Nguy Cơ Bong Bóng Bất động sản

Bóng Ma Bong Bóng BDS vẫn ám ảnh thị trường Bất động sản

Giá nhà tăng cao chóng mặt, lượng doanh nghiệp đăng kí thành lập mới nhiều thêm mỗi ngày, phân khúc nhà cao cấp dần trở lại chiếm lĩnh sự quan tâm của nhiều nhà đầu tư… đang khiến nhiều người lo ngại về một kịch bản bong bóng làm thị trường bất động sản trong nước chao đảo nhiều khả năng sẽ lại bùng phát hệt như những năm trước đó.

Nguy Cơ Bong Bóng Bất động sản

Theo nghiên cứu của Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương cho thấy, hiện nay dòng tiền đổ vào Bất động sản Việt Nam đang có chiều hướng tăng cao trở lại sau nhiều năm trầm lắng. Với sự quay lại của lượng lưu chuyển nguồn vốn lớn này thì rõ ràng thị trường nhà đất trong nước trong 10 năm qua đã trải qua đầy đủ cả 4 giai đoạn là bùng phát, phụ thuộc, suy giảm và tái phục hồi trong vòng tiến cấp tiền tệ.

Tổng kết

Còn nhớ giai đoạn những năm 2004-2007, thị trường Bất động sản trong nước có thể nói là chưa từng ghi nhận cơn “nóng sốt” mạnh mẽ nào như thế. Lúc đó, hầu như mọi nơi có thể đầu tư đều có khả năng đăng kí làm dự án trong khi đó, các doanh nghiệp, đơn vị hoặc bất cứ cá nhân nào miễn có ý định đầu tư làm dự án, thậm chí còn không cần chứng minh năng lực, tiềm lực tài chính cũng đều được cấp phép phát triển bất động sản.

Không những thế, hệ thống ngân hàng còn mở cửa rộng thênh thang, đồng ý giải ngân một lượng lớn tiền vốn vào cho bất động sản. Chưa kể các quỹ đầu tư từ nước ngoài cũng bắt đầu xuất hiện khiến giá trị của nhà đất lúc bấy giờ liên tiếp phá vỡ các mốc giá kỉ lục mới, lượng dự án mới đăng kí liên tục tăng cao, hồ sơ dự án được phê duyệt phát triển chất đống và đặc biệt là quy mô đầu tư đều được đẩy lên mức tối đa.

Tiếp diễn mãi đến năm 2007, giá trị nhà đất ở các dự án có vị trí tốt, cảnh quanh đẹp đã tăng vọt lên đến con số không tưởng… là 300% so với giá nhà đất bán ra vào năm 2004. Tuy nhiên, bất chấp việc sản phẩm bất động sản thời kì này đang trong quá trình tối ưu hóa về giá trị thì hàng loạt khách mua, người tiêu dùng vẫn xô đẩy, chen lấn, thậm chí có nơi người mua còn xếp hàng tận lúc nửa đêm chỉ để săn mua cho bằng được một suất căn hộ vẫn diễn ra mãi đến năm 2010,

Thế nhưng bất ngờ, để điều tiết thị trường, giai đoạn 2011-2013, ngân hàng ban hành chính sách “thắt lưng buộc bụng” , tuyên bố không xem bất động sản thuộc nhóm sản xuất nên việc vay vốn thế chấp tài sản bất động sản của các chủ đầu tư để phát triển dự án do đó cũng bị đình trễ. Thị trường lập tức đóng băng, hàng loạt các dự án Nhà đất đang đầu tư phải ngậm ngùi “đắp chiếu” vì thiếu kinh phí kéo theo giá nhà bán giảm mạnh xuống chỉ còn 50% so với thời kì trước. Đó là chưa kể lượng hàng tồn tro tích tụ chất đầy như núi, rất khó có cách giải quyết thỏa đáng.

