Trang thông tin nhà đất, bất động sản Nhadatltc.vn

Normal 0 false false false MicrosoftInternetExplorer4 /* Style Definitions */ table.MsoNormalTable {mso-style-name:"Table Normal"; mso-tstyle-rowband-size:0; mso-tstyle-colband-size:0; mso-style-noshow:yes; mso-style-parent:""; mso-padding-alt:0in 5.4pt 0in 5.4pt; mso-para-margin:0in; mso-para-margin-bottom:.0001pt; mso-pagination:widow-orphan; font-size:10.0pt; font-family:"Times New Roman"; mso-ansi-language:#0400; mso-fareast-language:#0400; mso-bidi-language:#0400;} Trang thông tin nhadatltc.vn cung cấp cho người đọc đầy đủ các thông tin dự án, nhà đất, nhu cầu mua bán, cho thuê. Các thông tin liên tục được cập nhật, chính xác, độ tin cậy cao.

Để phục phụ tốt nhất nhu cầu tìm kiếm, nắm bắt thông tin chính xác, hiệu quả về các dự án, thông tin nhà đất, bất động sản, nhadatltc.vn tiếp tục tập trung mọi nguồn nhân lực để phát triển tốt nhất mạng thông tin điện tử qua hệ thống website

· Cập nhật tin tức liên tục về các dự án tại mọi vùng miền, các chính sách liên quan của cơ quan quản lý
· Đăng tải miễn phí các thông tin mua bán, cho thuê nhà đất, bất động sản

​

Website: http://nhadatltc.vn/
Tel: (04)3 996 5010 - Hotline: 01999.686.686
Email: info@nhadatltc.vn

[r32)]

[r32)]

[r2)]

NhaDatLTC.vn - Lượng hàng tồn kho lớn, lợi nhuận thấp và nợ vay cao là 3 vấn đề mà các nhà kinh doanh, các chủ dự án bất động sản đang phải đối mặt.


Số lượng căn hộ tồn đọng lớn tại miền Nam, tình trạng đầu cơ tăng cao tại miền Bắc, giá nhà vẫn chưa trở về giá trị thực và đặc biệt là chuyện thắt chặt tín dụng. Tất cả đang đẩy canh bạc tín dụng bất động sản giữa ngân hàng và công ty địa ốc vào thế cam go.

Từ tháng 2.2011, trong một mớ thông tin hỗn độn về kinh tế vĩ mô, với những quyết định bất lợi với thị trường bất động sản về siết chặt tín dụng khu vực ngân hàng, thì trong các báo cáo tài chính tính đến quý IV/2010 của rất nhiều công ty địa ốc niêm yết cho thấy, họ đang phải đổi mặt với chuyện hàng tồn kho căn hộ lớn và thách thức về dòng tiền trả nợ cho cả ngắn và dài hạn.

