhà phân lô tiêu tốn và góp phần bôi nhem bộ mặt của của đô thị. (Cái này thì KTS Việt nam hẳn rõ hơn ai hết). Ngay như bạn cũng thừa nhận "Không phải mô hình nhà phân lô, hay chung cư, mà chính sách mới có thể giải quyết các vấn đề trong đô thị" Ta có thể nói, nhà chung cư vô tội trong hòan cảnh hiện nay, nhỉ.
2/ Nếu không cùng 1 suy nghĩ, một giai cấp, e là chúng ta khó lòng mà sống chung được với nhau, phỏng. Điều này chẳng có gì là lạ. Hơn nữa, sự cáo chung của KT hiện đại những năm 60-70 chẳng có gì liên quan đến nhà chung cư. Đó là lỗi của việc đồng nhất hóa nhu cầu của xã hội một cách máy móc về một mẫu số chung. Cuốn Defensible space mà bạn trích dẫn, thực tế nhấn mạnh vào tính sở hữu của không gian mà người chủ có được, hòan tòan không hề nói là "càng to, càng cao, càng nhiều, càng lắm tệ nạn" như bạn nghĩ. Newman muốn nhấn mạnh xuống sự quản lý những không gian công cộng như sân chơi chung hoặc phòng sinh họat cộng đồng sẽ là nơi phát sinh những tệ nạn xã hội. Từ đó, nhấn mạnh xuống tính tự quản của cộng đồng và sự nghiêm minh của luật pháp hơn là đổ lỗi cho nhà chung cư (tất nhiên, nên tự cứu mình trước khi trời cứu, phỏng ) Thậm chí bạn có thể tìm thấy những section mà tác giả ca ngợi những ưu điểm của nhà chung cư như với 1 nút bấm thang máy, bạn có thể giao tiếp với tòan xã hội.
3/ Ngòai ra "Nguyên nhân là trong môi trường chung cư, cuộc sống của mỗi gia đình đã bị lệ thuộc vào 1 cộng đồng xã hội không chính thức khó kiểm soát mà chung cư tạo ra. Khi cộng đồng này bị hư hại (rất là dễ) gia đình sẽ bị ảnh hưởng luôn" Tự cô lập bản thân hình như lại chống lại đặc điểm lối sống của người Việt mình, nhìn thấy thấy thằng hàng xóm check hàng 1t, chẳng nhẽ lại không cố gắng check hàng 500, phỏng .
4/ Những căn hộ cao tang kiểu penthouse (không phải tạp chí Penthouse ) hoặc condos đang là mốt phát triển trên thế giới.
Cuối cùng vấn đề ko phải là lỗi của nhà chung cư, nhỉ.

Cám ơn đã góp ý, có nhiều điểm bạn nói rất đáng phải suy nghĩ lại, mình sẽ trả lời sau. Tuy nhiên có 3 điểm cơ bản trong lập luận của mình mà mình vẫn bảo lưu:
1) Chung cư không phải là 1 sản phẩm tất yếu của xã hội, mà thể hiện chính sách nhà nước hay ý tưởng về các tổ chức xã hội của các nhà chính khách hay trí thức có thế lực. Khi sự kiểm soát của những lực lượng này lơi lỏng, mô hình chung cư rất dễ bị suy thoái và đào thải
2) Nhà ở gia đình thấp tầng biệt lập, có vườn có vẻ là mô hình sống tự nhiên, bền vững, và nhiều người ưa thích hơn
3) giá nhà đất hiện nay ở VN có thể giảm rất nhiều nếu các rào cản sự độc quyền được dỡ bỏ. Nếu được QH, QL tốt, cộng với giá đất hạ, thì các khu nhà phân lô sẽ có thể có dáng dấp của những khu biệt thự
Còn mô hình chung cư cao cấp (như penthouse) mà bạn nói khó có thể tính tính là chung cư: nó là một tổ hợp dịch vụ cao cấp cho một số rất ít người trong XH

Cám ơn đã góp ý, có nhiều điểm bạn nói rất đáng phải suy nghĩ lại, mình sẽ trả lời sau. Tuy nhiên có 3 điểm cơ bản trong lập luận của mình mà mình vẫn bảo lưu:
1) Chung cư không phải là 1 sản phẩm tất yếu của xã hội, mà thể hiện chính sách nhà nước hay ý tưởng về các tổ chức xã hội của các nhà chính khách hay trí thức có thế lực. Khi sự kiểm soát của những lực lượng này lơi lỏng, mô hình chung cư rất dễ bị suy thoái và đào thải
2) Nhà ở gia đình thấp tầng biệt lập, có vườn có vẻ là mô hình sống tự nhiên, bền vững, và nhiều người ưa thích hơn
3) giá nhà đất hiện nay ở VN có thể giảm rất nhiều nếu các rào cản sự độc quyền được dỡ bỏ. Nếu được QH, QL tốt, cộng với giá đất hạ, thì các khu nhà phân lô sẽ có thể có dáng dấp của những khu biệt thự
Còn mô hình chung cư cao cấp (như penthouse) mà bạn nói khó có thể tính tính là chung cư: nó là một tổ hợp dịch vụ cao cấp cho một số rất ít người trong XH
[/quote]
Tôi không muốn nhắc lại những gì mà mọi người đã nói rất nhiều về chung cư, tôi chỉ muốn phản bác lại 3 luận điểm của bạn ở trên :
1.Tôi không đồng ý với bạn về cách nhìn chung cư như một sự thể hiện chính sách của nhà nước hay ý tưởng của một tổ chức,một cá nhân nào . Mô hình nhà chung cư sẽ vẫn tồn tại và phát triển,mà không phụ thuộc vào một thể chế,một nhà nước hay một tổ chức nào cả.Bởi một lẽ rất đơn giản , mặt đất có hạn,còn dân số đang tăng với tốc độ chóng mặt . Song song với việc tăng dân số là phát triển công nghiệp , xuất hiện các khu đô thị mới mà trong đó tập trung những người có sinh hoạt,đời sống,thu nhập gần giống nhau.Khi đất ở thu hẹp và môi trường sinh hoạt giống nhau thì con người có muốn tự tách mình ra không,và có tách được không ?
