Tất tần tật những thông tin cần biết khi mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ

Mẫu hợp đồng mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ thường được các bên tìm kiếm cho mục đích giao dịch bất động sản. Bài viết sẽ chỉ ra những nội dung quan trọng cần có trong hợp đồng, các vấn đề pháp lý liên quan như thủ tục, kinh nghiệm mua bán đất chưa có sổ đỏ nhằm hạn chế rủi ro.
1. Mua nhà đất chưa có sổ đỏ có được coi là hợp pháp không?
Sổ đỏ là một loại văn bản pháp lý công nhận quyền sử dụng đất của công dân nước ta. Sở dĩ gọi là sổ đỏ vì trước thời điểm 21/10/2009 có hai loại sổ tồn tại song song là sổ đỏ (bìa màu đỏ) và sổ hồng (bìa màu hồng). Sổ đỏ chứng nhận quyền sử dụng đất còn sổ hồng chứng nhận quyền sở hữu nhà ở đi kèm theo đất. Tuy nhiên, hiện nay hai loại sổ này được gộp chung thành sổ đỏ, gọi là “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất”.

Sổ đỏ là căn cứ quan trọng để xác lập cũng như bảo vệ quyền sử dụng đất và sở hữu tài sản đi kèm của công dân. Khi có sổ đỏ công dân sẽ có toàn quyền tặng, cho, chuyển nhượng, chuyển đổi, thế chấp, chỉ định thừa kế đối với mảnh đất đó. Như vậy, sổ đỏ chính là loại giấy tờ xác định quyền làm chủ của công dân đối với đất đai, nhà cửa trong tất cả giao dịch nói chung.

Nhà đất không có sổ đỏ đồng nghĩa với việc công dân không có Giấy chứng nhận hợp pháp. Một số trường hợp nhà đất không có sổ đỏ bao gồm:

- Đất đai và nhà cửa đi kèm không có đủ điều kiện để xin cấp sổ đỏ (quy định theo Điều 19 Nghị định 43/2014/NĐ-CP). Trường hợp này mảnh đất sẽ không được phép thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng.

- Đất đai và nhà cửa đi kèm có đủ điều kiện xin cấp sổ đỏ nhưng chủ sở hữu chậm trễ trong quá trình xin cấp sổ. Đối với trường hợp này thì bạn vẫn thực hiện giao kết thông qua mẫu hợp đồng mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ. Tuy nhiên, bạn nên đợi chủ sở hữu hoàn thiện và đứng tên sổ đỏ rồi mới tiến hành thủ tục mua bán.


Mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ hiện không được tính là hợp pháp

Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 đã quy định rõ một mảnh đất muốn chuyển nhượng cần có sổ đỏ. Đây là điều kiện tiên quyết mà tất cả các bên tham gia giao dịch đều quan tâm. Có một số trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp mà không cần đến sổ đỏ theo Khoản 3 Điều 186 và Khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013:

- Trường hợp Nhà nước chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp và chỉ định công dân được cho thuê hoặc giao đất canh tác. Người được giao đất sở hữu quyền sử dụng đất hợp pháp nhưng cần sớm đăng ký sổ đỏ để chứng thực quyền này trong các thủ tục hành chính về sau.

- Trường hợp công dân được thừa kế đất hợp pháp, pháp luật sẽ công nhận quyền sử dụng đất của người này. Tuy nhiên, nếu công dân muốn thực hiện các quyền chuyển nhượng thì vẫn cần xin cấp sổ đỏ.

- Chủ sở hữu đất đai là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư tại nước ngoài. Nhóm đối tượng này không thuộc trường hợp được mua nhà ở gắn với quyền sử dụng đất tại nước ta.

Các trường hợp kể trên tuy chuyển nhượng đất không cần sổ đỏ nhưng vẫn được coi là hợp pháp vì một trong các bên chuyển nhượng thuộc đối tượng đặc biệt. Dù vậy, 2/3 trường hợp vẫn yêu cầu công dân xin cấp sổ đỏ để thực hiện giao dịch mua bán chứ không thể tự ý chuyển nhượng.

Mặt khác, một văn bản giao dịch nhà đất bắt buộc phải thông qua hình thức công chứng theo quy định chung. Điều 40; 41 và 42 Luật Công chứng 2014 cũng không công nhận các mẫu hợp đồng mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ.

Như vậy một giao dịch mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ không được xem là hợp pháp. Dù bạn có sử dụng mẫu hợp đồng mua bán nhà đất viết tay chưa có sổ đỏ thì văn bản này cũng không được Pháp luật bảo vệ, không được công chứng hay chứng thực.

>> Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì?

2. Phân tích ưu điểm và rủi ro khi mua nhà đất chưa có sổ đỏ
Nhà đất chưa có sổ đỏ theo lý là loại bất động sản chưa được hợp pháp hóa và chưa được thực hiện các giao dịch chuyển nhượng quyền hay còn gọi là mua bán. Tuy nhiên, trên thực tế đất chưa có sổ đỏ lại đang nhận được khá nhiều sự quan tâm từ người đầu tư bất động sản. Thậm chí, có người không tiếc tiền đầu tư vào loại hình này.