Nỗi đau hàng tồn kho
Nhìn vào những con số thống kê hàng tồn kho trong bảng cân đối tài chính của một số doanh nghiệp bất động sản niêm yết, tính đến cuối năm 2010, sẽ nhận ra nhiều nguy cơ lớn.
Hãy lấy ví dụ của SR. Đây là công ty bất động sản thuộc một ngân hàng thương mại cổ phần lớn nhất nhì tại Việt Nam, mà các nhà lãnh đạo đều có tên trong danh sách những người giàu nhất trên sàn chứng khoán 2010. Trong năm này, giá trị hàng tồn kho (là những dự án không bán được) của SR lên đến khoảng 2.207 tỉ đồng. Và nếu cộng cả nợ vay ngắn hạn và dài hạn của SR thì con số sẽ là hơn 3.500 tỉ đồng.
Hãy làm bài tính nhẩm đơn giản: 3.500 tỉ đồng nợ vay với lãi suất xấp xỉ 20% sẽ đáo hạn trong 1-2 năm tới, cộng với tài sản tồn kho “khó thanh lý”, Công ty SR sẽ làm gì để “vượt bão”? Sức ép trước mắt cho SR là phải nhanh chóng giải quyết lượng hàng tồn kho, thu tiền mặt về để giảm gánh nặng nợ nần.
Cho đến nay, SR chưa bán hết một chung cư phân khúc trung bình khá tại quận 7, TP.HCM dù rao bán đã gần 2 năm, đồng thời giảm giá 20% so với ban đầu. Công ty này cũng đang triển khai một dự án căn hộ trung bình khá tại Tân Phú (TP.HCM), hợp tác với một nhà đầu tư Malaysia.
Các dự án căn hộ của SR thuộc phân khúc trung bình khá, được đánh giá là còn có cơ may tiêu thụ được. Trong khi đó, đối với những ông chủ bất động sản đặt cược vào căn hộ cao cấp thì thời điểm này là chuỗi ngày hết sức nặng nề. Điển hình như Công ty Cổ phần Bất động sản P.D đang ôm lượng căn hộ tồn kho trị giá hơn 3.165 tỉ đồng cùng khoản nợ vay gần 2.000 tỉ đồng. Khả năng giải phóng lượng hàng tồn kho này xem ra không cao khi các căn hộ cao cấp, nội thất hoàn chỉnh của P.D tại quận 7, TP.HCM dù có giá rất cạnh tranh (khoảng 1.400 USD/m2) nhưng sau 1 năm chào bán vẫn chưa tiêu thụ hết.
Không chỉ phân khúc trung bình khá và cao cấp, mà ngay cả các dự án căn hộ trung bình cũng ế ẩm. Công ty T.D vốn nhắm vào phân khúc căn hộ trung bình có chất lượng và hiện sở hữu một dự án căn hộ trung bình tại Thủ Đức cũng đang “ngậm” một lượng căn hộ tồn kho trị giá 500 tỉ đồng, vốn đã được rao bán từ tháng 3.2010. Công ty này còn chuẩn bị tung ra thị trường một chung cư khác với cùng phân khúc ở quận 9, TP.HCM.
Ông Marc Townsend, Tổng Giám đốc Công ty Tư vấn và Quản lý Bất động sản CBRE, cho biết chỉ riêng TP.HCM đã tồn đọng khoảng 10.000 căn hộ trong năm 2010 và thêm 20.000 căn hộ nữa sẽ khó tìm được chủ trong năm 2011. Trong khi đó, với giá bán trung bình 25 triệu đồng/m2, phần lớn các căn hộ miền Bắc lại lọt vào tay giới đầu cơ.
Xung quanh câu chuyện căn hộ tồn kho, nhiều câu hỏi sẽ được đặt ra: Các ông chủ địa ốc làm thế nào để giải quyết số hàng tồn kho nhằm đảm bảo dòng tiền và năng lực trả nợ? Người tiêu dùng nghĩ gì về giá trị của các căn hộ liên tục ra đời trong nhiều năm qua? Rõ ràng, canh bạc tín dụng bất động sản giữa ngân hàng và các nhà kinh doanh bất động sản ngày càng thêm rủi ro. Liệu có hay không viễn cảnh cuối cùng là nhiều công ty bất động sản sẽ tháo chạy?
Tháo chạy cũng không đủ sức
Nếu phải liệt kê thì có 7 yếu tố đang vây bủa các nhà kinh doanh bất động sản. Đó là chính sách siết chặt tín dụng đối với bất động sản và chứng khoán; lãi suất leo thang (hơn 20%/năm); khả năng huy động tiền qua chứng khoán thấp (do sự ảm đạm của thị trường này); vốn chủ sở hữu yếu kém; Nghị định 71 quy định chủ đầu tư chỉ được huy động vốn tối đa 20% giá trị dự án; giá vật liệu xây dựng tăng; khả năng mua nhà của người dân thấp.
Trong 7 yếu tố tác động trực tiếp hoặc gián tiếp đến chuyện tồn kho căn hộ này, các yếu tố khách quan là... khách quan, không thể xoay chuyển, nên giải pháp khả dĩ mà các nhà kinh doanh bất động sản đều cho biết là tập trung tiếp thị đến “người tiêu dùng thực sự”, đối tượng đã không được đối đãi tử tế trong cơn sốt nhà đất trước kia.
Nhưng việc họ tuyên bố sẵn sàng chấp nhận tỉ suất lợi nhuận thấp hơn bằng cách giảm giá bán và đưa ra các chính sách khuyến khích như hỗ trợ lãi suất, giãn tiến độ thanh toán xem ra vẫn chỉ là “giơ cao đánh khẽ”. Và vì thế các nhà kinh doanh bất động sản vẫn chưa thu hút được những người có nhu cầu mua nhà thực sự.
Một chuyên gia tài chính người Việt (không muốn nêu tên) từng làm việc cho ngân hàng đầu tư Mỹ Lehman Brothers, chứng kiến những bất ổn trong đầu tư bất động sản tại Mỹ và bây giờ là Việt Nam cho rằng, các nhà kinh doanh bất động sản vẫn chưa thật sự chấp nhận tỉ suất lợi nhuận thấp như tuyên bố. Trên thực tế tỉ suất lợi nhuận của nhiều dự án bất động sản hiện nay vẫn nằm ở mức trên 30%, trong khi tỉ suất ngành xây dựng Việt Nam nói chung là khoảng 10-30%. Trong tình hình hiện nay, chuyên gia tài chính này khuyến cáo các nhà kinh doanh bất động sản nên chấp nhận mức lãi dao động trong khoảng này.
