Thắc mắc về kinh doanh đất đai

Tuyetmuahe thân mến,
Bạn đừng để bụng với fsai làm gì. Cả cái box này đều bị đ/c đó "lên mặt dậy đời" hết. Tớ nói thế để bạn thấy rằng đ/c đó chả có ý gì đâu. Tính tình chỉ hơi tiếu lâm tý thôi.
Không có thời gian tranh luận nhiều với bạn về cái gọi là "mua bán" đất đai. Tớ chỉ trả lời về câu hỏi cuối cùng của bạn thôi nhé:

Tuỳ trường hợp mà nó sẽ là động sản hay bất động sản bạn ạ. Còn trong trường hợp nào thì tớ cũng không nhớ rõ. Cái này bạn chờ đ/c "nhà kho" hbb trả lời cho nó. Đ/c đó là trùm "động sản, bất động sản" đấy.

Theo lị nói theo kiểu "phàm phu tục tử" thì Việt nam sẽ không có chuyện ĐĐ thuộc sở hữu tư nhân (trích dẫn tô màu vàng ở trên) bởi vì sở dĩ nếu làm như vậy thì người nước ngòai cũng sẽ có thể sở hữu được, nếu người hoặc (1 tập thể) nước ngòai có tiền mua sạch 1 hòn đảo hay một tỉnh hay thậm chí còn nhiều hơn nữa thì bạn nghĩ sao ? ( nhạy cảm quá sỏry ngộ lỡ phóng quá lời, stop ngay thôi ) .
Lị hỏi theo luật VN mình, tàu thuyền, máy bay được xem là động sản hay bất động sản thì ngọ xin trả lời theo ý kiến chủ quan là Động sản, thậm chí trên thế giới ngộ cũng chưa đọc tài liệu nào nói nó là bất động sản. ( người hỏi ngây thơ người trả lời càng ngây thơ vô số tội hơn nữa hi hi hi ....)

cho em thắc mắc thêm, nếu 1 số điều trong luật đất đai mâu thuẩn với nhau thì quyền lợi của người tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai giải quyết thế nào ạ ?Để em lục lại những mâu thuẩn (mà em biết được) để post lên sau

Hì hì, không bao giờ có chuyện đó đâu, bạn cứ yêm tâm. Quan hệ của nhà nước đối với đất đai không chỉ là quan hệ sở hữu( đặc trưng ở Việt nam) mà còn là quan hệ quản lí (tất cả các nước trên thế giới).Quan hệ quản lí gắn liền với chủ quyền quốc gia, mà chủ quyền quốc gia thì làm sao mua bán được?

