Thị trường nhà đất: Giới đầu cơ cựa mình

Thị trường nhà đất: Giới đầu cơ cựa mình

www.SAGA.vn - Những diễn biến trên thị trường bất động sản hiện nay cho thấy, giới đầu cơ đang có xu hướng quay trở lại mảnh đất vốn vẫn được xem là màu mỡ này.
Trong đầu tư bất động sản, có một tâm lý không ai bảo ai nhưng hầu như nhà đầu tư nào cũng đều dự tính: sự hồi phục của thị trường chứng khoán sẽ kéo theo sự sốt nóng trên thị trường bất động sản.
Chính vì vậy, không ai khác mà chính giới đầu tư nhà đất sẽ là những người đón đầu sự phục hồi của thị trường bằng việc săn lùng các dự án, các khu chung cư để có thể nắm trong tay được ít nhất một vài căn hộ, mảnh đất rồi "vứt" đấy chờ khi được giá.
Dân nghèo lại ?tủi
Một kịch bản sốt nóng của thị trường bất động sản kiểu như năm 2007 dường như đang có nguy cơ tái xuất hiện khi mà tâm lý mua nhà để đầu tư đang có xu hướng ngày càng tăng lên.
Đơn cử như tại khu đô thị Dương Nội, dù phần móng của dự án vẫn chưa hoàn thành và phải đến cuối năm nay doanh nghiệp này mới tiến hành ký hợp đồng bán suất các khu nhà chung cư. Thế nhưng, theo tìm hiểu thì tất cả các tầng ?ođẹp? của khu này đều đã được đăng ký kín chỗ.
Điều đáng nói ở đây là nếu ai đó cần một suất tại dự án này thì vẫn có thể có ngay với điều kiện là phải mua lại của những người đã đăng ký với giá cao hơn giá của chủ đầu tư đưa ra rất nhiều.
Một tay săn nhà đất có tiếng ở Hà Nội tiết lộ, dự án Dương Nội có giá 800 USD/m2 và cứ lên mỗi tầng sẽ tăng thêm 10 USD. Tuy nhiên, để có được một suất đăng ký tại các tầng đẹp, khách hàng chỉ còn cách mua lại của những người đã đăng ký với chênh lệch từ 50 -100 USD/m2. Điều đó giải thích vì sao mua được một căn nhà đúng giá trị của nó vẫn là một điều quá cao xa đối với nhiều người dân.
Chị Phạm Thị Tịnh (Tây Hồ- Hà Nội) cho biết, dù đã nắm trong tay đến 5 căn nhà ở đất Thủ đô, nhưng nghe ?odân tình? đồn thổi là giá nhà đất sẽ tăng vào cuối năm nay và đầu năm sau nên chị cũng đã lân la dò hỏi khắp các dự án chung cư ở khu Hà Đông, Từ Liêm? nhằm kiếm lấy một vài căn nhà hay miếng đất để đấy sang năm bán kiếm lời.
Ngay như một người thân của người viết bài này, dù không phải đang thiếu chỗ ở nhưng cũng chính vì nghe tin đồn nhà đất sẽ tăng giá vào cuối năm nên dốc hết vốn liếng mua một căn chung cư với giá 1,2 tỷ tại khu đô thị Xa La (Hà Đông) để rồi khóa cửa ?để đấy.
Thắc mắc tại sao chị không cho thuê mà lại lãng phí để không thế cho lãng phí. Chị trả lời ngay: cho thuê cũng chỉ được 2 -3 triệu/ tháng là cao nhưng sẽ làm bẩn nhà, cũ nhà mà lại mất thời gian theo dõi, quản lý. ?oCứ vứt đấy, nếu cuối năm tăng giá sẽ bán thì cũng lãi gấp mấy chục lần cho thuê?, chị ?ophán?như đinh đóng cột.
Có sàn? như không
Hoạt động đầu cơ dù là ở thị trường bất động sản hay ở bất kỳ thị trường nào khác lâu nay vẫn thường bị phê phán. Tuy nhiên, cũng thật khó để phân biệt được hai khái niệm ?ođầu tư? và ?ođầu cơ?, nhất là trên thị trường vốn vẫn được xem là không phải ai cũng có điều kiện để tiếp cận như thị trường bất động sản.