2.Mô hình nhà ở thấp tầng,có vườn biệt lập là mô hình ở thân thiện với con người và thiên nhiên , nhưng nó càng ngày càng trở thành của hiếm , và do vậy nó cũng không thể bền vững được . Mô hình đó sẽ đần đần bị đẩy ra xa tới mức nó sẽ chỉ có thể trở thành nơi nghỉ ngơi cuối tuần thôi . Bây giờ mạng giao thông mới phát triển theo chiều ngang ,nhưng 50 năm,100 năm nữa giao thông sẽ phát triển theo chiều đứng , kể cả hệ thống cây xanh,sân vườn cũng vậy,lúc đó nhà vườn sẽ không quần tụ theo chiều ngang kiểu làng xã nữa,chúng sẽ nhập lại và phát triển theo chiều đứng . Và đấy là chung cư chứ còn gì nữa .
3.giá nhà đất hiện nay ở VN có thể giảm rất nhiều nếu các rào cản sự độc quyền được dỡ bỏ. Nếu được QH, QL tốt, cộng với giá đất hạ, thì các khu nhà phân lô sẽ có thể có dáng dấp của những khu biệt thự
Có thể giảm trong giai đoạn này thôi . Bạn nên nhớ quỹ đất là có hạn , còn dân số vẫn tăng,nhu cầu ở vẫn tăng . Khu nhà phân lô nếu QH,QL tốt nó sẽ có dáng dấp của một khu BT,nhưng chủ nhân của nó sẽ là ai ? Sẽ là những người giàu đã sở hữu một hay nhiều BT khác rồi , bình dân sẽ không ở được trong khu Chia lô lai biệt thự của bạn .
Nói tóm lại chung cư vẫn là mô hình tốt cho hiện tại ,và để tốt cho cả tương lai thì đó không đơn thuần chỉ là công việc của KTS chúng ta.

quote-nguyenquochoang_arc viết lúc 13:12 ngày 06/12/2006:
Cám ơn đã góp ý, có nhiều điểm bạn nói rất đáng phải suy nghĩ lại, mình sẽ trả lời sau. Tuy nhiên có 3 điểm cơ bản trong lập luận của mình mà mình vẫn bảo lưu:
1) Chung cư không phải là 1 sản phẩm tất yếu của xã hội, mà thể hiện chính sách nhà nước hay ý tưởng về các tổ chức xã hội của các nhà chính khách hay trí thức có thế lực. Khi sự kiểm soát của những lực lượng này lơi lỏng, mô hình chung cư rất dễ bị suy thoái và đào thải
2) Nhà ở gia đình thấp tầng biệt lập, có vườn có vẻ là mô hình sống tự nhiên, bền vững, và nhiều người ưa thích hơn
3) giá nhà đất hiện nay ở VN có thể giảm rất nhiều nếu các rào cản sự độc quyền được dỡ bỏ. Nếu được QH, QL tốt, cộng với giá đất hạ, thì các khu nhà phân lô sẽ có thể có dáng dấp của những khu biệt thự
Còn mô hình chung cư cao cấp (như penthouse) mà bạn nói khó có thể tính tính là chung cư: nó là một tổ hợp dịch vụ cao cấp cho một số rất ít người trong XH
[/QUOTE]
Tôi không muốn nhắc lại những gì mà mọi người đã nói rất nhiều về chung cư, tôi chỉ muốn phản bác lại 3 luận điểm của bạn ở trên :
1.Tôi không đồng ý với bạn về cách nhìn chung cư như một sự thể hiện chính sách của nhà nước hay ý tưởng của một tổ chức,một cá nhân nào . Mô hình nhà chung cư sẽ vẫn tồn tại và phát triển,mà không phụ thuộc vào một thể chế,một nhà nước hay một tổ chức nào cả.Bởi một lẽ rất đơn giản , mặt đất có hạn,còn dân số đang tăng với tốc độ chóng mặt . Song song với việc tăng dân số là phát triển công nghiệp , xuất hiện các khu đô thị mới mà trong đó tập trung những người có sinh hoạt,đời sống,thu nhập gần giống nhau.Khi đất ở thu hẹp và môi trường sinh hoạt giống nhau thì con người có muốn tự tách mình ra không,và có tách được không ?
