Thị trường hóa giá đất vẫn là câu hỏi khó

Đền bù dựa trên khung giá đất sẽ gây thiệt thòi cho người nhận bồi thường, nhưng nếu áp dụng theo giá thị trường, câu hỏi đặt ra là làm cách nào để tránh việc giá rơi vào tình trạng mất kiểm soát do thao túng và thổi giá xây nhà trọn gói.

Thế nào là sát với giá thị trường?
Đây là câu hỏi tồn tại đã lâu, đến nay vẫn chưa có câu trả lời thích đáng và qua nhiều năm, đây được xem là vấn đề nhạy cảm nhất trong cơ chế, chính sách tài chính của pháp luật đất đai.
Tại rất nhiều hội thảo, tọa đàm, hội nghị diễn ra kể từ khi Luật Đất đai 2003 ra đời, cho đến Luật Đất đai 2013, các nguyên tắc định giá đất đã vấp phải nhiều ý kiến trái chiều khi chưa thể định lượng được thế nào mới là sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường.


Theo luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLaw, tại điểm c, khoản 1, Điều 112, Luật Đất đai 2013 quy định, một trong những nguyên tắc định giá đất phải bảo đảm “phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường”. Tuy nhiên, trên thực tế, khung giá đất của Nhà nước chỉ bằng 20 - 30% khung giá đất trên thị trường. Nguyên nhân chính khiến chênh lệch giá đất khung và giá đất thị trường ở mức cao là do quy định về điều chỉnh giá đất chưa bao hàm nguyên tắc minh bạch thị trường, nguyên tắc công khai và công bằng.

Mặc dù Luật Đất đai 2013 bỏ hình thức lập và công bố khung giá đất hằng năm, thay vào đó là xây dựng khung giá đất áp dụng trong thời gian 5 năm. Tuy nhiên, việc này chỉ thay đổi cách làm, còn về bản chất, thì giá đất được quy định trong khung giá và giá thị trường vẫn có sự chênh lệch rất lớn.
Theo đó, việc điều chỉnh và định lại giá theo chu kỳ 5 năm/lần là quá dài. Ở các quốc gia khác như Thụy Điển, Chính phủ điều chỉnh giá hàng loạt 6 năm/lần, nhưng có điều chỉnh nhỏ khoảng 6 tháng/lần, còn Singapore có thời gian điều chỉnh 1 năm/1 lần. Trong khi đó, giá đất lên xuống tính theo từng ngày và nếu không có giao dịch trên thị trường, thì khó có thể xác định giá đất thị trường tại thời điểm đó.

Giữa khung giá đất, bảng giá đất với giá thực tế có sự khập khiễng rất lớn, không phản ánh đúng diễn biến của thị trường. Khung giá thấp, thì bảng giá cũng thấp, nhưng kể cả bảng giá và khung giá cũng có sự chênh lệch rất đáng kể. Khung giá đất quá thấp so với giá thị trường đã gây thất thu cho ngân sách nhà nước trong trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với các trường hợp được áp dụng theo bảng giá đất.

Chẳng hạn, năm 2017, UBND TP.HCM đã ban hành Quyết định 30/2017/QĐ-UBND, sửa đổi bảng giá đất chính thức có hiệu lực từ ngày 1/8/2017, trong đó bổ sung bảng giá của 17 nhóm tuyến đường thuộc các quận, huyện. Tuy nhiên, bảng giá đất mới này vẫn thấp hơn rất nhiều so với giá giao dịch thực tế trên thị trường, nhất là tại một số khu vực như quận 2, quận 9, quận 7.

