Phí quản lý chung cư trước khi ký hợp đồng thuê nhà

Hiện nay, việc thuê căn hộ chung cư dần trở nên phổ biến hơn, được nhiều người lựa chọn hơn. Tuy nhiên, khi thuê căn hộ chung cư, chúng ta thường chỉ để ý đến các yếu tố như giá thuê, vị trí, tiện ích đi kèm mà “bỏ qua” yếu tố quan trọng - phí quản lý chung cư.

Chi phí quản lý chung là khoản chi phí nói nhỏ không nhỏ, nói lớn, có thể...chọc cả trời. Không hề hiếm các trường hợp người thuê chung cư sau một khoảng thời gian hủy hợp đồng trước thời hạn, thậm chí “bỏ của chạy lấy người” khi khoản phí bảo trì “độn” cao đến mức khó tin.

Vì vậy, trước khi ký hợp đồng thuê nhà chung cư, tất cả chúng ta cần phải để ý đến những vấn đề xoay quanh cách tính kinh phí bảo trì nhà chung cư để tránh những trường hợp “dở khóc dở cười”.

Phí quản lý, bảo trì chung cư là gì?
Trước khi tìm hiểu về các phí quản lý, bảo trì chung cư, đầu tiên chúng ta cần phải tìm hiểu “Phí quản lý chung cư là gì?”

Theo điều 108 bộ luật Nhà ở ban hành năm 2014 quy định rõ: Phí bảo trì chung cư là kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu.

Như vậy, phí quản lý chung cư được sử dụng trong trường hợp ban quản lý tòa nhà cần chi phí tu sửa, sửa chữa hoặc nâng cấp tòa nhà.


Điều 51 NĐ 71/2010/NĐ-CP đã ghi rõ:

“1. Kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu được quy định như sau:

a) Trường hợp chủ đầu tư ký hợp đồng bán căn hộ kể từ ngày Luật Nhà ở có hiệu lực thi hành thì chủ đầu tư có trách nhiệm nộp các khoản kinh phí sau đây:

– Đối với diện tích nhà bán phải nộp 2% tiền bán, khoản tiền này được tính vào tiền bán căn hộ hoặc diện tích khác mà người mua phải trả và được quy định rõ trong hợp đồng mua bán;

– Đối với phần diện tích nhà mà chủ đầu tư giữ lại, không bán (không tính phần diện tích thuộc sử dụng chung) thì chủ đầu tư phải nộp 2% giá trị của phần diện tích đó; phần giá trị này được tính theo giá bán căn hộ có giá cao nhất của nhà chung cư đó.

b) Khoản kinh phí quy định tại điểm a khoản này được trích trước thuế để nộp (Nhà nước không thu thuế đối với khoản kinh phí này) và được gửi vào ngân hàng thương mại do Ban quản trị nhà chung cư quản lý để phục vụ cho công tác bảo trì phần sở hữu chung theo quy định về quản lý sử dụng nhà chung cư;…”

Ai là người có trách nhiệm đóng phí quản lý chung cư?
Trước khi ký hợp đồng thuê nhà chung cư, hai bên nên thỏa thuận người có trách nhiệm đóng các khoản chi phí quản lý chung cư để tránh trường hợp tranh chấp có thể xảy ra sau này.

Không hề hiếm các trường hợp chủ đầu tư sau khi bàn giao căn hộ chung cư cho người mua, căn hộ vẫn tiếp tục “qua tay” nhiều người khác (hình thức thuê nhà xong cho thuê lại), căn hộ được chuyển nhượng nhiều lần, từ đó khiến cho người thuê nhà khó mà xác định ai mới chính xác là người phải chịu “trách nhiệm pháp lý” trước khoản phí dịch vụ chung cư này.

Hiện nay, pháp luật nước ta chưa hề có quy định bắt buộc ai là người phải đóng khoản chi phí quản lý chung cư khiến cho việc thu phí này được thực hiện khá tùy tiện. Có chủ đầu tư cho người sử dụng căn hộ đóng nhiều lần sau khi chung cư được đưa vào sử dụng, có chủ đầu tư lại thu khoản phí này đối với người sở hữu căn hộ trước khi căn hộ được đưa vào sử dụng, hoặc có chủ đầu tư thì thu một lần ngay khi ký hợp đồng với người mua đầu tiên.