2.Mô hình nhà ở thấp tầng,có vườn biệt lập là mô hình ở thân thiện với con người và thiên nhiên , nhưng nó càng ngày càng trở thành của hiếm , và do vậy nó cũng không thể bền vững được . Mô hình đó sẽ đần đần bị đẩy ra xa tới mức nó sẽ chỉ có thể trở thành nơi nghỉ ngơi cuối tuần thôi . Bây giờ mạng giao thông mới phát triển theo chiều ngang ,nhưng 50 năm,100 năm nữa giao thông sẽ phát triển theo chiều đứng , kể cả hệ thống cây xanh,sân vườn cũng vậy,lúc đó nhà vườn sẽ không quần tụ theo chiều ngang kiểu làng xã nữa,chúng sẽ nhập lại và phát triển theo chiều đứng . Và đấy là chung cư chứ còn gì nữa .
3.giá nhà đất hiện nay ở VN có thể giảm rất nhiều nếu các rào cản sự độc quyền được dỡ bỏ. Nếu được QH, QL tốt, cộng với giá đất hạ, thì các khu nhà phân lô sẽ có thể có dáng dấp của những khu biệt thự
Có thể giảm trong giai đoạn này thôi . Bạn nên nhớ quỹ đất là có hạn , còn dân số vẫn tăng,nhu cầu ở vẫn tăng . Khu nhà phân lô nếu QH,QL tốt nó sẽ có dáng dấp của một khu BT,nhưng chủ nhân của nó sẽ là ai ? Sẽ là những người giàu đã sở hữu một hay nhiều BT khác rồi , bình dân sẽ không ở được trong khu Chia lô lai biệt thự của bạn .
Nói tóm lại chung cư vẫn là mô hình tốt cho hiện tại ,và để tốt cho cả tương lai thì đó không đơn thuần chỉ là công việc của KTS chúng ta.
[/quote]
Những điều Hoàng nói là dựa trên nhận định chủ quan về hiện tại. Mỗi một thời điểm, chúng ta thường có những nhận định khác nhau: cũng vì thế nên mới có những trào lưu khác nhau và những phong cách sống khác nhau.
Vào thời phong kiến, dân ta coi đô thị chỉ là chỗ ở tạm, để buôn bán hay để phục dịch chính quyền. Nhờ có sự phát triển sản xuất và thương mại TK 19-20, và sự đầu tư XD đô thị thời Pháp, nhiều đô thị ở VN mới có những bước phát triển thật sự.
Chung cư ra đời là một giải pháp nhằm cung cấp nhiều nhà ở đại trà trên một diện tích hạn chế, và nhằm tiết kiệm chi phí đi lại. Ở hầu hết các nước Cn phát triển thời kỳ cuối TK 19, đầu TK 20, chung cư đã được XD hàng loạt bên cạnh các khu sản xuất cho công nhân. Vì có khả năng cung cấp nhà ở với số lượng lớn, có khả năng tạo ra các khu ở tập trung, đồng bộ, chung cư đã được XD rất nhiều sau đó, ở hầu hết các nước và trở thành công cụ của các nhà QH, chính trị, trong nỗ lực giải quyết các khó khăn về nhà ở do đô thị hoá. Và đa số các chương trình phát triển chung cư đều được chính phủ hỗ trợ rất lớn.
Như vậy, suy rộng ra, sự phát triển đô thị hay chung cư luôn là câu chuyện giữa: nhu cầu, khả năng, cách đáp ứng nhu cầu, và người nắm các quyền quyết định.
Một số nước, tiêu biểu nhất là Mỹ, Úc, đã gần như chối bỏ mô hình sống trong chung cư (chung cư chỉ dành cho những người nghèo và ăn trợ cấp chính phủ). Nhu cầu ở của họ không còn là có chỗ ở mà là có chỗ ở dễ chịu; cách đáp ứng nhu cầu đó là sống ở những căn nhà 1-2 tầng rộng rãi ở ngoại ô; những người có quyền quết định sự phát triển đô thị của họ về cơ bản hay phục vụ ý chí số đông. Khoảng cách đối với trung tâm đô thị đối với họ không còn là vấn đề quá nan giải vì các cơ sở làm việc, dịch vụ đã tự phân tán theo luồng người chuyển sang sống ở ngoại ô. Và dù sống ở các khu ngoại ô, họ vẫn có đầy đủ các loại hình dịch vụ chỉ với 5-10 phút lái xe.
