Thủ tục sang tên sổ đỏ và làm mới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (nhờ các bro Luật sư chỉ giùm)

Thủ tục sang tên sổ đỏ và làm mới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (nhờ các bro Luật sư chỉ giùm)

Hiện tớ đang mắc phải một việc liên quan đến quyền sử dụng đất mà cũng chưa biết phải làm thế nào, kính nhờ các anh chị luật sư ở đây tư vấn một chút (tất nhiên sẽ không phải là không có hậu tạ đâu ạ hi hi)
Chuyện thế này (số liệu đã được modify cho dễ đọc):
Năm 2004 tôi có mua một miếng đất (1) khu vực Xuân Mai, bìa đỏ mang tên ông X, diện tích đất trồng trọt là 800m, nhà ở là 400m. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được ký với xác nhận của cơ quan địa chính cấp Xã.
Bên cạnh đó, tôi cũng mua luôn một miếng đất 500m (2) cạnh đó (nằm kẹp giữa nhà ông X và bố ông X). Miếng đất này theo lời bố ông X nói là khi địa chính xã đo đạc để cấp bìa đỏ cho cả 2 nhà (nhà ông X và bố ông X) thì đã QUÊN không tính miếng đất này. Hiện miếng đất vẫn chưa có bìa đỏ (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất???).
Đơn giá cho toàn bộ cả 2 miếng đất tôi đã mua là 400 triệu.
Vậy trong trường hợp của tôi phải làm những thủ tục nào và chuẩn bị những giấy tờ gì để:
1. Chuyển tên trên bìa đỏ miếng đất 1 từ ông X sang tên tôi. Chi phí chuyển tên này là bao nhiêu tiền nếu đơn giá như trên (ông X hứa sẽ thanh toán số tiền này với tôi).
2. Làm thủ tục cấp mới bìa đỏ của miếng đất 2 mang tên tôi (vì thực tế tôi đã trả tiền cho miếng đất này mặc dù giấy chứng nhận không có nhưng hoàn toàn chứng minh được miếng đất này thuộc quyền sử dụng của bố con ông X - không có tranh chấp)
3. Một vấn đề nhỏ nữa là thuế đất phải nộp trong quá trình chuyển nhượng (giả sử như sau này tôi có chuyển nhượng tiếp cho người thứ 3) là bao nhiêu vì thực tế tôi cũng không thấy nói đến khoản thuế (hay lệ phí) này trong lần chuyển nhượng trước.

Xin chân thành cảm ơn sự chỉ dẫn của các luật sư trong box. Xin cám ơn và hẹn có ngày hậu tạ.
P/S: Nếu ai đó ngại public thì để tiện liên lạc nếu cần có thể tư vấn cho tôi (tôi sẽ trả phí tất nhiên rồi) xin vui lòng liên hệ qua mail: nhson1211@yahoo.com

miếng thứ nhất bạn sẽ mất chi phí là 4% thuế chuyển quyền sử dụng đất khi thực hiện việc mua bán.
Miếng thứ hai thì mình phải xem lại hồ sơ nguồn gốc đất thì mới nói chi tiết thủ tục với bạn được.
Giờ này đang ngồi cafe với bạn nên không nói kỹ hơn được. Hẹn sau 2-3 tiếng nữa mình sẽ tư vấn kỹ hơn

Cám ơn Busicare. Mình đang lắng nghe bro đây

1.Chuyển tên trên bìa đỏ miếng đất 1 từ ông X sang tên tôi. Chi phí chuyển tên này là bao nhiêu tiền nếu đơn giá như trên (ông X hứa sẽ thanh toán số tiền này với tôi).
Với miếng đất này, khi sang tên sổ đỏ sẽ mất tiền thuế chuyển quyền sử dụng, như bác busi đã nói là 4%
2. Làm thủ tục cấp mới bìa đỏ của miếng đất 2 mang tên tôi (vì thực tế tôi đã trả tiền cho miếng đất này mặc dù giấy chứng nhận không có nhưng hoàn toàn chứng minh được miếng đất này thuộc quyền sử dụng của bố con ông X - không có tranh chấp)
Bác đã kiểm tra hồ sơ địa chính xã và sổ mục kê xem có sơ đồ của miếng này chưa, và thực tế nó là đất gì (ao, vườn...., nếu không có GCNQSD đất mà vẫn có trong hồ sơ địa chính xã thuộc diện chưa cấp (đủ đk cấp) thì bác hỏi địa phưong xem thủ tục cáp mới thế nào (có quy định phải có hộ khẩu không?? vv.v.vv.)
Quên mất bác ở đâu đấy??
3.Một vấn đề nhỏ nữa là thuế đất phải nộp trong quá trình chuyển nhượng (giả sử như sau này tôi có chuyển nhượng tiếp cho người thứ 3) là bao nhiêu vì thực tế tôi cũng không thấy nói đến khoản thuế (hay lệ phí) này trong lần chuyển nhượng trước.
Khi bác chuyển nhượng cho người thứ 3, nếu bác chưa đổi sổ đỏ tên bác thì không tính thuế (vì cơ quan thuế đã thu khi bác chuyển quyền SD đất rồi)
Tất cả tư ván của tớ trong điều kiền BT nhé, chứ đất đai bất kỳ đâu mà có yếu tố tranh chấp là phức tạp lắm đấy bác nhé.