Nhưng giảm giá đến bao nhiêu cũng đang là bài toán đau đầu với các nhà kinh doanh bất động sản, khi vốn vay ngân hàng chiếm đến 70-80% giá trị các dự án của họ. Gánh nặng lãi suất có thể dẫn họ đến mức lợi nhuận âm. Và khi đó, chuyện các doanh nghiệp bất động sản “bỏ của chạy lấy người” hoàn toàn có thể xảy ra.
Trong khi đó, ngay cả việc chuyển hướng sang đầu tư căn hộ trung bình, vốn được xem như một chiếc phao cứu sinh của các công ty địa ốc, vẫn chưa phát huy được tác dụng.
Công ty B.C. có thể được xem là điển hình của việc đầu tư theo phong trào trong giai đoạn trước khủng hoảng nhà trung cao với các dự án chung cư cao cấp ở quận Bình Tân, quận 11. Kết quả tài chính năm 2010 cho thấy, giá trị hàng tồn kho của công ty này lên đến hơn 2.000 tỉ đồng. Từ giữa cuối năm 2010, Công ty đã chuyển hướng chiến lược với việc tung ra một dự án chung cư 12 tầng thuộc phân khúc giá thấp ở quận Bình Tân. Hiện nay, theo thông tin không chính thức, lượng hàng bán được tại dự án này cũng rất thấp.
Một dự án căn hộ trên 20 tầng hạng trung bình thuộc khu vực quận 7 chào giá tại các sàn giao dịch khoảng 14 triệu đồng/m2, nhưng khi chúng tôi đi thực tế, sau 6 tháng và 5 lần hỏi han 5 căn hộ khác nhau, cho đến nay, vẫn chưa có căn nào có chủ. Công trường của dự án vẫn chưa có gì ngoài một bãi bê tông cốt thép, trong khi hợp đồng giao nhà là vào quý III/2012.
Sở hữu nhà ở đang trở nên khó khăn hơn. Lãi suất vay mua nhà và tiêu dùng đã đạt mức trên 20%, thử hỏi bao nhiêu phần trăm người dân có nhu cầu thực sự dám bạo gan vay tiền mua nhà? Đó là chưa kể việc trong khi các nhà đầu tư cố bán tháo căn hộ lấy tiền trả nợ thì người mua nhà vẫn còn tâm lý chờ đợi xem giá sẽ còn giảm xuống đến đâu. Điều này càng đẩy nợ quá hạn của ngân hàng lên cao mà thị trường bất động sản thì vẫn cứ bất động.
Canh bạc tín dụng
Sự ách tắc này tiềm ẩn một kết cục không mấy lạc quan, không chỉ cho các nhà kinh doanh địa ốc. Các ngân hàng, vốn đang hứng chịu những khoản dư nợ cho vay bất động sản lớn cũng sẽ lâm cảnh khó khăn.
Ông Hồ Hữu Hạnh, Giám đốc Ngân hàng Nhà nước Chi nhánh TP.HCM, tỏ ra lo ngại khi cho biết tính đến tháng 12.2010, tổng dư nợ tín dụng bất động sản trên địa bàn TP.HCM vào khoảng 110.000 tỉ đồng, con số khá cao và tăng nhanh so với trước đó. Sở dĩ tín dụng bất động sản tăng đột xuất là do nhiều dự án đã không thu hồi được vốn đúng hạn, bởi thị trường bất động sản phía Nam, đặc biệt là TP.HCM, trầm lắng trong một thời gian dài. Theo vị giám đốc này, những ngân hàng có tỉ trọng tín dụng bất động sản cao sẽ gặp nhiều rủi ro.
Tờ Sài Gòn Tiếp Thị số ra ngày 7.3.2011 đưa tin, có đến 24 ngân hàng có dư nợ tín dụng trong khu vực phi sản xuất trên 25% trở lên. Những ngân hàng có tỉ lệ dư nợ cao chủ yếu là các ngân hàng nhỏ như Ngân hàng Đông Nam Á (47%), Ngân hàng Thương mại Cổ phần Sài Gòn - Hà Nội (41%), Ngân hàng Phương Tây (52,2%).
Trong khi đó, báo cáo tài chính của các công ty bất động sản cho thấy nhiều khoản nợ khổng lồ sẽ phải đáo hạn trong 1-2 năm tới, khoảng thời gian quá ngắn so với việc bán ra hàng chục ngàn căn hộ bị ứ đọng. Về nguyên tắc, nếu việc thu xếp nợ không diễn ra suôn sẻ, chuyện ngân hàng siết dự án để thu hồi nợ sẽ xảy ra. Nhưng siết rồi ngân hàng sẽ làm gì tiếp theo sau đó?
Rõ ràng, cuộc giằng co giữa các công ty bất động sản và ngân hàng là chuyện có thể thấy trước. Và khi nợ xấu bất động sản tăng lên, cộng với mức tăng trưởng tín dụng chung được khống chế ở mức 20%, các ngân hàng sẽ rơi vào tình thế khó khăn. Đó là chưa kể đến việc thời gian qua, khi tính toán khả năng trả nợ của khách hàng tại thời điểm vay vốn, các ngân hàng có lẽ đã chưa lường hết lãi suất có thể sẽ tăng cao trong tương lai.
Hiện nay, người mua và nhà đầu tư vẫn quay lưng với bất động sản bởi chính sách thắt chặt tín dụng. Do đó, thị trường bất động sản tiếp tục đóng băng trong năm nay là điều không khó hình dung.
Có thể tham khảo những bài học của thế giới. Chính phủ Mỹ đã mất cả ngàn tỉ USD để cứu thị trường tài chính khi bong bóng nhà đất vượt giá trị thực khoảng 10%. Ở châu Âu, tỉ lệ này là khoảng 25%. Các cuộc khủng hoảng nhà đất xảy ra cũng bởi vì giá bong bóng “chạm trán” với chính sách thắt chặt tín dụng. Ở Việt Nam, theo một chuyên gia bất động sản (không muốn nêu tên), tính trên cả 2 miền Nam - Bắc, tỉ lệ đầu cơ bất động sản chiếm khoảng 70% thị trường (miền Bắc có yếu tố đầu cơ mạnh hơn) và giá nhà lúc này vẫn cao hơn rất nhiều so với giá trị thực dù đã giảm khoảng từ 20-30%.
Trước tình hình này, canh bạc tín dụng bất động sản giữa hai người chơi là ngân hàng và công ty địa ốc đang trong thế giằng co. Có hay không một cuộc đổ vỡ tín dụng trên diện rộng trong thời gian tới? Theo một chuyên gia của ngân hàng Mỹ Citibank (không muốn nêu tên) thì phần lớn các cuộc suy sụp của ngành ngân hàng đều bắt đầu từ khủng hoảng tín dụng bất động sản.