Mấy hôm nay tớ bận ?. Hôm nay vào box thấy nhiều chuyện vui.
Này, em Cons.
Sao cô lại gọi là anh ?olên mặt dạy đời? hả ? Nghe hay nhỉ, kiểu này phải ?odạy dỗ? cô thêm mới được.
Mà cô phải đọc kỹ quyển Lộc Đỉnh ký đi, chứ không cô lại bị ?obán đấu giá? thì toi cơm đấy.
Còn cái cô tuyết mùa hè nữa ?
Nghị quyết của QH sử đổi HP 92, gọi NN ta như vậy thì cứ nghe như vậy đi, còn thắc mắc cái giề ... Mà sao cô cứ phải phân biệt nghe linh tinh thế nhỉ ? Thật đấy, ? rất ư là lẩm cẩm ?
Không lẽ có NN pháp quyền XHCN thì sẽ có NN phi pháp quyền XHCN àh. He he ? cứ như là có mèo đen thì có mèo trắng mà không hiểu là còn một bè lũ bọn mèo vàng, mèo lang, ? các loại sao.
Em gái ơi. Đừng hì hục chẻ câu, bẻ chữ ra tìm hiểu làm quái. Cô mà cứ tìm hiểu pháp luật theo cái cách ấy là xung phong cả đám, nắm ý là được rồi. Người ta ghép từ ấy vào chỉ nhằm nhấn mạnh tính pháp quyền thôi. Chấm hết nhé.
Còn chuyện tàu thuyền ? có phải là bất động sản hay không thì thực ra còn tuỳ vào trường hợp người ta tiếp cận đến nó nữa. Khi gắn nó với luật quốc tế và chủ quyền quốc gia thì khác, khi gắn nó với các vụ, các trường hợp của giao dịch dân sự thì khác.
Chuyện này hồi sinh viên ai chả cãi nhau nát ngô nát khoai ra rồi còn giề ?
Àh quên.
Còn chuyện cô ?ohai lúa? thì anh nói cô ?ohai lúa?, mà ?ohai lúa? thì có gì phải mắc cỡ nhỉ, ? người VN mình xuất thân từ nông thôn, làng quê chân chất cả, ? anh cũng hay được người ta gọi là ?ohai lúa? đấy, ý học là khen mình thật thà chân chất, vậy thôi, càng sướng, với lại có chết chóc thằng Tây nào đâu mà sợ.
Thế mà cô cũng hậm hực với anh được nhỉ ?
To magic :
He he ? Chào mừng ông quay trở lại KHPL - khờ hờ phờ lém.
Nghe nói dạo này ông đi lang thang khắp nơi, cưa cẩm tùm lum, thành công cũng nhiều và thất bại cũng lắm ? Nhưng như thế là không hay ho lắm đâu đấy, chị em phụ nữ ở trong box bỏ cho ai đấy hả
To bác rakhói khả kính ?
Em bận viết cho xong cái tiểu luận triết học quỷ sứ cái. Mấy bữa nữa em se hì hục post bài tiếp với bác về cái vụ cơ sở của luật học và về giá trị xã hội mà bác đề cập ?
To tay ?odê rô?.
He he ? Sao lại gọi tớ là thằng cha hả ? Bị chọc trúng chỗ hở nên tức chứ gì. He he ? Nói chuyện đất cát mà ông không đề cập nhà + tài sản gắn liền với đất là hỏng.
Cách đây không lâu, có tay nhờ tớ đòi giúp cái chuồng heo đấy, mà bên dưới cái chuồng heo 12 m2 ấy là mấy trăm mét đấy ? Trời, trị giá cả tỉ bạc cho một cái chuồng heo bỏ hoang bé tí xập xệ ?
Cuối cùng, với em sát thủ thân mến.
Mấy hôm nay chú trốn đi đâu thế hả. Về quê vào có mua theo nhiều của ngon vật lạ của An Giang không? Nghe nói dạo này bên Campốt có nhiều thứ hay lắm phải không, chú có mang về đựoc cái gì không ?
Mà sao chú lại tung tin đồn với cô Cons là tối thứ 3 này đi làng ẩm thực đấy ? Anh mới về NT vào, hết tiền rồi, dự định không đi đâu hết cả, ? nhưng nếu có chiêu đãi miễn phí thì okie ?
Còn về mấy vụ mâu thuẫn giữa nghị định 181 và luật đất đai ấy và nhất là điều 101, khoản 2 mà chú đề cập í, anh nghĩ đơn giản chỉ là mâu thuẫn giữa cái chung và cái riêng thôi, giữa cái sự khái quát và cái cụ thể.
Thế nhé ? Chú có gì cứ post lên cho mọi người ngự lãm.

Thế mà có nơi quy định máy bay, tàu thuyền là bất động sản đó. Thú thật là tớ đang học luật ở Nga, đang học về luật Dân sự. Điều 130 bộ luật DS Nga quy định về ĐS và BĐS có nói rõ.
Cons cứ yên tâm, bác fsai như thế còn nhã nhặn chán...Tớ cũng biết tính bác ấy thích tiếu lâm cho vui cửa vui nhà, phải ko ạ?

các bác xem trường hợp này cái nhảy, không biết Ngị Định 181 hưỡng dẫn thế nào :
điều 37 LĐĐ, qui định thẩm quyền của UBND tỉnh về giao đất cho thuê và chuyển mục đích sử dụng đất, theo đó UBND tỉnh chỉ được giao đất cho thuê đất với người Việt Nam định cư ở nước ngoài , cho thuê đất với tổ chức cá nhân nước ngoài
Trong khi d0ó tại điều 125 thì qui định :người Việt Nam định cư ở nước ngoài , tổ chức cá nhân nước ngoài xin chuyển mục đích sử dụng đất thì hồ sơ nộp tại cơ quan quản lí đất đai của tỉnh
Vậy tóm tại , người VN định cư ở nước ngoài, tổ chức cá nhân nước ngoài có được quyền chuyển mục đích sử dụng đất không các bác nhẩy ?