Ưu điểm
Hầu như không có căn cứ nào rõ ràng để chúng ta có thể định hình ưu điểm của phương án đầu tư vào dạng bất động sản không có sổ đỏ. Theo chia sẻ của một số người đang hoạt động trong lĩnh vực thì các trường hợp bỏ tiền đầu tư vào dạng đất này đều trông mong vào khoản lãi lớn trong tương lai.

Cụ thể, nhóm người này sẽ mua các mảnh đất chưa có sổ đỏ với giá thấp nhất có thể. Sau khi giao dịch thành công họ sẽ tìm cách hợp thức hóa mảnh đất để rao bán lại với giá cao gấp đôi, gấp ba. Chính vì khoản lãi đặc biệt này mà không ít người chấp nhận chịu rủi ro về mặt pháp lý, soạn thảo các mẫu hợp đồng mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ.

Rủi ro
Các trường hợp tiến hành mua đất chưa có sổ đỏ không phải trường hợp nào cũng thu về lãi. Thậm chí, hầu hết các bên tham gia giao dịch còn có khả năng phải đối mặt với khá nhiều rủi ro về mặt pháp lý như:

- Sau khi được nhận chuyển nhượng mảnh đất bạn không thể xin cấp sổ đỏ đứng tên mình được.

- Nếu bạn mua đất với mục đích trồng trọt, sản xuất nông nghiệp thì có thể không bị ảnh hưởng quá nhiều bởi mục đích sử dụng mảnh đất ban đầu. Tuy nhiên, nếu bạn muốn mua để định cư lâu dài thì có khả năng sẽ gặp một số rắc rối trong việc chuyển đổi mục đích sử dụng. Các trường hợp đất nông nghiệp, phi nông nghiệp, đất khác mà chưa có sổ đỏ đều không thể đổi thành đất thổ cư (đất ở).

- Mẫu hợp đồng mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ chỉ có thể là dạng viết tay (do Nhà nước không chấp nhận văn bản đánh máy công chứng) nên giá trị pháp lý của hợp đồng không được đảm bảo. Nếu có các tranh chấp xảy ra trong phạm vi hợp đồng ký kết thì hợp đồng mua bán nói trên sẽ bị vô hiệu.

- Đất đai và nhà cửa không có sổ đỏ sẽ rất khó xác minh được nguồn gốc. Bạn gần như không xác định được liệu mảnh đất mình đã thực hiện giao dịch có thuộc diện đất bị thu hồi, đất đang tranh chấp, đất lấn chiếm bất hợp pháp,... hay không. Các tranh chấp pháp lý có thể xảy ra bất cứ lúc nào và tương đối khó để kiểm soát.

- Theo Điều 188 Luật Đất đai 2013 thì đất chưa có sổ đỏ không được tính là tài sản đứng tên công dân. Bạn sẽ không thể thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn Ngân hàng được.


Mua bán nhà đất không có sổ đỏ sẽ không đủ giá trị pháp lý để thế chấp vay vốn Ngân hàng

- Nghị định 102/2014/NĐ-CP đồng thời đã quy định rõ về quy chế xử lý hành chính nếu công dân tự ý chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa có sổ đỏ. Cụ thể, công dân tham gia ký kết mẫu hợp đồng mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ sẽ bị phạt từ 3 đến 5 triệu VNĐ. Tất cả số lợi bất hợp pháp thu được từ hợp đồng này đều phải giao nộp lại cho Nhà nước.

- Nếu mảnh đất bạn mua nằm trong diện quy hoạch, bị thu hồi thì Nhà nước khó mà đảm bảo vấn đề bồi thường hoặc đền bù.

Có nên ký kết mẫu hợp đồng mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ hay không?
Đôi khi một mảnh đất chưa có sổ đỏ lại đáp ứng được nhiều tiêu chí bạn hướng tới cho ngôi nhà tương lai của mình như giá rẻ, gần cơ quan, giao thông thuận tiện,... Đây chính là thời điểm bạn cần cân nhắc kỹ lưỡng việc có nên thực hiện ký kết hợp đồng chuyển nhượng viết tay đối với mảnh đất đó hay không.

Như đã phân tích, đất đai chưa có sổ đỏ hoàn toàn không được phép thực hiện giao dịch chuyển nhượng và sang tên. Dạng hợp đồng mua bán bất động sản chưa có sổ đỏ chỉ được coi là bước trung gian để chuẩn bị cho thủ tục giao dịch nhà đất chính thức sau này.

Ngay cả đối với các mảnh đất đủ điều kiện cấp sổ đỏ thì rủi ro đến từ hợp đồng giao dịch nói trên vẫn còn. Một số trường hợp phổ biến là thời gian đợi cấp sổ đỏ bị kéo dài, chủ sở hữu cũ gặp rủi ro pháp lý nên không nhận được sổ đỏ, khó xử lý tiền đặt cọc mua đất từ trước, quyền thừa kế liên quan đến mảnh đất khiến quá trình cấp sổ bị dừng vô thời hạn,...