Theo NDCĐT

[]

[r2)]

Hàng loạt dự án bán lúa non tại huyện Mê Linh

NhaDatLTC.vn - Hiện trên địa bàn huyện Mê Linh có 21/40 dự án khu đô thị mới đang triển khai giải phóng mặt bằng nhưng rất nhiều dự án đã được chủ đầu tư huy động từ khá sớm khi chưa đầy đủ điều kiện về mặt pháp lý.

Ngang nhiên bán đất không phải của mình

Ban giải phóng mặt bằng huyện Mê Linh cho biết, năm 2010 huyện đã hoàn tất việc giải phóng mặt băng và bàn giao đất cho 8 dự án, còn lại 13 dự án vẫn đang trong giai đoạn đền bù, giải phóng mặt bằng.
Theo quy định tại nghị định 71/NĐ-CP vừa được Chính phủ ban hành tháng 8/2010, đối với đất nền chủ đầu tư chỉ được quyền huy động vốn sau khi đã giải phóng xong mặt bằng và làm hạ tầng; đồng thời số lượng vốn huy động không vượt quá 20% tổng số lượng nhà ở của dự án và phải gửi danh sách tới Sở xây dựng để báo cáo.
Tuy nhiên, trên thị trường đã có rất nhiều lô đất thuộc các dự án đang tiến hành giải phóng mặt bằng, thậm chí chưa giải phóng mặt bằng, được chào bán từ vài năm trở lại đây. Chỉ cần vào các trang web bất động sản hoặc tra cứu trên google, nhà đầu tư có thể dễ dàng tìm mua hàng loạt dự án này.
Đơn cử như dự án Minh Đức - Mê Linh, Hà Nội rộng 17,1 ha do công ty TNHH Minh Đức là chủ đầu tư. Mặc dù UBND tỉnh Vĩnh Phúc (cũ) đã chấp thuận chủ trương cho thực hiện dự án từ năm 2008 nhưng hiện tại chủ đầu tư vẫn chưa thực hiện việc đền bù giải phóng mặt bằng dự án. Tuy nhiên, trên thị trường dự án này đã được chào bán cho các khách hàng dưới hình thức huy động vốn lên đến 80% tổng giá trị lô đất.
Hay như dự án AIC, chủ đầu tư là công ty cổ phần AIC, có tổng diện tích 94,3 ha đất nằm trên địa bàn 3 xã Tráng Việt, Tiền Phong, Mê Linh trong đó chủ đầu tư mới chỉ giải phóng được hơn 20 ha, còn lại 70 ha nằm chủ yếu xã Mê Linh vẫn đang là đất trồng hoa của các hộ nông dân. Thực tế, nhiều nhà đầu tư thứ cấp đã bỏ hàng chục tỷ đồng mua dự án này từ khá lâu, sau đó phân phối lẻ ra thị trường với tiền chênh ngoài hàng tỷ đồng/lô đất.
Không chỉ bán dự án khi chưa có đất, nhiều dự án đã thực hiện xong việc đền bù nhưng không triển khai làm hạ tầng kỹ thuật mà vẫn huy động vốn. Điển hình, dự án khu nhà ở cao cấp Ba Đình tọa lạc tại xã Tiền Phong, chủ đầu tư là Công ty cổ phần đầu tư phát triển và xây dựng Ba Đình. Dự án được chia hai giai đoạn trong đó giai đoạn 1 rộng 8,2 ha đã đền bù giải phóng xong nhưng do chậm triển khai hạ tầng phần lớn diện tích đã bị người dân lấn chiếm để trồng hoa màu.

Chỉ cần có được chủ trương đầu tư, lấp ít cát làm đường chủ đầu tư có thể bán dự án​

Mặc dù vậy, nhưng tại các văn phòng môi giới nhà đất quanh khu vực, đã có rất nhiều người chào bán dự án này. Theo đó, căn cứ hợp đồng, chủ đầu tư thực hiện huy động vốn cuối năm 2010 trước thời điểm UBND TP Hà Nội đưa ra quyết định cuối cùng về chính sách bồi thường, hỗ trợ chủ đầu tư thực hiện việc giải phóng mặt bằng để thực hiện dự án. Hợp đồng ghi rõ, mức vốn góp 10% tổng giá trị lô đất, giá gốc là 8 triệu đồng/m2 nhưng sau khi mua đi bán lại nhiều lần hiện mỗi m2 đất lên đến 18 -20 triệu đồng/m2. Như vậy, nếu mua lô đất khoảng 70m2 tiền vốn góp huy động khoảng hơn 100 triệu đồng nhưng tiền chênh ngoài gần 2 tỷ đồng/lô.
Ngoài ra, còn rất nhiều dự án khác như dự án nhà ở cho cán bộ công nhân viên tại xã Tiền Phong, dự án nhà ở thu nhập thấp Diamond Park thuộc công ty cổ phần đầu tư thiết kế và xây dựng Việt Nam cùng bán lúa non kiểu như vậy.

Nhà đầu tư cần thận trọng
Trước việc hàng loạt các dự án trên địa bàn chào bán trái quy định pháp luật, ông Đoàn Văn Trọng – Phó chủ tịch UBND huyện Mê Linh cho biết, lâu nay chính quyền không nắm được việc chủ đầu tư đã thực hiện việc huy động vốn từ phía người dân. Để tránh tình trạng thất thiệt quan điểm của huyện Mê Linh, các nhà đầu tư nếu có mua đất dự án tại địa bàn này thì hết sức thận trọng nhất là những dự án chưa giải phóng xong mặt bằng.
Theo ông Trọng, hiện tại việc giải phóng mặt bằng tại một số dự án đang hết sức phức tạp và khó khả thi. Đặc biệt, những dự án nằm trên diện tích trồng hoa như dự án AIC do giá trị sinh lời của hoa rất cao trong khi mức đền bù theo nghị định mới của Chính phủ chỉ được hơn 300 triệu đồng/sào. Vì vậy người dân không đồng thuận giao đất cho doanh nghiệp.
“Các nhà đầu tư trước khi bỏ tiền đầu tư thì nên trực tiếp về huyện để tìm hiểu thông tin và xem thực trạng dự án. Các nhà đầu tư nên đầu tư khi dự án đã giải phóng xong mặt bằng và làm hạ tầng. Chúng tôi buộc phải khuyến cáo các nhà đầu tư bởi nếu trong trường hợp xảy ra tranh chấp, về phía chính quyền huyện vẫn có trách nhiệm giải quyết hậu quả phát sinh" ông Trọng chia sẻ.
Danh sách một số dự án đang nằm trong giai đoạn đền bù dở dang:


Dự án Khu đô thị và nhà ở để bán - chủ đầu tư công ty Vinaconex 2, rộng 21 ha
Dự án khu nhà ở để bán - chủ đầu tư công ty Vinaconex 9, rộng 70 ha
Dự án xây dựng khu sinh thái và kinh doanh tổng hợp- chủ đầu tư công ty đầu tư xây dựng và phát triển hạ tầng Tiền Phong, rộng 7 ha
Dự án khu sinh thái, chủ đầu tư công ty CP An Phát, rộng 97 ha.
Dự án vườn ươm, nhà biệt thự- chủ đầu tư công ty CP kiến trúc phòng cảnh Hà Nội, rộng 2,1ha
Dự án KĐT Cienco 5 mở rộng, chủ đầu tư công ty 547, rộng 17,9 ha
Dự án làng hoa Tiền phong, chủ đầu tư công ty TNHH Tiền Phong rộng 40 ha
Dự án nhà ở cao cấp Ba Đình, chủ đầu tư công ty CPĐTPTXD Ba Đình, rộng 8,6 ha.

NhaDatLTC.vn - Không ồn ào như cơn sốt đất Ba Vì trước đó khoảng 1 năm, nhưng những thông tin như di chuyển các trường đại học ra ngoại thành, quy hoạch chung Hà Nội mở rộng sắp được phê duyệt dường như đang hun nóng thị trường nhà đất vùng ven Hà Nội.



Hạ tầng ngày càng phát triển khiến Sóc Sơn trở thành đích ngắm của nhiều nhà đầu tư

Đất Sóc Sơn sôi sục

Khoảng một tháng nay, huyện Sóc Sơn, ngoại thành Hà Nội sôi động hẳn khi thông tin Hà Nội dự kiến di dời 25 bệnh viện, 13 Viện nghiên cứu, 12 trường đại học, cao đẳng ra ngoại thành, trong đó nhiều trường được chuyển về đây đã khiến người dân khấp khởi từng ngày.

Theo khảo sát của phóng viên Diễn đàn Doanh nghiệp Online, dường như ngày nào cũng có người đến hỏi mua khiến giá đất mỗi ngày được đẩy lên cao. Điển hình như mặt đường Quốc lộ 2, thuộc khu vực xã Thanh Xuân, giá đất lên đến 25 triệu đồng/m2. Khu vực Phố Kim Anh – Sóc Sơn cũng xấp xỉ 20 triệu đồng/m2, mặt đường Thạch Lỗi cũng được bán với giá 30 – 35 triệu đồng/m2, còn bình quân giá trong làng khoảng từ 5-6 triệu đồng/m2. Điều đáng nói là cách đây chưa đầy nửa năm, giá các mảnh đất trên chỉ dao động từ 10 - 15 triệu đồng/m2 là kịch trần. Với mức giá đó người mua không nhiều, thế mà giờ đây kịch bản đã thay đổi hẳn.

Đầu năm ngoái, một miếng đất 200m2 có vị trí tốt đất ở Minh Phú - Sóc Sơn có giá 2 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, con số đó hiện nay là 8 triệu đồng/m2. Năm ngoái, khi những thông tin ban đầu về di chuyển các cơ sở xây dựng lên Sóc Sơn, đất các xã Quang Tiến, Mai Đình nhúc nhích tăng giá. Miếng khá đẹp với giá dưới 2 triệu đồng/m2. Nay thông tin có vẻ rõ ràng hơn thì giá đã cao gấp 4-5 lần.

Người dân ở nội thành và một số tỉnh lân cận về hỏi mua đông nên khu vực này đã hình thành một đội quân chuyên môi giới đất, nhờ công việc này mà họ cũng kiếm được “kha khá”.

Một điều lạ, đến Sóc Sơn, hỏi bất kỳ người nào, ai cũng biết thông tin Hà Nội dự kiến di dời 25 bệnh viện, 13 Viện nghiên cứu, 12 trường đại học, cao đẳng ra ngoại thành, trong đó Sở Quy hoạch Kiến trúc Hà Nội đề xuất Trường Đại học Công đoàn, Trường Đại học Kinh tế - Kỹ thuật công nghiệp, Viện y học lâm sàng các bệnh nhiệt đới…ra Sóc Sơn. Chính lý do chưa ấn định vị trí nên đất khu vực Sóc Sơn chỗ nào cũng tăng.

Điểm đáng chú ý nữa là hạ tầng giao thông ở Sóc Sơn đang được đầu tư mạnh. Điển hình như dự án cao tốc Nội Bài - Hạ Long có chiều rộng 100m đi qua huyện Sóc Sơn và kết thúc tại vị trí đầu nối với đường cao tốc Côn Minh - Hà Khẩu (Trung Quốc) tại xã Quang Kim, huyện Bát Xát, tỉnh Lào Cai. Theo kế hoạch, toàn bộ dự án đường cao tốc Nội Bài - Lào Cai sẽ hoàn thành vào năm 2013.