vài ý kiến về quyền của người sử dụng đất, mong được trao đổi
xét về chủ thể sử dụng đất ta có :cá nhân, hộ gia đình, tổ chức kinh tế trong nước, tổ chức kinh tế nươc ngoài , cá nhân nuớc ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Riêng người việc nam định cư ở nước ngoài thì có người Việt Nam định cư ở nước ngoài thõa mãn điều 121 LĐĐ(được quyền mua nhà ở gắn liền với đất ở) và người ViệtNam định cư ở nước ngoài còn lại
Mỗi loại chủ thể có quyền năng giao dịch quyền sử dụng đất khác nhau
về các hình thức giao dịch quyền sử dụng đất, có 7 hình thức :chuyển đổi quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cho thuê quyền sử dụng đất, thừa kế quyền sử dụng đất, thế chấp bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, góp vốn quyền sử dụng đất và tặng cho quyền sử dụng đất
Muốn thực hiện các quyền giao dịch thì vừa phải đáp ứng các điều kiện chung và vừa phải đáp ứng các điều kiện riêng của từng hình thức giao dịch
Về điều kiện chung thì có 4 điều kiện :
Phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Đất không có tranh chấp
đất không bị kê biên, bảo đảm thi hành án
đất còn trong thời hạn sử dụng
Giờ em thử xét đến các điều kiện riêng của 7 loại giao dịch nêu trên. Chúng ta sẽ đi từ điều kiện thực hiện quyền đến phạm vi thực hiện quyền của từng loại chủ thể trong từng loại giao dịch, và đây cũng là chỗ em thắc mắc nhiều nhất
(còn tiếp)

về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất :
đối với hộ gia đình cá nhân :
hộ gia đình cá nhân, nếu sử dụng đất dưới hình thức giao thì đều được chuyển nhượng
Riêng đối với đất thuê thì lại chia thành 2 trường hợp :
nếu thuê trước 1/7/2004 tức là ngày luật đấy đai 2003 có hiệu lực, nếu đã trả trước tiền thuê đất cho cả thời gian thuê, hay đã trả trước nhiều năm và tiền thuê đất còn lại ít nhất 5 năm thì được chuyển quyền sử dụng đất
Nếu thuê đất từ sau 1/7/2004 thì không được chuyển nhượng mà chỉ được bán tài sản của mình trên đất
Ngoài ra chúng ta còn chú ý đến các trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất có điều kiện được qui định tại khoảng 3 Đ113 L ĐĐ và điều 104 NĐ181
Về điều kiện nhận chuyển nhượng của HGĐ, cá nhân ( ai có quyền mua): về nguyên tắc hộ gia đình cá nhân được mua tất tần tật, chỉ có 1 hạn chế là hộ gia đình cá nhân không được nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp trồng lúa nước nếu như không trực tiếp sản xuất nông nghiệp. Thế nào là "trực tiếp sản xuất nông nghiệp", khái niệm này vẫn gây nhiều tranh cãi và đã được post trong topic:"những kẽ hở cần bít trong hệ thống pháp luật"
Về điều kiện chuyển nhượng của tổ chức kinh tế trong nước :
đối với đất giao có thu tiền SDĐ( mà tiền trả không có từ ngân sách nhà nước), thì tổ chức kinh tế chỉ được chuyển nhượng khi trên đất đã có kết cấu hạ tầng. Vấn đề này cũng là vấn đề rất hay, bác PhamtChien có hứa post về vấn đề này. Mong bác post nhanh nhanh để sinh viên tụi em được học hỏi
đối với đất thuê thì giống như điều kiện chuyển nhượng của HGĐ_cá nhân
Ngoài ra nếu tổ chức kinh tế nhận chuyển quyền hợp pháp từ người khác mà tiền trả cho việc nhận chuyển quyền không có từ ngân sách nhà nước thì cũng có quyền chuyển nhượng
Như vậy có 3 trường hợp chuyển quyền đối với tổ chức kinh tế, điều em thắc mắc là trong cả 3 trường hợp đều đòi hỏi là phải có công trình xây dựng trên đất thì mới được chuyển nhượng hay chỉ đòi hỏi ở trường hợp 1 (được nhà nước giao đất có thu tiền thôi)
(còn tiếp)

