Tranh chấp tại các chung cư , làm thế nào để hạn chế?

Xung đột khiếu kiện tại các chung cư làm sao để hạn chế?

Tình trang xung đột , kiện cáo, tranh chấp xảy ra phổ biến tại các chung cư đều liên quan đến các diện tích tranh chấp sở hữu chung - Riêng , các chi phí quản lý ,vận hành , nhà xe , và cả phí bảo trì đã là thực trạng cần được tháo gỡ rút kinh nghiệm...đó cũng là ý kiến của Sở Xây dựng TP HCM

Có thể nói, càng về những thời gian gần đây , tình trạng xung đột tại các chung cư mỗi ngày thêm nhiều hơn, Và cứ như thế nếu không có một quy chế quản lý chặt chẽ chấn chỉnh tình trạng này, e là các vấn đề an ninh , trật tự tai các khu căn hộ chung cư ngày càng nghiêm trọng ,đặt biệt nhu cầu mua căn hộ chung cư để sinh sống ngày càng nhiều , vì vậy việc dự thảo quy chế quản lý , sử dụng nhà chung cư trên địa bàn TP HCM cần được sở xây dựng phối hợp với các quận huyện tổ chức lấy ý kiến tại các cộng đồng dân cư ,Quy chế này nếu được UBND TP thông qua,hy vọng sẽ là "liều thuốc an thần" nhằm giảm nhiệt tình trạng này.

Cần rõ ràng trong sở hữu Chung - Riêng khi làm hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

Dự thảo rút ra từ các tình trạng thực tế, theo thống kê của Sở xây dựng tại các chung cư có tranh chấp khiếu kiện trên đia bàn Thành Phố, Ông Nguyễn Thanh Hải - Trưởng Phòng Quản lý nhà thuộc Sở Xây dựng cho biết,các tranh chấp khiếu kiện tại các chung cư hiện nay liên quan đến các vấn đề chính là:Sở hữu diện tích chung -riêng, bảo hành ,vận hành các thiết bị,chi phí quản lý chung cư , chuyển giao quỹ bảo trì 2%, không tổ chức hội nghị nhà chung cư đúng quy định… và như đã nói ở trên , vấn dề nhạy cảm nhất vẫn là tranh chấp diện tích sở hữu chung - riêng.

Xung đột khiếu kiên tại các chung cư làm sao để hạn chế?
Chung cư Bàu Cát, quận Tân Bình còn diễn ra tranh chấp giữa ban quản trị cũ và ban quản trị mới Ảnh: THU SƯƠNG​

Nhạy cảm trong sở hữu chung - Riêng thường được nhắc tới nhiều nhất là nhà để xe.Tuy nhiên Theo Luật Nhà ở thì nhà để xe thuộc sở hữu chung trong khi Nghị định 71/2010 hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở quy định nơi đỗ ô tô tùy chủ đầu tư quyết định sở hữu chung hay riêng. Vì vậy Vừa qua, Bộ Xây dựng lại có văn bản hướng dẫn: Trường hợp chủ đầu tư không hạch toán giá bán và hợp đồng không nói rõ thì diện tích để xe thuộc sở hữu chung.

Xung đột khiếu kiện tại các chung cư làm sao để hạn chế? xung đột liên quan đến nhà để xe hơi tại 1 khu căn họ chung cư cao cấp​

Và để rõ ràng hơn, dự thảo của sở xây dựng sẽ cụ thể hơn phần sở hữu chung, riêng. Vì thế dự thảo cũng nêu rõ hệ thống hạ tầng kỹ thuật (hệ thống thông tin, lan can, sân thượng…), nơi để xe đạp, xe cho người tàn tật, xe động cơ hai bánh... thuộc sở hữu chung.Riêng nhà để xe hơi cũng phải bảo đảm được diện tích theo quy định của bộ xây dựng , Tuy nhiên phần này sẽ do chủ đầu tư quyết định quyền sở hữu , tất nhiên sẽ phải xác định rõ ràng trong mục sở hữu Chung - Riêng .tại hồ sơ thiết kế kỹ thuật được phê duyệt và hợp đồng khi mua bán căn hộ chung cư.

Loạn Phí chung cư.

