Nhờ tư vấn việc huỷ hợp đồng mua bán nhà

Nhờ tư vấn việc huỷ hợp đồng mua bán nhà

Em có người nhà là bác ruột em (BÊN BÁN) rơi vào tình huống sau nhờ các bác tư vấn:

- Tháng 3/2009 thoả thuận bán nhà và nhận 40% tiền nhà, đã cho bên Mua vào sửa chữa và ở trong nhà, hẹn cuối 4/2009 đi công chứng sang tên và thanh toán.
- Đến ngày cuối 4/2009 ra công chứng thì cơ quan công chứng thông báo ==> sổ mẫu cũ phải đổi sang sổ mới mới công chứng được.
- Đến 01/2010 mới được cấp sổ đỏ mới ==> giá vàng, nhà đất tăng vọt ==> nhà bác em đòi thêm tiền.
Ngoài ra, sổ đỏ cũ có diện tích lớn hơn sổ đỏ cũ 1,5 lần (cái này trong giấy mua bán không đề cập lúc mua là bao nhiêu m2).

Những giấy tờ đặt cọc, trả 40% tiền... chỉ là viết tay của bác trai, không có bác gái, không có người làm chứng, chưa có công chứng...

Do thiệt hại như trên nên bác em nghĩ tới phương kế huỷ hợp đồng lấy lại nhà vì HĐ không có điều khoản nào khoá nhau cả. Chỉ cam kết viết tay là cuối tháng 4/2009 thì đi công chứng và chuyển tiền.

Vậy nhờ các bác tư vấn nếu huỷ hợp đồng thì bác em có phải đền bù gì không? Vì phương án đòi thêm tiền thì bên kia đã không chấp nhận rồi ạ.

Vô cùng cảm ơn các bác.

Theo em hiểu thì đây là hợp đồng đặt cọc, vì hợp đồng mua bán nhà thì phải có công chứng thì mới gọi là hình thành hợp đồng. Hợp đồng đặt cọc này là ràng buộc các bên phải thực hiện tiếp hợp đồng mua bán.
Tuỳ trong điều khoản của hợp đồng đặt cọc, mà bên huỷ hợp đồng phải bồi thường bên kia, gấp 2,3,4...hay 5 lần tiền cọc, tùy theo thoả thuận. Nếu ko có thỏa thuận thì chỉ phải bồi thường một khỏan tiền tương đương với tiền cọc
Điều 358 bộ luật dân sự
"2. Trong trường hợp hợp đồng dân sự được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác."
Chuyện không có bác gái cùng ký vào thì không liên quan, nó chỉ ảnh hưởng ở bước, làm hợp đồng mua bán. Ở đây, đặt cọc là 1 biện pháp ràng buộc thực hiện việc mua bán, vì lý do nào đó anh không thực hiện được mua bán thì phải bồi thường cho bên kia.
Hồi học trong lớp (rất quan trọng), khi làm đặc cọc,bà giáo dặn phải ráng phân biệt : đâu là tiền trả trước để thực hiện hợp đồng (tiền mua nhà trả trước), đâu là tiền dành riêng để đặt cọc. Có 1 ông vì không hiểu pháp lý, tiền mua nhà trả trước mà lại ghi thành tiền đặt cọc nên cuối cùng mất trắng cả tiền mua nhà trả trước. Trường hợp bác chắc cũng vậy, nếu buộc phải bồi thường cọc cho người ta, thì mình phải xem đó là tiền cọc hay tiền mua nhà trả trước (xem giấy viết tay, các chứng cứ liên quan). Mình chỉ bồi thường mức tương đương với tiền cọc mà thôi. Ví dụ như người ta đưa bác 10 triệu, tiền cọc 1 triều, tiền mua nhà trả trước 9 triệu. Nếu bác phá hợp đồng thì phải trả lại tiền cọc 1 triệu, bồi thường tương đương với cọc 1 triều, còn 9 triệu là chỉ trả lại , ko cần bồi thường
Được satthutinhdoi sửa chữa / chuyển vào 20:19 ngày 01/02/2010

