Nhớ lại lời cảnh báo năm xưa

Một năm đã trôi qua sau khi bài viết "lời hấp hối của kẻ môi giới" ra đời, đã có biết bao sự kiện đau lòng xảy ra. Nhớ lại thời điểm lúc bấy giờ, có không ít người chê bai, chỉ trích bài viết. Tại thời điểm đó, nhiều người còn lạc quan yêu đời lắm. Nhưng có lẽ bài học về đất cát ở Ba vì khiến nhiều người phải ăn đất mặc cát mà sống các bác nhỉ. Từ đó cho đến nay, giá nhà cửa thực sự giảm. Nhưng điều tệ hại hơn là giao dịch đóng băng thực sự. Những người mua nhà thực sự không còn niềm tin và cơ hội để mua. Người đầu tư các khu đô thị mới không còn cơ hội để bán các sản phẩm của họ. Nguyên nhân không nhỏ là lũ gian thần "môi giới" dựa vào đầu lưỡi mà bóp méo thị trường đến mức mất niềm tin.
Các bác cho í kiến về vấn đề này tí chứ nhể!

""Chào các bác,
Em làm cho một công ty bất động sản chân chính ở Hà Nội.

Bài viết này của em hơi dài nhưng em tin nó rất bổ ích cho cả người mua, người bán lẫn người môi giới nhà đất. Mong các bác bớt chút thời gian đọc hết bài phân tích này.

Tình hình giao dịch nhà đất cả năm qua nhìn chung là thê thảm, có rất ít giao dịch thành công mặc dù số lượng người bán và người mua tương đối nhiều. Nguyên nhân của sự

bất hợp lí là bên bán đưa ra mức giá quá cao - sốt ảo. Tại sao lại có nguyên nhân này?

1. Một số cò môi giới nhà đất kích động bên bán nâng giá lên để ăn dơ với bên bán kiếm chác những khoản chênh lệch vượt xa công sức lao động mà một môi giới tạo ra.

2. Một số cò môi giới nhận thấy thị trường trầm lắng, cố đăng tin giá ảo để tạo cho người mua cảm giác sốt ruột dẫn đến phải nhanh chóng rút tiền để mua nhà đất.

Thực sự với rất nhiều khu đô thị mới được xây dựng và Hà Nội đã mở rộng gấp 3,4 lần thì giá nhà đất phải giảm, nếu có tăng thì cũng chỉ tăng theo lạm phát hoặc giá nguyên vật

liệu mà thôi. Không thể tuần trước và tuần sau đã tăng vài chục phần trăm như hiện nay.
Em cũng là một môi giới nhà đất, vậy tại sao em lại đăng bài phân tích này. Bởi vì, cơn sốt ảo này đang làm cho công ty bất động sản gặp rất nhiều khó khăn. Hai tháng nay,

công ty em chỉ môi giới được 3 vụ thành công. Tiền hoa hồng không đủ để trả tiền thuê văn phòng.

ĐỐI VỚI MÔI GIỚI

Như em đã nói ở trên, để bù lại số giao dịch ít ỏi, một số môi giới ăn dơ với bên bán như sau: giả sử bên bán bán với giá 15triệu/m2, nhưng môi giới hích lên 17triệu/m2 để kiếm vài

trăm triệu một giao dịch. Mặc dù "mồm" thì nói rằng "em chỉ lấy phí hoa hồng một vài triệu thôi. Các bác giao dịch thành công là em mừng rồi...". Lối làm ăn chộp giật của môi

giới không thể tồn tại lâu và không thể qua mắt được người mua.

Nhiều khách hàng hỏi thẳng bên em "kiếm được bao nhiêu" trong phi vụ này mà em không biết phải trả lời như thế nào. Thực sự bên em chỉ lấy tiền hoa hồng môi giới. Nhưng

người mua nào có tin, trước một rừng hỗn độn thông tin họ luôn luôn có suy nghĩ rằng "bọn cò này" đang móc túi mình bao nhiêu đây. Khi khách hàng đã mất niềm tin thử hỏi

công ty bất động sản sẽ tồn tại được bao nhiêu ngày nữa.

Bởi vậy, em kêu gọi các anh chị em môi giới nhà đất nếu đã thì hãy từ bỏ lối làm ăn chộp giật này, nếu chưa thì hãy loại bỏ ngay tư tưởng xấu xa này để chúng ta được sống, làm

việc tốt với nghành nghề mà mình đã yêu thích và lựa chọn này.

ĐỐI VỚI NGƯỜI BÁN
Trước khi bán bất cứ căn hộ hay miếng đất nào, người bán cũng dạo một vòng xem thị trường thế nào. Nhưng tràn ngập trên các trang mạng và báo in là những con số ảo. Bản

thân người bán lúc nào cũng muốn kiếm lời cao và cộng với con số ảo, khiến họ đặt ra mức bán cũng "như mức thị trường" - quá cao. Người bán ảo tưởng rằng bất động sản của

mình có giá lắm và đang không ngừng tăng lên.