Đường 35 đang được cải tạo mở rộng có điểm đầu từ Quốc lộ 2 chạy qua Bái Thượng, Nam Cương, Minh Phú, Nam Sơn tới Quốc lộ 3 dài 17 km. Sắp tới, Quốc lộ 32 nối thẳng nội thành, qua Sóc Sơn lên Thái Nguyên và hàng loạt tỉnh khác cũng được mở rộng khiến khu vực này đã hấp dẫn lại càng hấp dẫn hơn.

Không chỉ có người mua đất nền, đất thổ cư. Trong thời gian gần đây, xuất hiện một làn sóng ồ ạt đi săn lùng mua đất ruộng mặt đường Quốc lộ và đất xen kẹt. Sở dĩ, bởi đất ruộng ở đây được rao bán rất rẻ, chỉ dao động từ 1,5 – 2 triệu đồng/m2. Đất ruộng ở khu vực sâu hơn được bán với giá 300 – 350 triệu đồng/sào.

Chị Lan Anh (Phố Thanh Nhàn, Sóc Sơn) cho biết, mua đất này vừa rẻ lại có mặt tiền kinh doanh, hơn nữa, nếu khôn khéo lại có thể làm được sổ đỏ (?).

Các chuyên gia BĐS cũng khuyên rằng: “Mặc dù lợi nhuận của các mảnh đất này rất cao nhưng tỷ lệ ăn thua là 50/50. Nếu mua đất mà dính vào quy hoạch là coi như mất trắng, còn nếu không thì thắng lớn”.

Chương Mỹ: Chóng mặt, mỗi ngày một giá

Không chỉ có sóng ở huyện Sóc Sơn, cách trung tâm quận Hà Đông khoảng 8km, thị trấn Chúc Sơn thuộc huyện Chương Mỹ nằm trong dự án xây dựng mở rộng một số trường Đại học, khu Công nghiệp, cùng với đó đất nền tại đây đang tăng giá chóng mặt, mỗi ngày một giá.

Theo khảo sát của phóng viên, hiện khu đất nền mặt tiền thị trấn Chúc Sơn bao gồm khu Hòa Sơn, khu Bắc Sơn, có giá 80-100 triệu đồng/m2. Theo một số “cò” đất, khu vực này thuộc trung tâm thị trấn, gần bệnh viện, ủy ban, bến xe, trường học, hơn nữa sau này sẽ xây dựng ĐH Thủy Lợi, ĐH Nông Nghiệp.

Dự án Đại học Thủy Lợi mở rộng là một trong những miếng mồi được "cò" đẩy giá đất


Khoảng một năm về trước, đất tại đây có giá 40 triệu đồng/m2. Sau khi UBND TP Hà Nội chính thức phê duyệt dự án xây dựng mở rộng ĐH Thủy Lợi với quy mô diện tích khoảng 57,3ha, thì đất ở đây bắt đầu tăng giá từng ngày. Có lẽ cũng vì cái “chắc chắn” này, mà đất tại đây được cò đất khuyến cáo nên mua nhanh vì người bán không nhiều, đất sẽ còn tăng giá nữa.

Anh Tuấn - một người khá thông thạo khu vực cho biết, giá đất từ cuối năm ngoái đến nay luôn nóng, anh có một mối định mua một mảnh gần khu dự án trường ĐH, người ta bán giá 20 triệu/m2, mấy hôm sau, một người khác mạnh dạn mua miếng đất ấy giá 22 triệu/m2. Hai ngày sau anh ta bán được giá 25 triệu/m2, hiện được giao bán giá 35 triệu/m2.

Anh Tuấn cho biết thêm, hiện tại giá đất mặt tiền quốc lộ 6 từ 40-45 triệu đồng/m2, đất quanh khu vực sẽ xây dựng trường ĐH Thủy Lợi là 30-35 triệu/m2, đầy đủ giấy tờ, sổ đỏ. Không chỉ đất mặt tiền tăng giá mạnh, đất trên đồi, núi gần chùa Hỏa Tinh cũng lên đến 17 triệu/m2. Đất trong làng nếu ô tô vào được giá 20-22 triệu/m2, sâu hơn giá 7-15 triệu/m2.

Ông Tâm, bán nước gần khu dự án cho biết, “Người ta tới xem quy hoạch dự án xây dựng đến đâu rồi mua đất quanh đó. Đất ruộng cũng mua, đất không giấy tờ cũng mua, giá bán khoảng 5-7 triệu/m2. Người dân cũng chẳng cần biết họ mua để làm gì, muốn mua thì bán thôi”.

Các chuyên gia BĐS cho biết, đất khu phía Tây và Nam của Hà Nội đang ngày càng nóng lên là nhờ quy hoạch tổng thể của thủ đô sắp được phê duyệt. Theo dự thảo đang được thảo luận, Hà Nội sẽ có 3 đô thị vệ tinh là Hoà Lạc, Sơn Tây, Sóc Sơn, Phú Xuyên, Xuân Mai và 3 đô thị sinh thái là Quốc Oai, Chương Mỹ và Phúc Thọ. Đây là một trong những lý do khiến giá đất khu vực này tăng nhanh đến vậy.