Nhưng hậu quả và hệ lụy của đầu cơ nhà đất sẽ có tác động không nhỏ đến nền kinh tế cũng như quyền lợi của mỗi người dân, nhất là những người đang có nhu cầu tìm một căn nhà để "an cư lạc nghiệp". Thế nhưng, những cơn sốt ảo, bong bóng bất động sản lại đang có dấu hiệu trở lại khi mà giá nhà đất của nhiều dự án, chung cư cả mới lẫn cũ đang có dấu hiệu tăng nhanh chóng dù kinh tế vẫn chưa hồi phục rõ ràng.
Đem thắc mắc này lên hỏi cơ quan quản lý thị trường bất động sản, Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) Nguyễn Mạnh Hà cho biết, đầu tư kinh doanh nhà đất vốn dĩ là hoạt động bình thường của mọi nền kinh tế, nhưng chúng ta vẫn có thói quen ?onghĩ xấu? cho cho hoạt động này.
Thực tế thì pháp luật đến nay cũng không hề cấm đoán. Chính vì thế, vị lãnh đạo này cho rằng, việc mua đi bán lại nhà, đất của một hay nhiều người cũng là điều bình thường, có chăng, nhà nước chỉ sử dụng công cụ thuế để đảm bảo sự công bằng cho tất cả mọi người và tăng thu cho ngân sách Nhà nước.
Chính vì thế, ngay cả quy định bắt buộc các giao dịch bất động sản phải qua sàn nhằm hạn chế tình trạng mua đi bán lại, thiếu minh bạch của thị trường bất động sản đã ra đời được hơn gần 3 năm nhưng dường như vẫn chỉ là hình thức, lý thuyết.
Theo tìm hiểu của VnEconomy, tình trạng các sàn bị biến tướng theo kiểu mua buôn bán lẻ là khá phổ biến. Tức là họ mua cả sàn hoặc năm bảy chục căn hộ của một chung cư với các ưu đãi riêng của chủ đầu tư, chiết khấu cao. Sau đó, chỉ cần có lời ở mức chấp nhận được là  họ bán lại. Chính vì vậy, việc các nhà đầu tư, chủ đầu tư "bảo gì nghe nấy?cũng không lấy gì làm lạ.
Điều này cũng giải thích vì sao, nhiều dự án dù chưa xây xong móng nhưng các sản phẩm thì đã hết từ lâu. Việc các căn hộ, mảnh đất được đem đến giao dịch ở sàn chẳng qua chỉ là để nộp lệ phí và để có được chứng nhận ?ođã qua sàn?.
Một quan chức của Bộ Xây dựng thừa nhận, tình trạng không qua sàn hay dùng sàn làm hình thức vẫn khá nhiều, bởi đơn giản là nó liên quan đến túi tiền của các nhà đầu tư. Nếu qua sàn, mọi chi phí sẽ tăng lên và cơ hội mua bán trao tay, chớp nhoáng cũng không còn nữa.
Theo vị quan chức này, dù đã có quy định nhưng vì thiếu cơ chế nên nhiều khi cơ quan quản lý cũng không thể quản lý và kiểm soát được hết.
SAGA Tài chính ( taichinh.saga.vn)

Chào các bác!
Em làm cho một công ty bất động sản chân chính ở Hà Nội.
Bài viết này của em hơi dài nhưng em tin nó rất bổ ích cho cả người mua, người bán lẫn người môi giới nhà đất. Mong các bác bớt chút thời gian đọc hết bài phân tích này.
Tình hình giao dịch nhà đất cả năm qua nhìn chung là thê thảm, có rất ít giao dịch thành công mặc dù số lượng người bán và người mua tương đối nhiều. Nguyên nhân của sự bất hợp lí là bên bán đưa ra mức giá quá cao - sốt ảo. Tại sao lại có nguyên nhân này?
1. Một số cò môi giới nhà đất kích động bên bán nâng giá lên để ăn dơ với bên bán kiếm chác những khoản chênh lệch vượt xa công sức lao động mà một môi giới tạo ra.
2. Một số cò môi giới nhận thấy thị trường trầm lắng, cố đăng tin giá ảo để tạo cho người mua cảm giác sốt ruột dẫn đến phải nhanh chóng rút tiền để mua nhà đất. Thực sự với rất nhiều khu đô thị mới được xây dựng và Hà Nội đã mở rộng gấp 3,4 lần thì giá nhà đất phải giảm, nếu có tăng thì cũng chỉ tăng theo lạm phát hoặc giá nguyên vật liệu mà thôi. Không thể tuần trước và tuần sau đã tăng vài chục phần trăm như hiện nay.