Nhiều người bán đăng tin ở công ty em có một thái độ nghi ngờ bên em. Nguyên nhân như sau, em lấy ví dụ khu đô thị Mỹ Đình I, bên em đưa ra tư vấn dựa trên thị trường cả

mấy năm qua và trong các năm tiếp theo thì giá bán hiện tại (tháng 7 và tháng 8/2009) ở mức 17 triệu đến 18 triệu/m2 là hợp lí. Nhưng người bán cứ khăng khăng là "tôi xem trên

mạng toàn 20 đến 24 thậm chí 26triệu/m2. Sao chú lại khuyên tôi giá rẻ thế? Hay chú định ăn dơ với bên mua để móc túi tôi à?" Bên em đã giải thích "bã bọt mép" mà người bán

vẫn không chịu hiểu rằng với cái giá mà bác đưa ra thì đến tết Tây cũng không bán được.

Ham tiền và sự chịu đựng

Bản tính của con người là muốn kiếm lời cao - không phải bàn. Bản tính của người việt nam là sự chịu đựng. Không sao, gạo không ăn thì vẫn còn đó. Có những bác đang rất

cần bán nhà để đầu tư vào việc khác nhưng cảm thấy bán "dưới giá thị trường" (thực chất "giá thị trường" là giá rao vặt trên các trang báo in hoặc báo mạng) là không chấp

nhận được và cố gắng chờ đợi thêm. Không sao, nhà chưa bán thì vẫn còn đó, có đi đâu mà thiệt.

Ở chỗ em, có bác rao bán căn nhà 2 năm nay vẫn chưa được, trong khi nợ ngân hàng hàng tháng tương đối cao. Cứ sau vài tháng bác ta lại nâng giá lên một tí cho "bằng giá thị

trường". Gần như tuần nào bác ta cũng kêu than về việc phải đón tiếp khách xem nhà. Rồi bác ta không giỏi vi tính - mạng nên cứ nhờ vả bên em rao bán trên mạng nên ngày

nào em cũng phải gõ đi gõ lại cho bác đến mệt. Nhiều trang mạng ban nick của em đến mấy lần vì post tin trùng bài nhiều quá.

ĐỐI VỚI NGƯỜI MUA

Thực sự, giờ đã là thế kỉ 21, người mua giờ đã hiểu biết và bản lĩnh hơn thời kì 1990-2000 rất nhiều. Những người đi mua nhà phần lớn là hộ gia đình trẻ thế hệ 7x, 8x. Thật khó

khăn để thuyết phục họ hãy mua nhà vì "sốt ảo" đang biến thành "sốt thật". Chỉ còn một số ít người "non gan" vội vã đặt mua.

Em xin phân khúc người mua thành ba đối tượng:

+ cán bộ nhiều tiền và doanh nhân thành đạt: họ có nhà cửa đàng hoàng từ lâu lắm rồi. Nếu họ mua thêm thì cũng chỉ để đầu cơ, tích trữ. Đối tượng này thường biết trước thông

tin về dự án nên họ chẳng bao giờ lên mạng hay qua mối giới. Nói tóm lại họ giao dịch với giá rất rẻ và chẳng bao giờ xuất đầu lộ diện trên thị trường. Bởi vậy đối tượng này

không bao giờ ảnh hưởng đến thị trường nhà đất.

+ các nhà đầu tư nhà đất: tầng lớp những người đầu tư nhà đất không bao giờ mua nhà ở những dự án, khu đô thị đã hoàn chỉnh hoặc sắp hoàn chỉnh. Em lấy ví dụ các khu đô

thị đã hoàn thiện như Trung Hòa Nhân Chính, The Manor, Mỹ Đình I, II, Văn Quán, Linh Đàm, .... Không còn nhà đầu tư nhà đất nào có nhà ở đó để rao bán. Vì sao?

Sau khi đấu giá xong, từ cách đây mấy năm, họ đã nhanh chóng rao bán và hưởng chênh lệch rồi. Vì bản chất một nhà đầu tư không bao giờ "ngâm vốn quá lâu" vào một dự án.

Quay vòng vốn nhanh là thuộc tính của họ. Hiện giờ, họ đang âm thầm chinh chiến các dự án còn đang trên giấy tờ, có khi cách trung tâm vài chục km, nhưng chỉ cần một năm

sau con đường cao tốc nối thông thì họ mới lộ diện. Bởi vậy những nhà đầu tư không bao giờ mua nhàở những khu đã hoàn thiện.

+ thế hệ 7x, 8x: những con người có nhu cầu thực sự. Đây là những khách hàng chiếm đến 90% thị trường. Họ đã lao động vài năm, cộng với sự giúp đỡ của gia đình, bà con, bạn

bè. Họ cần có một căn hộ tiện nghi để sinh hoạt, gần trường, bệnh viện và gần chỗ làm việc để tiện đi lại. Lượng tiền của đối tượng này ở mức trung bình. Và như em đã nói ở

trên, thế hệ này có học, hiểu biết và năng động rất nhiều. Họ không dễ dàng mắc bẫy sự gian dối, lừa gạt.