Sorry vì giờ này tớ mới về nhà
Phần 1 sơ bộ tớ đã nói rồi nhé.
Phần 2 có một số vấn đề sau:
- Chuyện bạn mua bán viết tay miếng đất này là việc riêng của bạn với anh chủ đất, chính quyền không xác nhận nên vẫn có tính rủi ro khi mua bán. (ví dụ như anh ấy bán xong, anh ấy thấy có thằng khách sộp hơn, thế là đòi lại... bạn cũng đek kiện được anh ấy, có nhiều vụ như thế rồi)
- Như bạn stone_lamp đã nói, bạn nên ra UBND xã sở tại để hỏi cán bộ địa chính xã về nguồn gốc đất của thửa đất này. (Tra cứu sổ mục kê của địa chính xã cũng hơi... tốn một tị)
Nếu thửa đất đó là đất thỏ cư thì bạn hoàn toàn có thể làm GCN QSD Đ Ở và chịu một số khoản thuế: 1% thuế trước bạ, 4% thuế chuyển quyền sử dụng đất (truy thu khoảng phát sinh giữa bạn và người chủ cũ)
Nếu thửa đất đó là đất có nguồn gốc đất nông nghiệp, muốn làm GCN QSD đất ở (đất thổ cư), ngoài những khoản thuế nêu trên, bạn còn phải nộp tiếp 50% thuế chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Mà nếu xét về mặt "kỹ thuật" hiện nay chỉ có cấp Quận, Huyện mới có thể xử lý được. Sở Tài Nguyên Môi trường và Nhà đất lại không có chức năng và cũng không thực hiện việc chuyển đổi đó cho bạn.
Chi tiết về những khoản thuế và một số điều kiện cụ thể liên quan ví dụ như ngày tháng năm những điểm mốc thời gian để xác định thuế mà gia đình bạn phải nộp, bạn nên tham khảo thêm một số văn bản pháp luật do tỉnh Hà Tây ban hành (biểu giá đất theo vị trí và theo mục đích sử dụng, Quy hoạch chi tiết của Hà Tây.
Buồn ngủ quá... mai có gì tớ lại thêm mắm muối vậy. Sorry nhé

Quyết định số 2224/2006/QĐ-UBND ngày 18 tháng 12 năm 2006 của UBND tỉnh Hà Tây về việc quy định giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Hà Tây
Căn cứ Luật Tổ chức Hội đồng nhân dân (HĐND) và Ủy ban nhân dân (UBND) ngày 26 tháng 11 năm 2003;
Căn cứ Luật ban hành văn bản quy phạm pháp luật của HĐND và UBND ngày 03 tháng 02 năm 2004;
Căn cứ Luật Đất đai ngày 26 tháng 11 năm 2003;
Căn cứ Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;
Căn cứ Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26 tháng 11 năm 2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;
Căn cứ Nghị quyết số 21/2006/NQ-HĐND ngày 08 tháng 12 năm 2006 của HĐND tỉnh, khoá XIV, kỳ họp thứ 9 phê chuẩn giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Hà Tây năm 2007.
Xét đề nghị của Sở Tài chính tại Tờ trình số 2517/TTr-BG ngày 08 tháng 12 năm 2006 về việc quy định giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Hà Tây năm 2007,