Em cũng là một môi giới nhà đất, vậy tại sao em lại đăng bài phân tích này. Bởi vì, cơn sốt ảo này đang làm cho công ty bất động sản gặp rất nhiều khó khăn. Hai tháng nay, công ty em chỉ môi giới được 3 vụ thành công. Tiền hoa hồng không đủ để trả tiền thuê văn phòng.
ĐỐI VỚI MÔI GIỚI
Như em đã nói ở trên, để bù lại số giao dịch ít ỏi, một số môi giới ăn dơ với bên bán như sau: giả sử bên bán bán với giá 15triệu/m2, nhưng môi giới hích lên 17triệu/m2 để kiếm vài trăm triệu một giao dịch. Mặc dù "mồm" thì nói rằng "em chỉ lấy phí hoa hồng một vài triệu thôi. Các bác giao dịch thành công là em mừng rồi...". Lối làm ăn chộp giật của môi giới không thể tồn tại lâu và không thể qua mắt được người mua. Nhiều khách hàng hỏi thẳng bên em "kiếm được bao nhiêu" trong phi vụ này mà em không biết phải trả lời như thế nào. Thực sự bên em chỉ lấy tiền hoa hồng môi giới. Nhưng người mua nào có tin, trước một rừng hỗn độn thông tin họ luôn luôn có suy nghĩ rằng "bọn cò này" đang móc túi mình bao nhiêu đây. Khi khách hàng đã mất niềm tin thử hỏi công ty bất động sản sẽ tồn tại được bao nhiêu ngày nữa.
Bởi vậy, em kêu gọi các anh chị em môi giới nhà đất nếu đã thì hãy từ bỏ lối làm ăn chộp giật này, nếu chưa thì hãy loại bỏ ngay tư tưởng xấu xa này để chúng ta được sống, làm việc tốt với nghành nghề mà mình đã yêu thích và lựa chọn này.
ĐỐI VỚI NGƯỜI BÁN
Trước khi bán bất cứ căn hộ hay miếng đất nào, người bán cũng dạo một vòng xem thị trường thế nào. Nhưng tràn ngập trên các trang mạng và báo in là những con số ảo. Bản thân người bán lúc nào cũng muốn kiếm lời cao và cộng với con số ảo, khiến họ đặt ra mức bán cũng "như mức thị trường" - quá cao. Người bán ảo tưởng rằng bất động sản của mình có giá lắm và đang không ngừng tăng lên. Nhiều người bán đăng tin ở công ty em có một thái độ nghi ngờ bên em. Nguyên nhân như sau, em lấy ví dụ khu đô thị Mỹ Đình I, bên em đưa ra tư vấn dựa trên thị trường cả mấy năm qua và trong các năm tiếp theo thì giá bán hiện tại (tháng 7 và tháng 8/2009) ở mức 17 triệu đến 18 triệu/m2 là hợp lí. Nhưng người bán cứ khăng khăng là "tôi xem trên mạng toàn 20 đến 24 thậm chí 26triệu/m2. Sao chú lại khuyên tôi giá rẻ thế? Hay chú định ăn dơ với bên mua để móc túi tôi à?" Bên em đã giải thích "bã bọt mép" mà người bán vẫn không chịu hiểu rằng với cái giá mà bác đưa ra thì đến tết Tây cũng không bán được.
Ham tiền và sự chịu đựng
Bản tính của con người là muốn kiếm lời cao - không phải bàn. Bản tính của người việt nam là sự chịu đựng. Không sao, gạo không ăn thì vẫn còn đó. Có những bác đang rất cần bán nhà để đầu tư vào việc khác nhưng cảm thấy bán "dưới giá thị trường" (thực chất "giá thị trường" là giá rao vặt trên các trang báo in hoặc báo mạng) là không chấp nhận được và cố gắng chờ đợi thêm. Không sao, nhà chưa bán thì vẫn còn đó, có đi đâu mà thiệt. Ở chỗ em, có bác rao bán căn nhà 2 năm nay vẫn chưa được, trong khi nợ ngân hàng hàng tháng tương đối cao. Cứ sau vài tháng bác ta lại nâng giá lên một tí cho "bằng giá thị trường". Gần như tuần nào bác ta cũng kêu than về việc phải đón tiếp khách xem nhà. Rồi bác ta không giỏi vi tính - mạng nên cứ nhờ vả bên em rao bán trên mạng nên ngày nào em cũng phải gõ đi gõ lại cho bác đến mệt. Nhiều trang mạng ban nick của em đến mấy lần vì post tin trùng bài nhiều quá.
