Thị trường bất động sản đang trong chu kỳ đi xuống

http://land.cafef.vn/2011071612195822CA43/thi-truong-bat-dong-san-dang-trong-chu-ky-di-xuong.chn

Theo một số chuyên gia trong ngành, biên độ cho 1 chu kỳ lên xuống của thị trường bất động sản thường từ 3-4 năm. Đến hết nửa năm 2011, thị trường bất động sản đã ghi nhận nhiều biến động, đầu năm 2011 thị trường chứng kiến sự ấm lên của phân khúc đất nền dự án tại Hà Nội, đa số các dự án vùng ven đều có mức tăng giá khá so với cuối năm 2010. Theo ghi nhận của các công ty tư vấn bất động sản, mức tăng này vào khoảng trên dưới 30%.
Tuy nhiên, với chính sách kiềm chế làm phát, ổn định kinh tế vĩ mô của Chính phủ, dòng tiền đổ vào bất động sản bị ảnh hưởng, do đó tính thanh khoản của thị trường giảm sút. Theo con số thống kê gần mới đây nhất gần đây nhất của Hà Nội, dự nợ cho vay phi sản xuất 6 tháng 2011 giảm. Cụ thể, dư nợ cho vay phi sản xuất (bất động sản, chứng khoán, tiêu dùng) là 99.950 tỷ đồng chiếm 18,68% tổng dư nợ tín dụng , dư nợ bất động sản 38.320 tỷ đồng chiếm 6,9% tổng dư nợ. Những con số này cho thấy dòng tiền đổ vào bất động sản trong những tháng qua giảm đáng kể. Đó cũng là một trong số những nguyên nhân khiến thanh khoản của thị trường giảm sút.
Quý 2 năm 2011 căn hộ chung cư bắt đầu đi vào xu hướng giảm giá nhẹ, mặc dù giảm nhưng mức giá chung cư hiện nay vẫn tăng so với cùng kỳ năm 2010 ở mức khoảng 5-10%. Thị trường đang trong giai đoạn trầm lắng, theo nhận định từ nhiều chuyên gia thì xu hướng căn hộ chung cư sẽ còn tiếp tục giảm nhẹ trong những tháng tới.
Ông Trần Như Trung- GĐ Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Việt Nam nhận định, thị trường bất động sản bắt đầu giai đoạn đi xuống. Thời gian để thị trường có thể phục hồi trở lại theo phân tích kỹ thuật của Savills cũng phải mất đến 3 năm. Hiện nay những người trong cuộc đang nhìn ngó lẫn nhau.
Dưới góc độ phân tích của một chuyên gia kinh tế độc lập, ông Vũ Đình Ánh cho rằng thị trường bất động sản cần phải chấn chỉnh lại, nếu cứ như hiện nay thị trường không chỉ “xì hơi” mà có thể còn “nổ bong bóng” thực sự. Bởi có rất nhiều vấn đề đang diễn ra, và rất nhiều yếu tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản nhưng chủ yếu tập trung ở ba vấn đề:
Thứ nhất, giá bất động sản hiện nay quá cao, do đó rủi ro đối với các nhà đầu tư trên thị trường là rất lớn, khi thị trường xảy ra “chuyện” thì mức sụt giảm sẽ rất lớn. Mức giá cao này không chỉ hại cho khách hàng, nhà đầu tư mà còn hại cho cả chính chủ đầu tư, nhà phân phối.
Thứ hai, cơ cấu thị trường bất động sản có vấn đề, điều này là do tác phong đầu tư của Việt Nam - “đầu tư theo đám đông”. Phân khúc thị trường cao cấp đang ế ẩm và dư thừa hàng hóa là hệ quả của vấn đề này.
Thứ ba, kết cấu của thị trường vốn vào bất động sản đang có vấn đề, nếu cứ dựa vào tín dụng như hiện nay trong bối cảnh “chống” lạm phát thì thị trường bất động sản sẽ còn khó khăn hơn nữa.
Với kinh nghiệm làm bất động sản của nhiều chuyên gia lâu năm đánh giá thì thị trường sẽ còn khó khăn trong những tháng tới, ít nhất cũng phải hết năm 2011.
Còn với kinh nghiệm của ông Tống Văn Nga nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng -Phó chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, cho rằng thị trường bất động sản có quy luật lên xuống theo chu kỳ, và biên độ này thường là từ 3-4 năm. Hiện tại thị trường đang trong giai đoạn khó khăn chung, nhưng để nói là các doanh nghiệp phá sản thì chưa có. Ngay trong Hiệp hội BĐS Việt Nam, cũng chưa thấy có thành viên nào của Hiệp hội nói là phá sản.
Trong thời gian tới, nếu tiếp tục thắt chặt tín dụng bất động sản thì có lẽ các doanh nghiệp kinh doanh trong lĩnh vực này tiếp tục gặp khó khăn nhiều hơn
Do chưa có nhiều nghiên cứu xác thực về nhu cầu của thị trường, do đó thời gian qua, thị trường bất động sản có sự lệch lạc về cơ cấu hàng hóa. Trong khi nhu cầu về nhà ở trung bình thấp luôn rất lớn thì lại không được chú trọng đầu tư, ngược lại với mảng phân khúc cao cấp như biệt thự, căn hộ cao cấp, bất động sản nghỉ dưỡng sang trọng thì lại được các chủ dự án đầu tư dàn trải, dẫn đến dư thừa ở phân khúc này.
Nếu như nhắm vào đúng đối tượng, người có nhu cầu nhà ở bức thiết thì thị trường ở phân khúc này vẫn ổn định và phát triển.
Định hướng của nhiều chủ đầu tư dự án cũng đang hướng đến phân khúc nhà ở đang có nhu cầu lớn, đó là phân khúc nhà ở bình dân và trung bình. Ngay cả những nhà đầu tư nước ngoài như Keppel land, CapitaLand, Indochina Land trước đây vốn nổi tiếng với những dự án BĐS cao cấp, thì đến nay họ cũng đang định hướng phát triển phân khúc trung bình trong những năm tới.
Phạm An