Trước hết là em cảm ơn bác đã tư vấn rất là nhiệt tình.
Về việc phạt cọc, trong thoả thuận mua bán không có nói gì đến việc phạt nhau cả, mả chỉ có 1 điều là: đến ngày../4/2009 nếu bên mua không chịu công chứng, giao giấy tờ thì sẽ chịu khoản phạt là..., bên bán không chịu thanh toán tiền thì sẽ chịu khoản phạt là...
Nhưng cuối cùng thì cả công chứng và thanh toán không thực hiện được vì lý do như trên (bất khả kháng). Nhà thì họ đã ở và sử dụng từ 4/2009 còn tiền thì vẫn giữ vậy thiệt hại ai chịu???
Theo em được biết thì "Pháp luật bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho công dân" nhưng thoả thuận ở đây là không hợp pháp vì không có bất kỳ cơ quan pháp lý nào đứng ra xác nhận việc mua bán này.
Bác em có tham khảo LS và em sớt ra bài này bác thấy em có thắng được không?
Hợp đồng mua bán nhà không công chứng sẽ vô hiệu
Saturday, 06 September 2008 15:20 admin
?oNăm 2001, tôi mua một căn nhà với giấy viết tay được những người hàng xóm chứng nhận. Người bán, vẫn giữ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nay thấy giá đất tăng cao, đã kiện đòi lại. TAND địa phương chấp nhận và tuyên buộc tôi phải trả căn nhà này. Như vậy đúng hay sai?? (bạn đọc Dau The Bao).
Trả lời:
Theo quy định của Bộ luật Dân sự tại Điều 443 về hình thức hợp đồng mua bán nhà ở thì hợp đồng phải được lập thành văn bản, có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của UBND cấp có thẩm quyền. Hợp đồng mua bán nhà không thỏa mãn các điều kiện kiện sẽ bị coi là vô hiệu. Hậu quả, các bên phải hoàn trả nhau những gì đã nhận: Bên mua trả lại nhà, bên bán trả lại tiền nhà đã nhận. Bên nào có lỗi trong việc làm cho hợp đồng bị vô hiệu sẽ phải bồi thường thiệt hại cho bên kia.
Với quy định trên, nếu việc mua bán nhà của bạn chỉ làm giấy viết tay, không công chứng, chứng thực, thì việc tòa án xử chấp nhận cho bên bán lấy lại là đúng.
Tuy nhiên, khi xét xử, tòa án sẽ xem xét đến quyền và lợi ích chính đáng của bên mua, lý do bên bán nhà đòi lại nhà có chính đáng không... Trong trường hợp cụ thể, tòa án có thể buộc bên bán phải thanh toán cho bên mua khoản tiền nhất định do bên mua đã sửa chữa, cải tạo, bảo dưỡng căn nhà

up

" Hợp đồng mua bán nhà không công chứng sẽ vô hiệu
Saturday, 06 September 2008 15:20 admin
?oNăm 2001, tôi mua một căn nhà với giấy viết tay được những người hàng xóm chứng nhận. Người bán, vẫn giữ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nay thấy giá đất tăng cao, đã kiện đòi lại. TAND địa phương chấp nhận và tuyên buộc tôi phải trả căn nhà này. Như vậy đúng hay sai?? (bạn đọc Dau The Bao).
Trả lời:
Theo quy định của Bộ luật Dân sự tại Điều 443 về hình thức hợp đồng mua bán nhà ở thì hợp đồng phải được lập thành văn bản, có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của UBND cấp có thẩm quyền. Hợp đồng mua bán nhà không thỏa mãn các điều kiện kiện sẽ bị coi là vô hiệu. Hậu quả, các bên phải hoàn trả nhau những gì đã nhận: Bên mua trả lại nhà, bên bán trả lại tiền nhà đã nhận. Bên nào có lỗi trong việc làm cho hợp đồng bị vô hiệu sẽ phải bồi thường thiệt hại cho bên kia.
Với quy định trên, nếu việc mua bán nhà của bạn chỉ làm giấy viết tay, không công chứng, chứng thực, thì việc tòa án xử chấp nhận cho bên bán lấy lại là đúng.
Tuy nhiên, khi xét xử, tòa án sẽ xem xét đến quyền và lợi ích chính đáng của bên mua, lý do bên bán nhà đòi lại nhà có chính đáng không... Trong trường hợp cụ thể, tòa án có thể buộc bên bán phải thanh toán cho bên mua khoản tiền nhất định do bên mua đã sửa chữa, cải tạo, bảo dưỡng căn nhà "
Luật sư này tư vấn rất chuẩn xác tuy nhiên khi tranh chấp ra toà án dân sự toà sẽ căn cứ vào mức độ lỗi của các bên và giá nhà ,đất chênh lệch hiện tại với giá nhà tại thời điểm hai bên đã ký kết hợp đồng mua bán để yêu cầu các bên bồi thường cho nhau, không phải chỉ đơn thuần là trả cho nhau những gì đã nhận đâu.

lên google mà tìm nhỉ

phải nộp tiền án phí, thi hành án, bồi thường giá trị tài sản trên đất... Em đã từng được đi thi hành án một vụ tương tự như thế này