Rủi ro pháp lý về đầu tư chung tư

Từ đầu năm 2010 đến nay, hàng loạt dự án nhà chung cư được triển khai và bán hàng công khai, trong đó theo công bố của Công ty CBRE và Savills, 85% số căn hộ được bán ra là căn hộ giá trung bình và rẻ.
Tuy nhiên, nguồn cung dồi dào không đồng nghĩa cơ hội ngon ăn cho các nhà đầu tư (NĐT) và những người có nhu cầu thực sự khi mà người dân ngày càng cẩn trọng hơn với các chung cư sau hàng loạt chuyện lình xình. Thậm chí, nguồn cung lớn cũng đang tạo ra áp lực “nhấn chìm” cơ hội lướt sóng của các NĐT ngắn hạn và độ rủi ro đối với người mua sẽ nhân lên gấp nhiều lần so với thời gian qua. “Treo đầu dê, bán thịt chó”
Gần đây, tình trạng chủ đầu tư tại các chung cư bội tín với khách hàng diễn ra ngày càng tăng với các hình thức phổ biến như: giao nhà trễ không bồi thường, tăng phí quản lý vô tội vạ, diện tích căn hộ “nở” ra hay thu hẹp tùy thích… thậm chí “lặn mất tăm” khi khách hàng đến đòi quyền lợi. Chỉ trong một thời gian ngắn, tại TP.HCM liên tiếp xảy ra các vụ lình xình khi mà không chỉ khách hàng mà cả chủ đầu tư cũng đâm đơn kiện nhau. “Nổi đình nổi đám” nhất là vụ Công ty Bitexco khởi kiện bà Nguyễn Thị Bình, khách hàng mua căn hộ tại The Manor. Đây là vụ án khá đặc biệt bởi trước đây khách hàng là bà Nguyễn Thị Bình từng kiện chủ đầu tư giao căn hộ kém chất lượng nhưng sau đó lại bị chính chủ đầu tư kiện ngược ra tòa. Được biết, dù vừa rồi, tòa án nhân dân quận Bình Thạnh đã xử và bảo vệ được quyền lợi cho bà Bình song đúng là “chưa được vạ thì má đã sưng” – hơn 2 năm nay bà Bình bị chủ đầu tư đuổi ra khỏi nhà và phải đi thuê nhà khác để ở.
Tiếp đó là vụ việc dự án The Montana Apartment ở quận Tân Phú được bán từ tháng 9/2009 (thời điểm công trình chưa xây dựng xong phần móng), nhưng tính đến ngày 14/4/2010, dự án mới chỉ có cọc và tường vây dù không ít khách hàng đã góp vốn từ 30 đến 80% giá trị căn hộ (khoảng 400 triệu đến hơn 1 tỷ đồng). Hiện dự án bị đình trệ, chủ đầu tư là Công ty Ngân Thanh lánh mặt trong khi hợp đồng góp vốn giữa Công ty này với khách hàng cam kết tháng 10 sẽ bàn giao nhà. Điều đáng nói là dự án này còn do Công ty TNHH một thành viên BĐS Ê Đen (Eden Real) độc quyền môi giới. Để thu hút khách hàng, khi mua căn hộ, Eden Real còn khuyến mãi nhẫn và ghế mát xa. Nếu nhẫn rởm và tiền chiết khấu bị cắt giảm còn 2% (đáng lẽ phải chiết khấu 3% tổng giá trị căn hộ) khách hàng còn có thể bỏ qua thì việc Eden Real chẳng có văn bản chính thức để thông báo tình trạng bất ổn của dự án khiến cho họ hết sức bức xúc nên không ít lần kéo đến bao vây trụ sở công ty để kiện. “Nhà mẫu làm rất đẹp, nhìn là mê, mặt bằng họ cũng dọn sẵn và khởi công rồi nên mình tin tưởng nộp tiền, ai ngờ bây giờ dự án chỉ có vài cây cọc, đất trống trải”, một nạn nhân ca thán.
Không chỉ có vậy, tình trạng chủ đầu tư yêu cầu khách hàng phải nhận nhà mặc dù đến nay công trình vẫn còn bề bộn, một số tầng mới xây xong phần thô, tầng hầm còn chưa hoàn thiện… vẫn diễn ra như cơm bữa. Không chỉ chậm tiến độ, chủ đầu tư còn từ chối bồi thường cho khách theo như cam kết trong hợp đồng. Trường hợp chung cư 18 tầng trên đường Hoàng Đạo Thúy của Tổng công ty Xây dựng Công trình Giao thông 1 (Cienco 1) là một minh chứng. Theo hợp đồng, thời gian khởi công công trình là tháng 3/2007 và thời gian bàn giao căn hộ tháng 12/2008, nhưng sau đó, công trình chậm tiến độ hơn một năm trời, vậy mà trong hợp đồng không có điều khoản nào quy trách nhiệm với chủ đầu tư, dù vẫn có quy định “ép” khách hàng là không nộp tiền đúng tiến độ sẽ phải chịu thêm lãi suất quá hạn?
Mua nhà trên giấy: rủi ro cao nhất
Theo các chuyên gia luật, rủi ro nhất hiện nay mà các NĐT phải đối mặt là tình trạng bán nhà trên giấy, tức là rủi ro về mặt pháp lý. Hiện nay, gần như 100% các giao dịch BĐS tại các khu đô thị, khu nhà ở hiện nay được thực hiện dưới hình thức hợp đồng vay vốn, góp vốn. Khi tham gia đầu tư dưới hình thức này, phần thua thiệt bao giờ cũng nằm ở phía khách hàng nếu có biến động hoặc tranh chấp xảy ra.