Văn Điển: 'Đất chết' thành đất hứa

Đất Văn Điển từng bị rẻ rúng vì có khu nghĩa địa nhưng giờ đây gió đã xoay chiều nhanh chóng, nhất là khi nghĩa trang Văn Điển đóng cửa từ cuối năm ngoái. Đất nền ở khu vực này tăng giá rất mạnh. Khu vực phía nam Linh Đàm xuống đến thị trấn Văn Điển và các xã lân cận cũng đang bước vào cơn sốt đất mới. Hiện nay, giá đất ở trong làng thuộc nay đang cao hơn rất nhiều so với một số địa chỉ nằm gần đó dù còn thuận lợi hơn nhiều như khu cầu Tó, cầu Bươu, thị trấn Văn Điển. Các xã Vĩnh Quỳnh, Ngọc Hồi, Tứ Hiệp, Thanh Liệt đã trở thành điểm nóng về nhà đất. So với trước Tết, giá đất nay đã tăng thêm cả chục triệu đồng. Những khu nằm sâu trong làng, rẻ nhất cũng phải hơn 35 triệu đồng/m2. Đất mặt ngõ rộng hơn được 'quát' giá 40-47 triệu đồng/m2. Dù giá đất vọt lên như vậy nhưng người dân cũng không vội bán vì sợ bị hớ.

Có ý kiến cho rằng một trong những lý do khiến đất sốt trên diện rộng ở khu phía Nam thành phố này là sự phát triển ngày càng mở rộng về phía nam Hà Nội với việc xây dựng và hình thành một loạt các tuyến đường và khu đô thị mới. Tất cả đang tạo ra cú hích mới cho khu vực cửa ngõ phía nam Hà Nội.

Điều đáng nói là mặc dù Chính phủ đã tuyên bố siết tín dụng đổ vào bất động sản nhằm kiềm chế lạm phát nhưng diễn biến tình hình lại cho thấy dòng tiền dường như vẫn tiếp tục đổ vào thị trường bất động sản Hà Nội. Cũng có ý kiến nhận định do các kênh đầu tư như vàng, ngoại tệ đã bị đóng lại, thị trường chứng khoán thì ảm đạm nên tiền sẽ tìm đường chạy sang bất động sản.
Theo DĐDN

Căn hộ cao cấp: Cuộc chiến gay cấn chuyển từ TP. HCM ra đến Hà Nội



NhaDatLTC.vn - Nhiều dự án căn hộ cao cấp bung hàng giữa lúc thị trường bất động sản Hà Nội phải đối mặt với những khó khăn do những vấn đề kinh tế vĩ mô đặt ra.


Nguồn cung căn hộ trên thị trường Hà Nội hiện đang gia tăng nhanh chóng, trong khi đó khách hàng lại tỏ ra không vội vã trong quá trình ra quyết định mua bán