CÔNG VĂN
CỦA BỘ TÀI CHÍNH SỐ 723 TC/TCT NGÀY 19 THÁNG 1 NĂM 2005
VỀ VIỆC GIẢI QUYẾT CÁC HỒ SƠ VỀ NHÀ, ĐẤT
TIẾP NHẬN TRƯỚC 1/1/2005
Kính gửi: Uỷ ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương
Căn cứ Luật Đất đai năm 2003 và các quy định của pháp luật có liên quan hiện hành; để giải quyết vướng mắc đối với các trường hợp kê khai, thực hiện nghĩa vụ tài chính liên quan đến nhà, đất thời gian vừa qua, Bộ Tài chính hướng dẫn việc thu tiền sử dụng đất (tiền SDĐ), thuế chuyển quyền sử dụng đất (thuế CQSDĐ), lệ phí trước bạ (LPTB) đối với các trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền (cơ quan thuế, cơ quan Tài nguyên và môi trường) đã tiếp nhận hồ sơ trước ngày 01/01/2005 như sau:
1. Tất cả các trường hợp đã hoàn chỉnh hồ sơ kê khai nộp các khoản thu liên quan đến nhà, đất mà cơ quan thuế đã tính và ra thông báo nộp tiền theo đúng quy định tại thời điểm thông báo nộp tiền thì tiếp tục thu theo số tiền đã ghi trên thông báo nộp tiền. Trường hợp người sử dụng đất chậm nộp tiền so với ngày đã ghi trên thông báo thì xử phạt chậm nộp theo quy định của pháp luật tại thời điểm ra thông báo (không phải tính lại số phải nộp theo chính sách thu và giá hiện hành).
2. Đối với các trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã tiếp nhận hồ sơ đủ điều kiện kê khai, nộp các khoản thu liên quan đến nhà, đất trước ngày 01/01/2005 mà chưa thông báo nộp tiền thì thực hiện theo nguyên tắc: cơ quan nhà nước tiếp nhận hồ sơ của người sử dụng đất tại thời điểm nào thì phải áp dụng chính sách thu và giá tính các khoản phải nộp theo quy định của pháp luật tương ứng tại thời điểm đó (thời điểm có hiệu lực thi hành của pháp luật đó). Do đó:
a. Trường hợp cơ quan nhà nước tiếp nhận hồ sơ của người sử dụng đất trước ngày 1/7/2004 (ngày Luật Đất đai 2003 có hiệu lực thi hành) thì tính các khoản thu liên quan đến nhà, đất theo giá do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố quy định áp dụng tại thời điểm nhận hồ sơ (giá quy định áp dụng trước ngày 1/7/2004).
b. Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ của người sử dụng đất từ ngày 1/7/2004 đến ngày 31/12/2004 thì tính các khoản thu liên quan đến nhà, đất theo giá do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố quy định áp dụng kể từ ngày 1/7/2004 đến ngày 31/12/2004 (nếu có).
Thời hạn thực hiện nộp các khoản thu liên quan đến nhà, đất theo giá do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố quy định áp dụng tại thời điểm nộp hồ sơ trước ngày 01/01/2005 nêu trên (a, b) chỉ được thực hiện đến hết ngày 31/12/2005; Kể từ 01/01/2006 trở đi, nếu các trường hợp này vẫn chưa nộp các khoản thu liên quan đến nhà, đất theo quy định thì phải tính lại số phải nộp theo giá nhà, giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố quy định tại thời điểm nộp tiền vào ngân sách nhà nước.
c. Trường hợp cơ quan Nhà nước có thẩm quyền chưa tiếp nhận hồ sơ đủ điều kiện thu các khoản thu liên quan đến nhà, đất trước ngày 01/01/2005 thì giá tính các khoản thu liên quan đến nhà, đất là giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố quy định theo Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và giá nhà theo giá thực tế tại thời điểm kê khai, nộp các khoản thu liên quan đến nhà, đất (LPTB).
3. Hộ gia đình, cán bộ, công nhân viên quốc phòng, an ninh được các cơ quan, đơn vị quốc phòng, công an phân chia đất ở trước ngày 15/10/1993 đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc được cơ quan có thẩm quyền cho phép hợp thức hóa quyền sử dụng đất ở thì không phải nộp tiền SDĐ theo điểm a, khoản 4, Điều 3 Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất.
4. Đối với những dự án có thời hạn SDĐ dưới 70 năm thì tính giảm thu tiền SDĐ của mỗi năm không được giao đất sử dụng 1,2% của mức thu 70% trước khi tính trừ số tiền đã bồi thường đất, hỗ trợ đất (tính số tiền SDĐ theo thời hạn được SDĐ trước, sau đó mới tính trừ tiền bồi thường, hỗ trợ đất).