Ông Phạm Sỹ Liêm, Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam cho biết, theo quy định của Luật Nhà ở, chủ đầu tư chỉ được bán nhà khi thiết kế công trình đã được phê duyệt và đã xây dựng xong phần móng. Song trên thực tế, nhiều chủ đầu tư “lách” thông qua hợp đồng huy động vốn, góp vốn, giao vốn để thực hiện quá trình mua bán nhà trên giấy. Luật chưa có quy định rõ ràng về hợp đồng góp vốn khiến nhiều chủ đầu tư luôn “sáng tạo” các điều khoản có lợi cho mình, chẳng hạn như thông qua các công ty môi giới để ký “hợp đồng góp vốn”. Đây cũng là một dạng bán suất và hợp đồng chuyển nhượng chính thức sẽ được ký kết trong tương lai sau khi các hạng mục hạ tầng đã hoàn thành.
Đáng lo là xu hướng các hợp đồng góp vốn, mua bán nhà đất được soạn thảo công phu với những độc chiêu có lợi cho chủ đầu tư và bất lợi cho khách hàng ngày càng nở rộ. Trong nghi án bán khống dự án nhà đất Thanh Hà mới đây, Công ty 1/5 còn gây sốc với loại hợp đồng “có một không hai”: Hợp đồng giao vốn – loại hợp đồng chưa từng nghe thấy trước đây bao giờ. Ông Lê Hòa Bình, Chủ tịch HĐQT Công ty 1/5 còn hào sảng “khoe” đây là bản hợp đồng chưa từng có trong làng BĐS Việt Nam với nhiều điểm khác biệt với các loại hợp đồng góp vốn phổ biến trên thị trường hiện nay. Thông qua bản hợp đồng gây sốc này, Công ty 1/5, dù không còn quyền tham gia đầu tư cũng như phân phối dự án đất nền Thanh Hà, vẫn thu hàng trăm tỷ đồng của khách hàng.
Làm gì để hạn chế rủi ro?
Lý giải về nguyên nhân của tình trạng lộn xộn hiện nay của thị trường chung cư, ông Trần Thanh Vinh, Tổng Giám đốc, Công ty cổ phần Đầu tư và Xây dựng Lâm Viên cho rằng, nguồn cung nhà ở phân khúc bình dân còn hạn chế, dẫn đến chỉ cần một dự án góp vốn được mời chào, khách hàng sẽ đổ xô đi mua. Khách hàng ưa mạo hiểm sau những nhận định qua quýt về thị trường và dự án sẽ nhanh chóng đưa ra quyết định mua bán.
Trong trường hợp gặp chủ đầu tư không đứng đắn, họ có thể xin giải thể, hợp nhất với DN khác để từ chối thực hiện hợp đồng mà khách hàng không thể và cũng không biết kêu ai. Để hạn chế các rủi ro và tranh chấp xảy ra, luật sư Phạm Đức Giang, Trưởng văn phòng luật sư BMC “khuyên” NĐT nên tìm hiểu kỹ thông tin về dự án, tư cách pháp lý cũng như uy tín, thiện chí của chủ đầu tư. Ngoài ra, cũng cần đọc kỹ, yêu cầu chủ đầu tư giải thích rõ về các nội dung trong bản hợp đồng trước khi giao dịch. Người mua cần thận trọng khi ký kết các hợp đồng mua căn hộ, đặc biệt với những hợp đồng góp vốn ở những dự án chưa hoàn tất phần móng, mức độ rủi ro càng cao. Về phía chủ đầu tư cũng nên quy định chặt chẽ, cụ thể và chi tiết hơn về nội dung, quyền và nghĩa vụ của các bên trong bản hợp đồng để người đầu tư yên tâm và có cơ sở giải quyết khi xảy ra tranh chấp. Ông Leon Cheneval, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Định giá Công ty Nghiên cứu BĐS Savills Việt Nam) cũng chia sẻ: “Ở Australia, hợp đồng chỉ được ký kết khi các điều lệ thực sự rõ ràng. 95% khách hàng nhờ luật sư tư vấn khi mua những tài sản lớn như nhà ở. Hợp đồng của họ thường có lợi cho khách hàng và rất hãn hữu xảy ra tình trạng tranh chấp, kiện tụng”. Có lẽ, với căn hộ chung cư – một tài sản rất lớn đối với hầu hết người dân, việc tìm đến các văn phòng luật sư để có được những tư vấn pháp luật trước khi quyết định đầu tư là điều nên làm.
Trong khi đó, ông Bùi Chiến Thắng, Phó Tổng giám đốc Công ty Sacomreal mạnh dạn đề xuất cần phải có hình thức phạt thật nặng những chủ đầu tư bội tín, phá vỡ hay làm sai hợp đồng. Bởi theo ông Thắng, nếu vẫn để tình trạng bội tín với khách hàng kéo dài, hoặc chỉ nhắc nhở chung chung thì không chỉ khách hàng thua thiệt mà thị trường căn hộ cũng sẽ bị vạ lây. Theo các chuyên gia BĐS và NĐT, đây là “việc cần làm ngay” bởi chỉ có pháp luật nghiêm minh mới có thể điều chỉnh được hành vi của chủ thể tham gia thị trường, làm cho mọi cá nhân đều bình đẳng và thị trường BĐS phát triển bền vững hơn.

Tuấn Trang (Tạp chí Pháp lý)​

Vậy với tư cách là một người làm nghề luật/nghiên cứu luật. Ý kiến của bác là gì?

Trong chuyện này lỗi chính là của người di mua, tham giá rẻ nghĩ mình có thể có lã mà ra như thế. Chủ đầu tư người ta đưa cho cái hợp đồng nào cũng nhắm mắt ký đến khi có chuyện xem lại hợp đồng thì chẳng có chế tài gì cho chủ đầu tư khi vi phạm hợp đồng cả.