QUYẾT ĐỊNH

Điều 1: Quy định giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Hà Tây áp dụng cho năm 2007, như sau:
I. Biểu giá các loại đất
1. Giá đất trồng cây hàng năm (Biểu 1).
2. Giá đất trồng cây lâu năm (Biểu 2).
3. Giá đất rừng sản xuất (Biểu 3).
4. Giá đất nuôi trồng thuỷ sản (Biểu 4).
5. Giá đất ở nông thôn (Biểu 5A).
6. Giá đất ở nông thôn ven trục đường giao thông chính (Quốc lộ, Tỉnh lộ), các đầu mối giao thông, khu du lịch, khu thương mại, khu công nghiệp (Biểu 5B).
7. Giá đất ở thị xã thuộc các phường của 2 thị xã: Hà Đông, Sơn Tây (Biểu 5C); Loại đường phố tính theo quy định của UBND tỉnh (hiện tại đang thực hiện theo Quyết định 436/2005/QĐ-UBND ngày 25 tháng 4 năm 2005 của UBND tỉnh).
8. Giá đất ở tại các thị trấn (Biểu 6).
9. Giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại nông thôn (Biểu 7).
10. Giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp thuộc các phường của thị xã Hà Đông và thị xã Sơn Tây (Biểu 8); Loại đường phố tính theo quy định của UBND tỉnh (hiện tại đang thực hiện theo Quyết định 436/2005/QĐ-UBND ngày 25 tháng 4 năm 2005 của UBND tỉnh).
II. Các yếu tố xác định giá đất.
1. Giá đất ở nông thôn (Biểu 5A, Biểu 5B), khu vực 1, khu vực 2, khu vực 3 xác định như sau:
a) Khu vực 1: Đất có mặt tiền tiếp giáp với trục đường giao thông chính, các đầu mối giao thông, đường giao thông liên xã và đường xã nằm tại trung tâm xã hoặc cụm xã (gần trụ sở UBND xã, trường học, chợ, trạm y tế); Gần khu thương mại và dịch vụ, khu du lịch, khu công nghiệp hoặc không nằm tại khu vực trung tâm xã nhưng gần đầu mối giao thông hoặc gần chợ nông thôn;
b) Khu vực 2: Nằm ven các trục đường giao thông liên thôn, tiếp giáp với khu vực trung tâm xã, khu thương mại và dịch vụ, khu du lịch;
c) Khu vực 3: Là những vị trí còn lại trên địa bàn xã.
Việc phân loại khu vực để xác định giá đất thực hiện theo nguyên tắc: Khu vực 1 có khả năng sinh lợi cao nhất, có điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất; Khu vực 2 và khu vực 3 có khả năng sinh lợi và điều kiện kết cấu hạ tầng kém thuận lợi hơn.
Ngoài việc phân khu vực, còn phải phân vị trí của từng loại đất trong từng khu vực được xác định căn cứ vào khả năng sinh lợi, khoảng cách tới các trục đường giao thông và điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi cho sinh hoạt, kinh doanh và cung cấp dịch vụ theo nguyên tắc vị trí 1 có khả năng sinh lợi cao nhất, có điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất, gần đường giao thông chính nhất, các vị trí tiếp theo thứ tự từ thứ 2 trở đi có khả năng sinh lợi và điều kiện kết cấu hạ tầng kém thuận lợi hơn.
Khi giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở thực tế tại các địa phương so với giá đất ở tại Biểu 5A, 5B và Biểu 6 có biến động liên tục kéo dài, chênh lệch giá lớn, UBND huyện báo cáo Sở Tài chính để trình UBND tỉnh điều chỉnh tăng hoặc giảm nhưng tối đa không vượt quá 20% so với mức giá quy định đối với từng trường hợp cụ thể.
2. Về giá đất ở trên địa bàn các phường, xã thuộc 2 thị xã: Hà Đông và Sơn Tây chưa quy định cụ thể năm 2006, nay quy định cụ thể như sau:
a) Giá đất ở các phường của thị xã Hà Đông và Sơn Tây trên các tuyến đường giao thông chưa quy định tại Quyết định 436/2005/QĐ-UBND ngày 25 tháng 4 năm 2005 của UBND tỉnh được thực hiện theo giá đất ở đường phố loại 4, Quyết định 436/2005/QĐ-UBND ngày 25 tháng 4 năm 2005 của UBND tỉnh.
b) Đối với giá đất ở thuộc các xã của 2 thị xã Hà Đông và Sơn Tây ven tuyến đường giao thông liên xã được thực hiện theo quy định tại Biểu 5B, khu vực 1, xã đồng bằng (giá đất ở nông thôn ven trục đường giao thông chính Quốc lộ, Tỉnh lộ, các đầu mối giao thông, khu du lịch, khu thương mại, khu công nghiệp).
3. Giá đất ở và đất SXKD phi nông nghiệp thuộc hai thị xã Hà Đông, Sơn Tây, giá đất ở tại các thị trấn, đất ở nông thôn, đất ở nông thôn ven trục đường giao thông và các đầu mối giao thông, khu du lịch, khu thương mại, khu công nghiệp được căn cứ vào loại đường phố và các trục đường giao thông chính và các yếu tố sau để xác định:
a) Vị trí đất: Đối với đất ở và đất SXKD tại 2 thị xã Hà Đông và Sơn Tây
- Vị trí 1: Các thửa đất tiếp giáp các đường phố
- Vị trí 2: Các thửa đất tiếp giáp các ngõ có mặt cắt đường từ 4,0 m trở lên, khoảng cách được áp dụng tính từ đường phố hoặc đường giao thông chính vào sâu trong ngõ tối đa 100m.