ĐỐI VỚI NGƯỜI MUA
Thực sự, giờ đã là thế kỉ 21, người mua giờ đã hiểu biết và bản lĩnh hơn thời kì 1990-2000 rất nhiều. Những người đi mua nhà phần lớn là hộ gia đình trẻ thế hệ 7x, 8x. Thật khó khăn để thuyết phục họ hãy mua nhà vì "sốt ảo" đang biến thành "sốt thật". Chỉ còn một số ít người "non gan" vội vã đặt mua.
Em xin phân khúc người mua thành ba đối tượng:
+ cán bộ nhiều tiền và doanh nhân thành đạt: họ có nhà cửa đàng hoàng từ lâu lắm rồi. Nếu họ mua thêm thì cũng chỉ để đầu cơ, tích trữ. Đối tượng này thường biết trước thông tin về dự án nên họ chẳng bao giờ lên mạng hay qua mối giới. Nói tóm lại họ giao dịch với giá rất rẻ và chẳng bao giờ xuất đầu lộ diện trên thị trường. Bởi vậy đối tượng này không bao giờ ảnh hưởng đến thị trường nhà đất.
+ các nhà đầu tư nhà đất: tầng lớp những người đầu tư nhà đất không bao giờ mua nhà ở những dự án, khu đô thị đã hoàn chỉnh hoặc sắp hoàn chỉnh. Em lấy ví dụ các khu đô thị đã hoàn thiện như Trung Hòa Nhân Chính, The Manor, Mỹ Đình I, II, Văn Quán, Linh Đàm, .... Không còn nhà đầu tư nhà đất nào có nhà ở đó để rao bán.
Vì sao?
Sau khi đấu giá xong, từ cách đây mấy năm, họ đã nhanh chóng rao bán và hưởng chênh lệch rồi. Vì bản chất một nhà đầu tư không bao giờ "ngâm vốn quá lâu" vào một dự án. Quay vòng vốn nhanh là thuộc tính của họ. Hiện giờ, họ đang âm thầm chinh chiến các dự án còn đang trên giấy tờ, có khi cách trung tâm vài chục km, nhưng chỉ cần một năm sau con đường cao tốc nối thông thì họ mới lộ diện. Bởi vậy những nhà đầu tư không bao giờ mua nhàở những khu đã hoàn thiện.
+ thế hệ 7x, 8x: những con người có nhu cầu thực sự. Đây là những khách hàng chiếm đến 90% thị trường. Họ đã lao động vài năm, cộng với sự giúp đỡ của gia đình, bà con, bạn bè. Họ cần có một căn hộ tiện nghi để sinh hoạt, gần trường, bệnh viện và gần chỗ làm việc để tiện đi lại. Lượng tiền của đối tượng này ở mức trung bình. Và như em đã nói ở trên, thế hệ này có học, hiểu biết và năng động rất nhiều. Họ không dễ dàng mắc bẫy sự gian dối, lừa gạt.
=> NHƯ VẬY: thị trường nhà đất mà chúng ta cảm nhận được chịu sự chi phối điều khiển của những người bán thế hệ thứ hai thứ ba (người bán thế hệ 2,3 là những người mua lại của nhà đầu tư sau khi dự án đã hoàn thiện, họ ở được vài năm và cảm thấy "hình như giá nhà tăng và có lãi" nên bán) , người mua thế hệ 7x, 8x. Hai loại người mua - bán này được dẫn dắt bởi giới môi giới nhà đất kém hiều biết dẫn đến giết chết thị trường.
Nói thêm về môi giới nhà đất kém hiểu biết: họ là ai?