Đối với VN, một điều đặc biệt nhất mà ta phải lưu ý, đó là việc Nhà nước độc quyền trong quản lý phân phối đất đai và lập kế hoạch khai thác đầu tư. Điều này có nghĩa các cơ quan chức năng chỉ cần tuân thủ quy chế hoạt động của nhà nước; không ai có nhu cầu, và rất ít người có khả năng can thiệp sự thay đổi của bộ máy này.
Có nhà NC (Hy Van Luong) đã nhận xét rằng: Tất cả các thay đổi gần đây của VN đều xuất phát từ các hoạt động trong thực tế cuộc sống. Có nghĩa là chính nhờ nhiều hoạt động đã từng trái hoặc không được NN khuyến khích mà VN có những thay đổi như ngày nay: VD: như buôn bán, làm ăn tư nhân, đi chùa, đi lễ. Ông này cũng đưa ra nhận xét là trí thức VN có rất ít đóng góp để cải tạo XH.
Tôi nói hơi dông dài nhưng cuối cùng chỉ muốn nói rằng đô thị VN hiện nay là sản phẩm của cả thể chế với nhiều hệ thống khống chế, kiểm soát, khai thác. Các cá nhân có thể xây 1 công trình thế này hay thế khác - nhưng bao giờ cũng bị phụ thuộc cách này hay cách khác vào thể chế hiện tại.
Thể chế này hiện đang phát triển đô thị theo mô hình các dự án đơn lẻ tuân theo quy hoạch cứng, chi tiết đến từng m2 đất và chức năng. Thể chế này hiện cũng đang khuyến khích các chủ đầu tư phát triển nhà chung cư cao tầng, nhưng lại chưa có các giải pháp hữu hiệu để giảm giá thành.
Nhưng quan trọng nhất là đa số dân chúng chưa có đủ sự hiểu biết cũng như quyền lực để can thiệp vào bộ máy này; trong khi đa số trí thức hiện đang là cộng tác viên đắc lực của bộ máy.
Cho đến thời điểm này, theo nhận xét của tôi, các khu đô thị mới đang làm giàu cho những người giàu và có thế lực. Sẽ đến một lúc nào đó, áp lực nhà ở của những người lao động sẽ lên đến đỉnh điểm. Sẽ đến lúc nhà nước buộc phải hành động mạnh mẽ để giảm giá nhà xuống còn 1/3 như hiện nay.
Chắc chắn nhiều điểm tôi nêu ra còn đang là câu hỏi, nhưng tôi mạnh dạn đưa ra những suy đoán của mình về thời điểm mà nhà nước buộc phải can thiệp mạnh để giảm áp lực nhà ở xuống:
1) chủ động lập ra cơ quan chuyên trách về phát triển nhà ở (giống Singapor) - XD nhiều chung cư cao tầng giá rẻ ở các khu vực ngoại ô, bao cấp mạnh mẽ cho XD nhà ở
2) nếu không có đủ tiền, có thể nhà nước sẽ phải cải cách chính sách xã hội hoá nhà ở như hiện nay: sẽ phải tạo điều kiện để các chủ đầu tư tư nhân, gia đình có điều kiện tham gia vào XD nhà ở ở các khu đô thị mới - sau khi quỹ đất dư thừa để XD nhà trong dân đã hết và đa số đồng ý rằng: tiếp tục cho phép các Cty lớn độc quyền phát triển khu đô thị mới chỉ đẩy giá nhà đất lên cao . Lúc đó, giải pháp sẽ là chủ động mở rộng mạnh mẽ hệ thống đường xá, hạ tầng, tạo quỹ đất đô thị và cho phép tư nhân, hộ gia đình đầu tư XD theo nhu cầu.
Nếu điều 2 xảy ra, mô hình nhà phân lô sẽ chiếm ưu thế hơn chung cư. Với xe máy, giao thông trong 1 bán kính 10-15km sẽ không thành vấn đề, và người dân sẽ nhanh chóng cảm nhận được lợi ích của cuộc sống ngoại ô: có đủ chỗ đỗ xe, nhiều cây xanh, không khí trong lành - tới lúc đó mô hình chung cư sẽ chính thức cáo chung (tất nhiên trừ những chung cư cao cấp, ở những vị trí đắc địa)
Theo dòng góp ý, tôi cũng nhận thấy quan điểm trên có nhiều người không đồng tình hơn đồng tình. Tuy là rất lạm bàn, nhưng tôi không nghĩ rằng vấn đề mình nêu ra không có cơ sở.