- Vị trí 3: Các thửa đất có mặt tiếp giáp các ngõ có mặt cắt đường từ 2m đến dưới 4m và các lô đất tiếp giáp các ngõ tại vị trí 2 nhưng khoảng cách từ trên 100 đến 200m.
- Vị trí 4: Các thửa đất còn lại và các thửa đất ở các ngõ có mặt cắt đường dưới 2m
b) Hệ số đối với các lô đất đặc biệt:
Thửa đất nằm ở góc ngã ba đường được nhân với hệ số 1,1; tại góc ngã tư đường được nhân hệ số 1,2; Nếu thửa đất có 3 mặt tiếp giáp với 3 trục đường được nhân hệ số 1,3 theo giá trị đường có giá trị cao nhất.
c) Hệ số che khuất:
Trường hợp một thửa đất do một chủ sử dụng có phần diện tích đất bị che khuất bởi các phần đất của chủ sử dụng khác thì phần diện tích đó được tính hệ số bằng 0,6 giá đất được xác định ở vị trí trước đó.
d) Giá đất giáp ranh giữa các khu vực có giá đất chênh lệch quá lớn:
Trường hợp giá đất tại khu vực giáp ranh có giá chênh lệch nhau, thì giá các thửa đất nằm trong phạm vi 300m giáp ranh có giá đất thấp hơn, giá đất tính theo giá bình quân của 2 khu vực.
4. Giá một số loại đất khác:
a) Giá đất vùng giáp ranh giữa tỉnh Hà Tây với các tỉnh, Thành phố Hà Nội:
+ Về cự ly:
- Đối với đất nông nghiệp tại khu vực giáp ranh được xác định từ đường phân địa giới hành chính giữa các tỉnh vào sâu địa phận mỗi tỉnh tối thiểu 500 m.
- Đối với đất phi nông nghiệp ở nông thôn tại khu vực giáp ranh được xác định từ đường phân địa giới hành chính giữa các tỉnh vào sâu địa phận mỗi tỉnh tối thiểu 300 m.
- Đối với đất phi nông nghiệp ở đô thị thuộc cùng một loại đô thị thì khu vực giáp ranh được xác định từ đường phân địa giới hành chính giữa các tỉnh vào sâu địa phận mỗi tỉnh tối thiểu 200 m.
- Trường hợp khu vực giáp ranh giữa các tỉnh bị ngăn cách bởi sông, hồ, kênh có chiều rộng từ 100 mét trở xuống thì khu vực giáp ranh được xác định từ bờ sông, bờ hồ, bờ kênh của mỗi bên sông, bên hồ, bên kênh vào sâu địa giới mỗi tỉnh như đã quy định ở trên. Nếu chiều rộng của sông, hồ, kênh trên 100 m thì không xếp loại đất giáp ranh.
+ Về giá: Đất vùng giáp ranh giữa Hà Tây với thành phố Hà Nội trong trường hợp đất tại khu vực giáp ranh thành phố Hà Nội có cùng mục đích sử dụng theo qui hoạch, có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau nhưng có các chính sách phát triển kinh tế, xã hội, chính sách thu hút đầu tư khác nhau thì trong trường hợp đặc biệt mức giá có thể chênh lệch nhau nhưng tỷ lệ chênh lệch tối đa không qua 20% mức giá do Thành phố Hà Nội quy định.
b) Đối với đất rừng phòng hộ và đất rừng đặc dụng: Tính tối đa bằng 60% giá đất rừng sản xuất, cụ thể từng dự án do UBND tỉnh quyết định.
c) Đối với đất xây dựng trụ sở cơ quan và đất xây dựng công trình sự nghiệp: Căn cứ vào giá đất ở liền kề quy định tại Biểu 5A, Biểu 5B, Biểu 5C, Biểu 6 để vận dụng tính bằng giá đất quy định trong các Biểu trên cho phù hợp.
d) Đối với đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất sử dụng vào mục đích công cộng theo quy định của Chính Phủ; đất do cơ sở tôn giáo sử dụng; đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ; Đất phi nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ: Căn cứ vào giá đất liền kề để vận dụng cho phù hợp.
e) Đối với các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng về đất bao gồm: đất bằng, đất đồi núi, núi đá không có rừng cây khi cần phải có giá để tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật, loại đất này sẽ căn cứ vào giá đất liền kề để vận dụng cho phù hợp.
Điều 2: Quyết định này có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/01/2007, thay thế Quyết định số 1879/2005/QĐ-UBND ngày 09 tháng 12 năm 2005 của UBND tỉnh Hà Tây về việc ban hành giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Hà Tây năm 2006.
Điều 3: Sở Tài chính chủ trì, phối hợp với các ngành liên quan tổ chức điều tra, khảo sát, theo dõi, thống kê giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thực tế. Trường hợp trên thị trường giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế biến động liên tục, kéo dài gây nên chênh lệch quá lớn, báo cáo UBND tỉnh điều chỉnh theo quy định.
Điều 4: Chánh văn phòng UBND tỉnh, Giám đốc Sở Tài chính, Tài nguyên và Môi trường, Xây dựng, Giao thông vận tải, Nông nghiệp và Phát triển nông thôn, Thủ trưởng các cơ quan thuộc UBND tỉnh, Chủ tịch UBND các huyện, thị xã và các cơ quan, đơn vị, cá nhân có liên quan chịu trách nhiệm thi hành Quyết định này./.

