Nguồn cung "cạn" đẩy giá chung cư nội đô?

Bên cạnh sự ấm lên của thị trường BĐS, việc nguồn cung căn hộ khan hiếm khu trung tâm cũng là nguyên nhân khiến giá bán căn hộ tại khu vực này có chiều hướng tăng mạnh trong thời gian gần đây.
Căn hộ khu trung tâm tăng giá mạnh
Nếu như cách đây 2 năm, giá bán căn hộ chung cư tại tòa nhà D2 trên đường Giảng Võ được rơi vào khoảng 30 triệu đồng/m2 thì hiện nay, khi dự án này đi vào hoàn thiện và bàn giao cho khách hàng, mức giá đã tăng "chóng mặt". Cụ thể, giá bán một căn hộ đang được giao dịch trên thị trường thứ cấp đã ở mức 45-50 triệu đồng/m2. Ở khu vực Hà Đông chung cư Hp Landmark Tower bán giá 21trieu/m2.

Cách dự án này không xa, khoảng 100m là dự án chung cư C7 Giảng Võ, sản phẩm của dự án đã được chủ đầu tư bán hết từ lâu và hiện nay, giá bán trên thị trường thứ cấp cũng đã lên tới 45 triệu đồng/m2.

Hai dự án căn hộ chung cư trên được cải tạo từ 2 chung cư cũ theo chủ trương của TP Hà Nội. Đây cũng là hai trong số rất ít ỏi dự án chung cư trong khu vực nội đô hiện đang trong giai đoạn hoàn thiện. Xa phía trung tâm hơn so với hai tòa nhà trên khoảng 2km cũng có một dự án chung cư cao cấp là Mandarin, tuy hạ tầng đã đồng bộ nhưng giá bán lại rẻ hơn chỉ khoảng 45 triệu đồng/m2.

Giới chuyên gia bất động sản đánh giá, những dự án như C7 và D2 Giảng Võ sở dĩ có sức hấp dẫn và giá bán cao chủ yếu là vì dự án có vị trí gần trung tâm chứ không phải do thương hiệu của chủ dự án, chất lượng công trình hay các lý do khác.

Chung cư Hà Nội
Nhờ có vị trí gần trung tâm, dự án chung cư D2 Giảng Võ là một trong số ít tòa chung cư nội đô đang có thanh khoản tốt. Ảnh: Thu Phương
Cùng với sự hồi phục của thị trường, việc khan hiếm nguồn cung dự án căn hộ chung cư trong nội đô khiến các dự án khu vực này rất đắt hàng và giá cao. Nguồn cung "cạn" là do chính quyền TP Hà Nội có chính sách hạn chế phát triển chung cư trong nội đô. Cụ thể, trong Đề án Quy hoạch chung xây dựng thủ đô Hà Nội đến năm 2030 và tầm nhìn đến năm 2050, 4 quận nội thành cũ của thủ đô Hà Nội là Đống Đa, Hoàn Kiếm, Ba Đình và Hai Bà Trưng sẽ tạm thời ngừng phát triển dự án nhà thương mại, đồng thời giảm dân số từ 1,2 triệu người xuống còn 0,8 triệu người. Vì thế, thời gian gần đây, chính quyền Hà Nội đã không cấp phép xây dựng cho các dự án nhà ở thương mại, chung cư trong khu vực nội thành.

Không chỉ "đình chỉ" việc cấp phép xây dựng mới, phần lớn các dự án cải tạo chung cư cũ tại Hà Nội đều đã dừng triển khai, vì các khu chung cư cũ lại tập trung chủ yếu trong khu vực nội thành.

"Cạn" nguồn cung
Ông Trần Như Trung, Phó TGĐ Tập đoàn Tân Hoàng Minh cho rằng, thực tế nguồn cung dự án chung cư trong nội thành Hà Nội vốn rất hạn chế, khu vực này cũng có rất ít hàng tồn, và mỗi dự án có quy mô khá nhỏ chỉ từ 100 - 200 căn hộ.

Giới chuyên gia bất động sản phân tích, trong thời gian tới và dài hạn, sự hạn chế về nguồn cung cùng với nhu cầu chung cư nội thành vẫn tiếp tục gia tăng sẽ đẩy giá chung cư tại khu vực này tăng cao hơn. Thực tế cho thấy, đã có một số dự án chung cư trong nội thành được chào bán vơi giá lên tới 70 triệu đồng/m2. Đơn cử như một số dự án trên phố Nguyễn Chí Thanh và Lê Trực.

Còn theo số liệu về nguồn căn hộ phân theo quận của Savills, nguồn cung trong khu vực nội đô tại các quận khá khan hiếm. Báo cáo tổng kết của đơn vị này cũng chỉ ra rằng, trong quý I/2015, nguồn cung tại 2 quận mới của Hà Nội là Hoàng Mai và Từ Liêm chiếm tới trên 50% tổng số nguồn cung căn hộ chung cư tại Hà Nội. Trong khi đó, tổng nguồn cung căn hộ tại 4 quận nội thành cũ chỉ có khoảng 15.000 căn trên tổng số gần 115.000 căn hộ đã và đang được chào bán ra thị trường Hà Nội.

Giá bán bất động sản tại Hà Nội tăng cao hơn Tp.HCM
Vẫn theo nghiên cứu của Savills, trong quí I/2015, Hà Nội có tổng số 7.700 căn hộ chào bán ra thị trường, cao hơn so với tổng số căn hộ chào bán của năm 2014.

Đặc biệt, quý I năm nay, lượng giao dịch của thị trường căn hộ tại Hà Nội đã tăng lên bằng thời điểm quí I/2011, với tổng số 5.600 căn hộ được bán.

Bộ Xây dựng cho rằng, giá nhà ở tại Tp.HCM tương đối ổn định, trong khi đó giá nhà ở tại Hà Nội tăng nhẹ tại nhiều dự án với mức tăng giá từ 1-3%, cá biệt có một số dự án tăng tới 5-10%. Ngoài ra, báo cáo của Bộ xây dựng cũng chỉ ra rằng, trong quý I vừa qua, lượng giao dịch thành công đã cao gấp 3 lần so với số giao dịch thành công của quý I/2014. Giao dịch thành công chủ yếu tập trung ở những dự án đang thi công hoặc các dự án hoàn thành có vị trí tốt.

Còn tại Tp.HCM, quý I vừa qua cũng có khoảng 3.950 giao dịch thành công, cao gấp 3 lần so với số giao dịch thành công cùng kỳ năm 2014, thanh khoản tập trung ở các căn hộ có diện tích từ 70-90m2. Trong khi đó, giá chào bán căn hộ tương đối ổn định, ít biến động hơn so với thị trường Hà Nội.