Cạnh tranh giành giật khách hàng giữa các chủ đầu tư sẽ trở nên khốc liệt ở phân khúc căn hộ cao cấp tại Hà Nội do sự bùng nổ về nguồn cung trong năm nay khi một loạt các dự án tung hàng ra thị trường. Không ít người trong cuộc đang hình dung về một viễn cảnh cho thị trường căn hộ Hà Nội trong một vài năm tới sẽ giống như thời điểm hiện tại ở TP.HCM, nơi có rất nhiều dự án căn hộ cao cấp vật lộn với khó khăn do tốc độ bán hàng rất chậm.
Bùng nổ nguồn cung
Nếu như một vài năm trước khách hàng hầu như không có nhiều lựa chọn vì số lượng dự án căn hộ cao cấp ở Hà Nội chỉ đếm trên đầu ngón tay với vài dự án nổi bật như Indochina Plaza Hanoi, Keangnam Hanoi Landmark Tower, Sky City Tower, thì trong năm nay và một vài năm tới, thị trường Thủ đô sẽ chứng kiến sự bùng nổ nguồn cung của phân khúc này. Các quận trung tâm như Hoàn Kiếm, Đống Đa, Ba Đình sẽ hầu như không có những dự án mới, nhưng bù lại, các quận như Cầu Giấy, Hai Bà Trưng, Thanh Xuân, Hà Đông và huyện Từ Liêm, Hoài Đức sẽ xuất hiện hàng nghìn căn hộ cao cấp được chào bán.
Sau một thời gian chuẩn bị đầu tư, rất nhiều dự án căn hộ cao cấp đang rục rịch khởi công hoặc chuẩn bị tung hàng. Công ty cổ phần Đầu tư Mai Linh vừa chính thức giới thiệu ra thị trường tổ hợp căn hộ cao cấp Golden Palace trên đường Mễ Trì, huyện Từ Liêm nằm bên cạnh các khu căn hộ cao cấp đã hình thành như The Manor, Keangnam Hanoi Landmark Tower, The Garden.
Nhưng dù vị trí và thiết kế đẹp nhưng Golden Palace sẽ phải cạnh tranh với một loạt các dự án căn hộ cao cấp đang được triển khai ở gần đó như Thăng Long Number One, Dolphin Plaza, Mandarin Garden. Trong số những dự án này, Thăng Long Number One với 1.000 căn hộ đang được thi công phần thân, còn Mandarin Garden cũng đang gấp rút hoàn thiện phần móng để chuẩn bị bán 1.000 căn hộ. Công ty phát triển nhà Daewon-Thủ Đức cũng vừa công bố kế hoạch khởi công khu phức hợp với 5 tòa tháp căn hộ và một tòa tháp văn phòng từ 18-22 tầng tại 378 Minh Khai, quận Hai Bà Trưng.
Đa phần các dự án căn hộ cao cấp đang được triển khai dọc theo trục đường Phạm Hùng, Khuất Duy Tiến, Nguyễn Trãi, Minh Khai, nhưng cũng có những dự án được xây dựng ở quận mới như Mulberry Lane, Cleve và Hyundai Hillstate ở quận Hà Đông. Nếu như các dự án trước đây chỉ có vài trăm căn hộ thì phần lớn các dự án bung hàng trong năm nay có số lượng lên đến hàng ngàn đơn vị tại mỗi dự án. Điển hình như tổ hợp Castle Plaza trên đường Hồ Tùng Mậu, huyện Từ Liêm, do Công ty Thương mại, Quảng cáo, Xây dựng, Địa ốc Việt Hân làm chủ đầu tư, có tới xấp xỉ 4.000 căn hộ, tức là tương đương với số lượng căn hộ của dự án Royal City đang được Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển Địa ốc Thành phố Hoàng Gia chào bán trên thị trường hiện nay.
Theo khảo sát riêng của Doanh Nhân, chỉ tính riêng các dự án cao cấp có giá trên 1.500USD/m2 đã được khởi công hoặc chào bán tại Hà Nội, thì số lượng căn hộ đã lên đến hơn 23.000 căn. Đó là chưa kể đến những dự án “khủng” như Eco City trên đường Minh Khai do Công ty cổ phần phát triển đô thị Nam Hà Nội làm chủ đầu tư. Dự án này có vốn góp chính là từ Công ty cổ phần Vincom, được xây dựng trên diện tích 36ha, trong đó, giai đoạn một dự kiến sẽ được chào bán 4 tòa tháp vào giữa năm nay với mức giá dự kiến từ 1.500-1.700USD/m2. Ngoài ra, lượng cung mới sẽ còn đến từ những dự án đang trong quá trình triển khai như Ciputra, Tây Hồ Tây, Splendora, Booyong, Thành phố giao lưu.
Người mua thận trọng
Sự bùng nổ về nguồn cung sẽ khiến người mua thận trọng hơn và không vội trong quá trình ra quyết định mua bán. Trường hợp khách hàng giành giật quyền mua căn hộ với mức giá trên 2.600USD/m2 tại dự án Indochina Plaza Hanoi cách đây một năm rưỡi có thể là ngoại lệ duy nhất và nhất thời ở Hà Nội, vì ngay sau đó, khách hàng có thể thoải mái lựa chọn căn hộ và được chủ đầu tư săn đón nhiệt tình. Thực tế cho thấy, mỗi dự án thường chỉ thành công trong những đợt chào bán đầu tiên, còn những đợt chào bán sau đó sẽ khó thu hút khách hàng hơn. Đa phần các dự án căn hộ cao cấp chào bán từ 1-2 năm trước đây đều vẫn chưa bán hết hàng. Đơn cử, đến cuối năm ngoái, Indochina Plaza Hanoi mới bán được hơn một nửa số căn hộ, Keangnam Hanoi Landmark Tower cũng còn trên 50 căn hộ chưa bán được. Riêng Royal City được coi là hấp lực lớn trên thị trường bất động sản với số lượng căn hộ được khách hàng đăng ký lên đến 1.892 căn vào thời điểm cuối năm ngoái, thì dự án này cũng còn hơn 2.000 căn hộ đang đợi khách mua. Vì thế, các dự án mới cũng sẽ phải cạnh tranh quyết liệt với số lượng căn hộ tại các dự án đã chào bán nhưng chưa bán được.



Trong khi đó, giới đầu cơ tỏ ra rất thận trọng với việc đầu tư căn hộ cao cấp do lượng cung tăng. Họ cũng rút ra được những bài học từ việc đầu tư những dự án căn hộ hiện tại khi giá giữa đợt bán hàng đầu tiên cho đến trước khi hoàn thiện không tăng bao nhiêu. Thậm chí, nhiều người mua căn hộ cao cấp đợt đầu tại một dự án đình đám ở Hà Nội đã tỏ ra thất vọng khi thấy những người mua ở giai đoạn tiếp theo được hưởng chiết khấu hoặc hưởng ưu đãi về chỗ đỗ xe miễn phí. Hơn nữa, đa phần các dự án căn hộ cao cấp định giá bằng đô la Mỹ nên người mua chịu rất nhiều thiệt thòi trong việc phá giá tiền đồng trong thời gian gần đây. Chính vì thế, thị trường căn hộ cao cấp sẽ buộc phải chú ý nhiều hơn đến đối tượng khách hàng có nhu cầu mua để ở, mà đối tượng này thường kỹ tính hơn nên quá trình ra quyết định mua bán cũng lâu hơn.
Nói như thế không có nghĩa là không có “cửa” cho đầu tư căn hộ cao cấp, bởi những dự án trung bình thấp như căn hộ tại Khu đô thị Mỹ Đình 2 cũng được giao dịch với giá 32-33 triệu đồng/m2 mặc dù căn hộ đã cũ đi vì ở được 6 năm. Căn hộ N09B Dịch Vọng giá gốc chỉ có 17 triệu đồng/m2, khi bàn giao nhà cách đây một năm đã tăng lên hơn 30 triệu đồng/m2, và hiện nay đã lên hơn 40 triệu đồng/m2. Điều đó chứng tỏ nhu cầu loại căn hộ trên 1.500USD/m2 vẫn có, vấn đề là nhà đầu tư có đủ tiềm lực tài chính để vượt qua khó khăn hiện tại do giá cả nguyên vật liệu tăng lên một cách đáng kể, lãi suất ngân hàng cao, tín dụng ngân hàng thắt chặt, để tiếp tục xây dựng dự án và đưa ra chiến lược bán hàng phù hợp hay không?