Có thể bây giờ chúng ta thấy những điều gì đó trong quá khứ thật là vô lý - nhưng những điều vô lý đó đã từng được rất nhiều người - thông minh, tài năng hơn ta nhiều - tin theo.
Không hề dễ để biết được tại sao người ta đã tin như thế. Nhưng nếu không ngừng xem xét lại các vấn đề, suy nghĩ về sự vận động thực sự của nó, và thảo luận, có thể những sai sót sẽ được tìm ra sớm hơn. Tương lai các thành phố của chúng ta cũng vậy: phụ thuộc nhiều vào việc chúng ta nhận ra và nói lên các vấn nạn của nó.
He he, lạm bàn hơi nhiều, lại còn triết lý nữa, bác nào thấy nhàm tai thì xin bỏ quá cho

Hì, tôi có cảm giác bạn Khoinguyen đang bị lẫn giữa 2 vấn đề là chính sách quản lý của nhà nước và bản chất của nhà chung cư. Nếu là khía cạnh đầu, tôi không có ý kiến (vì quả thật là dốt về cái này
), nếu là ý thứ 2 thì tôi phản đối.
Tuy nhiên, ta nên thống nhất trước hết về một số ý :
1/ Nhà chung cư dành cho đối tượng nào ?
2/ Nhà phân lô dành cho đối tượng nào ?
1/ Nếu bạn cho rằng nhà phân lô với một miếng đất vuông vắn, mảnh vườn xinh xinh và một căn nhà cũng ngon không kém là tương lai tươi sáng dành cho tòan thể người dân đô thị Việt nam thì tôi nghĩ rằng bạn là người theo trường phái lãng mạn
2/ Nếu bạn đồng ý rằng chỉ một phần những người sống xung quanh chúng ta có đủ khả năng mua được một miếng đất (cho dù là trả góp, đi vay ngân hàng) và xây được 1 căn nhà. Vậy số người còn lại sẽ ở đâu ??? Tất nhiên là nhà chung cư
3/ Sự hình thành và ra đời của nhà chung cư không chỉ đơn giản là do sự hình thành của cách mạng công nghiệp. Nó là sản phẩm trực tiếp của triết học phương tây với Chủ nghĩa xã hội không tưởng của Charles Fourier.
4/ Sự phát triển của nhà chung cư thể hiện rõ trình độ phát triển của nền công nghiệp XD. Một hệ quả hiển nhiên đi kèm đó là tính kinh tế của nhà chung cư (rõ ràng là nhà đầu tư rất thích cái này). Nhất là trong thời buổi mà phát triển bền vững và tiết kiệm năng lượng đang là câu cửa miệng của nhiều KTS và những người làm chính sách thì nhà chung cư xem ra rất quyến rũ.
2/ Nếu bạn cho rằng Mỹ và Úc từ chối mô hình nhà chung cư. Úc thì tôi không biết, còn ở Mỹ và Canada thì tôi cho là không chuẩn xác Mô hình nhà chung cư vẫn phát triển ở Bắc Mỹ, thậm chí hòanh tráng là khác. Lần trước tôi có nói đến condo là viết tắt của condominium, cái này đang là mơ ước của nhiều người dân ở khu vực Bắc Mỹ. Lọai hình này đang phát triển mạnh. Ngòai ra, bạn thử search những concept như low income housing, subsidized housing hoặc co-operative housing đều là những thứ ít nhiều có liên quan đến nhà chung cư. Bên châu Âu, lọai hình nhà chung cư vẫn phát triển đều đều mà Đức là một ví dụ điển hình.
5/ Ngòai ra có lẽ ta phải tính thêm 1 đặc điểm nho nhỏ có liên quan đến chính sách phát triển nhà của Bắc mỹ là mật độ dân số của họ. Trong khi Vn thì đất chật người đông, (mét vuông đến vài ông KTS lăm lăm bút xiên nhau ) nhà phân lô lấy đâu ra đủ quỹ đất bây giờ (kể cả bồng bế nhau lên non như cụ Tản Đà gợi ý)
Xét về cá nhân, có được 1 cái miếng đất để xây nhà là sướng nhất (nhất là KTS lại được tự vẽ nhà cho mình nữa) nhưng.....

Lẽ ra tôi không định viết bài này vì nghĩ rằng với những ý tưởng mang tính lý thuyết suông, rất thiếu thực tế của khoinguyen_kts thì chắc chắn sẽ có rất nhiều người phản đối. Nhưng sau khi thấy nhiều người phản ứng mạnh mẽ mà tác giả vẫn rất kiên định với những suy nghĩ thơ ngây của mình, tôi thấy cần phải tranh luận.