Không thể bán được hàng, không vay được vốn do tín dụng đóng băng cũng đồng nghĩa với việc hàng trăm doanh nghiệp đành phải chấp nhận kinh doanh thua lỗ, thậm chí có đơn vị còn phải tuyên bố phá sản, giải thể.

Nguy cơ vẫn còn đó

Thị trường bds căng phồng cũng đồng nghĩa Bong Bóng bất động sản có thể tái diễn​

Đứng trước “mớ bòng bong” khó tháo dỡ, sự vào cuộc kịp thời của Nhà nước với nhiều chính sách, công văn ban hành xuống với hy vọng giải cứu thị trường Mua bán bất động sản đang đối diện với nguy cơ sụp đổ ngay lập tức nhen nhóm “tia sáng lóe lên cuối đường hầm”.

Ngoài việc hưởng lợi từ các quy định mới, các doanh nghiệp nhanh chóng nhận ra sai lầm và nhanh chóng khắc phục bằng cách đẩy nhanh tiến bộ cơ cấu lại sản phẩm để bắp kịp nhu cầu thời đại mới. Theo đó, rất nhiều sản phẩm là hàng tồn kho đến từ các dự án căn hộ thương mại đang “ngáp chết” đồng loạt thông báo xin chuyển đổi qua nhà ở xã hội, nhà thu nhập thấp để khai thác thị trường tiềm năng là khách mua nhà có thu nhập thấp hoặc công trình công cộng mà bấy lâu nay do mãi hướng vào phân khúc nhà cao cấp mà vô tình bỏ ngõ.

Đồng thời, hàng loạt các tín hiệu vui từ sự hồi phục nền kinh tế những tháng cuối năm 2014 cũng là yếu tố quan trọng tác động đến sự ấm dần lên của thị trường bất động sản. Chính sách mở cửa, cho phép thực hiện thí điểm cho người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam cũng đã bắt đầu thực hiện giúp quốc gia thu về một lượng kiều hối đáng kể.

Tiền nhiều, ngoại tệ thu về khả quan lập tức khiến nhiều quỹ đầu tư nước ngoài bấy lâu này vẫn tắc nghẽn do khủng hoảng cũng đã bắt đầu khơi mạch trở lại. Còn về trong nước, các ngân hàng cũng đã nới lỏng tay, bắt đầu tăng cường hơn dòng tín dụng cho bất động sản giúp việc thế chấp vay vốn bằng bất động sản của các chủ đầu tư đã trở nên dễ dàng hơn.

Thị trường bắt đầu hồi phục, từ cuối tháng 9/2014, giá bán tại các dự án bất động sản ghi nhận đã đạt mức tăng đáng kể sau một thời gian dài sụt dốc không phanh. Cá biệt, ở một số dự án đẹp, môi trường sống tốt đã ghi nhận giá bán tăng trở lại như thời kì những năm 2008-2010.

Thanh khoản bắt đầu nhích dần lên, niềm tin của khách mua nhà cũng dần quay trở lại còn là động lực và nguyên nhân chính khiến lượng đăng kí mở mới các doanh nghiệp bất động sản tăng vượt mức chóng mặt. Tính đến đầu quý I/2015, cả nước có số đăng kí hoạt động kinh doanh mới từ các doanh nghiệp địa ốc đạt trên 50% so với quý cuối năm 2014, thậm chí chỉ trong vòng có hai tháng đầu năm mà lượng doanh nghiệp đăng kí mới còn tăng 89% so với cùng kỳ năm trước. Bên cạnh đó, phân khúc nhà,căn hộ chung cư cao cấp một lần nữa lại được các chủ đầu tư chú ý đến.

Nguy cơ tái diễn bong bóng

Bong bóng bất động sản là nỗi ám ảnh không chỉ riêng ai
​

Những gì đang diễn ra hiện nay đang khiến nhiều người lo ngại về kịch bản đổ vở, nguy cơ bùng nổ bong bóng thị trường một lần sẽ lại xuất hiện.

