Nguồn cung vượt cầu và nỗi lo bong bóng tại phân khúc căn hộ cao cấp

Nếu nhìn lại và so sánh với giai đoạn 2013-2014 có thể thấy rõ thực tế, giai đoạn nửa cuối 2014-2015, thị trường căn hộ cao cấp đã có những chuyển biến mạnh mẽ. Cơ cấu nguồn cung ghi nhận sự thay đổi lớn, trên thị trường mua bán nhà đất hàng loạt dự án cao cấp hoặc gắn mác cao cấp đua nhau "bung hàng", tạo "khí thế mạnh mẽ" và thể hiện rõ sự áp đảo so với phân khúc căn hộ bình dân trong cùng thời điểm





Nguy cơ nguồn cung dư thừa và nỗi lo "bong bóng" cũng đang tiềm ẩn ở thị trường nhà đất hiện tại, khi mà người mua đa phần là giới đầu cơ, thanh khoản cao không phải bởi nhu cầu thực


Lượng căn hộ được mở bán tại thị trường nhà đất TP Hồ Chí Minh quý II/2015 đã xác lập một kỷ lục mới. Theo đó, chỉ tính riêng trong quý II/2015, thị trường nhà đất TP Hồ Chí Minh đã ghi nhận số lượng hơn 10.000 căn hộ được chào bán (gồm dự án mới và dự án được mở bán trước đó) - một kỷ lục của thị trường BĐS Việt Nam nếu tính trên lượng giao dịch hàng quý.


Nguyên nhân chính do các chủ đầu tư đã mở bán ồ ạt trong cùng một thời điểm. Điều đáng chú ý, trong quý II/2015, phân khúc cao cấp ghi nhận mức tiêu thụ khoảng 5.800 căn, trong khi chỉ có khoảng 2.800 căn được bán đến từ phân khúc bình dân.


Theo phân tích đánh giá của các chuyên gia, căn hộ cao cấp quá nhiều, trong khi căn hộ bình dân quá ít có thể đe dọa sự phát triển bền vững của BĐS. "Nếu nhìn vào tháp dân số của TP Hồ Chí Minh có thể thấy, đến 60% là công dân trẻ, có nhu cầu rất cao về nhà ở, nhưng thu nhập chỉ ở mức trung bình - tức là chỉ đủ khả năng mua trả góp căn nhà tầm 1 tỷ đồng trở lại. Trong khi đó, nguồn cung căn hộ ở phân khúc này lại rất hạn chế là một thực tế đáng báo động đối với thị trường"

Không phải thời... lướt sóng




Theo Giám đốc sàn giao dịch nêu trên, cho dù nguồn cung thực tế là rất lớn, nhưng giá bán căn hộ được chủ đầu tư đưa ra cơ bản đã "đạt đỉnh" thị trường, việc tăng giá hiện nay là rất khó. Chính vì vậy, ý định "lướt sóng" tại thời điểm này sẽ nắm chắc khả năng... thất bại.


Thực tế cho thấy, dù nguồn cung dồi dào, nhưng thông tin thị trường đang khá "nhiễu loạn", khiến người mua có phần thận trọng hơn trước khi quyết định xuống tiền, nhất là trong bối cảnh nỗi ám ảnh thị trường giai đoạn "băng giá" vẫn còn khá sâu đậm. Đơn cử, tại TP Hồ Chí Minh, các thống kê về số căn hộ được chào bán trong quý II/2015 của các tổ chức tư vấn như CBRE, Savills và Cushman & Wakefield... "mỗi nơi một phách". Theo CBRE là 10.000 căn hộ, Savills là 5.000 căn, còn Cushman & Wakefield là 6.000 căn được chào bán. "Bong bóng chỉ nảy sinh khi thanh khoản cao và giá được "thổi" quá lên so với giá trị thực của nó. Nhưng theo tôi, với "tâm lý đề phòng" của người mua nhà như hiện nay thì khả năng “bong bóng” thị trường là rất khó xảy ra" - một chuyên gia môi giới BĐS nhận định.