Trong tình hình chung là người người viết sai chính tả thì bài viết của khoinguyen_kts, rất nhiều chữ mà ít sai chính tả, thật đáng trân trọng. Ngoài ưu điểm kể trên thì nội dung bài viết làm cho độc giả nghi ngờ tác giả đội lốt KTS (KTS ít ra cũng phải hay sai chính tả chứ!)
Một người có chuyên môn không bao giờ phát biểu duy ý chí như khoinguyen_kts (xin gọi tắt là KN, bỏ chữ kts đi). Anh đề cao tư duy nông nghiệp trong phát triển đô thị, đó là chỉ nên xây nhà dưới đất và nhà nọ tuyệt đối không được ngồi lên đầu nhà kia. Đề cao cái tôi của gia chủ, thích xây nhà kiểu gì thì xây. Anh chủ trương đưa lối sống nông thôn vào đô thị, đó là hình ảnh nhà nhà ra ngõ ngồi uống nước chè bàn chuyện thời sự quốc tế? Nói chung là anh thích nông thôn hóa thành thị.
Sự đô thị hóa quá nhanh hiển nhiên có nhiều mặt trái như những thứ KN nêu ra, nhưng bắt buộc phải đô thị hóa như vậy vì không còn cách nào khác. Thử làm phép tính đơn giản, nếu tất cả dân cư của khu TH-NC chuyển xuống đất ở nhà chia lô thì sẽ cần bao nhiêu diện tích cho họ? Một căn nhà ở đó cao trung bình là 18 tầng thì diện tích đất để làm nhà chia lô cần ít ra là gấp 5 lần diện tích khu đô thị. Nhà chia lô là loại công trình rất khó kiểm soát về kiến trúc và quy hoạch. Xây thô hàng loạt nhà chia lô, biệt thự để bán là 1 giải pháp đưa thể loại nhà này vào khuôn khổ, nhưng trên thực tế là chủ nhà vẫn bất chấp, họ dễ dàng qua mặt ban quản lý để gắn sở thích cá nhân vào căn nhà. Chính nhà chia lô đã tạo nên bộ mặt nham nhở của đô thị VN hiện tại. Ấy thế mà KN vẫn muốn bóng ma kiến trúc đó quay trở lại??
KN nói đại ý ?ocó thể mở rộng thành phố để có lượng đất đó và rất nhiều đất gần nội thị đang bị găm hoặc không bán được (vì là đất nông nghiệp?)?. KN không chịu hiểu là diện tích thành phố còn phụ thuộc vào phương tiện giao thông và đường xá. Bạn có thể ở cách trung tâm 40km để đi làm bằng xe dream ghẻ không? Cách trung tâm HN 5-6km không thể có đất ?okhông thể buôn bán tự do? (nông nghiệp, công nghiệp?) như KN viết, ít ra là 20km mới có đất đó và chắc là cũng đang trong diện quy hoạch chờ đô thị hóa.
Hai ví dụ điển hình về sự đô thị hóa ?oquá tay? ở HN đó là khu đô thị Quang Minh trên đường cao tốc Thăng Long-Nội Bài và khu đô thị ở Sóc Sơn trên QL3. Hiện nay, 2 khu này theo như tôi nhìn thấy, chỉ có 1, 2 nhà đến ở. Khu Quang Minh thì đã có nhà biệt thự xây thô với tiêu chuẩn tương đối cao, khu Sóc Sơn thì đã xong đường xá và chắc là sẽ dùng để xây nhà chia lô. 2 khu này không có người ở vì quá xa trung tâm (đều khoảng gần 40km). Cả hai khu có đặc điểm trung là không có chung cư và hoàn toàn giống ý tưởng của KN đưa ra. Khu đô thị Việt Hưng gần trung tâm hơn 2 khu trên rất nhiều (chỉ khoảng gần 10km) nhưng đang được coi là khu đô thị giá rẻ nhất HN và rất ế ẩm. Khu Mỹ đình 2 gần sân vận động QG không quá xa trung tâm và có hạ tầng rất tốt nhưng cũng không dễ bán. Chính vì thế mà người ta ?okhông hề sốt sắng trong việc phát triển thành phố? (KN). Người ta chỉ có thể ?osốt sắng? nếu có 1 năng lực tài chính cực mạnh như Phú Mỹ Hưng để có thể phát triển hạ tầng trước khi xây nhà, chính phủ chắc đang phải ra sức rắc thính để câu những con cá to như vậy.