Tuy nhiên, theo khảo sát của các nhà đầu tư chuyên bán căn hộ, đa phần khoản phí quản lý chung cư đều được thanh toán với người mua căn hộ đầu tiên. Như vậy, người có nhiệm vụ chính trong việc thanh toán các khoản phí chính là chủ sở hữu của căn hộ chung cư. Trong người hợp người sở hữu muốn cho thuê lại, hoặc chuyển nhượng cho người tiếp theo thì người sở hữu sẽ “chuyển nhượng” luôn cả nghĩa vụ đóng các khoản chi phí bảo trì, chủ đầu tư chỉ cần xác nhận lại cho các bên ký kết hợp đồng là được.

Cách tính kinh phí bảo trì nhà chung cư
Phí bảo trì nhà chung cư được dựa theo quyết định 08/2008 về quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư của Bộ xây dựng ban hành đã ghi rõ:

“Trong thời hạn không quá 12 tháng, kể từ ngày nhà chung cư được bàn giao đưa vào sử dụng và có 50% căn hộ được bán trở lên (kể cả số căn hộ mà chủ đầu tư giữ lại) thì chủ đầu tư (đối với nhà chung cư nhiều chủ sở hữu) hoặc chủ sở hữu (đối với nhà chung cư có một chủ sở hữu) có trách nhiệm tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu đề bầu ra Ban quản trị. Ban quản trị sẽ tiếp nhận số tiền bảo trì chung cư từ chủ đầu tư, quản lý công khai, minh bạch khoản tiền này. Quỹ bảo trì chung cư sẽ được gửi tiết kiệm tại ngân hàng. Tiền lãi phát sinh hàng tháng được gộp vào tiền gốc để phát triển quỹ. Quỹ bảo trì này sẽ được đem vào sử dụng khi chung cư hết thời hạn bảo hành, sửa chữa khi phát sinh các hư hỏng, sự cố liên quan đến bảo trì phần sở hữu chung của chung cư.”

Nghị định 71/2010/NĐ-CP quy định: “Đối với phần diện tích nhà mà chủ đầu tư giữ lại, không bán (không tính phần diện tích thuộc sử dụng chung) thì chủ đầu tư phải nộp 2% giá trị của phần diện tích đó; phần giá trị này được tính theo giá bán căn hộ có giá cao nhất của nhà chung cư đó”

Quy định này được đưa ra để có thể đảm bảo trong trường hợp chủ đầu tư không bán hết được những căn hộ khác còn lại trong tòa nhà, chủ đầu tư vẫn phải đóng phí bảo trì chung cư cho những căn hộ đó, dù những căn hộ có được đưa vào sử dụng hay không.



Phí quản lý chung cư được dùng để bảo đảm chất lượng cuộc sống của người dân



Tuy nhiên, với thực trạng hiện nay, quy định này chỉ có danh nghĩa trên lý thuyết. Hầu tư rất hiếm các nhà đầu tư tự nguyện “nhả” các khoản tiền này ra một cách dễ dàng.

Theo quy định, chủ đầu tư là người sẽ thu khoản phí bảo trì chung cư 2% trên giá trị mỗi căn hộ từ người mua. Chủ đầu tư sẽ được quản lý khoản tiền này trong thời hạn tối đa 1 năm. Sau khi bầu được Ban quản trị chung cư thì chủ đầu tư sẽ phải giao toàn bộ số tiền này cho Ban quản trị quản lý, cùng với 2% giá trị của phần diện tích mà chủ đầu tư giữ lại không bán.

Thực tế, hầu như chúng ta không còn quá xa lạ với những vụ tranh chấp giữa ban quản trị và chủ đầu tư tràn lan trên mặt báo. Tranh cãi, mâu thuẫn giữa hai bên thường do chủ đầu tư chậm, hoặc thậm chí không bàn giao số tiền phí quản lý chung cư cũng như không chịu thanh toán 2% phí tiền bảo trì mà chủ đầu tư giữ lại những căn hộ chưa đưa đưa vào sử dụng.

Nguồn tin tức bất động sản : http://timthuenhadat.net/kinh-nghiem-nha-dat/tim-hieu-ve-phi-quan-ly-chung-cu-truoc-khi-ky-hop-dong-thue-nha-ar14.htm