Xung đột khiếu kiện tại các chung cư làm sao để hạn chế? Liên quan chủ yếu là phần sở hữu chung -Riêng và phí tại các căn hộ chung cư​

Phó Chủ tịch UBND TP ông Nguyễn Hữu Tín đặt vấn đề với sở xây dựng . Liệu quy chế trên có thể giải quyết triệt để các vấn đề tồn đọng tại các căn hộ chung cư hay không? Phó Gíam Đốc sở xây dựng thành phố cho rằng: Nếu chỉ căn cứ theo quy định pháp luật hiện hành thì dự thảo quy chế vẫn chưa giải quyết cơ bản những vướng mắc trong công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư trong thời điểm hiện nay. Do đó, Sở Xây dựng xin ý kiến UBND TP cho bổ sung một số chế tài chưa được quy định trong Quyết định 08 của Bộ Xây dựng về quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư cũng như các văn bản pháp luật liên quan khác.

Cụ thể, việc thu - chi đối với phí dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư là thỏa thuận dân sự của bên sử dụng dịch vụ và bên cung cấp dịch vụ. Trong thời gian chủ đầu tư chưa bán hết căn hộ, chưa thành lập ban quản trị thì chủ đầu tư quyết định đơn giá phí này nhưng phải được thông báo đến người sử dụng chung cư hằng tháng và quyết toán lại sau khi ban quản trị chính thức được thành lập trong vòng 30 ngày.Về phí quản lý vận hành, đối với các căn hộ thuộc quyền sở hữu của chủ đầu tư nhưng chưa bán thì đóng 50% phí này theo mét vuông sàn sử dụng hoặc đóng một phần theo thỏa thuận giữa các bên liên quan.Đối với các căn hộ thuộc quyền sở hữu nhà nước chưa được cơ quan có thẩm quyền bố trí sử dụng thì đóng một phần phí quản lý theo thỏa thuận giữa các bên có liên quan.

Tuy nhiên, ông Phạm Minh Mẫn, Phó Chủ tịch UBND quận Tân Phú, cho rằng quy định này chưa hợp lý bởi nguyên tắc đã sở hữu là phải đóng tiền. Vì thế, chủ đầu tư cũng đóng 100% mới công bằng. Ngoài ra, theo ông Mẫn, chủ đầu tư cũng phải đóng 2% quỹ bảo trì nếu vẫn còn ở chung cư và dự thảo cũng nên quy định cụ thể về thời điểm đóng quỹ 2% đối với các chủ đầu tư.Phó Chủ tịch Nguyễn Hữu Tín cũng nêu lên tình trạng kiểm tra thực tế một số chung cư có việc chủ đầu tư tự ý nâng giá dịch vụ, chẳng hạn TP quy định giá nước sạch chỉ 5.300 đồng/m3 nhưng chủ đầu tư bơm nước chứa vào bồn rồi bán cho dân với mức 20.000-30.000 đồng/m3.“Chính quyền TP hay các cơ quan khác không thể ban hành mức giá dịch vụ cụ thể cho các chung cư song không vì thế mà các chủ đầu tư muốn thu sao thì thu” - ông Tín nói và yêu cầu các đơn vị quản lý dịch vụ điện, nước… kiểm tra, chấn chỉnh ngay bất cập này.

Nên có quy chế riêng cho chung cư tái định cư?

Theo quy định của dự thảo, các chung cư tái định cư, nhà ở xã hội có trên 50% số lượng căn hộ đã chuyển thành sở hữu tư nhân thì phải tuân theo quy chế này. Đại diện quận 8 và quận 2 cho rằng nên có quy chế riêng cho các chung cư tái định cư vì phần lớn người dân ở đây là đối tượng gặp khó khăn về kinh tế, sẽ khó khăn trong việc chi trả các loại phí dịch vụ. Tuy vậy, cũng có nhiều ý kiến cho rằng quy chế quản lý là để bảo đảm duy trì vận hành các chung cư nên tất cả chung cư đều phải áp dụng. Nếu người nghèo thì có thể hỗ trợ bằng nhiều hình thức

M.Khanh theo báo Người Lao Động đăng bởi rao vặt bất động sản