KN có 1 lối suy nghĩ khá hằn học với bộ máy chính quyền và các chính sách phát triển nhà ở hiện hành. Anh không có được 1 cái nhìn khách quan, chỉ thấy mặt trái mà không thấy được mặt phải. Thế nào là ?ochiếm đoạt một cách hợp (pháp) rất nhiều đất nông nghiệp của dân với giá đền bù cực thấp rồi bán lại với giá cắt cổ? (KN)? Nếu các chủ đầu tư phải trả tiền đất như giá thị trường (giá ảo) thì giá nhà trong khu đô thị có lẽ sẽ đắt gấp đôi (hoặc hơn nữa) giá hiện thời. Khi đó mục tiêu phát triển đô thị sẽ phá sản vì chả ai có tiền để mua nhà trong đô thị mới. Tất cả mọi chính sách của nhà nước đều không thể thỏa mãn nhu cầu của tất cả mọi người, người ta hoạch định chính sách dựa trên quyền lợi của đa số, số ít bất mãn sẽ bị cưỡng chế. Vấn đề là giá đền bù phải hợp tình hợp lý và phải có sự cân nhắc kỹ càng, phải có giải pháp tái định cư, chuyển đổi nghề nghiệp cho dân địa phương. Rất nhiều nông dân bị ?ocướp đất? đã được đổi đời, nghiễm nhiên trở thành tỷ phú chân đất bằng tiền đền bù.
Chính sách đất đai đã được thay đổi khá nhiều kể từ khi khu đô thị mới đầu tiên được xây dựng. Những gì KN viết thể hiện sự thiếu cập nhật thông tin (có đầy rẫy trên báo chí). Đất hiện nay không còn được cấp tràn lan nữa mà đã qua đấu giá. Hiện đã có chế tài để dự án phải được khởi động, giảm nguy cơ đầu cơ của chủ đầu tư, rất nhiều khu đất đã bị thu hồi.
Nguyên nhân gây sốt giá bất động sản (BĐS) chính là do đầu cơ, chính sách hiện hành đã làm cho giá BĐS không còn leo thang và đang có chiều hướng giảm. Chứng tỏ chính sách mới ?okiểm soát gắt gao? là hợp lý. Thực tế này đi ngược với nhận định của KN: ?oChuyện giá nhà giá đất cao ngất ngưởng ở các thành phố Việt Nam không xuất phát từ chi phí XD ra nó mà xuất phát từ chính sách kiểm soát nhà đất gắt gao của nhà nước.?!
Trước ngày 1 tháng 7, ?ođa số dân chúng và các nhà đầu tư nhỏ? không hề bị gạt khỏi cuộc chơi đầu tư BĐS sản trong khu đô thị mới, như KN đã viết. Họ tham gia cuộc chơi bằng cách mua nhà trên giấy thông qua các mối quan hệ (thường là mờ ám). Buôn bán BĐS trở thành ?omốt? như hiện tượng nhà nhà nuôi ốc bươu vàng, người người nuôi chim cút đã từng xảy ra trong quá khứ! Các chủ đầu tư dựa vào điều này để ?otay không bắt giặc?. Họ chỉ dựa vào các mối quan hệ để chạy dự án sau đó phân lô bán đất trên giấy. Vốn của họ chỉ là nước bọt và tiền bôi trơn các cơ quan công quyền. Ái ngại thay, đây chính là ?omơ ước? của KN về 1 thị trường BĐS ?obình đẳng? với mọi nhà đầu tư!
Điều này dẫn đến sự nhiễu loạn cho thị trường bất động sản, nạn đầu cơ tràn lan, giá BĐS tăng chóng mặt. Vô số vụ lừa đảo đất đai đã xảy ra, nạn nhân là ?ođa số dân chúng và các nhà đầu tư nhỏ?. Chính sách hiện hành đã loại những nhà đầu tư nghiệp dư kể trên ra khỏi cuộc chơi, đưa thị trường nhà đất dần vào quỹ đạo. Đó là chính sách hợp lý, thực tế đã chứng minh.
KN cho là có sự độc quyền trong phát triển đô thị. Theo tôi là không, đó là 1 thị trường mở, miễn là anh có đủ khả năng tài chính. Anh không thể tự mình đi buôn ô tô trong khi chỉ có tiền mua 1 cái xe đạp. Anh vẫn có thể đi buôn ô tô với điều kiện là anh phải kết hợp được 10000 người giống như mình.
Chung cư là biểu hiện của lối sống đô thị, nó phù hợp với thị dân hơn là với nông dân (hay những thị dân vẫn chưa thoát khỏi lối sống nông dân). Chính chung cư đang góp phần đào tạo 1 lối sống thị dân cho những người nông dân. Chữ ?othị dân? chủ yếu để chỉ giới công chức, những người dân thành thị sống bằng những nghề buôn thúng bán mẹt, ve chai, xích lô, ba gác? được coi là ?obán thị dân?, thị dân chưa thoát khỏi lối sống nông dân. Vậy chính chung cư đang góp phần đô thị hóa về mặt xã hội.