=> NHƯ VẬY: thị trường nhà đất mà chúng ta cảm nhận được chịu sự chi phối điều khiển của những người bán thế hệ thứ hai thứ ba (người bán thế hệ 2,3 là những người mua

lại của nhà đầu tư sau khi dự án đã hoàn thiện, họ ở được vài năm và cảm thấy "hình như giá nhà tăng và có lãi" nên bán) , người mua thế hệ 7x, 8x. Hai loại người mua - bán này

được dẫn dắt bởi giới môi giới nhà đất kém hiều biết dẫn đến giết chết thị trường.

Nói thêm về môi giới nhà đất kém hiểu biết: họ là ai?

Họ là những người giúp cho việc mua và bán nhà đất diễn ra tập trung và nhanh chóng. Em là một người trong số hàng trăm người như vậy. Thực chất những người này là

những lao động phổ thông bình thường, họ có nhiệm vụ thu thập thông tin của người bán và ngừoi mua, đăng tin lên các trang báo. Họ giống như những người thư ký vậy. Họ

không có quền lực và cũng khôgn có nhiều tiền để có thể tác động đến thị trường nhà đất.
Tuy vậy, ngày ngày họ tiếp xúc với các giao dịch bạc tỉ, lòng tham nhen nhóm kích thích ham muốn kiếm lời một cách nhanh chóng. Muốn đạt được mục đích, họ chỉ còn có

cách tung tin ảo và ăn dơ với bên bán để kiếm lời. Vào những năm 1990-2000, thông tin người mua còn rất hạn chế, nhiều môi giới đã kiếm bộn tiền. Nhưng như em đã nói, thế hệ

7x, 8x đã không còn ngây thơ như trước.

Nhưng than ôi! Những kẻ môi giới thì vẫn ngây thơ như trước. Họ vẫn nghĩ có thể lừa được người mua dễ dàng như thời 90. Bởi vậy mà phưong thức hoạt động vẫn như cũ, vẫn

đang tin rào rào và giá của lần đăng tin sau cao hơn lần đăng tin trước. Khi bạn gọi điện đến môi giới bạn sẽ nghe được " Anh ơi, cái nhà đó em bán rồi", "Bác ơi, tình hình là chủ

nhà họ đòi tăng giá bác ạ. Hôm qua thế nhưng hôm nay khác rồi",...

KẾT LUẬN
Những môi giới nhà đất không có quyền lực và tiền bạc không thể điều khiển được thị trường. Thự tế đã chứng minh điều đó, giao dịch đã ê chề từ hàng năm nay rồi. Nhưng họ

(trong đó có em) vẫn ngoan cố cách làm chộp giật như ngày xửa ngày xưa, vẫn cố gắng một cách mù quáng bằng cách ra sức tạo những cơn sốt ảo. Việc làm này chẳng bao giờ

tạo ra bong bóng nhà đất và nói chung là không có ảnh huởng gì đến thị trường cả. Nó chỉ đập vào lưng những người môi giới nhà đất: KHÁCH HÀNG KHÔNG TIN TƯỞNG

MÔI GIỚI NHÀ ĐẤT. => đóng cửa trung tâm môi giới , về quê cày ruộng .

Bởi vậy là một người sống và nuôi vợ con từ công việc môi giới nhà đất, em kêu gọi tất cả các anh chị em trong nghề hãy nhìn thẳng vào sự thật, tỉnh táo và chân thành đưa ảo

giác thị trường nhà đất về với bản chất thật của nó. Có như vậy chúng ta mới có được khách hàng, mới có được giao dịch và mới có được thù lao.

Để góp phần đưa bong bóng về với giá trị thực, em xin liệt kê bảng giá sau đây:

+ Khu Mỹ Đình: giá rao vặt : 20 -> 26 triệu/m2

=> giá bán thật: 16 -> 17 triệu/m2
+ Khu Trung Hòa Nhân Chính: giá rao vặt : 25 -> 35 triệu/m2
=> giá bán thật: 19 -> 24 trệu/m2
+ Khu Mễ Trì Hạ: giá rao vặt : 20 -> 25 triệu/m2
=> giá bán thật: 15 -> 18 trệu/m2
+ Khu Cầu Giấy: giá rao vặt : 20 -> 25 triệu/m2
=> giá bán thật: 15 -> 18 trệu/m2
+ Khu Phùng Khoang: giá rao vặt : 18 -> 20 triệu/m2
=> giá bán thật: 14 -> 16 trệu/m2
Các bác hãy định giá thêm các khu đô thị khác để người mua và người bán thống nhất được với nhau.
Sức em và sự hiểu biết của em có hạn nên em mong tất cả mọi người hãy đóng góp ý kiến để cùng nhau chung sức xây dựng đất nước ta, xã hội ta ngày càng lành mạnh và giàu

đẹp. Em mong sao trong vài tháng tới em và vợ con em sẽ có cơm ăn áo mặc.

Xin chân thành cảm ơn các bác đã đọc!

Nên chuyển ông này về Bộ xây dựng để làm chính sách