Cụ thể, giá thị trường được giao dịch ở mức hơn 30 triệu đồng/m2, nhưng bảng giá đất do Thành phố đưa ra chỉ từ 5,2 - 15 triệu đồng/m2. Thậm chí, ở khu vực nội thành như quận Phú Nhuận, giá đất thị trường dao động khoảng 150 - 200 triệu đồng/m2, song giá công bố theo Quyết định 30/2017/QĐ-UBND chỉ từ 13,8 - 30 triệu đồng/m2…
Tương tự như TP.HCM, bảng giá đất sửa đổi ban hành năm 2017 theo Quyết định số 19/2017/QĐ-UBND ngày 30/5/2017 của UBND TP. Hà Nội cũng có sự chênh lệch rất lớn so với thực tế thị trường. Chẳng hạn, bảng giá cao nhất ghi nhận được tại quận Ba Đình là 50 triệu đồng/m2, trên đoạn đường từ Trần Phú đến hết địa phận quận Ba Đình, nhưng giá thị trường khu vực này khoảng 200 triệu đồng/m2. Tại quận Tây Hồ, bảng giá đất trục dọc đường Nguyễn Đình Thi, Trịnh Công Sơn theo quy định ở bảng giá đất cao nhất khoảng 39 triệu đồng/m2, nhưng giá thị trường từ 200 - 300 triệu đồng/m2…
Đó là nói đất ở, với đất nông nghiệp còn thê thảm hơn khi 1 m2 đất nông nghiệp trị giá bồi thường chỉ vài trăm nghìn đồng, trong khi chỉ thời gian ngắn sau, cũng 1 m2 đất đó đã được chủ dự án rao bán từ 30 - 40 triệu đồng/m2, tất nhiên họ cũng sẽ phải bỏ thêm nhiều chi phí phát triển dự án.
Cách nào xác định cơ chế giá đất sát thị trường?
Những bất cập trong thẩm định và định giá đất không chỉ đẩy giá nhà lên cao, mà còn là nguyên nhân của việc sử dụng đất đai lãng phí.
Theo PGS.TS Ngô Trí Long, nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu thị trường giá cả, giá đất của Nhà nước hầu như thoát ly khỏi giá cả thị trường, điều này đã dẫn đến bất cập khi thu hồi đất, khiến công tác giải phóng mặt bằng gặp khó, khi người bị thu hồi đất thiệt thòi và không đồng thuận. Vì thế, khi thực hiện các dự án phát triển kinh tế - xã hội thì giải phóng mặt bằng luôn là một trong những điểm nghẽn.
Thực tế cho thấy, những bất cập trong định giá đất đã gây thất thoát nguồn thu ngân sách địa phương, đặc biệt là trong các hoạt động chuyển mục đích sử dụng đất, chuyển công năng sử dụng của công trình xây dựng gắn liền với đất, nhất là chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp thành phi nông nghiệp… Bên cạnh đó, nguồn thu ngân sách từ đất đai chưa tương xứng với tiềm năng, chưa tạo thành nguồn thu lâu dài, bền vững cho ngân sách.
Số liệu thống kê từ cơ quan quản lý nhà nước cho thấy, tiền thuê đất chỉ chiếm từ 9,66 - 19,06% tổng số tiền thu từ đất và có xu hướng tăng dần qua các năm (năm 2016 đạt 23.672 tỷ đồng, chiếm 19,06%). Tiền thu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp chỉ chiếm từ 1,14 - 2,46% tổng số tiền thu từ đất và có xu hướng giảm dần qua các năm. Tiền thuế thu nhập cá nhân từ chuyển quyền sử dụng đất chỉ chiếm từ 0,42 - 1,93% tổng số tiền thu từ đất và có xu hướng giảm dần qua các năm.
Theo quan điểm của PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến, Trường Đại học Luật Hà Nội, nếu dùng giá giao dịch quyền sử dụng trên thị trường để làm cơ sở định giá bồi thường cho dân khi thu hồi đất của họ, thì người dân sẽ chẳng còn mong đợi gì hơn. Tiền bồi thường sẽ giúp người dân tạo lập chỗ ở mới và đầu tư cho công việc mới, sẽ chẳng còn lý do gì để họ khiếu kiện nữa.
Về phần Nhà nước, khi đưa ra đấu giá quyền sử dụng đất diện tích đất đã thu hồi, thì có thể thu được khoản tiền lớn hơn, bù đắp khoản tiền bỏ ra để đền bù cho người dân, có thêm nguồn thu ngân sách. Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện phải xác định rõ ràng nguồn gốc, xuất xứ, thuộc quyền sử dụng/sở hữu của người dân để xác định mức giá đền bù.
Thực tế cho thấy, ở Việt Nam luôn có tình trạng dự án chưa hình thành, nhiều người đã biết trước thông tin, gom mua và đầu cơ đất. Vì thế, khi có thông tin một dự án hay một con đường sẽ đi qua khu đất nào, lập tức giá quyền sử dụng khu đất đó sẽ bị đẩy lên cao hơn gấp 5, thậm chí gấp 10 lần giá thực tế. Như vậy, trong trường hợp này, việc xác định giá thị trường để doanh nghiệp tự bồi thường cho người dân cũng gặp rất nhiều khó khăn. Cũng không loại trừ trường hợp, người dân chưa chắc đã được lợi, do nhà đầu tư đã gom đất từ trước, tự đẩy giá lên cao.
Đồng quan điểm, luật sư Nguyễn Thanh Hà cho rằng, thật ra câu chuyện đền bù theo giá thị trường là một yêu cầu phù hợp thực tế, nhưng điều mà mọi người lo ngại nhất đó chính là về mặt tổ chức thực hiện khi các tỉnh hình thành hội đồng thẩm định không có chuyên môn, nên thẩm định mang tính hình thức là chủ yếu. Nhà nước cũng chưa có cơ quan định giá chuyên nghiệp, hệ thống theo dõi cập nhật giá đất thị trường.
Để giải quyết tình trạng này, theo ông Hà, giá trị quyền sử dụng khu đất tạo vốn phải được xác định theo giá của loại đất đúng với mục đích sử dụng của dự án đầu tư xây dựng khu đất đó theo cơ cấu các loại đất được phê duyệt tại quy hoạch xây dựng chi tiết 1/500. Đồng thời, phải tính đầy đủ các yếu tố tác động đến giá đất của dự án, do thực hiện dự án đầu tư xây dựng công trình xây dựng cơ sở hạ tầng mang lại và các yếu tố khác theo quy định của pháp luật.
Khi đó, mới có căn cứ để bồi thường cho người dân, bởi việc thu hồi cần phải đảm bảo cuộc sống và kế sinh nhai của người dân, bên cạnh vẫn đảm bảo nguồn thu ngân sách một cách hợp lý, hài hòa lợi ích với cả doanh nghiệp.