Trong giai đoạn đầu của quá trình đô thị hóa, vì sức ép bùng nổ dân số đô thị nên các nhà đầu tư sẽ sản xuất ra các sản phẩm ?ohàng chợ? để nhanh chóng vơ vét lợi nhuận. Thậm chí chính nhà nước cũng tạo nên các sản phẩm ?ohàng chợ? để nhanh chóng giảm sức ép về chỗ ở cho người dân. Điều đó hợp logic. Làm sao có thể cung cấp được nhiều nhà ở nhất trong thời gian ngắn nhất với giá thành hạ nhất? Khi cung vượt quá cầu nhiều lần thì tại sao lại phải bán 1 mặt hàng chất lựợng tốt với chi phí cao, trong khi vẫn có thể bán chạy những sản phẩm xấu hơn nhiều với chi phí thấp? Có lẽ đó là triết lý kinh doanh của HUD??
Ở làn sóng đô thị hóa lần thứ nhất sau năm 1954, chủ đầu tư hoàn toàn là nhà nước cho ra đời hàng loạt những ?ocái máy để ở?, dùng để phân phối cho thị dân. Hiện nay, nhìn lại chúng ta thấy nhiều khu nhà được thiết kế rất ?ovô nhân tính?, nếu xét trên quan điểm hiện tại. Một hộ gia đình sống trong căn hộ 18m2, toilet, bếp chung.
Làn sóng đô thị hóa lần 2, những năm 1990, mở đầu bằng khu đô thị Linh Đàm, chủ đầu tư vẫn là công ty nhà nước cũng đã cho ra đời những ?ocái máy để ở? đỡ ?ovô nhân tính? hơn dùng để bán cho thị dân. Một số chung cư của khu Linh Đàm dài như 1 đoàn tàu với khoảng 12 căn hộ trên 1 tầng trong khi chỉ có 2 thang máy, hành lang giữa tối tăm, căn hộ nào cũng có phòng khách và (hoặc) 1 phòng ngủ buộc phải mở cửa sổ ra hành lang giữa. Nó chính là bản ?oupgrade? tồi tệ của những chung cư thế hệ thứ nhất.
Những chung cư loại này chính là loại mà KN nói đến, đó là nơi ẩn chứa của tệ nạn xã hội. Hiện tại thì chưa đến nỗi nhưng tương lai sẽ như vậy. Nhưng sự tồn tại của những chung cư loại này là tất yếu lịch sử, chúng sẽ bị đào thải tự nhiên. Singapore và Hongkong, 2 lãnh thổ có tỷ lệ dân số sống trong chung cư cao nhất thế giới, cũng đã phải trải qua giai đoạn này, họ đã và đang phải đập bỏ rất nhiều những cái máy để ở kể trên vì đời sống của thị dân đã được nâng cao. Những chiếc condominium sẽ dần thay thế chúng. VN chắc chắn không thoát khỏi quy luật đó. Vì vậy KN đừng quá bức xúc với những gì là tất yếu.
Hi vọng, sau khi đọc bài này KN sẽ có cái nhìn thực tế hơn về chung cư nói riêng và nhà ở VN nói chung.
@MTH, hình như không phải cụ Tản Đà mà là cụ Tú Xương gợi ý bồng bế nhau lên ở non.

công nhận dạo này các Sư mê nói về chết chóc mấy lị nghĩa trang hoành tráng khiếp, sãi em nghe cứ gọi là lạnh hết cả gáy
nhưng phải công nhận, sư bác khoinguyen đưa vấn đề này ra sãi em đã thấy nó chứa sự cáo chung của chính nó trong đó rồi (xin lỗi, lại huý hehe!)
theo sãi em, sư bác bắt nhà Chúng Cư (mới đúng, nhưng để theo quần tăng em vẫn gọi chung cư) chết được e hơi khó. đô thị Vn mới đang ở giai đoạn đô thị hoá ào ạt, điều mà Âu Mỹ đã kick off quá lâu. việc đô thị hoá này tăng cùng với nền công nghiệp phát triển sẽ dẫn tới sự tăng của tầng lớp trung lưu (middle class). hấp lực của đô thị là không thể chối cãi, khi đó bắt buộc ngành công nghiệp xây dựng phải nhảy vào cuộc để phục vụ cho cuộc mass consumption này. với lớp trung lưu, cái nhìn của họ dành cho căn nhà chung cư không khác so với cái CAR, tức là 4 bánh ấy ợ. dễ dàng tìm trên thị trường với giá cả phù hợp, thay đổi nội thất tạo bản sắc trong tầm tay mà không cần lo chi phí quá lớn, do đó nhà chung cư luôn là lựa chọn của đa số. điều này sư bác chắc chắn sẽ chứng kiến ở VN trong vòng 15-20 năm nữa (với điều kiện đường xá được cải thiện).
kể sãi em cũng nể sư bác rachmaninoff nhiệt tình gõ liên tu 1 bài dài thượt lắm mới chịu khó đọc hết của sư bác. thật ra sư bác chỉ cần phang 1-2 gạch đầu dòng là đủ rồi.

Được khoinguyen_kts sửa chữa / chuyển vào 14:12 ngày 08/12/2006