Mặc dù không thể phủ nhận các quy định mới trong Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản đã có hiệu lực thi hành từ 1/7/2015 sẽ mang lại nhiều tác động tích cực giúp kiểm soát tăng trưởng nóng nhưng theo nhiều chuyên gia các chính sách nói trên vẫn chưa đủ tầm, chưa có nét đột phá đáng kể về tư duy của thị trường bất động sản.

Không những chính sách mua nhà áp dụng cho người nước ngoài chưa có điểm mới mà các quy định về đầu tư, doanh nghiệp, xây dựng cũng như chưa việc tạo lập đồng bộ và vận hành thông suốt để thúc đẩy cơ chế thị trường bất động sản phát huy tác dụng cũng còn tồn tại nhiều hạn chế và chưa thật sự có biện pháp hiện thực hóa cụ thể.

Đồng thời, nợ xấu bất động sản tồn đọng và việc làm thế nào để xử lý mối quan hệ với phía ngân hàng đối với tài sản bắt nguồn từ bất động sản ngày càng nhiều không chỉ trong giai đoạn trước mà chiều hướng ngày càng tăng thời gian gần đây trong các ngân hàng hiện cũng đang làm đau đầu cả nền kinh tế quốc gia.

Không những thế, việc tiếp cận thông tin về các khoản nợ xấu và việc giải quyết quan hệ với ngân hàng vẫn còn khá hạn chế, không đầy đủ, thậm chí có còn xu hướng bưng bít không công khai. Ngoài ra, việc quá ỷ lại vào những biện pháp giải quyết của Nhà nước cũng đang khiến không ít các doanh nghiệp rơi vào thế bị động, thụ động hẳn và không còn khả năng tự rút lui khi có cơ hội.

Số lượng dự án, doanh nghiệp đăng kí mới tăng mạnh trong thời gian gần đây nhưng chất lượng và năng lực mặt bằng chung vẫn chưa được nâng tầm tương xứng nếu không muốn nói mà chẳng có gì khá hơn so với những năm xảy ra “sốt nóng”.

Mất thế bị động đã làm các doanh nghiệp lại không có khả năng tự đa dạng nguồn vốn đầu tư mà chỉ dựa toàn bộ vào bên ngân hàng cho vay, giải ngân khiến một loạt nguy cơ, rủi ro khó tránh mà Kênh bất động sản trong nước đang phải đối diện cũng đang dần lộ rõ.

Ông Trần Ngọc Quang, Tổng thư ký Hiệp hội bất động sản Việt Nam đưa ra cảnh báo: “Sẽ rất khó tránh các rủi ro cho nền kinh tế khi cứ tiếp diễn tình trạng này. Do đó, Nhà nước cần có biện pháp điều tiết, cân bằng đã đa dạng kênh tín dụng bất động sản hơn làm cơ sở cho các doanh nghiệp thay vì buộc họ chỉ biết đến việc gõ cửa vay vốn các ngân hàng như hiện nay. Tôi lo lắng rất có thể một trận đổ vỡ nghiêm trọng từ kịch bản mấy năm trước rất có thể sẽ lại tái diễn nếu chúng ta không biết cách và có cách kiểm soát hiệu quả”.

Bày tỏ nhận định về vấn đề này, bà Nguyễn Hoài An, Phó giám đốc CBRE cho rằng, hiện nay, sức cầu trên thị trường đang rất tốt do các ngân hàng cũng đã tăng cường giải ngân nguồn vốn vay cũng như giảm mức lãi suất xuống mức chấp nhận được. “Tuy nhiên, Nhà nước cũng cần phát huy vai trò quản lý, ban hành các phương thức giải quyết và kiểm soát kinh tế đúng đắn, kịp thời để tránh cho cả thị trường bất động sản nói riêng và thị trường tài chính, tiền tệ nói chung một kịch bản đổ vỡ - hiện đã là nguy cơ có thể nhìn thấy được”, bà An cho hay.

Phạm Thị Thanh Thảo Theo Báo Rao Vặt Nhà Đất ndv.vn