Sự thật cay đắng trên thị trường bất động sản

Tác giả: cafef
Bài đã được xuất bản.: 5 giờ trước



Khủng hoảng tài chính và các vấn đề bất động sản thường song hành cùng nhau. Mối liên kết có thể bị làm suy yếu.
Sau vụ sụp đổ bất động sản khủng khiếp, gần 2/3 người Mỹ vẫn tin rằng đầu tư bất động sản là an toàn. Tại Anh, các bộ trưởng tổ chức cuộc họp cấp cao để tìm cách đưa thêm người tiêu dùng vào thị trường khi giá đang rớt xuống.

Trong khi ở Trung Quốc, người mua háo hức chờ đợi để mua được một căn hộ đang xây. Thế giới bất động sản cũng khá nhạy cảm, nhưng không quá mạnh. Giá văn phòng cho thuê tại Anh hồi phục gây ra nỗi lo sợ về một đợt bong bóng mới. Tại Trung Quốc, trong vòng 6 năm tới sẽ có thêm 40% các tòa nhà chọc trời được dựng lên.
Bất động sản không chỉ đơn thuần là nơi để sống và làm việc. Với nhiều người, nó là cuộc cá độ tài chính lớn nhất mà họ từng tham gia. Và với nhiều chủ sở hữu nhà đất, nó là cuộc cá độ vô cùng tai hại. Rất nhiều người vay thế chấp để mua nhà tại Mỹ phải chịu khoản nợ lớn hơn nhiều so với giá trị căn nhà họ đã mua.
Giá nhà đất đã giảm xuống bằng với mức năm 2003 và vẫn không ngừng giảm - khoảng 2.4% mỗi năm. Rất nhiều những ngôi nhà sắp bị tịch thu vẫn đang được đưa ra thị trường: các giao dịch bị tịch biên chiếm đến 66% doanh số tại California.
Có thể giá sẽ còn giảm xuống trong năm nay, làm nhụt ý chí của mọi người và ngăn họ di cư đến nơi khác làm việc. Các chương trình điều chỉnh thanh toán khoản vay thế chấp thật đáng thất vọng: với một số con nợ không có khả năng chi trả, thà rằng Nhà nước giảm khoản vay gốc còn hơn.
Ít nhất giá bán ở Mỹ đã quay trở lại mức trung bình dài hạn so với giá cho thuê. Với những người có tiền mặt, nhà đất đang ở thời điểm dễ chi trả nhất trong nhiều năm. Nhiều nơi tại châu Âu, giá cả vẫn còn cả một chặng đường dài để quay trở lại mức cũ và áp lực thì đang giảm dần.
Sự thừa nguồn cung đang gây hoang mang cho thị trường tại những nơi như Tây Ban Nha, nơi sự bùng nổ xây dựng đang dần lụn bại. Tín dụng bị hạn chế (cũng là một nỗi lo lớn cho bất động sản thương mại, vì có những khoản nợ cần được thanh toán). Nỗi lo lãi suất tăng đang tạo áp lực lên rất nhiều con nợ có khế ước cầm cố điều chỉnh được lãi suất.
Ở những thị trường mới nổi, các nhà lập phấp lại vấp phải một vấn đề khác: giữ cho giá đi xuống. Một quả bóng bất động sản nhiều khả năng xảy ra là mối đe dọa lớn nhất với nền kinh tế Trung Quốc. Một loạt các giải pháp đã được đưa ra nhằm làm dịu ý muốn đầu cơ và ép các nước phát triển tăng nguồn cung nhà đất. Có nhiều lý do hợp lý cho việc tăng giá này tại Trung Quốc, trong điều kiện thu nhập tăng và nhu cầu về nhà ở tử tế bị dồn nén từ lâu. Các nhà lập pháp đang phải đấu tranh để giành quyền kiểm soát mọi thứ.
Đặc tính của bất động sản
Điều trớ trêu là sự hấp dẫn của bất động sản được hình thành dựa trên sự vững chắc giả tưởng của nó. Không phải ngẫu nhiên mà bong bóng bất động sản bắt đầu ngay sau sự sụp đổ của dotcom. Trước tiên là những kế hoạch kinh doanh tưởng tượng, và theo sau là những tài sản thực có hồ sơ chứng minh. Nhưng theo như lập luận của bản báo cáo đặc biệt này, bất động sản vốn tiềm ẩn những tính chất nguy hiểm.
Tính chất đầu tiên là kích thước. Phần lớn tài sản của các gia đình Mỹ là bất động sản, và đây cũng là tình cảnh chung cho nhiều nơi khác. Bởi vậy, khi có vấn đề xảy ra, hậu quả của nó nghiêm trọng hơn nhiều so với việc sụt giảm giá cổ phiếu. Tồi tệ hơn, bất động sản lại rất hút các khoản nợ.