Trường hợp tổ chức, cá nhân thuộc diện được giảm tiền SDĐ theo Điều 13 Nghị định số 198/2004/NĐ-CP thì cũng thực hiện cách tính như trên sau đó mới tính số tiền SDĐ được giảm theo quy định.
5. Những trường hợp sau đây áp dụng giá để tính thu các khoản liên quan đến nhà, đất như sau:
a. Hộ gia đình, cá nhân đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ ngày Nghị định số 198/2004/NĐ-CP có hiệu lực thi hành trở về trước (ngày 24/12/2004) mà còn nợ tiền SDĐ, thuế CQSDĐ (nếu có), LPTB (kể cả trường hợp ghi nợ LPTB nhà ở, đất ở theo Quyết định số 245/2003/QĐ-TTg ngày 18/11/2003 của Thủ tướng Chính phủ) thì nộp theo giá quy định tại thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất (trừ trường hợp được miễn nộp theo quy định của pháp luật).
b. Nhà ở thuộc sở hữu nhà nước bán cho người đang thuê theo Nghị định số 61/CP ngày 7/7/1994 của Chính phủ về mua bán và kinh doanh nhà ở thì nộp các khoản thu từ nhà đất theo giá nhà ở và giá đất ở tại thời điểm chuyển quyền sử dụng nhà đất được ghi trên hóa đơn bán nhà đất do Công ty kinh doanh nhà xuất cho người mua nhà.
c. Nhà ở của các Công ty kinh doanh nhà ở bán ra và đã xuất hóa đơn bán nhà (loại hóa đơn do Bộ Tài chính quy định) cho người mua nhà trước ngày 01/01/2005 thì nộp các khoản thu liên quan đến nhà, đất theo giá nhà ở và giá đất ở ghi trên hóa đơn bán nhà nhưng không được thấp hơn giá nhà đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố quy định áp dụng tính các khoản thu liên quan đến nhà, đất thời điểm năm 2004. Các trường hợp mua bán nhà xuất hóa đơn sau ngày 31/12/2004 áp dụng giá tính các khoản thu từ đất theo quy định hiện hành.
Các trước hợp nêu tại điểm này (5) thực hiện đến ngày 31/12/2005; kể từ ngày 01/01/2006 trở đi nếu vẫn chưa nộp đủ vào ngân sách Nhà nước thì phải nộp theo giá nhà, đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố quy định áp dụng tại thời điểm nộp.
6. Trường hợp trong khi chưa có văn bản chỉ đạo của Bộ Tài nguyên và môi trường và Bộ Tài chính về việc không thu tiền SDĐ đối với các trường hợp thuộc diện không phải nộp tiền SDĐ quy định tại khoản 1, 2, 3, 4 Điều 50 của Luật Đất đai, mà người SDĐ vẫn đến nộp và cơ quan thuế đã thu tiền SDĐ kể từ ngày Luật Đất đai 2003 có hiệu lực thi hành (1/7/2004) thì nay giải quyết hoàn trả số tiền SDĐ đã thực nộp ngân sách nhà nước cho các trường hợp thuộc diện không phải nộp tiền SDĐ nêu trên. Nguồn kinh phí hoàn trả tiền SDĐ được sử dụng từ số thực thu ngân sách về tiền SDĐ năm 2004 (hoàn trả trong thời gian chỉnh lý quyết toán). Cơ quan thuế, cơ quan Tài chính, Kho bạc Nhà nước ở địa phương phối hợp để thực hiện hoàn trả tiền SDĐ đã thực nộp ngân sách từ ngày 1/7/2004 đến khi nhận được văn bản hướng dẫn của Bộ Tài nguyên và Môi trường và Bộ Tài chính đối với các trường hợp thuộc diện không phải nộp tiền SDĐ nêu trên theo thủ tục quy định hiện hành.
7. Đề nghị Uỷ ban nhân dân các tỉnh, thành phố chỉ đạo cơ quan Thuế, cơ quan Tài nguyên và môi trường và các cơ quan liên quan ở địa phương (nếu có) thực hiện ngay các việc sau đây:
- Khoá sổ tiếp nhận hồ sơ đến hết ngày 31/12/2004. Thực hiện kiểm kê, lập bảng kê hồ sơ ghi rõ ngày, tháng nhận từng hồ sơ của người sử dụng đất đã nộp tại các cơ quan nhà nước có thẩm quyền và các hóa đơn bán nhà ở đã cấp phát trước ngày 01/01/2005, đồng thời bàn giao bảng kê đó (kèm theo bản sao hồ sơ) cho cơ quan Thuế (đối với hồ sơ do cơ quan Tài nguyên và môi trường tổ chức tiếp nhận) để làm căn cứ tính các khoản thu liên quan đến nhà, đất.
Việc bàn giao bảng kê và hồ sơ đã tiếp nhận trước ngày 01/01/2005 giữa cơ quan Tài nguyên và môi trường và cơ quan thuế phải lập biên bản, có ký và đóng dấu của thủ trưởng 2 cơ quan và phải được thực hiện ngay trong tháng 01 năm 2005.
- Tổ chức thu tiền SDĐ, thuế CQSDĐ, LPTB theo hướng dẫn trên đây và trong quá trình thực hiện, nếu có vướng mắc cần phản ánh kịp thời về Bộ Tài chính để nghiên cứu, hướng dẫn bổ sung.