Họ là những người giúp cho việc mua và bán nhà đất diễn ra tập trung và nhanh chóng. Em là một người trong số hàng trăm người như vậy. Thực chất những người này là những lao động phổ thông bình thường, họ có nhiệm vụ thu thập thông tin của người bán và ngừoi mua, đăng tin lên các trang báo. Họ giống như những người thư ký vậy. Họ không có quền lực và cũng khôgn có nhiều tiền để có thể tác động đến thị trường nhà đất. Tuy vậy, ngày ngày họ tiếp xúc với các giao dịch bạc tỉ, lòng tham nhen nhóm kích thích ham muốn kiếm lời một cách nhanh chóng. Muốn đạt được mục đích, họ chỉ còn có cách tung tin ảo và ăn dơ với bên bán để kiếm lời. Vào những năm 1990-2000, thông tin người mua còn rất hạn chế, nhiều môi giới đã kiếm bộn tiền. Nhưng như em đã nói, thế hệ 7x, 8x đã không còn ngây thơ như trước. Nhưng than ôi! Những kẻ môi giới thì vẫn ngây thơ như trước. Họ vẫn nghĩ có thể lừa được người mua dễ dàng như thời 90. Bởi vậy mà phưong thức hoạt động vẫn như cũ, vẫn đang tin rào rào và giá của lần đăng tin sau cao hơn lần đăng tin trước. Khi bạn gọi điện đến môi giới bạn sẽ nghe được " Anh ơi, cái nhà đó em bán rồi", "Bác ơi, tình hình là chủ nhà họ đòi tăng giá bác ạ. Hôm qua thế nhưng hôm nay khác rồi",...
KẾT LUẬN
Những môi giới nhà đất không có quyền lực và tiền bạc không thể điều khiển được thị trường. Thự tế đã chứng minh điều đó, giao dịch đã ê chề từ hàng năm nay rồi. Nhưng họ (trong đó có em) vẫn ngoan cố cách làm chộp giật như ngày xửa ngày xưa, vẫn cố gắng một cách mù quáng bằng cách ra sức tạo những cơn sốt ảo. Việc làm này chẳng bao giờ tạo ra bong bóng nhà đất và nói chung là không có ảnh huởng gì đến thị trường cả. Nó chỉ đập vào lưng những người môi giới nhà đất: KHÁCH HÀNG KHÔNG TIN TƯỞNG MÔI GIỚI NHÀ ĐẤT. => đóng cửa trung tâm môi giới , về quê cày ruộng . Bởi vậy là một người sống và nuôi vợ con từ công việc môi giới nhà đất, em kêu gọi tất cả các anh chị em trong nghề hãy nhìn thẳng vào sự thật, tỉnh táo và chân thành đưa ảo giác thị trường nhà đất về với bản chất thật của nó. Có như vậy chúng ta mới có được khách hàng, mới có được giao dịch và mới có được thù lao.
Để góp phần đưa bong bóng về với giá trị thực, em xin liệt kê bảng giá sau đây:
+ Khu Mỹ Đình: giá rao vặt : 20 -> 26 triệu/m2
=> giá bán thật: 16 -> 17 triệu/m2
+ Khu Trung Hòa Nhân Chính: giá rao vặt : 25 -> 35 triệu/m2
=> giá bán thật: 19 -> 24 trệu/m2
+ Khu Mễ Trì Hạ: giá rao vặt : 20 -> 25 triệu/m2
=> giá bán thật: 15 -> 18 trệu/m2
+ Khu Cầu Giấy: giá rao vặt : 20 -> 25 triệu/m2
=> giá bán thật: 15 -> 18 trệu/m2
+ Khu Phùng Khoang: giá rao vặt : 18 -> 20 triệu/m2
=> giá bán thật: 14 -> 16 trệu/m2
Các bác hãy định giá thêm các khu đô thị khác để người mua và người bán thống nhất được với nhau.
Sức em và sự hiểu biết của em có hạn nên em mong tất cả mọi người hãy đóng góp ý kiến để cùng nhau chung sức xây dựng đất nước ta, xã hội ta ngày càng lành mạnh và giàu đẹp. Em mong sao trong vài tháng tới em và vợ con em sẽ có cơm ăn áo mặc.
Xin chân thành cảm ơn các bác đã đọc!
Theo: http://www.2dep.net/f52/gia-nha-dat-nong-vi-sao-13037/

Khi mua cần xem cho được cái hợp đồng gốc chủ đầu tư bán ra, rồi từ đó thương lượng xem nếu cò đã đóng 40% chẳng hạn thì mình tính xem từ thời gian đóng đén khi mình mua lãi suất ngân hàng là bao nhiêu thì trả chênh lẹch khoản lãi suất đó thôi có thể cao hơn một ít, còn lại giá chủ đầu tư mà phang không đi đâu phải vội, tiền đổ vào bất động sản mà thanh khoản thấp thì chỉ cớ chết thôi vì nó không đóng góp vào sản xuất kinh doanh tạo ra của cải trực tiếp