Chủ nợ dành ít hơn phần vốn của mình cho các khoản vay thế chấp bởi tính đảm bảo của nó không cao. Các cá nhân không còn cách nào khác để vay nợ nhiều như thế. Khi giá tăng, giá tài sản thế chấp tăng cho phép các ngân hàng mở rộng tín dụng, cũng có nghĩa là giá sẽ được đẩy lên cao hơn nữa. Mọi thứ có thể tăng đến chóng mặt: số lượng các khoản vay thế chấp tại Mỹ tăng gấp đôi chỉ từ năm 2001 đến 2007. Điều đó cũng giải thích tại sao sự sụp đổ bất động sản lại dẫn đến khủng hoảng tài chính.
Bất động sản còn là một loại tài sản thiếu hiệu quả. Bạn có thể chia nhỏ danh mục đầu tư cổ phiếu, nhưng lại không thể chỉ bán 1 cái bếp. Với tính thanh khoản kém, bất động sản có thể trói chặt người ta với ngôi nhà của mình dù họ vẫn còn dương vốn. Và việc định giá cũng rất thiếu hiệu quả, không chỉ bởi vì đặc thù loại tài sản mà còn vì khó có thể thành công nhanh chóng: bạn không thể bảo vệ mình khỏi những rủi ro ngầm.
"Con quỷ" trong những khoản nợ thần tiên
Các chính phủ nên trung lập với quyền sở hữu nhà đất, thứ thường bị bán đắt hơn giá trị thật của nó. Mọi người sẽ luôn luôn phải mua nhà: họ không muốn phải sống lay lắt nhờ các khoản trợ cấp. Tại Mỹ những kế hoạch đóng cửa Fannie Mae và Freddie Mac, những tập đoàn mua và bảo hiểm cho các khoản vay thế chấp bằng tài khoản chính phủ, rất được hoan nghênh. Lãi suất vay thế chấp cần được khấu trừ thuế. Cả các khoản thuế thu nhập mại sản cũng cần được miễn trừ, tốt hơn hết là nên cắt hẳn thuế giao dịch vốn gây khó khăn cho người giao dịch.
Tuy vậy, giới chính trị gia sẽ chả thích phải giảm giá trị loại tài sản chính của các cử tri. Đó là lý do rất nhiều người đang mong chờ các ngân hàng trung ương can thiệp khi bất động sản bắt đầu bùng nổ.
Điều này đã xảy ra tại châu Á; các ngân hàng trung ương phương Tây cũng đang chuyển động theo hướng này. Ví dụ, năm ngoái Thụy Điển đã chấp nhận tỉ suất giá trị vay lớn nhất là 85% đối với các khoản vay thế chấp. Và các ngân hàng trung ương cũng nắm giữ những công cụ như lãi suất để điều chỉnh mọi thứ.
Tuy vậy, thời gian trước các nhà chức trách đã thất bại trong việc theo dõi bong bóng bất động sản. Và sự bùng nổ khó có thể dừng lại một khi đã bắt đầu: hãy thử hỏi các nhà chức trách Trung Quốc thì biết.
Chính sách cân nhắc của Chính phủ nên được đứng đầu danh sách luật dự phòng, chứ không phải thay thế hoàn toàn cho chúng. Không nên dành chỗ cho những tài sản vay thế chấp bất quy tắc-những khoản thu nhập không thể xác minh. Song vấn đề lại ngấm ngầm nằm ở những khoản nợ.
Sự sụp đổ bất động sản chịu tác động nhiều nhất khi các con nợ nhanh chóng rơi vào tình trạng âm vốn (còn may cho Trung Quốc là khối lượng nợ của những người mua nhà khá nhỏ). Một phần vốn tự có-khoảng10-15% giá trị bất động sản-cần được yêu cầu đối với người đi vay như là điều kiện bắt buộc.
Việc này nên được thực hiện dần đần. Không giống như giảm lãi suất bất động sản, việc đó không đáng kể mấy vì vốn dĩ lãi suất này đã thấp rồi, việc yêu cầu một khoản vốn tự có nho nhỏ có thể ảnh hưởng đến sự phục hồi kinh tế (nhất là ở Mỹ, nơi chính phủ đảm bảo cho các món nợ có khoản trả trước thấp).
Và cũng có rủi ro loại trừ những người mua có khả năng chi trả, đặc biệt những người mua mới và những người tự kinh doanh. Nhưng chúng ta không thể chờ quá lâu. Yêu cầu mọi người tiết kiệm lâu hơn là cái giá hợp lý phải trả cho một hệ thống an toàn hơn.