TM.Ủy ban nhân dân tỉnh Hà Tây
KT. Chủ tịch
Phó Chủ tịch
NGUYỄN HUY TƯỞNG

Cám ơn 2 bạn stone_lamp và Busicare rất nhiều. Những thông tin các bạn cho mình quả thực rất quý giá, đặc biệt là Quyết định 2224.
Mình sẽ nghiên cứu tiếp để tìm cách chuyển đổi theo mục đích của mình. Hiện miếng đất của mình nằm ở thị xã Xuân Mai nên thực sự mình muốn tìm một luật sư tin cậy để thực hiện cho mình vì hiện tại mình cũng không có nhiều thời gian. Nếu thực hiện thì thời gian là bao nhiêu cho các công việc đó?
Các bạn có thể giúp mình được không?

Thứ nhất, cho mình hỏi... Phạm Hữu Quang có phải là Quang học trường Ams lớp Văn chiều khóa 92-95 không nhỉ?
Thứ hai, nếu bạn muốn chi tiết, cụ tỉ hơn... bạn có thể qua UBND Quận Đống Đa gặp tôi, mang theo hồ sơ đất đai của bạn, dựa trên các hồ sơ cụ thể.... mình sẽ tư vấn cho bạn "đường đi nước bước" thế nào cho trọn vẹn nhất... Nói luôn là miễn phí, vì tớ đek phải là Luật sư, mà chỉ là người làm việc trong mảng Quản lý đất đai và đô thị. trong đó có một phần nhỏ là xét cấp GCN QSD Đất, thấy anh em cần tìm hiểu thì hỗ trợ giúp được chút nào hay chút đấy thôi.

Ồ, Busicare, cậu làm tôi ngạc nhiên quá đấy.
Thứ nhất, tôi không phải là PHQ như cậu nói, mặc dù 92-95 cũng là giai đoạn học cấp 3 của tôi.
Thứ 2, tôi tin cậu và tin chắc chắn rằng những hiểu biết của cậu sẽ giúp tôi rất, rất nhiều trong chuyện này. Tôi sẽ contact với cậu khi tôi về VN trong thời gian tới. Thân