Bạn cũng có thể phải đối mặt với các trường hợp đất bị tranh chấp không thể được cấp sổ đỏ, đất thuộc khu vực đang giải tỏa, dự án quy hoạch chung,... Nhìn chung, các trường hợp nói trên chủ yếu nhắm đến việc lừa đảo tiền đặt cọc của bạn, khiến bạn chịu cảnh vừa mất tiền vừa mất thời gian. Do đó, đối với các trường hợp đất đai không có sổ đỏ hoặc đang đợi cấp sổ đỏ, bạn chưa nên thực hiện ký kết hợp đồng giao dịch, chuyển nhượng.

Trong trường hợp bạn quyết định mua dạng đất này thì phương án khả quan hơn cả là sử dụng mẫu hợp đồng đặt cọc mua đất chưa có sổ đỏ. Hợp đồng đặt cọc này có trách nhiệm ràng buộc chặt chẽ giữa bạn và người bán. Bạn nên ghi rõ các điều khoản quy định việc người bán phải bồi thường khi không thực hiện đúng theo cam kết đặt cọc ban đầu.

Một kinh nghiệm mua nhà không có sổ đỏ nữa là bạn nên làm giấy ủy quyền quản lý, sử dụng, định đoạt thửa đất sau khi đã thanh toán từ 2/3 số tiền chuyển nhượng trở lên. Thủ tục này sẽ giúp bạn giữ được thế chủ động trong việc xin cấp sổ đỏ về sau.

3. Có phải trường hợp giao dịch nào cũng nên sử dụng mẫu hợp đồng mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ hay không?
Không phải giao dịch nào bạn cũng có thể sử dụng mẫu hợp đồng mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ. Với đa số các trường hợp thì việc thực hiện giao dịch nhà đất sẽ được thực hiện đối với đất đai đã có giấy chứng nhận. Với trường hợp này thì bạn chỉ cần sử dụng các mẫu hợp đồng mua bán bất động sản thông thường là được.

Với trường hợp mảnh đất bạn đang định mua là đất nông nghiệp thì thay vì sử dụng các mẫu giấy giao dịch dành cho đất thổ cư, bạn nên chọn mẫu hợp đồng chuyên dùng cho loại đất này. Cụ thể, bạn có thể lựa chọn một trong hai phương án là mẫu hợp đồng mua bán đất nông nghiệp viết tay hoặc đánh máy. Vấn đề này đã được quy định tại Điều 130 Luật Đất đai 2013 và Điều 44 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

Nếu bạn mua đất đai có nhà đi kèm chung sổ hồng (giấy chứng nhận sở hữu nhà) thì theo điểm b Khoản 2 Điều 167 Luật Đất đai 2013, bạn cần đảm bảo bên bán đã thực hiện tách thửa theo quy định. Sau khi chủ sở hữu đã tách thửa thành công thì họ cần làm thủ tục xin cấp sổ đỏ rồi bạn mới giao dịch. Trường hợp bạn ký kết hợp đồng trước thời điểm đất và nhà được cấp sổ đỏ thì bạn nên dùng hợp đồng mua bán nhà sổ chung.

4. Mẫu hợp đồng mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ chuẩn cần có gì?
Hiện nay vì Nhà nước chưa công nhận các văn bản giao dịch bất động sản chưa có sổ đỏ nên không có mẫu hợp đồng nào là hợp quy được ban hành. Nếu bạn muốn giao dịch chuyển nhượng với dạng đất này thì nên soạn thảo hợp đồng cẩn thận và rõ ràng để tránh rắc rối liên quan đến pháp lý về sau. Dưới đây chỉ là một số nội dung cơ bản mà bạn nên thể hiện rõ trong hợp đồng viết tay:

Một số nội dung cơ bản của hợp đồng:
Một mẫu mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ cần đảm bảo nêu rõ được các vấn đề lớn sau:

• Thông tin cơ bản của bên mua (bên nhận chuyển nhượng) và bên bán (bên chuyển nhượng).
• Ghi rõ các thông tin liên quan đến mảnh đất đang giao dịch như: số thửa đất, địa chỉ thửa đất, diện tích đất,... Nếu có thể thì bạn nên yêu cầu bên bán bổ sung cả thông tin liên quan đến tài sản gắn liền với mảnh đất.
• Ghi giá chuyển nhượng cuối cùng mà hai bên cùng nhất trí cũng như phương thức thanh toán.
• Quy định về việc giao đất cũng như đăng ký quyền sử dụng đất về sau.
• Các nghĩa vụ tài chính liên quan đến mảnh đất như thuế và lệ phí phát sinh.
• Phương thức giải quyết quyền sử dụng đất nếu có tranh chấp xảy ra.
• Các nội dung liên quan đến trách nhiệm của các bên có tham gia ký kết hợp đồng.

Còn tiếp .....

Đọc tiếp tại : https://batdongsan.com.vn/trinh-tu-thu-tuc/kinh-nghiem-mua-ban-nha-dat-chua-co-so-do-ar105288